Как правильно составить договор купли-продажи квартиры

Полная информация по теме: "Как правильно составить договор купли-продажи квартиры" с профессиональной точки зрения. Если будут вопросы - задавайте их нашему дежурному специалисту.

Договор купли-продажи общий

Договор купли-продажи – один из самых распространенных договоров, с которыми рано или поздно сталкивается каждый из нас. Не важно, являетесь ли вы владельцем предприятия, или хотите окружить себя предметами роскоши и покупаете недвижимость или машину – вам в любом случае придется заключить договор о приобретении того или иного объекта. Но в любых договорах есть «подводные камни», так что давайте уточним, что нужно знать при заключении договора купли-продажи.

Что такое договор купли-продажи?

Фактически, договор купли-продажи является официальным документом, который документально подтверждает обязательство одной стороны (продавца) передать вещь в собственность другой стороны (покупателя). Покупатель, в свою очередь, обязуется принять оговоренную вещь и выплатить за нее продавцу определенную денежную сумму.

Форма договора определяется субъектным составом заключаемой сделки, а также предметом купли-продажи и его ценой. Например, для того, чтобы состоялась купля-продажа любого вида недвижимости, договор должен быть заключен в письменной форме.

Составляется официальный документ, который подписывается обеими сторонами и проходит процедуру обязательной гос-регистрации. Также без письменного договора не обойтись при заключении внешнеторговых сделок.

Как правило, договор купли-продажи касается предмета, которым продавец располагает в момент подписания договора, либо объекта, который в скором времени будет создан или получен продавцом от третьих лиц. Предметом договора может быть имущество либо имущественное право, а также права на требования безличностного характера, ценные бумаги и валютные ценности. В случае покупки или продажи ценных бумаг либо валюты действуют предусмотренные ГК РФ общие положения о договорах купли-продажи, если для данного случая не были законодательно установлены специальные правила.

Свойства предмета купли-продажи

Единственным обязательным условием, при котором становится возможен договор купли-продажи, является предмет договора. В первую очередь согласование условий купли и продажи этого предмета касается установления его количества, наименования и цены (не обязательное условие). Цена договора купли-продажи является обязательным фактором только в договорах, касающихся оптовой и розничной продажи товаров, а также продажи недвижимости и предприятий. Еще одним важным условием для заключения договора является установление сроков поставки.

Договор купли-продажи может распространяться на любое не изъятое из гражданского оборота имущество. Как правило, это движимые или недвижимые вещи (объекты), которые могут быть делимыми, неделимыми, потребляемыми, непотребляемыми, а также могут обладать некими индивидуальными или родовыми признаками.

Единственным предметом, которого не может коснуться договор купли-продажи, являются деньги (национальная, а не иностранная валюта). Кроме того, покупка и продажа несколько усложнена, если предмет договора ограничен в обороте. В таком случае договор не должен нарушать особый правовой режим, а покупателем может стать исключительно лицо, уполномоченное на владение данным предметом.

С договором необходимо делать акт приёма передачи.

Возможные формы договора купли-продажи

Доступная каждому форма договора купли-продажи – устная либо письменная. Устная форма может быть применена в повседневной жизни – например, для покупки билетов в кино или продуктов в магазине, оплаты услуг и т.д. Письменная форма обязательна для заключения таких договоров, как договор купли-продажи земельного участка, имущественного комплекса, квартиры, дома или любого другого недвижимого имущества.

Письменный договор предполагает нотариальное заверение документа и его регистрацию в соответствующих органах. Единственное исключение из правила – продажа объектов, которые на момент заключения договора находятся в имущественном залоге.

Существуют такие виды письменно заключенных договоров, как типовые и нотариальные. Типовой договор купли-продажи может касаться имущественных комплексов (проданных с аукциона, по конкурсу или путем выкупа), а также индивидуально определенного имущества и объектов незавершенного строительства. Нотариальные договора купли-продажи касаются продажи квартир (с нормальной или заниженной стоимостью, со сложным расчетом или с участием переводчика), а также продажи земельных участков, нежилых помещений, гаражей, автомобилей. Каждый договор купли-продажи, упомянутый ранее, имеет индивидуальные особенности, которые следует уточнить у нотариуса.

Как выглядит договор купли-продажи?

Первое, что вам понадобится для того, чтобы заключить договор купли-продажи – образец документа. Неотъемлемым элементом любого договора является шапка, в которой подробно указывается ФИО физического лица (полное название юридического лица), которое совершает покупку, а также лица, которое является продавцом. Далее следует самая важная часть договора, составленная из восьми неотъемлемых пунктов:

— предмет договора, без которого сделка попросту не состоялась бы;

— сведения о предмете, которого касается договор купли-продажи;

— порядок передачи товара в собственность покупателя;

— цена товара и условия оплаты;

— права и обязанности обеих сторон договора;

— ответственность сторон в случае несоблюдения прав и обязанностей;

— срок действия данного договора;

— реквизиты обеих сторон, заключающих договор купли-продажи.

В любом случае для того, чтобы заполнить договор без ошибок, вам пригодится образец договора купли-продажи, так что не бойтесь воспользоваться услугами нотариуса.

Договор купли продажи квартиры: как правильно оформить?

