Договор служебного найма жилого помещения порядок заключения и расторжения

Полная информация по теме: "Договор служебного найма жилого помещения порядок заключения и расторжения" с профессиональной точки зрения. Если будут вопросы - задавайте их нашему дежурному специалисту.

Постановление Правительства РФ от 28 июня 2013 г. N 548 «Об утверждении типового договора найма жилого помещения для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей» (с изменениями и дополнениями)

Постановление Правительства РФ от 28 июня 2013 г. N 548
«Об утверждении типового договора найма жилого помещения для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей»

С изменениями и дополнениями от:

16 апреля 2016 г., 29 ноября 2018 г.

В соответствии со статьей 100 Жилищного кодекса Российской Федерации Правительство Российской Федерации постановляет:

Утвердить прилагаемый типовой договор найма жилого помещения для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей.

Председатель Правительства
Российской Федерации

Информация об изменениях:

Типовой договор изменен с 1 января 2019 г. — Постановление Правительства России от 29 ноября 2018 г. N 1436

Дети-сироты и те, кто остались без попечения родителей, а также граждане из числа таких лиц имеют право на получения жилья по найму.

Утвержден типовой договор найма жилого помещения для указанных субъектов.

Срок действия договора составляет 5 лет. По окончании этого периода при наличии обстоятельств, свидетельствующих о необходимости оказания нанимателю содействия в преодолении трудной жизненной ситуации, договор может быть заключен однократно на новый 5-летний срок.

Постановление Правительства РФ от 28 июня 2013 г. N 548 «Об утверждении типового договора найма жилого помещения для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей»

Настоящее постановление вступает в силу по истечении 7 дней после дня его официального опубликования

Текст постановления опубликован на «Официальном интернет-портале правовой информации» (www.pravo.gov.ru) 7 июля 2013 г., в Собрании законодательства Российской Федерации от 15 июля 2013 г. N 28 ст. 3826

В настоящий документ внесены изменения следующими документами:

Постановление Правительства РФ от 29 ноября 2018 г. N 1436

Изменения вступают в силу с 1 января 2019 г.

Постановление Правительства РФ от 16 апреля 2016 г. N 316

Изменения вступают в силу по истечении 7 дней после дня официального опубликования названного постановления

PRO новостройку +7 (499) 450-27-46 (Москва)

Бесплатная консультация юриста по недвижимости — договоры, оформления сделок, выселение/заселение

Договор служебного найма жилого помещения: порядок заключения и расторжения

ЖК РФ определяет особенности служебного жилого объекта (служебное жилье), в качестве которого гражданам могут предоставляться отдельные помещения: дома или квартиры. Законодательство не допускает предоставление комнаты в квартире, где имеются другие жильцы – арендаторы или владельцы. В доме могут использоваться все помещения или отдельно взятые квартиры.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-42-46 . Это быстро и бесплатно !

Понятие служебного жилья

Служебные помещения должны включаться в специализированный жилищный фонд, для этого основанием служит решение органов, осуществляющих управление домами государственного и муниципального жилищного фонда. После отнесения жилья к специализированному фонду и причисления его к категории служебного жилья допустимо его использование.

Обязательным критерием использования такого помещения для проживания является его благоустройство с учетом специфических особенностей региона, где оно располагается, а также соответствие требованиям действующих нормативов. Наличие прав третьих лиц на служебное недвижимое имущество, предназначенное для проживания граждан, исключено законодательством, права на него не могут оспариваться в суде, в противном случае запрещена его передача нанимателю по договору.

Жилая площадь передаваемого во временное владение объекта недвижимости составляет не менее 6 кв. м. на человека. Следует учитывать тот факт, что только владелец имеет право принять решение о причислении жилья к категории специализированного; при исключении жилья из категории служебного будет возможна аренда в соответствии с условиями социального найма.

Более подробную информацию об особенностях служебного жилья вы можете получить в этом видео:

Составление договора служебного найма жилого помещения

Решение о передаче на время служебной недвижимости служит основанием для составления и подписания соответствующего документа – договора о найме такого помещения. Договор служебного найма жилого помещения оформляется в письменном виде.

Образец договора служебного найма жилого помещения содержится в Постановлении Правительства РФ (Типовой договор Постановления Правительства РФ №42 от 26.01.2006 г.).

Документ является срочным, в тексте может указываться конкретный период действия (краткосрочный найм), также период действия договора может определяться длительностью трудовых отношений, занимания государственных и выборных должностей или прохождения службы.

Об особенностях заключения договора посуточной аренды квартиры вы можете прочесть здесь.

