Как правильно расторгнуть договор найма жилого помещения

Полная информация по теме: "Как правильно расторгнуть договор найма жилого помещения" с профессиональной точки зрения. Если будут вопросы - задавайте их нашему дежурному специалисту.

Как расторгнуть договор найма жилого помещения по инициативе наймодателя?

Главная » Документы » договоры » Договора аренды » Как расторгнуть договор найма жилого помещения по инициативе наймодателя?

Одним из обязательных условий соглашения о найме жилого помещения, является указание в документе срока его действия. Права и обязанности сторон прекращаются по истечению этого периода.

Но иногда случается так, что стороны принимают решение о досрочном прекращении соглашения.

В соответствии с гражданским законодательством право расторжения соглашения имеет каждая из сторон сделки.

Если в мировом порядке расторгнуть соглашение не получилось, стороны могут обратиться в суд.

Как можно расторгнуть договор найма жилого помещения по инициативе наймодателя?

Гражданское законодательство установило перечень оснований, при наличии которых собственник получает право расторгнуть ранее заключенное соглашение.

Обратите внимание на то, что в случае решения принятого в одностороннем порядке, допускается расторжение документа только на основании решения суда.

Выделяют следующие основания:

  • Нарушение прав лиц, проживающих по соседству;
  • Порча имущества собственника;
  • Получения статуса непригодного для проживания помещения, которое сдается;
  • Задолженность по внесению арендной платы в течение 2 месяцев в случае краткосрочной аренды, и более полугода в случае, когда договор заключен сроком более чем на год;
  • Использование помещения не по его назначению.

В том случае, когда арендодатель нарушает права соседей, то закон обязывает уведомить лиц и дать время для того, чтобы лица устранили нарушения.

Помните, что Постановлением Пленума Высшего Арбитражного суда было указано, что вышеприведенный перечень является открытым, то есть в каждом конкретном случае, основание для расторжения может быть иным.

Перечень оснований для досрочного расторжения может быть включен в текст самого соглашения участниками правоотношения после того, как он будет согласован.

Нюансы расторжения договора найма жилого помещения

Существует перечень категорий лиц, которые не могут быть лишены проживания в помещении при наступлении тех оснований указанных ранее.

Перечень таких категорий граждан закреплен жилищным законодательством.

В соответствии с его положениями, к таким категориям лиц, отнесены:

  • члены семей работников силовых и иных госструктур, которые погибли в момент исполнения служебных обязанностей;
  • лица, имеющие статус пенсионеров;
  • лица, имеющие статус инвалидов I и II группы, в тех случаях, когда получение инвалидности связано с осуществлением профессиональной деятельности. К этой категории относятся лица, которые получили увечья в результате травмоопасного случая у работодателя.

В отношении вышеперечисленных лиц действует правило, в соответствии с которым, в случае прекращения соглашения с ними, им должно быть предоставлено иное жилое помещение.

Такое правило может действовать только в том случае, когда эти категории лиц не имеют иного помещения, пригодного для проживания на основании права собственности, а также полученного на основании соглашения о социальном найме помещения.

Как расторгнуть договор купли-продажи недвижимости после регистрации?

Как расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке арендатору, смотрите тут.

Что будет после расторжения договора найма жилого помещения?

Когда срок действия заключенного момента истекает, права и обязательства сторон также подлежат прекращению. Это означает, что собственник не должен более предоставлять помещение для проживания, а арендатор вносить плату за его предоставление. Арендатор после прекращения соглашения должен передать помещения его собственнику.

Обратите внимание на то, что в случае, когда соглашение заключено на срок более одного года, то участники правоотношения должны осуществить его государственную регистрацию в Росреестре.

В этом случае соглашение получит юридическую силу только после его регистрации. Факт прекращения действия соглашения должен быть также зарегистрирован в государственном органе

Для того чтобы зарегистрировать договор, сторонам необходимо подготовить следующий перечень документов:

  • заполненный бланк заявления;
  • документы, подтверждающие личности каждого участника сделки;
  • экземпляр соглашения, который подписан сторонами;
  • техническая и кадастровая документация на помещение.

В тех случаях, когда соглашение прекращается в связи с существенными нарушениями условий контрагента, сторона имеет право потребовать возмещения убытков, которые были причинены в связи с прекращением сделки.

Однако стоит понимать, что взыскание убытков допускается осуществлять только посредством обращения в судебную инстанцию.

Расторжение договора найма жилого помещения

Основания расторжения договора найма квартиры

Расторжение договора найма жилого помещения представляет собой досрочное прекращение отношений между наймодателем и нанимателем по передаче во владение и пользование жилого объекта.