Сделка с недвижимостью — серьезный шаг, и к нему следует подготовиться и составить все необходимые документы. Образец договора купли продажи квартиры просто найти: его можно взять у юриста, в рег.палате или скачать самостоятельно.

Договор — это важная часть сделки. Чтобы он обладал юридической силой и использовался при решении некоторых вопросов, надо правильно его оформить.

Как составлять договор?

Скачать договор купли продажи квартиры в наше время легко и просто. Но лучший вариант — взять образец договора купли продажи недвижимости у юристов или в государственной рег. палате.

Правильное составление документов — это гарантия исключения ошибок и неприятных последствий. Цена договора купли продажи квартиры доступна, поэтому лучше себя обезопасить, обратившись к специалистам.

Чтобы исключить ошибки в оформлении и все правильно составить, важно подготовить следующие документы для договора купли продажи квартиры:

[1]

  • документы, подтверждающие право собственности (предшествующий договор на квартиру, приватизация и т.п.);
  • акт приема-передачи;
  • паспорт продавца, собственников имущества, покупателя;
  • выписку из домовой книги;
  • финансово-лицевой счет на помещение;
  • свидетельство о регистрации брака, а также согласие своей семьи на операции и сделки, связанные с недвижимостью.

Для покупки недвижимости многие банки предоставляют населению кредитные средства. О том, какие ипотечные программы существуют в Сбербанке, читайте здесь. С предложениями банка ВТБ24 можно ознакомиться здесь.

Содержание договора

Согласно законодательству, должны обязательно прописываться условия договора купли продажи квартиры. Их делят на 2 большие группы: существенные и обычные.

Существенные условия

Только при наличии следующей информации документ считается действительным и обладает юридической силой:

Самый небезопасный способ расчета — наличный или безналичный перевод. Если вы случайно наткнетесь на непорядочных людей или на мошенников, то вы можете остаться и без сбережений, и без недвижимости.

Перед составлением основного договора стороны подписывают такие документы, как авансовое соглашение или предварительный документ купли продажи. Если перед покупкой покупатель оплачивает аванс, то это отражается в этих документах. Если покупатель решил отказаться от сделки, то он теряет аванс. Если продавец нарушает условия, то он возвращает штрафные санкции, прописанные в основном договоре (зачастую они равны двукратной стоимости аванса).

Читайте так же:  Как получить субсидию на покупку квартиры молодой семье, многодетной семье, матери одиночке

Прочие условия

Эти пункты в договоре являются дополнительными. Если они отсутствуют, то документ будет считаться действительным, но их лучше всего внести в документ, чтобы полностью обговорить все условия сделки:

  1. Характеристики объекта. Если продавец планирует оставить часть мебели или другие предметы интерьера, то это прописывается в договоре;
  2. Цель покупки;
  3. Обязательства сторон. Правильное составление требований к покупателю и продавцу — залог успеха сделки. В обязанности владельца недвижимости включено: снятие квартиры с регистрационного учета, оплата коммунальных услуг, передача собственности по соответствующему акту, предупреждение о негативных свойствах помещения (плохой проводке и трубах, протекании крыши, незаконной перепланировке и т.п.). Обязанность покупателя — вовремя оплатить покупку и принять ее согласно передаточному акту;
  4. Сроки освобождения помещения;
  5. Варианты решения споров. Изменение условий сделки и ее расторжения обговариваются всеми сторонами. Если какая-то из сторон не согласна с условиями и разногласия не решаются на протяжении месяца, то продолжать спор надо в суде.

Сделки с квартирами предполагают составление других документов: передаточный акт и расписка о получении средств. Важно правильно оформлять эти документы и внимательно просматривать каждый пункт, ведь сделка является завершенной после подписания договора участвующими сторонами. И если после этого вы обнаружили ошибки, то их исправляют чаще всего в судебном порядке.

Не знаете, как выглядит договор купли-продажи квартиры? Самое доступное разъяснение с примерами!

Имущественная сделка с недвижимостью, в том числе – с квартирой, находящейся в собственности продавца, оформляется составлением договора, который может заключаться только с собственником жилья или его представителем. К его составлению предъявляются установленные законодательством требования. Что это за документ и как его составить — читайте далее.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18 . Это быстро и бесплатно !

Что это за документ?

Договор купли-продажи квартиры в РФ (ДКП) – это основной документ, определяющий факт передачи прав от продавца к покупателю, имеет юридическую силу правоустанавливающего документа. На основании его заключения и подписания сторонами, имущественная сделка и её юридические последствия вступают в силу. Это определение, и базовые юридические нормы составления, равно распространяются на приобретение:

  • приватизированных квартир;
  • долей приватизированных квартир;
  • приватизированных комнат в коммунальных квартирах.

Как выглядит сам договор, можно увидеть на образцах ниже.

Какие законы РФ регулируют?

Для того, чтобы сделка признавалась правоспособной, к составлению данного документа предъявляются установленные требования, обязательные для исполнения. Сама процедура купли-продажи регулируется нормами статей 130-131 ГК РФ и § 7 главы 30 ГК РФ. Правила и нормы составления договора обозначены в статье 549 ГК РФ – договор купли-продажи, и в статьях 550-558 ГК РФ – требования к его составлению и заключению.