В договоре служебного найма жилого помещения обязательно указывается причина, служащая обоснованием передачи в наем жилья, т. е. указывается тип отношений между принимающей стороной и наймодателем: это могут быть трудовые отношения, служба в госструктурах, в вооруженных силах или правоохранительных органах.

Договор подписывается участниками сделки, что закрепляет обязанность лица, выступающего в роли наймодателя, передать лицу, выступающего в роли нанимателя, жилой объект на возмездной основе, т. е. с взиманием арендной платы. Помещение передается во владение и пользование на время и является предметом договора.

В роли наймодателя может выступать собственник лично, также от его лица вправе действовать органы власти и местного самоуправления в лице государственных и муниципальных учреждений и иных уполномоченных лиц.

Читайте так же:  Алгоритм назначения материально-ответственного лица в организации – порядок действий и документы

В роли нанимателя служебного помещения могут выступать необеспеченные жильем физические лица – граждане РФ и других государств, а также лица без гражданства, при этом в их обязанности по договору входит извещение лица, предоставившего служебное помещение, об изменении условий, дающих право на пользование служебным помещением. Срок на оповещение устанавливается договором найма служебного жилого помещения.

Размер арендных платежей, порядок внесения оплаты предоставленного жилья — устанавливаются условиями договора в соответствии с установленными законодательством правилами, применяемыми к договорам социального найма жилой недвижимости. Пользование служебными помещениями определяется особыми правилами законодательства, которые только частично соответствуют правилам о договоре найма жилья, оговоренным в нормативах жилищного законодательства, в т.ч. ЖК РФ.

Арендаторы служебных помещений не вправе передавать его по договору аренды или поднайма третьим лицам, не имеют права обменивать помещение (в т. ч. на аналогичное), служебное помещение не подлежит разделу. Права и обязанности сторон находят отражение в тексте договора найма служебного жилого помещения.

Права родственников арендатора и членов его семьи, перечисленных в договоре найма, являются производными от его собственных прав, семья нанимателя не вправе самостоятельно пользоваться помещением, однако, члены семьи могут проживать совместно с квартиросъемщиком и могут быть зарегистрированы по месту проживания.

Право на постоянную регистрацию имеют также дети, не перечисленные в договоре, но появившиеся на свет после совершения сделки. С момента утраты трудовой связи нанимателя с лицом, предоставившим помещение для проживания, члены семьи нанимателя теряют право пользования помещением.

Помимо своевременной оплаты аренды в обязанности нанимателя входят обязанности по внесению любых видов платежей, связанных с содержанием помещения. Квартирант обязан поддерживать вверенный ему объект недвижимости в надлежащем состоянии, в т. ч. проводить при необходимости ремонт, оповестив об этом собственника; наниматель также является ответственным за сохранность имущества, расположенного в квартире.

Во избежание разногласий в дальнейшем, при заключении договора следует составить акт о приеме-передаче имущества, который будет описывать все имеющиеся недостатки помещения (или их полное отсутствие), также необходимо составить опись расположенного в помещении имущества с указанием его состояния на момент передачи.

Проведение капитального ремонта входит в обязанности наймодателя, как и участие в мероприятиях, предполагающих облагораживание и уборку прилегающей территории, сохранение и восстановление общедомового имущества.

Необходимыми для указания в договоре являются реквизиты сторон, место и время заключения договора, а также информация, позволяющая идентифицировать объект недвижимости, выступающий предметом договора (его адрес, общая и жилая площадь, кадастровый номер).

В тексте договора могут оговариваться сторонами и иные условия пользования и проживания, не противоречащие законодательством РФ.

Прекращение действия договора

Прекращение действия договора, как досрочное, так и по истечении периода действия, обязывает жильцов освободить помещение, при отказе от выполнения такого требования в добровольном порядке – выселение жильцов проходит в судебном порядке и не предусматривает предоставление другой жилплощади.

При выселении в обязательном порядке предоставляется жилье инвалидам I или II группы, инвалидность которых является следствием исполнения трудовых или служебных обязанностей, сюда относятся: профессиональные заболевания, увечья, полученные по вине работодателя, а также ранения и контузии.

Граждане, отнесенные к категории нуждающихся в жилье, если они не принадлежат к числу членов семьи арендатора или владельца, а также сами не являются арендаторами или владельцами помещения, не могут быть выселены, согласно Закону, при отсутствии другого жилья, предоставленного им для проживания:

  • Пенсионеры по возрасту;
  • Члены семьи военнослужащих или сотрудников правоохранительных органов, если они погибли во время прохождения службы и исполнения служебных обязанностей или признаны пропавшими без вести.

В случае факта смерти нанимателя или признания его умершим членам его семьи при выселении также предоставляется жилплощадь.