Выделяют 3 группы оснований для расторжения:

  1. Соглашение сторон (п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса РФ). Если субъекты пришли к взаимному решению прекратить отношения до окончания срока, они заключают соответствующее соглашение о расторжении договора найма жилого помещения.
  2. Волеизъявление нанимателя. П. 1 ст. 687 ГК РФ дает нанимателю практически неограниченное право в любой момент прекратить наем жилого помещения.
  3. Волеизъявление наймодателя (п. 2 ст. 687 ГК РФ). По односторонней инициативе наймодателя договор найма можно расторгнуть в исключительных случаях и только путем обращения в суд.

Рассмотрим порядок расторжения по каждому из этих оснований.

Как составить соглашение о расторжении

Соглашение составляется в виде отдельного письменного документа. При его подготовке следует руководствоваться общими правилами о заключении гражданско-правовых договоров (гл. 27–28 ГК РФ).

В соглашении о расторжении договора найма жилого помещения, в частности, необходимо указать:

  • наименования сторон и их основные данные;
  • дату и место заключения;
  • реквизиты расторгаемого договора;
  • предмет (жилой объект, в отношении которого прекращаются отношения по найму);
  • основание расторжения (соглашение сторон);
  • момент, когда отношения считаются прекращенными;
  • условия прекращения договорных отношений (окончательный расчет, освобождение и передача квартиры).

Обратите внимание! Государственная регистрация соглашения осуществляется, если сам договор подлежит регистрации.

Расторжение по инициативе нанимателя. Уведомление о расторжении

Важно! Наниматель пользуется значимой привилегией по сравнению с наймодателем. Она выражается в его праве в любой момент отказаться от продолжения договорных отношений (п. 1 ст. 687 ГК РФ).

Для этого обязательно:

  1. Согласие всех проживающих с нанимателем лиц.
  2. Предварительное письменное уведомление наймодателя. По общему правилу, установленному ст. 687 ГК РФ, предупредить наймодателя нужно за 3 месяца, однако стороны могут согласовать и любой иной срок.
Читайте так же:  Рабочие перерывы, выходные и праздничные дни

Уведомление о расторжении можно направить наймодателю любым удобным способом: по почте, электронной почте, вручить под подпись. Если отношения с наймодателем не сложились, лучше направить предупреждение с уведомлением о вручении, чтобы на случай споров располагать доказательством надлежащего извещения контрагента.

Основания расторжения по инициативе наймодателя

Наймодатель не так свободен в своем праве расторгнуть отношения, как наниматель. Для одностороннего отказа ему необходимы конкретные основания (ст. 687 ГК РФ):

  1. Систематическая неоплата нанимателем пользования помещением — как минимум в течение полугода (для краткосрочных договоров — больше 2 раз подряд). Однако контрагенты могут увеличить (но не уменьшить) этот срок в соглашении.
  2. Причинение нанимателем или членами его семьи ущерба квартире.
  3. Нарушение нанимателем правил пользования жилым помещением, его использование не по назначению либо нарушение прав и интересов соседей.
  4. Аварийное состояние квартиры или непригодность для проживания по иным причинам.

Вывод! Таким образом, наймодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только при виновных действиях нанимателя, препятствующих продолжению нормальных правоотношений, либо при не зависящих от сторон обстоятельствах, делающих проживание в квартире невозможным.

Как расторгнуть наем в судебном порядке

При наличии хотя бы одного из перечисленных оснований наймодатель вправе обратиться в суд с требованием о расторжении договора.

Обратите внимание! При нарушении нанимателем правил пользования квартирой наймодатель может расторгнуть наем только после предупреждения нанимателя о необходимости прекратить недобросовестное поведение (п. 4 ст. 687 ГК РФ). Закон не устанавливает, в какой форме делается такое предупреждение и какое время дается нанимателю на устранение нарушений.

Рекомендуем! Во избежание споров предупреждать письменно под личную подпись либо направлять предупреждение по почте с уведомлением о вручении, предоставив разумный срок для исправления нарушений.

Судебный порядок расторжения предполагает обращение в суд с исковым заявлением, в котором предъявляются следующие требования:

  • о расторжении договора;
  • выселении нанимателя (ст. 688 ГК РФ);
  • взыскании задолженности по оплате при ее наличии.

В иске также необходимо указать:

  • основания проживания граждан в квартире со ссылкой на договор;
  • данные о лицах, проживающих в квартире;
  • обстоятельства, служащие основанием для расторжения, со ссылкой на норму закона;
  • сведения о предупреждениях и уведомлениях, направленных нанимателю, когда этого требует закон.

Суд вправе предоставить нанимателю некоторый срок для устранения нарушений, но не более 1 года. Если в течение этого срока наниматель не исправит их, то при вторичном обращении наймодателя суд должен расторгнуть договор.

Последствия расторжения

Обратите внимание! Главное последствие расторжения найма — выселение нанимателя и членов его семьи из занимаемой квартиры (ст. 688 ГК РФ).

Принудительное выселение — крайняя мера, к которой суд прибегает, только полностью исследовав все обстоятельства и причины нарушений, допущенных нанимателем.