В определённых случаях – обязательно, в остальных – по усмотрению сторон, документ может удостоверяться нотариально, согласно положению статьи 163 ГК РФ. После подписания его требуется зарегистрировать в Росреестре, о чём гласят: статья 131, п. 1 статьи 551, п.2 статьи 558 ГК РФ, а так же Федеральные законы: № 122-ФЗ от 21.01.1997 г. и № 218-ФЗ от 13.07.15 г.

Сделки через посредника

Зачастую поиск объекта или покупателя производится через посредника, которым может выступить:

  • риэлтор;
  • агентство по работе с недвижимостью.

Для его представительства в сделке, с обозначенным субъектом потребуется составить договор услуг. В нём должны быть указаны вспомогательные действия посредника, входящие в сопровождение. Ни в коем случае не допускается полное или частичное вступление в вещные права со стороны посредника.

Поэтому во вводной части и в заключении, где ставятся подписи сторон, если посредник составляет и подписывает ДКП вместо покупателя или продавца, указывается формулировка «действующего на основании доверенности», с внесением реквизитов доверенности и данных паспорта. В таком случае требуется оформление нотариальной доверенности, согласно нормам статьи 185 ГК РФ, которая прилагается к пакету документации.

Подробнее узнать о составлении договора с посредником на продажу и покупку квартиры можно тут.

Подписание предварительного ДКП для приобретения жилья

На основании статьи 429 ГК РФ перед подписанием купчей может заключаться предварительный договор купли-продажи (ПДКП). Составление такого вида документа может быть только добровольным и не является обязанностью сторон.

Он может составляться как для квартиры, так и для её доли или комнаты, нужен:

  • для гарантии договорённости о купле продаже;
  • чтобы продавец сохранил право на покупку с контрагентом;
  • для оформления аванса или задатка.

В документе указывают, что стороны договорились о сделке, с указанием:

  1. сведений о сторонах;
  2. характеристик квартиры;
  3. её стоимости;
  4. сроков проведения сделки;
  5. суммы полученного аванса или задатка.

При оформлении купчей аванс или задаток включается в стоимость квартиры.

О составлении ПДКП можно также прочитать здесь.

Инструкция по составлению ДКП

Если ранее составлялся ПДКП, то все положения о сделке должны опираться на ранее возникшие договорённости. Лучше всего, чтобы основной договор купчей составлялся юристом.

В документ нужно внести существенные положения:

  1. Наименование документа, дата и населённый пункт – когда и где он заключался.
  2. Вводная часть, с указанием сторон, их реквизитами или паспортными данными. Указание на право собственности, имеющееся у продавца.
  3. Предмета договора – адрес, подробные технические и кадастровые характеристики объекта.
  4. Права и обязанности сторон.
  5. Условия перехода права собственности на объект.
  6. Сроки и сумма для внесения платежа. Срок освобождения помещения.
  7. Ответственность сторон за нарушение установленных договорённостей.
  8. Условия расторжения: по соглашению и в суде.
  9. Заключительные положения.
  • Скачать бланк договора купли-продажи квартиры
  • Скачать образец договора купли-продажи квартиры

Обязательно указывается, что заключением настоящего договора права третьих лиц не нарушаются. Лица, состоящие в браке, указывают о наличии согласия супруга на сделку, или на иные причины, которые этому не препятствуют. Договор составляется в трёх экземплярах. Каждый экземпляр подписывается участниками сделки.

Больше нюансов узнать об оформлении договора купли-продажи квартиры можно из этой статьи.

Особенности при покупке комнат в общежитии и коммуналке

Если предметом договора выступает комната в коммунальной квартире или общежитии, то они оформляются как фактический автономный объект.
Читайте так же:  Куда жаловаться работнику и что делать, если не увольняют по собственному желанию с работы – образцы

В предмете договора именуются:

  1. Комната в коммунальной квартире, с указанием параметров комнаты и параметров коммунальной квартиры.
  2. Комната в общежитии с указанием параметров комнаты и параметров общежития.

Если же продаётся доля в квартире – нужно получить согласие совладельцев на сделку, так как они вправе выкупить долю в первую очередь. Доля в квартире является формой права на владение квартирой, а не фактическим объектом, поэтому фактическая жилплощадь в виде комнаты продаваться не может. В предмете договора указывается только установленная для сделки часть в праве на квартиру, с указанием параметров квартиры. Договор о продаже доли обязательно составляется и/или удостоверяется нотариусом.

Подробнее об оформлении договора купли-продажи комнаты читайте тут, а здесь мы рассказывали о составлении ДКП доли в квартире.

Как проходит регистрация?

После оформления купчей, контрагенты производят расчёты и передают документы на регистрацию в отделение Росреестра или МФЦ.

  • уплатить пошлину – 2 тысячи рублей (кроме нотариально удостоверенных ПДКП);
  • снять ксерокопии паспортов (свидетельств о рождении детей);
  • написать заявление о переходе права собственности.

Регистратор принимает документацию под расписку и назначает дату повторного визита. Через 10 дней будут возвращены ДКП с отметкой о регистрации. Новый владелец получит выписку из ЕГРН о вступлении в права собственности. Если контрагенты обратились в МФЦ порознь – регистрация будет длиться в пределах одного месяца.

Узнать о нюансах процедуры регистрации ДКП можно здесь.