Жилье предоставляется в черте населенного пункта, где ранее проживали лица, подлежащие выселению.

Причины досрочного расторжения договора:

  • В случаях уклонения от исполнения обязательств арендатором и проживающих с ним лиц, отказа от оплаты жилья, коммунальных услуг или внесения иных платежей (например, за электроэнергию) в течение полугода и более, в случае повреждения или разрушения объекта недвижимости по вине нанимателя – наймодатель может выступать инициатором расторжения договора, однако, реализация такого права возможна только в судебном порядке.
  • Наниматель имеет право по собственной инициативе расторгнуть договор в любой момент, также в любой момент времени договор расторгается по соглашению сторон.

Основанием прекращения договора найма служебного жилого помещения является:

  • Завершение трудовой деятельности, переход на новую должность, прекращение службы по контракту и т. д.
  • Разрушение жилого помещения;
  • Смена собственника помещения, передача его другому юридическому лицу. Выселение граждан осуществляется в такой ситуации прежним наймодателем, он же предоставляет жильцам другое жилое помещение.

Заключение

Право пользования служебными помещениями с целью проживания принадлежит лицам, связанным с наймодателем трудовым соглашением, контрактом или иными отношениями, определенными законодательством РФ. Квартира или дом должны быть отнесены к категории специализированного жилья, предназначены для проживания, соответствовать действующим нормам: санитарным, противопожарным, техническим и иным.

Возникновение такого рода отношений между принимающей и передающей сторонами основано на заключении соответствующего договора служебного найма жилого помещения, определяющего их права и обязанности, не противоречащие законодательству, а также срок аренды в пределах срока прохождения службы или действия трудового договора.

Может служить причиной расторжения договора. Законом определен список лиц, предполагающий возможность их выселения только при условии передачи им для проживания другой площади в том же регионе.

PRO новостройку +7 (499) 450-27-46 (Москва)

Бесплатная консультация юриста по недвижимости — договоры, оформления сделок, выселение/заселение

Досрочное расторжение договора найма жилья: 3 основных способа

Расторжение договора найма жилого помещения – серьезная процедура, которая может сопровождаться значительными сложностями в случае возникновения разногласий между нанимателем жилья и его владельцем. Чтобы правильно завершить договорные отношения, каждая сторона должна учитывать ряд правовых аспектов, которые возникают при совершении подобных действий.

Услуги по найму жилых помещений оказываются не только физическими лицами, но и государством. Существует два вида найма жилья: социальный и частный.

Читайте так же:  Заявление в полицию о мошенничестве от физического лица как написать, куда подавать

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-42-46 . Это быстро и бесплатно !

[1]

Расторжение договора социального найма жилого помещения

Сделка с государством всегда сопровождается бумажной волокитой, но в этом есть и несомненный плюс – ее расторжение происходит в строгом соответствии с правилами, установленными жилищным законодательством. Наниматель не рискует остаться внезапно без крыши над головой или столкнуться с непредвиденной выплатой дополнительных денежных сумм.

  • Расторжение договора в случае социального найма может осуществляться добровольно, по соглашению сторон.
  • Ответственный наниматель вправе расторгнуть соглашение в одностороннем порядке, подав заявление в администрацию, выделившую жилплощадь. Важное условие – необходимо получить письменное разрешение всех членов семьи, проживающих вместе в этом же помещении.
  • Действие такого договора может прекращаться автоматически при выезде нанимателя. Наличие регистрации по другому месту жительства значения не имеет.

Собственник же помещения (муниципалитет, администрация) может расторгнуть договор лишь в судебном порядке, на законных основаниях:

  • наниматель использует объект не по назначению (в коммерческих целях, под склад, для размещения посторонних лиц);
  • жильцы не оплачивают услуги ЖКХ более 6 месяцев;
  • наниматель не вносит плату за квартиру больше полугода (за исключением договора безвозмездного найма);
  • лица, проживающие в помещении, систематически нарушают общественный порядок, что подтверждено письменными показаниями соседей;
  • недвижимому имуществу был нанесен ущерб (разрушение).

В некоторых случаях договор может не расторгаться, а прекращаться – со смертью одиноко проживающего квартиросъемщика или при разрушении жилья.

Если в ситуации с муниципальным помещением арендатор имеет законные права и гарантии, то при частном найме условия расторжения договора оговариваются преимущественно в пользу собственника.

Об особенностях договора служебного найма жилого помещения и порядке его расторжения вы можете узнать здесь.