В п. 38 постановления Пленума ВС РФ «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении ЖК РФ» от 02.07.2009 № 14 даются разъяснения по основаниям расторжения соцнайма. В частности, Пленум разъясняет:

  • невнесение платы должно иметь место в течение 6 месяцев подряд;
  • судам следует оценивать уважительность причин, по которым плата не вносилась.

Примечательно, что данные разъяснения применяются судами и в отношении коммерческого найма (см., например, решение Ленинского районного суда г. Чебоксары Чувашской Республики от 16.05.2018 по делу № 2-1693/2018).

Особенности расторжения договора аренды жилого помещения

На практике субъекты права нередко ставят знак равенства между наймом и договором аренды. Между тем данные договоры различны по своему субъектному составу, применяемым к ним нормам и порядку расторжения. Договор аренды заключается в том случае, когда жилое помещение передается юридическому лицу.

Обратите внимание! По договору аренды арендатор не обладает привилегиями нанимателя, который может в любое время расторгнуть договор найма, фактически не объясняя причин.

В ст. 620 ГК РФ в качестве оснований, достаточных для расторжения договора аренды квартиры по требованию арендатора, указываются различные нарушения обязательств арендодателем и обстоятельства, не зависящие от воли сторон, например:

  • необеспечение доступа в помещение;
  • сокрытие недостатков квартиры, которые были обнаружены после заключения соглашения;
  • отказ собственника осуществлять капитальный ремонт;
  • непригодность квартиры для проживания.

Стороны могут согласовать и иные основания для досрочного расторжения. Арендатор должен направить контрагенту уведомление о расторжении договора аренды квартиры за 3 месяца (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Основания для досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендодателя в целом аналогичны установленным для найма (ст. 619 ГК РФ), за некоторыми исключениями (например, достаточно невнесения арендатором платы в течение 2 месяцев подряд, а не 6, как при найме).

Рекомендуем! Обязательно письменное предупреждение арендатора о прекращении нарушений.

Таким образом, мы рассмотрели, как расторгнуть договор аренды или найма квартиры, привели образец соглашения о расторжении договора найма квартиры. Стороны могут расторгнуть его, заключив соглашение о расторжении договора найма или аренды квартиры, а при наличии достаточных оснований — требовать его расторжения в одностороннем порядке.

Как расторгнуть договор аренды досрочно?

Договор аренды, как правовой документ, распространен среди физических лиц, а также различных предприятий.

Не всегда гражданин имеет возможность приобрести для себя жилую или нежилую недвижимость, поэтому возникает потребность в заключении договора аренды.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно !

Но со временем появляется необходимость в досрочном расторжении имущества по инициативе одного из участников сделки. Рассмотрим, как правильно расторгнуть договор аренды досрочно.

Причины досрочного расторжения договора аренды

По итогам статистических исследований, арендатор и арендодатель нередко расторгают договор раньше обозначенного срока. Это касается как одной стороны, так и другой в равной степени. Ведь причины расторжения договора аренды могут возникнуть у обоих участников заключенного ранее соглашения.

Причины для подобных намерений могут быть самыми разнообразными. Но вне зависимости от мотива, каждый контрагент должен действовать строго по условиям, прописанным в гражданском законодательстве РФ. Арендатору и арендодателю необходимо изучить допустимые основания для старта процедуры расторжения, а также права и обязанности каждой из сторон.

Чтобы избежать возможных в будущем неурядиц можно на стадии подготовки всех необходимых бумаг для заключения договора прописать отдельным пунктом условия о досрочном прекращении правоотношений. Иначе участники соглашения могут попасть в длительное судебное расследование, которое, несомненно, повлечет за собой серьезные материальные затраты.

Читайте так же:  Основания и порядок предоставления административного отпуска

Зачем нужна регистрация договора аренды? Читайте здесь

Основания для досрочного расторжения договора аренды

Договорное соглашение оканчивает свое функционирование после оговоренного срока либо по инициативе одного из участников сделки. Так как в процедуре участвуют две стороны, досрочное расторжение договора аренды способно нарушить права одного из участников. В связи с этим узаконены возможные мотивы для расторжения соглашения.

Если время контракта по арендным отношениям не истекло, партнеры в праве расторгнуть обязательства друг с другом в исключительных случаях:

  • По достигнутому обоюдному согласию участников сделки;
  • По факту судебного порядка, ставшего инициативой одной из сторон;
  • По побуждениям арендатора или арендодателя, исходя из оснований, предусмотренных в подписанном ранее договоре.

Сложным станет обстоятельство, при котором один из участников не согласится аннулировать соглашение.

Как расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке?