Нюансы для акта приёма-передачи

Заключение и регистрация ДКП – это юридическое оформление перехода прав. Для фактической передачи объекта требуется составление акта приёмки. Его составляют стороны договора. В акте указывают, что продавец передал, а покупатель принял объект в соответствующем состоянии, которое описывается:

  • общей характеристикой параметров жилья;
  • наличием коммуникаций;
  • косметическим состоянием квартиры;
  • другими особенностями, в том числе – наличием мебели.

Стороны подписывают акт, ставят дату составления и прилагают к договору. Вместо составления акта в ДКП допускается внести положение о том, что подписание договора покупки квартиры несёт юридическую силу подписания акта приёма-передачи помещения.

Подробнее об акте приема-передачи по ДКП можно прочитать в этом материале.

Когда нужно дополнительное соглашение?

Составляется, если в простой договор купли-продажи потребовалось:

  • внести дополнение;
  • изменить один из пунктов (подпунктов);
  • аннулировать положение или действие ДКП.

В нём указывают реквизиты купчей, без которой дополнительное соглашение не вступает в силу. Далее вносят сведения о необходимых дополнениях и изменениях, или указывают – какой пункт аннулируется. Документ вправе составить и подписать только стороны сделки или их представители.

Более детально о дополнительном соглашении к ДКП квартиры можно прочитать тут.

Возможность восстановления при утрате

Восстановить его можно одним из следующих способов:

  1. Переписав его текст досконально, без изменений. Дать подписать продавцу, поставить отметку о регистрации в Росреестре.
  2. Если документ составлялся нотариусом – получить дубликат у нотариуса, поставив отметку о регистрации.

Если данные действия невозможны – обратиться в суд с иском о признании права собственности. Решение суда заменит правоустанавливающий документ.

Изучить нюансы восстановления ДКП квартиры можно в этом материале.

Заключение

Составлением ДКП передаётся право собственности на квартиру, долю, комнату. Договор обязательно должен содержать обязательные реквизиты и пройти регистрацию. К нему может прилагаться акт приёмки объекта или дополнительное соглашение. Если документ утерян, его нужно восстановить.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 938-46-18 (Москва)
Это быстро и бесплатно !

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Составляем договор купли-продажи квартиры

Каждому из нас рано или поздно приходится продавать или покупать квартиру. Можно ли оформить все документы на продажу квартиры самостоятельно, или необходимо обращаться в агентство? Из этой статьи вы узнаете о том, как правильно оформить договор купли-продажи и зарегистрировать переход права собственности на квартиру.

Документы, необходимые для составления договора

Договор купли-продажи квартиры составляется в простой письменной форме. Если хотите, вы можете заверить его у нотариуса, но делать это необязательно.

С 29.12.2015 г. участие нотариуса стало обязательным при совершении сделок с долями квартиры, а также при продаже имущества, принадлежащего несовершеннолетним. Остальные сделки с недвижимостью заверять у нотариуса по-прежнему необязательно.

Какие же документы понадобятся при составлении договора купли-продажи квартиры?

Видео (кликните для воспроизведения).


Прежде всего, свидетельство о праве собственности на продаваемую квартиру. Кроме свидетельства, понадобится ещё и правоустанавливающий документ, который подтверждает основание возникновения права собственности у продавца квартиры. Таким документом может быть:
  • договор купли-продажи;
  • договор передачи квартиры в собственность граждан (приватизации);
  • договор дарения;
  • свидетельство о праве на наследство;
  • решение суда о признании права собственности.

Также понадобятся паспортные данные обеих сторон, то есть продавца и покупателя.

Помимо этого, необходимо запастись справкой о том, кто зарегистрирован в данной квартире. Если в ней не зарегистрирован никто, справка также понадобится.

В случае если продавец квартиры находится в браке, для продажи квартиры понадобится согласие второго супруга. Если же собственником является несовершеннолетний, вам необходимо будет взять в органах опеки постановление, разрешающее продажу квартиры.

С 29.12.2015 г. постановление в органах опеки запрашивается нотариусом.

И конечно, понадобится квитанция об оплате госпошлины. Сумма госпошлины за регистрацию перехода права собственности на недвижимость составляет 2 тыс. рублей. Плательщиком госпошлины является покупатель квартиры.

Существенные условия договора покупки квартиры

Для того чтобы договор покупки недвижимости считался заключённым, в нём должны быть согласованы все существенные условия сделки. Какие же условия считаются существенными в данном случае?


Прежде всего это сведения о самом объекте недвижимости. В договоре в обязательном порядке необходимо указывать адрес квартиры, её площадь, количество комнат, этаж, а также кадастровый или условный номер объекта недвижимости.

Также обязательными являются сведения о цене квартиры и порядке расчётов.

Желательно, чтобы при подаче документов на регистрацию расчёты были полностью произведены и к документам прилагалась расписка, подтверждающая это.

Если на момент регистрации перехода права собственности в договоре не будет указано, что расчёты произведены в полном объёме, либо договором будет предусмотрена отсрочка или рассрочка уплаты, при регистрации на квартиру будет наложено обременение в виде залога.

Ещё один момент, который необходимо отразить в договоре – это порядок передачи квартиры от продавца к покупателю: когда это произойдёт, при каких условиях и в каком порядке.