Расторжение договора коммерческого найма жилого помещения

Такие сделки регулируются положениями законодательства в части гражданского права. Законом установлены две категории жилищного найма:

  • краткосрочный найм (в том числе посуточная аренда) – длительностью до года;
  • долгосрочный найм – до 5 лет.

Собственники квартир крайне редко соглашаются на подписание долгосрочных договоров, поскольку с середины 2014 года такое обременение жилья подлежит государственной регистрации. Более того, краткосрочное соглашение безопаснее для владельца в случае невыполнения нанимателем своих финансовых обязательств.

Обычно основания для прекращения найма указываются в договоре. Поскольку этот документ является взаимным соглашением, заключившие его лица обязаны соблюдать упомянутые условия.

Важно внимательно ознакомиться с содержанием договора в процессе подписания. Стандартный вариант, используемый риелторами, предполагает обязательное уведомление второй стороны инициатором за 14–30 дней до освобождения помещения.

Чаще граждане предупреждают друг друга в устной форме, заблаговременно – так, чтобы собственник успел подыскать новых жильцов, а наниматель – съемную квартиру. Однако надежнее сделать это в письменном виде, вручив лично или заказным письмом с соответствующей отметкой, – инициатор расторжения при возникновении конфликта сможет сослаться в суде на дату официального уведомления.

Иногда стороны предпочитают заключать дополнительные соглашения о расторжении договора с указанием остаточной суммы платежа и даты выезда.

В спорных ситуациях вопросы прекращения частного найма недвижимости регулируются российским законодательством. Если в договоре не упомянуты условия его расторжения, то юристы опираются на соответствующие положения ГК РФ.

  • С согласия лиц, проживающих с нанимателем, последний вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке, предупредив письменно собственника квартиры за 3 месяца.
  • В судебном порядке договор расторгается по инициативе владельца помещения в случаях, если:
  1. наниматель не вносил требуемой платы за жилье на протяжении полугода (долгосрочный найм);
  2. наниматель не вносил регулярной платы в установленный сторонами срок более двух раз (краткосрочный найм);
  3. помещение подверглось разрушению или порче по вине нанимателя;
  4. квартиросъемщик использует объект не по назначению или систематически нарушает общественный порядок. В этом случае владелец обязан сделать предупреждение, после чего – при повторном нарушении – следует обращение в суд.
  • По инициативе любой из сторон суд рассматривает заявления о прекращении найма, если жилье непригодно для проживания и находится в аварийном состоянии.

Иногда способы защиты интересов собственников, предложенные государством, не обеспечивают быстрого и эффективного решения проблем с недобросовестными жильцами.

Так, при повреждении имущества закон обязывает нанимателя устранить причиненный ущерб в течение года, в то время как владельцу предпочтительнее иметь денежную компенсацию. Юристы рекомендуют составлять подробные договоры, с детализацией их условий, точными характеристиками объекта недвижимости и имущества – это обезопасит обе стороны от возможных убытков.

Прекращение найма жилья в отсутствие договора

Некоторые граждане поступают легкомысленно, сдавая жилье внаем без подписания официальных бумаг и соглашений. Часто в роли квартиросъемщиков выступают приятели, коллеги, дальние родственники, а вопросы найма и оплаты решаются доверительно, путем устных переговоров. Поскольку доказать в суде факт аренды помещения в такой ситуации почти невозможно, собственнику остается лишь рассчитывать на порядочность жильцов.

Если же квартиросъемщики вступили в конфликт с наймодателем и наотрез отказываются покидать помещение или вносить очередную плату, поможет обращение в правоохранительные органы. В отсутствие официальных документов проживание посторонних лиц в квартире незаконно.

Впрочем, если нанимателю удастся доказать, что имел место быть факт аренды недвижимости – за счет свидетельских показаний соседей, аудио- и видеозаписей и т.п. – суд будет руководствоваться нормами ГК РФ в соответствии с положениями о найме жилых помещений.

Оформление акта приема-передачи жилья

Видео (кликните для воспроизведения).

Прецеденты с порчей имущества диктуют необходимость составления специального приложения к договору – акта приема-передачи. Он содержит опись мебели и предметов техники с подробным описанием состояния квартиры и ее коммуникаций. Такой акт оформляется вместе с договором, а подписывается обеими сторонами при выезде нанимателя из квартиры.

Если в процессе завершения правоотношений выявлен ущерб по вине жильца, то в акте фиксируется сумма компенсации или альтернативный вариант возмещения убытков (например, замена утерянного или сломанного предмета).

Читайте так же:  Прием на работу иностранных граждан

Расторжение долгосрочного договора найма

Аренда квартиры на длительный срок – свыше года – подлежит регистрации в Росреестре как обременение прав на объект недвижимости. Соответственно, снятие ограничения происходит аналогично – путем подачи заявления в регистрационный орган вместе с соглашением о расторжении договора и актом приема-передачи.