Договор является сделкой между двумя контрагентами процесса. Законодательство предусматривает расторжение соглашения досрочного характера, исходя из оснований, представленных любым участником сделки. При нарушении условий, обозначенных в Гражданском кодексе РФ, а также иных причин, указанных в договорной части необходимо ссылаться на их наличие. (см. Как составить договор аренды)

Как арендатору досрочно расторгнуть договор?

Аннулирование сделки судебными органами становится возможным в случае, если арендодатель осуществляет деяния следующего характера:

  1. Переданное имущество не является пригодным для использования по причине, не зависящей от другой стороны;
  2. Отклонение от проведения ремонта, предусмотренного в соглашении;
  3. Отказ в передаче объекта имущества или вызывание преград для его непосредственного использования;
  4. Передача помещения с дефектами, знанием о которых передающее лицо обладало в полной мере.

Досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендодателя

Прервать действие договора в судебном порядке можно только в том случае, если арендатор совершил следующие деяния:

  • Использование переданного имущественного объекта с нарушениями условий соглашения. Обязательством арендатора является соблюдение всех условий, прописанных в договоре, иначе это может стать объективной причиной для расторжения соглашения.
  • Порча состояния имущества, находящегося в аренде, несогласованная перепланировка объекта. (см. Как узаконить перепланировку квартиры)
  • Задержка платежа на личный счет арендодателя более 2 месяцев подряд. В некоторых случаях, включенных в условия договора, достаточно будет одной просрочки платежа.
  • Отказ от проведения капитальных ремонтных работ, оговоренных в обязанностях договора. Срок для его проведения устанавливается при подписании договора аренды. При его отсутствии арендатор обязан проводить реставрацию в рациональные сроки.

Договор аренды может иметь предписания относительно любых причин и оснований для того, чтобы досрочно прекратить соглашение.

Как составить уведомление о расторжении договора аренды? Образец

Для того чтобы известить участника сделки о досрочном прекращении действия договора, второй участник обязан послать ему уведомление о расторжении договора аренды (образец). Эта процедура является обязательной, если решение принято. Невыполнение данного обязательства может повлечь за собой неприятные последствия, вплоть до обращения в суд другого участника за взысканием убытков.

На письмо контрагенту необходимо ответить в течение месяца с момента расписки в получении или же по факту прописанного срока в уведомлении.

[1]

Есть два способа доставки письма: лично в руки одной из сторон, а также при помощи почтового отделения. На заказном письме поставят штемпель и именно с этого числа и можно начинать отсчитывать срок, положенный для ответа.

Для предотвращения непринятия судом иска, не стоит пренебрегать отправкой письма партнеру.

Текст извещения условно делится на несколько фрагментов:

  1. Вводная часть, в которой указываются данные лиц, участвующих в сделке;
  2. Основа, с содержанием реквизитов расторгаемого договора аренды, причин и правовых оснований;
  3. Список уточняющих деталей, таких как предполагаемое число расторжения договора;
  4. Дата и подпись дня, когда уведомление было составлено.

Уведомление о расторжении договора аренды необходимо занести в журнал исходящей документации, присвоив ему личный регистрационный номер.

Соглашение о досрочном расторжении договора аренды. Образец

Расторгнуть договор можно, подписав соглашение о досрочном расторжении договора аренды с обеих сторон. Форма не регламентирована определенными нормативными документами, но в нем должны быть указаны:

  • Дата и местоположение при составлении соглашения;
  • Уточнение моментов договора, в соответствии с самим актом;
  • Указание дня, с которого все договоренности по условиям сделки прекращают свое функционирование;
  • Отметка о том, что участники не имеют друг к другу жалоб и притязаний относительно объекта жилого или нежилого имущества;
  • Засвидетельствование передачи предмета с приложенным актом приема–передачи;
  • Реквизиты арендатора и арендодателя, их печати и подписи с расшифровкой.

Данная бумага издается в двух копиях, для каждого из участников.

Оформление расторжения договора найма жилого помещения

Расторжение договора о найме жилого помещения может быть инициировано как собственником имущества, так и арендатором, если у каждого из них есть веские причины.

Разорвать такое соглашение можно, если возникает любой из случаев, описанный в 83 статье ЖК РФ. Отдельный ряд причин не зависит от воли жильцов или собственника.

Расторжения договора по желанию владельца

Он может сам проявить инициативу и обратиться за помощью в суд, чтобы процедура выселения прошла быстрее и на законных основаниях. Для этого необходимо запастись аргументами и доказательствами того, что:

  1. жилплощадь использовать совершенно для других целей, а не по назначению;
  2. наниматели портят его внешний вид и разрушают квартиру;
  3. есть постоянные жалобы от соседей на нарушение порядка;
  4. если жильцы на протяжении 6 месяцев не оплачивают коммунальные услуги.

Это основания расторжения договора найма жилого помещения, в остальных случаях выставить на улицу людей, проживающих в арендованной квартире на основании договора муниципального найма, нет. Исключения составляют аварийные дома, которые подпадают под снос и т.д.