В том случае, если имеются лица, которые сохраняют право пользования квартирой после её продажи, это также необходимо указать в договоре.

Читайте так же:  Как оплачивается учебный отпуск на работе

Заполнение договора

Скачать образец договора на покупку квартиры вы можете в конце статьи.

Сначала заполняется шапка договора. В шапке указывается место составления договора, дата его подписания, а также сведения о сторонах договора:

  • фамилия, имя, отчество;
  • дата рождения;
  • место рождения;
  • серия и номер паспорта;
  • кем и когда выдан паспорт;
  • адрес регистрации по месту жительства.

Далее необходимо указать сведения о самой продаваемой квартире. В обязательном порядке указывается адрес квартиры, её площадь, количество комнат, этаж, а также кадастровый или условный номер квартиры.

В пункте 1.2 договора указываются сведения о правоустанавливающем документе, а также реквизиты свидетельства, подтверждающего право собственности на данную квартиру.

Сведения, в пунктах 1.1 и 1.2 договора, необходимо указывать в точном соответствии с тем, что написано в свидетельстве о праве собственности.

С 1 января 2015 года свидетельство о праве собственности выдаётся не на гербовом бланке, а на обычном.

В пункте 2.1 необходимо указать цену договора, а также то, что на момент подписания договора деньги полностью выплачены покупателем (конечно, только в том случае, если так оно и есть).

В пункте 3.1 желательно указать, что передача квартиры производится без передаточного акта. Если этого не сделать, вам потребуется помимо договора составить ещё и передаточный акт и приложить его к договору купли-продажи.

В пункте 3.6 необходимо указать сведения о лицах, которые сохраняют право пользования квартирой после её продажи либо об их отсутствии.

Разделы 5–7 являются типовыми и, как правило, не требуют каких-либо изменений.

В восьмом разделе договора снова указываются реквизиты каждой из сторон, то есть продавца и покупателя, и проставляются подписи сторон.

Сначала пишутся полностью фамилия, имя и отчество, после чего ставится подпись.

После раздела с подписями сторон находится расписка, которая подтверждает, что денежные средства продавец от покупателя получил в полном объёме.

После заполнения договора его необходимо распечатать. Печатается договор на одном листе бумаги с двух сторон, в трёх экземплярах. Скачать образец договора вы можете в конце данной статьи.

После того, как договор купли-продажи подписан, его необходимо зарегистрировать. На основании статьи 553 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на квартиру подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре.

Для государственной регистрации стороны должны совместно представить в Росреестр следующие документы:

  • заявление о регистрации (заполняется в Росреестре);
  • договор купли-продажи квартиры по экземпляру для каждой из сторон плюс один экземпляр для регистратора;
  • свидетельство о праве собственности;
  • правоустанавливающий документ;
  • справку о лицах, зарегистрированных в квартире либо об их отсутствии;
  • в случае необходимости – согласие второго супруга на продажу квартиры и постановление из органов опеки;
  • квитанцию об уплате госпошлины.

В том случае, если одна из сторон (продавец или покупатель) уклоняется от государственной регистрации, вторая сторона может обратиться в суд. Переход права собственности будет зарегистрирован по решению суда, а уклонявшаяся сторона будет обязана возместить все понесённые убытки.

По результатам регистрации в единый государственный реестр прав (ЕГРП) будут внесены сведения о новом собственнике, а покупателю будет выдано свидетельство о регистрации права собственности. С этого момента покупатель становится полноправным собственником квартиры.

Как правильно оформить договор купли-продажи квартиры

Купить квартиру на вторичном рынке жилья сегодня не сложно. Достаточно найти подходящий вариант недвижимости и оформить сделку. Для того чтобы это грамотно сделать, нужно учесть ряд особенностей составления договора купли-продажи квартиры и проверки жилья. Продавец представляет документы, подтверждающие факт владения им жилья, справки из управляющей компании, а покупатель должен внимательно изучить их. Обычно покупка очень затратная и требует внимательного отношения к себе. Некоторые люди для оформления сделки нанимают юристов, но это не всегда обязательно. Если знать все важные аспекты составления договора купли-продажи, то можно самостоятельно оформить покупку квартиры, сэкономив приличную сумму на услугах юриста.

Содержание договора

Согласно действующему законодательству на сегодня не существует определенной формы договора купли-продажи квартиры, однако есть ряд обязательных условий, которые должны содержаться в документе. Продавец обязан указать:

  • площадь продаваемой квартиры;
  • этаж;
  • год постройки недвижимости (для объектов, не относящимся к новостройкам);
  • наличие обременений;
  • сведения о третьих лицах, имеющих право проживания;
  • точный адрес;
  • стоимость квартиры.

Для вторичного рынка жилья, если квартира была приобретена достаточно давно прежним владельцем, желательно наличие свидетельства о праве собственности. Следует учесть, что с июля 2016 года такое свидетельство не выдается, а все данные о владельце жилья находятся в Росреестре и подтвердить права владельца можно, заказав выписку из ЕГРП.

Также по желанию сторон в договоре указываются данные о состоянии квартиры, сроки освобождения ее прежним владельцем.

Стороны сделки

Сделка заключается между продавцом и покупателем. Оба должны быть дееспособными, совершеннолетними. Если владелец недвижимости младше 18 и старше 14 лет и желает продать квартиру, то действует с разрешения органов опеки и представляющего лица.