В остальном процедура не отличается от стандартной.

Образец соглашения о расторжении договора найма жилого помещения:

Выплата неустойки собственником жилья

Внезапное решение о прекращении аренды, инициируемое владельцем квартиры, порой оборачивается для нанимателя финансовыми потерями в размере комиссионного вознаграждения, уплаченного агентству недвижимости. Часто граждане задаются вопросом – как вернуть эти деньги, если собственник отказывается их компенсировать?

Юристы рекомендуют изучить текст договора – если возврат комиссионных средств или выплата неустойки оговорены в соглашении, квартиросъемщик вправе защищать свои интересы в судебном порядке.

Проблемы, с которыми гражданам случается столкнуться при найме жилья, весьма разнообразны. Чаще они бывают связаны с денежными разногласиями, сроками выезда и претензиями по содержанию помещения. Чтобы впоследствии не быть обманутыми, участники сделки должны согласовать детали ее возможного расторжения, опираясь на действующие положения закона.

О том, как расторгнуть договор найма специализированного жилого помещения вы можете узнать в этом видео:

Расторжение договора найма жилого помещения

Скачать образец соглашения о расторжении договора найма жилого помещения.

Виды договора найма жилого помещения

Российское законодательство выделяет три вида договора найма жилого помещения:

1) Договор социального найма – это выделение жилья муниципальным либо же государственным фондом. Предоставление жилья осуществляется на основании нормативно-правовых актов РФ.

2) Договор специализированного найма.

В отличие от договора социального найма данный договор является срочным. В 100-й статье ЖК сообщается, что договор найма жилья из специализированного фонда – это соглашение, по которому владелец жилья (речь идет о государстве) осуществляет передачу квартиросъемщику жилья за плату для временного проживания в нем. Наниматель – физическое лицо, не обладающее иным жильем в данном регионе (местности).

Жилые помещения, относящиеся к специализированным:

  • Помещения социального предназначения (предоставляются ветеранам, инвалидам);
  • Общежития для работы и студентов;
  • Помещения, в которых размещают беженцев;
  • Служебное жилье.

ЖК выделяет 4 основания, по которым возможно прекращение договора найма специализированного жилого помещения:

— если завершился срок действия договора;

— если жилое помещение утрачено (разрушено);

— в случае смерти одиноко проживавшего нанимателя;

— в случае перехода права собственности на служебное жилое помещение или помещение в общежитии либо их передачи в хозяйственное ведение или оперативное управление другому лицу, не являющемуся стороной трудового договора с нанимателем.

Последнее требование касается лишь специфики служебных жилых помещений и общежитий, которые предоставляются лишь на период трудовых отношений отдельных категорий граждан с той или иной организацией. Проживание в служебных жилых помещениях и общежитиях других физических лиц, не связанных с наймодателем трудовыми отношениями, недопустимо.

Некоторые категории людей нельзя лишать жилья, даже при расторжении договора
(по ст. 103-й ЖК РФ):

  1. Семью сотрудника силовых и других госструктур, погибшего при исполнении служебных обязанностей.
  2. Лиц, которые достигли пенсионного возраста.
  3. Инвалидов I и II групп, если здоровье ухудшилось из-за их деятельности.
  4. Близких людей лица, которому была дана возможность проживания в таком типе служебного помещения, после его смерти.

Стоит сказать, что все вышеуказанные лица, в случае завершения действия соглашения, должны получить иное жилое помещение. Законодательные положения распространяются лишь на людей без другого жилья.

3) Третий вид договора найма – это найм коммерческого типа, в этой ситуации сдаются частные жилые здания. Подобные виды арендных отношений регулируются гражданским законодательством. В этом случае ограничения по категории лиц отсутствуют. Прекращаются подобные соглашения по-разному, у каждого есть свои нюансы.

Каким образом прекращается договор социального найма?

Договор, заключенный с государством либо органами местного самоуправления о найме жилого помещения, можно расторгнуть в случае возникновения исключительной ситуации. Такие ситуации перечислены в ст.83-й ЖК РФ. Их можно подразделить на определенные группы (если учитывать, по чьей инициативе разрываются отношения):

1) По инициативе квартиросъемщиков. В этом случае аренда может быть прекращена в любой момент. Необходимо просто написать заявление (в свободной форме), и подобным образом завершить собственное проживание в жилом помещении – предмете договора. Если квартиросъемщик проживает не один, а со своей семьей, то необходимо, чтобы они письменно согласились на расторжение договора найма жилого помещения.