Любая сторона имеет право подавать запрос на досрочное расторжение договора в ситуациях:

  • в особых случаях, когда помещения стало непригодным для проживания;
  • если здание попадает под аварийный снос;
  • в ряде других случаев, изучить которые подробней можно в ЖК.

Расторжение договора означает, что обязательства обеих сторон в рамках этой сделки аннулируются.

Что делать, если договор был оформлен ненадлежащим образом?

Все описанные манипуляции можно провернуть только если договор был оформлен по всем правилам. Если же стороны договаривались устно или при подписании бумаг были допущены ошибки и сделка является недействительной, то поступать нужно иначе.

Читайте так же:  Как правильно оформить дарение доли в квартире близкому родственнику

Квартиранты могут просто собрать вещи и выехать, даже не уведомляя об этом хозяев. Те в свою очередь тоже могут инициировать процедуру выселения по своему желанию в любой момент.

Видео (кликните для воспроизведения).

Если владелец простит освободить жилплощадь, а квартиранты отказываются это делать, поможет вызов наряда полиции, по результатам которого будет составлен протокол.

Факт порчи имущества, мебели или бытовой техники доказать практически нереально даже при наличии фото доказательств.

Более того, в ряде случаев расторгнуть договор не представляется возможным:

  1. если арендатор –член семьи работника силовых или государственных структур, который погиб при исполнении;
  2. если в доме проживают инвалиды 1-2 группы, которые получили группу из-за несчастного случая на производстве;
  3. договор заключали малоимущие лица, у которых нет другого помещения, которое принадлежит им по договору соцнайма или по праву собственности.

При наличии заключённого между сторонами сделки договора после его разрыва необходимо правильно оформить процедуру выселения. Об этом подробней.

Как провести выселение?

Если договора нет, оформлять процедуру не нужно никак. Но даже в случае наличия официального договора выселение проводится лишь фактически: рекомендуется заранее получить документ о том, что за квартиросъёмщиком не числится никаких долгов по квартплате или коммуналке, после чего тот съезжает.

Желательно также иметь при себе письменное доказательство того, что владелец квартиры был в письменном виде уведомлён о том, что квартирант желает расторгнуть договорные отношения между ними.

Как правильно рассчитать ипотеку — читайте тут.

Порядок расторжения договора найма жилого помещения прописан в ЖК РФ, согласно ему по согласованию сторон сделку можно расторгнуть, после чего все договорные отношения между участниками сделки считаются законченными. Согласно законодательству, некоторые виды договорных отношений можно расторгнуть по таким основаниям:

  • наниматель умер и проживал он в квартире без семьи. При наличии у умершего семьи договор найма после его смерти нельзя прекратить;
  • договор найма будет считаться расторгнутым, если объект недвижимости будет разрушено.

Если в процессе заселения съёмщик подписывал акт приёма-передачи квартиры с полной описью имущества, то в процессе выселения необходимо составить аналогичный акт. Так можно обезопасить себя от необоснованных претензий собственника, который может заявить, что имущество ему не было передано обратно.

Только представьте: вы без лишних вопросов выезжаете по всем правилам, а спустя несколько месяцев вам присылают повестку в суд. Собственник обвиняет вас в присвоении чужого имущества и требует компенсации, при этом доказать свою правоту будет очень непросто.

Невозможно выселить граждан в таких ситуациях:

  1. если есть действующий договора найма, который был заключен между владельцем квартиры и бывшим членом семьи. В таком случае у арендатора есть законное право использовать его для проживания;
  2. бывший член семьи не имеет оснований для приобретения другой жилплощади;
  3. арендатор не может обеспечить себя иным жильём по причине своего неважного материального положения;
  4. между собственником и квартирантом ещё не истёк срок договора найма и нет причин или решения суда, на основании которого можно провести процедуру выселения.

В заключение

Как уже отмечено выше, соглашение о расторжении договора найма жилого помещения желательно составить в письменном виде, чтобы наверняка избежать возможных претензий.

Образец документа не имеет типовой формы, но при желании его можно скачать из интернета, вписать личные данные квартиросъёмщика и собственника.

Не забудьте проставить на документа дату и подпись. На основании его все обязательства сторон по данному договору аренды считаются законченными.

В остальном же никаких сложностей в процессе возникнуть не должно. Ответы на любые вопросы можно найти в ЖК, поскольку есть масса нюансов касаемо расторжения договора аренды.

[2]

Расторжение договора аренды недвижимого имущества

Вопрос расторжения договора может стать актуальным по ряду различных причин. Заметим, что и расторжение, и заключение договора должно осуществляться в порядке и правовых рамках действующего законодательства Российской Федерации.

[3]

Рекомендуем ознакомиться с порядком расторжения договора заблаговременно перед его заключением, с той целью, чтобы избежать в дальнейшем непредвиденных обстоятельств нежелательного характера.