Документы необходимые для оформления

Для оформления сделки обе стороны должны предоставить:

  • паспортные данные;
  • сведения об отсутствии обременений на квартиру;
  • справку об отсутствии проживающих и зарегистрированных людей;
  • выписку из лицевого счета;
  • разрешения супругов сторон сделок;
  • если квартира под залогом, то разрешающие документы с банка.

Каждый вышеперечисленный пункт имеет особое значение, так как нарушение или неверные данные, предоставленные для составления договора, могут стать препятствием для оформления сделки либо основанием для ее расторжения в последствие. Особенно это актуально для покупателя квартиры.

На рынке недвижимости можно встретить мошенников, которые при оформлении сделки предоставляют заведомо ложную информацию, к примеру, не указывают зарегистрированных в квартире людей, являются владельцем не всей квартиры, а ее части. Поэтому важно проверять наличие всех документов, их дату выдачи, подлинность данных.

Информация о стоимости

Нередко продавец квартиры просит в договоре купли-продажи указывать стоимость квартиры ниже, чем на самом деле. Таким образом, человек хочет сэкономить на уплате налога с продажи имущества. Чем ниже будет стоимость, казанная в договоре, тем меньше налог придется платить.

Соглашаться на эти условия покупатель должен очень аккуратно. Дело в том, что при возникновении споров по недвижимости и оспаривании сделки купли-продажи квартиры через суд можно вернуть только ту стоимость квартиры, которая указана в договоре купли продажи.

Поэтому, если вы уверены в том, что можете пойти навстречу продавцу недвижимости и согласиться на его условия, тогда можете занижать стоимость квартиры. В других случаях лучше стоять на своем и указывать полную стоимость. Особенно, если вы в будущем планируете продать эту недвижимость. Налог тогда придется платить вам и рассчитываться он будет с разницы покупки и продажи жилья.

Читайте так же:  Правила лишения родительских прав отца за неучастие в жизни ребенка

Составление договора

Составить договор стороны сделки могут самостоятельно. Это нужно сделать заранее, чтобы:

  • проверить все данные;
  • убедиться в наличии всех необходимых справок и разрешений;
  • подготовить деньги.

Составить документ не сложно, можно скачать образец договора купли-продажи квартиры по этой ссылке Образец договора купли-продажи квартиры и по нему заполнить свой. Главное условие – указание в договоре всех необходимых данных. Если человек не уверен, что может проверить все сам или хочет быть точно уверенным в правильности составления договора купли продажи квартиры, то можно обратиться к проверенному юристу. Специалист сможет составить договор и обезопасить покупателя и продавца от проблем при оформлении сделки.

Нотариальное заверение договора не требуется. Достаточно подписей сторон с указанием даты заключения соглашения.

Вступление в законную силу

С момента подписания договора сторонами участниками он считается вступившим в силу. Но при этом обязательно провести сделку до конца и зарегистрировать квартиру в Росреестре. Для этого собирается пакет документов, платиться госпошлина и вместе с договором купли-продажи предоставляется в МФЦ или Кадастровую палату. После проверки всех данных будут внесены изменения в реестр учета недвижимости и покупатель получит выписку из ЕГРН с подтверждением права собственности.

Особые случаи

К особым случаям относятся договоры купли продажи квартиры, если владельцем является несовершеннолетнее лицо. Обязательно при этом нужно проверять наличие справки от органов опеки и попечительства. В такой справке указывается, что на несовершеннолетнее лицо будет приобретена другая недвижимость, не ухудшающая его жилищные условия.

Если вы приобретаете квартиру у разведенного человека, то важно, чтобы бывшие супруги не имели претензий по жилплощади, не оспаривали в суде право на владение недвижимости.

Как расторгнуть договор

В случае возникновения необходимости расторгнуть договор купли-продажи подразумевается, что правовые отношения будут окончательно завершены и, соответственно, действие договора полностью прекращено.

Необходимое условие для этого – согласие обеих сторон. Если же одна из них против, то придется разрешать этот вопрос в суде. Чаще всего происходит именно так, поскольку, как правило, недовольным будет кто-то один. Нужно помнить, что все, что было сделано по условиям договора еще до того, как его решили расторгнуть, вернуть невозможно. Например, аванс уже не вернуть.

[2]

Какие же условия становятся основанием для расторжения? Они четко обозначены в Гражданском Кодексе. В статье 450 речь идет о том, что Договор перестает действовать, если одна из сторон допустила его грубое нарушение или кто-то из фигурантов Договора получил значительный ущерб. Например такая ситуация: имущество зарегистрировали и Росреестре, а покупатель отказывается платить. Или же наоборот: все оформили по законодательству и бывшему владельцу пора освобождать жилплощадь и сниматься с учета – а он этого не делает.

Если произошли какие-либо непредвиденные обстоятельства, то обе фигурирующие стороны не считаются несущими вину.

Самой простой является процедура расторжения договора купли-продажи до прохождения регистрации в Росреестре. Жилплощадь по документам все еще считается собственностью продавца и в этом случае можно оформить и подписать документ о взаимном расторжении договора.