Чаще всего подобная ситуация возникает по причине смены места жительства нанимателя. Договор перестает действовать с того момента, как экс-квартиросъемщики освободят используемое ранее жилье. При этом условия 687-й статьи ГК РФ гласят, что наниматель обязан сообщить собственнику жилья о своих планах, касающихся прекращения соглашения, не менее чем за три месяца до того, как планирует расторгнуть соглашение. Здесь и начинаются сложности.

Российская практика говорит об ином временном периоде для уведомления. Как правило, это могут быть две недели – либо же тридцать дней. Если соглашение содержит конкретный временной период, требуется его соблюдение.

Если отношения с наймодателем нормальные, можно позвонить ему по телефону либо лично встретиться. Если таких отношений нет, стоит придерживаться официального распорядка.

Официальный способ – направить по месту жительства собственника жилья письмо с уведомлением о вручении (с подписью получателя и датой вручения). Срок отсчитывается с момента вручения письма арендодателю. После того, как он истечет, соглашение будет автоматически расторгнуто.

2) По инициативе собственников жилых помещений. Стоит сказать несколько слов о правах владельца помещения: он может обратиться в суд, и права квартиросъемщика будут признаны потерянными.

В такой ситуации в суде требуется доказать следующее: семья квартиросъемщика или же он лично используют предоставленное жилое помещение для других целей либо сознательно занимаются его разрушением. Если жалуются соседи, владелец квартиры вполне может отказаться от такой сделки.

[3]

Все события, дающие возможность собственнику жилья прекратить действие договора найма жилого помещения, прямо перечисляются законом (ст. 687 ГК РФ). Обязательно требуется судебное разбирательство. Речь идет о следующих основаниях:

  • Если жилье находится в аварийном состоянии, и дальше проживать в нем невозможно;
  • Если жилое помещение используется для других целей;
  • Если наниматель и его близкие портят или причиняют ущерб имуществу;
  • Если данные люди совершают действия, нарушающие права соседей;
  • Если не платят за аренду.
Читайте так же:  Что делать, если работодатель неправомерно поручает работнику выполнение дополнительной работы, не п

Чтобы выселить граждан, необходимо сообщить им об их правонарушениях и дать им временной период для их устранения. В реальности обе стороны могут расторгнуть соглашение, не объясняя причин, но при этом они в обязательном порядке должны соблюсти процедуру уведомления.

Главные права собственника – право на получение оплаты за проживание и коммунальные услуги. Если жилец не платит шесть месяцев, происходит прямая угроза расторжения соглашения. Данные основания – единственные, по которым можно выселить жильцов.

3) По основаниям, которые не зависят от мнения сторон.:

  • Если было разрушено здание;
  • Если здание опасно для проживания в нем людей;
  • Если наниматель умер (при этом у него отсутствовали наследники).

Также расторжение договора найма жилого помещения возможно, если был изменен предмет соглашения, то есть речь идет о замене жилья. Тогда нанимателю должны предоставить иное жилое помещение – равноценное предыдущему. В такой ситуации договор расторгается и заключается новый – касающийся уже нового жилья.

Если стороны не составили договор

Закон предусматривает обязательную для соглашения письменную форму. Но не каждый человек грамотно оформляет документы, поэтому возможно возникновение такой ситуации: существует спор, но нет доказательств существования договорных отношений. Как действовать в таком случае?

Если Вы являетесь жильцом, нужно просто забрать свое имущество и съехать из помещения. Вас никто не может удержать, и уведомление отправлять Вы никому не должны (хотя собственник жилья может обратиться в суд и получить кое-какие права).

С наймодателем не все так просто. Если Вы желаете только выставить жильцов, хватит и обращения в правоохранительные структуры с подачей заявления о том, что в Вашем жилом помещении проживают третьи лица. Граждане будут выселены без сопротивления (если они не оставили долгов и не испортили имущество).

Для взыскания арендной платы требуется доказать наличие договорных отношений, характерных для найма и конкретно указанной арендной платы. Поскольку отсутствует документ, становится невозможной ссылка на показания свидетелей. Потребуется предоставление других доказательств (расписок, писем), видеоматериалов, подтверждающих как договоренность о проживании лица в квартире, так и согласованную арендную плату.

Взыскание ущерба – задача почти невыполнимая. Доказать, что именно экс-жилец нанес ущерб, чаще всего нереально.

Стоит отметить, что, если наниматель принял решение доказать существующие договорные отношения (если он решил жить в помещении и дальше), он может воспользоваться любыми доказательствами (кроме свидетельских). Если наличие договорных отношений будет доказано, выселение нанимателя станет возможным лишь по законодательным основаниям.