Базовые правовые положения относительно расторжения договоров прописаны в главе 29 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Расторжение договора аренды по инициативе арендатора

Расторгнуть договор найма жилья по инициативе со стороны нанимателя гораздо легче, поскольку у последнего есть право на осуществление подобного решения в любое время, с учетом лишь предварительного оповещения в адрес собственника объекта недвижимости.

Как расторгнуть договор без судебного вмешательства?

В соответствии с пунктом 1 статьи 687 ГК РФ, наниматель (квартиросъемщик) обладает правом расторжения договора о найме в любое время, однако, при условии заблаговременного уведомления о принятом решении в адрес собственника квартиры минимум за 3 месяца.

Как правило, в рамках условий договора, срок для уведомления о подобном намерении сокращается до 1 месяца.

Расторжение договора аренды по соглашению сторон.

О расторжении договора найма жилого помещения нанимателем читайте тут.

Порядок и основания для расторжения договора найма через судебную инстанцию излагаются в статье 620 Гражданского кодекса, а именно:

Расторжение договора аренды по инициативе арендодателя

Если учесть позицию и точку зрения нанимателя, то расторжение договора по инициативному решению владельца квартиры (дома) для первой стороны выступает как форменное выселение.

И в данном случае закон, как никогда, становится на сторону защиты прав более ущемленного обстоятельствами в правах гражданина.

Это подразумевает, что на собственника жилья накладываются некоторые ограничения, не позволяющие ему внезапно оставить людей (нанимателей), образно говоря, без «крова».

Данное обстоятельство положительным образом сказывается на интересах квартиросъемщика, поскольку его жизненные обстоятельства не становятся столь сильно зависимыми от внезапных решений владельца жилплощади. Однако заметим, что для хозяина объекта, данные правовые нормы не так уж и благоприятны.

Для него рекомендуется тщательный подбор потенциальных нанимателей, поскольку, сводя обсуждение к примитивным категориям, заселить людей всегда проще, нежели выселить.

Читайте так же:  Особенности составления приказа по расследованию несчастного случая на производстве

Стоит обратить также особое внимание на указание срока действия договора, поскольку при игнорировании данного важного момента, договор может приобрести бессрочный статус.

Порядок и основания расторжения договора без судебного вмешательства.

Когда собственнику жилого помещения внезапно понадобилось освобождение квартиры, а с судом связываться нет особого желания, есть два варианта развития событий:

  • Согласовать с нанимателем данный вопрос и решить его полюбовно;
  • При нежелании жильца съезжать, направить в его адрес письменное уведомление о принятом решении минимум за 1 месяц (или же иной, регламентированный условиями соглашения, срок).

Иного альтернативного варианта освобождения жилплощади от нанимателя не предусмотрено, а поэтому в интересах наймодателя — заключать договоры краткосрочного характера.

Как расторгнуть договор через суд?

Владелец жилья имеет право на помощь со стороны судебной ветви власти, когда он на легальных основаниях потребовал освобождения квартиры, однако, получил в ответ отказ, или же отсутствие ответа как такового.

Однако заметим, что прибегать к судебному вмешательству следует лишь после проведенных попыток согласования с нанимателем в гражданском порядке. Наиболее приемлемо – уведомлять посредством заказного письма с уведомлением.

При условии, что на данное уведомление пришел отказ в письменной форме или же в течение месяца не последовало какого-либо ответа, можно обращаться в суд за поиском «справедливости».

Перечень оснований для преждевременного расторжения договора прописаны в статье 687 Гражданского кодекса Российской Федерации:

  • есть просроченные платежи на протяжении 6 и более месяцев. Если договор краткосрочный, то хватает и двух месяцев;
  • есть подтвержденные факты относительно порчи имущества в занимаемой жилплощади. Но отметим, что судом может быть проявлена некоторая снисходительность, выражаемая в невыселении жильцов из помещения, сопровождаемая с назначением временных рамок для устранения причиненного ущерба (максимально – 12 месяцев). Если же за данный срок жильцы не устранят неполадки, то при последующем обращении наймодателя суд принимает вердикт о досрочном расторжении договорных отношений нанимателя и наймодателя;
  • нанимателем нарушаются права его соседей посредством организаций шумных посиделок и гуляний, иных нарушений общественного порядка или же он эксплуатирует жилплощадь вне основного назначения посредством оборудования складов, тренажерных залов, а также иных объектов коммерческого и иного характера;
  • наниматель допускает грубые нарушения условий договора: пересдает квартиру или часть данной квартиры, поселяет в квартиру множество иных граждан из числа друзей и родственников, или же обзаводится домашними животными, запрет на которых четко прописан в условиях договора.

Существует также дополнительный альтернативный вариант для решения вопроса через судебное вмешательство, который стоит выделить особым образом.