Когда квартира зарегистрирована как принадлежащая покупателю, то и право собственности уже принадлежит именно ему, а продавец теперь никаких прав на эту жилплощадь не имеет. Значит расторгнуть договор нельзя. Однако юридическая практика выработала свой механизм и на такой случай. Теперь двум сторонам, участвующим в этом квартирном вопросе, придется договор купли-продажи заключать в обратном порядке, продавец будет выступать покупателем и наоборот. Этот Договор также нужно регистрировать как новый и передавать права на собственность.

Можно прибегнуть к аннулированию договора, если он еще действенен. В случае истечения срока его действия – расторжение невозможно.

Когда доходит до судебного разбирательства, важно требовать расторжения договора и возврата имущества. Соответственно, в тексте искового заявления нужно выдвигать два требования одновременно. Первое – расторгнуть договор, указав причины, побудившие заявителя пойти на такой шаг. Второе требование – возвратить имущество, то есть квартиру. А если нарушения были очень существенными, то не помешает потребовать, например, и возмещения причиненного морального вреда.

Очевидно, процедура расторжения договора, предметом которого является купля-продажа квартиры – дело нешуточное, нервное и энергозатратное. Поэтому такой важный шаг, как приобретение или продажа жилья требуют вдумчивого внимательного подхода. Обязательно нужно акцентироваться на периоде действия договора, условиях оплаты и передачи квартиры. Не забудьте прописать и порядок расторжения договора при его заключении.

Как правильно составить договор купли-продажи квартиры?

Для того чтобы составить договор купли продажи квартиры самостоятельно необязательно обладать юридическим образованием, но всё равно потребуется внимательный подход к такому делу. Приобретение, также, как и продажа недвижимого имущества требует тщательной подготовки.

Передача и получение денежных средств исчисляется в крупном размере. Примерный образец договора купли-продажи в 2019 году можно скачать ниже, а затем просто дополнить его сведениями личных документов. Но на самом деле все не так просто. Это занятие требует учесть все характерные особенности и собрать соответствующий пакет бумаг.

Подготовительный этап к оформлению договора

После того, как поиск покупателя завершился, стороны договариваются об окончательной стоимости объекта и переходят к юридическим оформлениям будущей сделки. Покупатель должен проверить жилье на чистоту покупки, а именно наличие задолженности за ней, а также предотвратить возможность появления в будущем неизвестных сторонних собственников.

[3]

Для проверки документов на жилье покупатель может потребовать:
  1. Гражданский паспорт продавца или любой другой документ, который удостоверит личность.
  2. Официальный документ, который подтверждает право владения объектом.
  3. Техпаспорт на недвижимость.
  4. В случае если владельцем является несовершеннолетний ребенок, то предоставляется официальное разрешение на продажу со стороны органов опеки.
  5. Если жилье было куплено в процессе брачного союза, то потребуется согласие второго супруга на сделку. Разрешение заверяется нотариусом.
  6. Выписка из домовой книги. С ее помощью можно проверить количество всех зарегистрированных на жилой площади лиц. В противном случае, если этого не сделать, то в будущем придется принудительно выписывать других владельцев через судебные тяжбы.
  7. Сведения из квитанций по ЖКУ. Если имеется долг по оплате, то в договоре купли-продажи указывается точной срок погашения продавцом.

Продавец во избежание проблем должен поставить в известность покупатель о наличии долгов или какого-либо обременения. Если он что-то умалчивает, то сведения об имуществе можно получить через государственный орган Росреестра.

Содержательная часть договора

Договор на жилье составляют в обычной письменной форме. Заверять у нотариуса нет необходимости, но многие лица все-таки обращаются к нему за контролем и проверкой чистоты сделки. Следует понимать, что юридические услуги влекут за собой дополнительные денежные траты. Расходы могут разделить между собой продавец и покупатель. Это решается внутри сторон сделки. Главное, что указывают в договоре – подробные условия сделки.

Читайте так же:  Новый порядок корректировки размера страховой пенсии
Договор купли-продажи стандартного типа должен содержать в себе следующие моменты:
  1. Место, где был составлен документ и дата.
  2. Информативные данные гражданских паспортов продавца и покупателя или полное юридическое наименование, если это юридическое лицо.
  3. Указать предмет договора.
  4. Ссылаться на документы по правовому статусу.
  5. Цена объекта и форма, по которой будет производиться расчет.
  6. Права, обязанности лиц сделки.
  7. Поставить подписи или печать, в случае наличия юридического лица.
В данной ситуации предметом сделки является квартира. Она должна отвечать следующим условиям:
  1. Санитарно-гигиенические требования. Жилье должно соответствовать им полностью.
  2. Целью должно являться проживание в ней граждан.
  3. Наличие изолированности объекта.

Жилищный Кодекс РФ требует подробного описания продаваемого жилья в тексте договора, чтобы в дальнейшем не возникли разногласия и недопонимания.

Наши юристы знают ответ на Ваш вопрос

Следует указать:
  • точный адрес местоположения объекта;
  • этаж дома;
  • общая площадь в совокупности с жилой частью;
  • кадастровый номер.