Оформление завершения договора найма

Расторжение договора найма жилого помещения особого оформления не требует. Фактически, можно обойтись и без оформления – если имеется уведомление о расторжении либо квитанция о почтовом отправлении подобного уведомления. Но, если Вам не нужны проблемы, лучшим завершением арендных отношений станет составление акта приема-передачи. В чем его смысл?

Актом приема-передачи называют документ, который удостоверяет следующие ключевые нюансы:

  1. День, когда жилец покинул помещение;
  2. Факт того, что ключи были возвращены и переданное имущество не повреждено;
  3. Завершение всех расчетов на день составления акта. Если же имущество повреждено, это прописывается в акте – чтобы одна сторона могла взыскать компенсацию за нанесенный ущерб, а другая была уверена, что лишнего не припишут.

Данный документ составляется без особых проблем. Требуется указание даты, ФИО сторон, результатов приемки жилья. Отражается произведение расчетов, передача ключей. Акт должен быть подписан обеими сторонами. После этого данный документ – неотъемлемая часть соглашения. После того, как он подписан, стороны не могут требовать друг от друга выполнения каких-либо обязательств.

Еще один вариант оформления прекращения отношений – когда стороны заключают и подписывают соглашение (см. бланк выше). Соглашение может быть составлено в любой форме, важно лишь отражение основной мысли: стороны не против досрочно расторгнуть соглашение с конкретного дня.

О последствиях расторжения договора найма жилого помещения

Расторжение договора о найме приводит к конкретным последствиям.

Юридические последствия: при расторжении соглашения экс-участники теряют те права и обязанности, которые были получены ими в связи с его заключением. Так, наниматель и его семья теряют право на пользование жильем, на сдачу его в поднаем. Также им больше не нужно выплачивать арендные платежи и следить за порядком в доме. Владелец может требовать выезда нанимателей из жилья (включая и принудительный порядок).

Стоит отметить, что кое-какие виды обязательств могут быть сохранены и после расторжения соглашения. Допустим, наниматель обязан осуществить выплату задержанной арендной платы за ранее прожитое время либо возместить нанесенный имуществу ущерб.

При этом наймодатель обладает правом требования: как суммы долга, так и пеней за временной период уклонения от уплаты. Если соглашение не подразумевает иное, расчет пени будет осуществляться по ставке рефинансирования ЦБ РФ, действующей на конкретный момент (когда выставлено требование).

На 2017-й год она равна 11% годовых. Также судом может быть признано право на компенсацию судебных издержек (он может учесть уплаченную государственную пошлину и услуги юриста, если они были оказаны) и причиненного морального вреда «потерпевшей» стороне. При этом право на компенсацию морального вреда является формальным, и доказать его существование – дело нелегкое.

На нашем сайте вы можете задать абсолютно любой интересующий вас вопрос юристу или адвокату независимо от тематики и сложности обращения. Объединив юристов-профессионалов, оказывающих бесплатные юридические консультации, и людей, которые ищут ответы на вопросы правовой тематики, мы стали незаменимым помощником для тысяч людей по всей стране. Онлайн юридическая консультация – это удобный способ получить необходимую информацию по всем юридическим вопросам и практические советы по их решению.

В силу положений части I статьи 48 Конституции Российской Федерации каждому гражданину гарантирована квалифицированная юридическая помощь. Все юридические консультации проводятся в рамках Федерального закона №324 от 21 ноября 2011 года «О бесплатной юридической помощи».

Читайте так же:  Принимаем на работу гражданина украины

Изменение и прекращение договора

Договор найма жилого помещения может расторгаться по воле обеих сторон или одной стороны (наймодателя или нанимателя) в связи с этим может быть установлен различный порядок расторжения договора (судебный и внесудебный). Если договор расторгается по волеизъявлению сторон или вследствие одностороннего отказа нанимателя, то это происходит во внесудебном порядке. Глазов В.В. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный) / В.В. Глазов. — М., 2009.

Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор с письменным предупреждением наймодателя за 3 месяца (п.1 ст. 687 ГК).

Аналогично договор может расторгнуть и наниматель, имеющий жилое помещение по договору социального найма. Решение о расторжении договора социального найма принимается нанимателем, но при условии, что другие проживающие совместно с ним члены его семьи дали на расторжение договора согласие в письменной форме (ч. 2 ст. 83 ЖК). Кроме того наниматель обязан соблюсти установленную Типовым договором процедуру сдачи жилого помещения наймодателю.

Расторжение договора найма жилого помещения в судебном порядке осуществляется тогда, когда инициатором расторжения является наймодатель, и только по основаниям прямо указанным в законе.