Договоры, в которых не указываются сроки их действия, принято считать бессрочными, а потому, при отсутствии нарушений условий подобного соглашения, формально собственник не может освободить от жильцов свою недвижимость.

Расторжение договора аренды по соглашению сторон

Данный вариант развития является наиболее оптимальным, или даже идеальным для обеих сторон договорных соглашений. При условии, что жилец и владелец жилплощади не имеют обоюдных претензий, оформление своего решения для них пройдет в краткие сроки.

Согласно закону, а конкретнее статье 452 Гражданского кодекса, расторжение соглашения должно осуществляться в том же формате, что заключение соглашения.

То есть в том случае, когда был составлен и подписан обеими сторонами документ (договор), то для того, чтобы прекратить его действие, следует оформить и подписать подобное соглашение.

Образец соглашения о расторжении договора найма жилья можно скачать здесь и отредактировать под свою конкретную ситуацию.

Если наем оформлен на срок более 1 года, законодательством регламентируется обязательный к соблюдению этап – регистрация договора в органе Росреестра.

Исходя из этого, расторжение его аналогично требует регистрирования. Расторжение будет вступать в юридическую силу с момента регистрации данного волеизъявления сторон.

В документах для расторжения договора найма, как правило, указывается дата прекращения расчетов с собственником помещения, а также срок освобождения объекта недвижимости.

Практикуется оформление акта возврата, где перечисляется имущество, возвращаемое обратно владельцу.

Обязательным пунктом, среди прочих, будет тот момент, что снимаемая ранее квартира передается обратно в пользование ее собственнику и он, в свою очередь, не имеет каких-либо претензий к бывшим нанимателям.

Расторжение договора аренды без договора

В законодательстве РФ предусматривается обязательная письменная форма для договоров, в том числе и договора найма.

Однако, как показывает практика, подобное правило часто нарушается гражданами по причине банальной лени и нежелания себя обезопасить.

По факту, если договор, как таковой, не составлялся и не подписывался сторонами, для расторжения его дополнительного договора не потребуется.

Стоит обозначить, что могут возникнуть сложности с доказыванием фактических договорных отношений при судебных разбирательствах, если между нанимателем и наймодателем возникнут какие-либо вопросы в виде обоюдных материальных или иных претензий.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Досрочное расторжение договора Найма

Краткое содержание

  • Как составить уведомление о досрочном расторжении договора найма квартиры.
  • Как оформить досрочное расторжение договора найма жилья?
  • Досрочное расторжение договора
  • Досрочное расторжение Агентского договора
  • Досрочное расторжение договора лизинга
  • Расторжение договора найма
  • Досрочное расторжение договора аренды

1. Как составить уведомление о досрочном расторжении договора найма квартиры.

1.1. Либо пишите самостоятельно в произвольной форме, либо юрист составить на платной основе

1.2. Так и пишите, в связи с чем требуете расторжения. В свободной форме можете оформить.

2. Как оформить досрочное расторжение договора найма жилья?

2.1. Здравствуйте! Смотрите условия вашего договора найма.

3. Надо уехать в другой город, но в договоре прописано так:• При досрочном прекращении найма и расторжения договора каждая сторона обязана предупредить другую сторону не позднее чем за один месяц до даты предполагаемого прекращения найма.
Что делать если срок подходит к оплате, а уехать надо за три дня до оплаты в другой город.

3.1. Заплатите за прожитый в квартире период и съезжайте, не вижу проблем. Если договор не официальный, хозяин не платит налоги, данные условия договора не работает.

Читайте так же:  Новый закон о пенсиях в вопросах и ответах

4. Мы снимали квартиру, заключили договор, произошла ссора с хозяйкой и она велела нам в течении 20 дней выехать из её квартиры, то есть досрочно. Мы внесли предоплату за след мес. Согласно договору, в пункте ответственность сторон прописано, что в случае досрочного расторжения договора по инициативе наймодателя, последний возвращает полученные от нанимателя денежные средства, переданные им в качестве предоплаты за найм жилого помещения? Можно ли вернуть предоплату? Вернуть деньги?

4.1. Здравствуйте.
Можете написать претензию. Если через 10 дней не последует ответ — обращайтесь в суд.

4.2. Если арендодатель официально предупредила вас о досрочном расторжении договора, то и аванс вернуть обязана.

4.3. Уведомить арендодатель должна за 30 дней, а не как ей вздумается, также собственник должен вернуть аванс, иначе будет считаться необоснованным обогащением (ст. 1102 ГК РФ).

5. Договор найма был на 11 месяцев, квартиранты съезжают после 9 месяцев (закончился учебный год; могли сразу заключить на 9 месяцев, проблем не было бы). Будут ли проблемы с налоговой, если в договоре прописаны 11 месяцев, а расписки за 9 месяцев. Нужно ли оформлять еще какую-то бумагу о досрочном расторжении договора? Спасибо.