В случае если покупатель приобретает в собственность не всю жилплощадь, а только определенную часть в виде доли, то нужно указать точный размер. В тексте вписывают подробный перечень всех обязанностей и ответственность сторон. Например, если продавец или покупатель находился на момент сделки в недееспособном физическом состоянии, то суд имеет полное право аннулировать сделку и факт перехода прав владения. Это могут посчитать, что кто-либо из сторон ставил свою подпись по принуждению, а не добровольно.

ВАЖНО . Нужно обратить на указание стоимости на объект и точную форму расчета. Если покупка будет проходить в рассрочку, то вписывают точный график погашения платежа. То есть отображают размер частей до полного погашения. Оплата должна проходить в российских рублях, путем внесения наличных или безналичных средств, а также через банковскую ячейку.

На практике бывают ситуации, когда стороны сделки в договоре ставят стоимость заниженную, чтобы избежать уплаты налога за имущество. Но это рискованное действие. Если в будущем сделку по веским причинам аннулируют, то вернуть сумму за объект покупатель сможет только по стоимости указанной в договоре.

Если жилье продается с мебелью или бытовой техникой, то рекомендуется указать подробный перечень в документе, а также внешнее состояние предметов. Это обезопасит продавца от намеренной порчи имущества до момента передачи прав владения. Также указывают в тексте документа дату передачи ключей новому собственнику, а также заключают договоренность об уплате на этот момент коммунальных услуг. Продавец в установленный срок должен полностью освободить помещение. Перечисляют различные дополнительные условия, которые необходимо учесть в процессе сделки. Главное правило – условия не должны противоречить действующему законодательству РФ. После того как продавец и покупатель ставят свою подпись, документ вступает в юридическую силу.

Договор купли продажи доли в квартире образец 2019 скачать

Требования к договору при ипотеке

Если к покупке жилья привлекаются заемные банковские средства, то этот момент нужно указать в содержании документа. У кредитной организации должен быть свой перечень требований к оформлению договора при ипотеке. Следует понимать, что сделка по покупке жилья с участием кредитных средств не только означает переход прав новому владельцу, но и то что недвижимость будет находиться в залоге у банка до тех пор, пока покупатель не выплатит всю сумму заемных денежных средств с процентами. Поэтому к составлению договора купли-продажи с привлечением кредитных средств следует относиться внимательно и без помощи юриста здесь не справится.

Также законом не предусматривается конкретное лицо, которое должно нести расходы по оплате юридических издержек по составлению и регистрации документа. Но в обществе сложилась многолетняя традиция, что оплачивать расходы должен покупатель. Ими могут быть составление содержания договора, временный съем ячейки у банка, государственная пошлина.

Важные юридические моменты

Стандартным составлением договора купли-продажи не везде можно обойтись. Жилье может продавать не владелец, а его представитель по доверенности. В таком случае придется проверить срок действия бумаги и точно знать, что она не отозвана по каким-либо причинам.

Особое внимание следует уделить, если владельцем является несовершеннолетний ребенок. Опекун данного лица, например, родитель, должен предоставить документ от попечительского совета. В нем указывается имя ребенка и прописано разрешение на осуществление продажи жилья. Органы опеки должны быть осведомлены в том, что будущие жилищные условия для ребенка не будут хуже предыдущих.

Если на продажу выставлена не вся жилая площадь недвижимости, а только доля, то продавец обязан собрать все разрешения на сделку от других владельцев.

Порядок расторжения договора

Расторгнуть официальный документ в праве, как стороны сделки по купли-продажи, так и через суд.

Особенности расторжения:
  1. Если обе стороны хотят расторгнуть действие договора, то купля-продажа прекращается в письменной форме.
  2. В случае судебного решения по расторжению документа, то судья основывается на несоответствие фактов, описанных в договоре и в реальности. Также суд может аннулировать договор в связи с поддельными документами или, если лицо, подписывающее договор, находилось в недееспособном состоянии.

ВАЖНО . После расторжения документа, право владения возвращается продавцу, а денежные средства должен получить покупатель. Даже если стороны не желают обращаться за помощью к профессиональному нотариусу, специалисты все-таки рекомендуют проконсультироваться с юристом. Он даст советы, как не встретиться с мошенниками и не лишиться собственных денег.

Видео (кликните для воспроизведения).

При составлении договора следует использовать только максимально достоверные источники информации. Также можно воспользоваться услугами агентств по недвижимости, где штатный сотрудник даст рекомендации и поможет составить документ грамотно. Но в этом случае нужно проверять опыт и репутацию компании, чтобы не столкнуться с обманными схемами. Если покупка-продажа не содержит, каких-либо трудностей и происходит чрез знакомство, то договор можно составить самостоятельно и не обращаться к юридическим услугам.

Источники


  1. ред. Яблоков, Н.П. Криминалистика: Практикум; М.: Юристъ, 2011. — 575 c.

  2. Гусов, К.Н. Комментарий к трудовому кодексу Российской федерации (вводный); М.: ВИТРЭМ, 2013. — 240 c.

  3. Правоведение. — Москва: Мир, 2008. — 319 c.
  4. Кабинет для девочки. Объемная аппликация. — М.: Проф-Пресс, 2014. — 10 c.
  5. Мархгейм, М. В. Правоведение / М.В. Мархгейм, М.Б. Смоленский, Е.Е. Тонков. — М.: Феникс, 2009. — 416 c.
Как правильно составить договор купли-продажи квартиры
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here