Под расторжением договора жилищного найма следует понимать прекращение сторонами всех взаимных прав и обязанностей по договору, т.е. наймодатель освобождается от своих обязанностей предоставлять жилье и прекращает взимать плату.

Пресечение действия договора жилищного найма в связи с виновным нарушением обязанностей нанимателя служат основанием для расторжения договора жилищного найма по инициативе наймодателя. Если расторжение договора имеет место по причине нарушения нанимателем своих договорных обязательств, то оно осуществляется помимо воли нанимателя, по требованию наймодателя и других жильцов, чьи права и интересы нарушаются, в судебном порядке. Такие случаи, связанные с нарушением нанимателем своих обязательств, влекут за собой не только расторжение договора, но и выселение виновного.

[2]

Расторжение договора найма жилых помещений может свершаться:

  • 1) по соглашению сторон;
  • 2) по инициативе нанимателя с согласия членов его семьи;
  • 3) по судебному решению, на основании заявленного наймодателем иска. Кириченко О.В. Основания и порядок изменения, прекращения договора коммерческого найма жилого помещения //»Нотариус», 2007, N 3.

Выселение нанимателя с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения никогда не применялось в качестве санкции за нарушением нанимателем обязанностей, связанных с проживанием в помещении. Подобное выселение может иметь место при невозможности дальнейшего использования помещения для проживания либо в связи с необходимостью использовать такое помещение дл проживания либо в связи с необходимостью использовать такое помещение по другому назначению.

Понятие «выселение с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения» вполне охватывается более широким понятием «переселение», которое включает все случаи перемены нанимателем жилых помещений.

Спорным предоставляется вопрос о том, является ли выселение граждан с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения разновидностью переселения.

Выселением признается мера государственно-правового воздействия, при которой прекращается жилищное правоотношение. В ряде случаев выселение влечет за собой возникновение других жилищных правоотношений (например, при выселение с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения).

Различаются: судебное выселение (по решению суда) и административное выселение (с санкции прокурора).

Для выселения в административном порядке в настоящее время сохранились два основания:

  • а) самоуправное занятие гражданином жилого помещения;
  • б) проживание граждан в домах, грозящих обвалом (ч. 2 ст. 90; п. 2 ст. 91; ст. 89 ЖК выселение по второму основанию может осуществляться как в административном, и в судебном порядке.

Решающую роль здесь играет то, заключен ли с нанимателем договор социального или коммерческого найма. В первом случае выселение будет производиться в административном, а во втором — исходя из положений ст. 687 ГК РФ — в судебном порядке. В административном порядке допускается только с санкции прокурора. Причем при выселении по первому основанию гражданин не получает никакого другого жилья, тогда как выселение из аварийных домов производится при условии предоставления благоустроенного жилого помещения. Гражданин, в отношении которого применена данная мера, вправе не только обжаловать ее вышестоящему прокурору, но и обратиться в суд.

Выселение в судебном порядке подразделяется на 3 вида:

  • а) выселение с предоставлением гражданам другого благоустроенного жилого помещения производится в случаях, если дом подлежит сносу, грозит обвалом или переоборудованию в нежилое, а также в ряде других случаев. Причем по качеству предоставляемое жилое помещение должно соответствовать требованиям ст. 96 ЖК независимо от того, в каком помещении гражданин проживал ранее. Также нельзя поселить гражданина в коммунальную квартиру, если ранее он занимал отдельную;
  • б) выселение с предоставлением гражданам другого жилого помещения в настоящий момент производится в случаях: признания ордера на жилое помещение недействительным, за исключением обстоятельств, когда ордер признан недействительным в результате неправомерных действий получивших его лиц (ст. 100 ЖК).
Видео (кликните для воспроизведения).

Выселения из служебных жилых помещений граждан, указанных в ст. 108 ЖК: выселения из общежитии по ст. 110 ЖК, а также в некоторых других случаях. В этом случае в отношении предоставляемого жилья действует единственное требование: по размеру оно должно быть таким, чтобы гражданин не мог быть принят на учет как нуждающийся в улучшении жилищных условий; выселение без предоставления другого жилого помещения предусмотрены ст. 48, ч. 1 ст. 107. 110, 135,126ЖК.

Источники


  1. Ромашкова И. И. Жилищное право; Питер — Москва, 2009. — 160 c.

  2. Национал-экстремизм и судебная власть в современной России. — М.: ОФ Антифашист, 2014. — 121 c.

  3. Правоведение для сельскохозяйственных и ветеринарных вузов. Учебник. — М.: Юрайт, 2015. — 524 c.
Договор служебного найма жилого помещения порядок заключения и расторжения
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here