5.2. Здравствуйте! Да, нужно оформить расторжение договора согласно ст.452-453 ГК РФ, иначе могут быть вопросы относительно дохода за 2 месяца. Лучше не рисковать и оформить доп. соглашение о досрочном расторжении договора. Тогда и у налоговой не будет вопросов.

5.3. Нет, проблем не должно быть. Но Вам лучше расторгнуть договор найма, заключив дополнительное соглашение и предоставив его в налоговую, Ст.450-452 ГК РФ.Во избежание проблем с доначислением налога. Соглашение делаете в простой письменной форме.

5.4. Если вы имеете в виду при сдаче декларации 3 НДФЛ, то фактически вы сами прописываете свой налогооблагаемый доход, я не думаю, что налоговой будет интересен сам по себе договор.
Соглашение о расторжение нужно заключить не только в целях налогового законодательства, но в целях гражданского законодательства.

5.5. Проблем не будет поскольку доходом для НДФЛ признаются реально полученные деньги. Для подтверждения отсутствия доходов за 2 месяца оформите доп. соглашение о расторжение договора согласно ст.452-453 ГК РФ с подписями сторон.

5.6. Проблем не будет, но для чистоты можно еще две бумаги, соглашение о досрочном расторжении договора найма и акт принятия квартиры, подписанный наймодателем и сьемщиками данной жилплощади, что квартиру сдали, претензий нет.. Согласно ст. 687 ГК РФ, налоговую интересуют сроки и оплата.

6. Со студентом, 18 лет, заключен договор найма жилого помещения на срок 11 мес., в договоре прописано, что если расторжение договора досрочно, то наниматель обязуется возместить наймодателю месячную плату за проживание. Может ли наймодатель обратиться в суд на студента, который находится на иждивении родителей? Взыскать с него задолженность, транспортные расходы и т.п. так как студент проживает в другом городе.

6.1. Может, с момента совершеннолетия человек перестает быть иждивенцем с юридической точки зрения, место жительства и статус студента не является препятствием для этого.

7. Уведомила арендодателя за месяц о том, что досрочно освобождаю квартиру, через электронный мессенджер. Вся переписка велась внутри него и сохранилась. Письменного расторжения договора подписано не было. Считается ли в таком случае договор о найме расторгнутым? Может ли арендодатель после истечения срока договора потребовать оплатить арендную плату за месяцы, в течение которых я по факту в арендуемом помещении не проживала?

7.1. Расторгать договор необходимо в той же форме, что и заключали, т.е. в письменной. Также подписать акт приема-передачи, если он у вас подписывался в момент заключения договора. В этом случае претензий со стороны арендодателя быть не должно.

8. Договор найма был заключен на два года, не зарегистрирован, т.к. хозяйка не хотела и на самом деле планировала его досрочно расторгнуть. Она подала иск о расторжении и выселении. Оснований для расторжения нет. Поэтому она сейчас хочет признать его ничтожным из-за нерегистрации. Мы платили и живем по этому договору. Что можно сделать, какая статья поможет или постановление или практика? Подскажите, пожалуйста!

8.1. Галина, обычная уловка некоторых граждан которые сдают свое жилье. И суды такие иски, как правило удовлетворяют! Вам нужно обратиться со встречным иском, в котором просить обязать собственника исполниь условия заключенного договора и обязании собственника зарегистрировать договор аренды в Росреестре!

8.2. Здравствуйте! Если вы не зарегистрировали договор, это не означает, что договор становиться из-за этого недействительным, ваш арендодатель заблуждается и в суде его ждёт проигрыш.

9. За какое время по гк рф наниматель должен предупредить о досрочном расторжении договора найма? Расторжение в одностороннем порядке не предусмотрено, если все условия договора сторонами соблюдаются. Они соблюдаются. Просто он решил сменить район проживания. На каку статью гк рф мне ссылатся как наимодателю? В какой форме должно быть это уведомление, в письменной по почте?

Видео (кликните для воспроизведения).

9.1. Согласно ст. 687 ГК, наниматель должен предупредить наймодателя за 3 месяца, в письменном виде.

Источники


  1. Комиссия. Судебная практика и образцы документов. — М.: Издание Тихомирова М. Ю., 2014. — 999 c.

  2. Домашняя юридическая энциклопедия. Семья / ред. И.М. Кузнецова. — М.: Олимп, 1999. — 608 c.

  3. Гурочкин, Ю.; Соседко, Ю. Судебная медицина. Учебник для юридических и медицинских вузов; М.: Эксмо, 2011. — 320 c.
  4. Общая теория государства и права. Академический курс в 3 томах. Том 2. — Москва: Мир, 2002. — 528 c.
  5. Кучерена, А. Г. Адвокатура в условиях судебно-правовой реформы в России: моногр. / А.Г. Кучерена. — М.: Юркомпани, 2017. — 432 c.
Как правильно расторгнуть договор найма жилого помещения
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here