Как продать квартиру, если один из собственников отсутствует

Полная информация по теме: "Как продать квартиру, если один из собственников отсутствует" с профессиональной точки зрения. Если будут вопросы - задавайте их нашему дежурному специалисту.

Как продать квартиру если один из собственников пропал?

Согласно ст. 42 ГК РФ Гражданин может быть по заявлению заинтересованных лиц признан судом безвестно отсутствующим, если в течение года в месте его жительства нет сведений о месте его пребывания.
В соответствии со ст. 43 ГК РФ Имущество гражданина, признанного безвестно отсутствующим, при необходимости постоянного управления им передается на основании решения суда лицу, которое определяется органом опеки и попечительства и действует на основании договора о доверительном управлении, заключаемого с этим органом.
Из этого имущества выдается содержание гражданам, которых безвестно отсутствующий обязан содержать, и погашается задолженность по другим обязательствам безвестно отсутствующего.
2. Орган опеки и попечительства может и до истечения года со дня получения сведений о месте пребывания отсутствующего гражданина назначить управляющего его имуществом.

[2]

Таким образом, если Ваш брат отсутствует более года Вам необходимо обратиться в суд с заявлением о признании его безвестно отсутствующим,

ВС рассказал, как вынудить собственника продать долю в квартире

Случается, что собственниками одной квартиры оказываются чужие друг другу людинебольшая часть помещения может перейти к постороннему человеку в дар или по завещанию. Обычно владелец меньшей части квартиры не против ее продать, особенно если сам в ней не живётно по завышенной цене. А есть ли шанс обязать несговорчивого совладельца продать свою долю по рыночной стоимости? Такая возможность существует, и о ней в очередной раз напомнил Верховный суд. ВС объяснил, при каких именно условиях владелец большей части жилого помещения может принудительно выкупить у других собственников принадлежащую им незначительную долю в квартире.

Квартиру делили в суде

Если собственникам надо поделить доли в квартире, у них есть два способа: договориться и заключить соглашение о разделе общего имущества или отправиться делить имущество в суд. Обе возможности предусмотрены ст. 252 ГК. Иногда выделить долю по тем или иным причинам нельзя – например, в случае, когда она слишком мала. Тогда собственник имеет право получить от других владельцев имущества денежную компенсацию – разумеется, если он на это согласен. Однако возможны и ситуации, когда собственника могут заставить взять деньги, хотя он бы предпочел сохранить за собой часть жилплощади.

[3]

Обычно так происходит, когда оформляются договоры дарения или недвижимость передается нескольким наследникам – и с одной стороны собственниками долей оказываются лица, состоящие в родственных или семейных отношениях и совместно использующие это имущество, а с другой – кто-то, кто имеет незначительную долю в общей собственности и имуществом фактически не пользуется, поясняет Оксана Ступина, юрист «Хренов и партнёры». Похожая ситуация сложилась и в деле супругов Крючковых*, которое дошло до Верховного суда.

Иван и Варвара Крючковы* и их несовершеннолетняя дочь жили в «трёшке» площадью 66,4 кв. м. Когда-то квартира была приватизирована поровну на Ивана Крючкова и его мать, но позже мать решила продать свою долю. В итоге семье вместе с еще одной родственницей (владелицей 1/12 доли) осталась лишь половина квартиры – фактически они занимали две изолированные комнаты. Другая же половина квартиры принадлежала купившему половину жилья Владимиру Захарченко, а также Инне Новиченковой* и Ольге Захарченко*, которым мужчина передал по трети своей доли через договор дарения.

Сразу после того, как половина квартиры оказалась у посторонних людей, Крючковы захотели оформить всю жилплощадь на себя. Новые владельцы и сами предлагали такой вариант, однако стороны не сошлись в цене. Поскольку договориться о том, как пользоваться квартирой, не вышло, семья решила действовать через суд. В иске, направленном в Измайловский районный суд, они попросили признать доли Новиченковой и Захарченко в квартире незначительными (каждая из них владела 1/6 квартиры), прекратить их право собственности, выплатить им рыночную стоимость долей, а также признать за несовершеннолетней дочерью истцов право собственности на принадлежавшие ответчикам доли.

В первой инстанции заявителям отказали. В апелляции, Мосгорсуде (дело № 33-14211/2016), напротив, решили, что требования вполне обоснованы, и удовлетворили иск. Там пришли к выводу, что доля каждой из ответчиков незначительна, предоставить им изолированное жилое помещение, которое было бы соразмерно их доле, возможности нет. Договориться о праве пользования квартирой у сторон не получилось. При этом ответчики, в отличие от истцов, в ней не зарегистрированы, живут в другом месте, и у них есть другая жилплощадь в собственности. Этого достаточно для того, чтобы удовлетворить требования Крючковых, заключили в апелляции. Ответчики попытались оспорить решение Мосгорсуда в ВС.

Когда можно заставить собственника продать долю

Ответчики настаивали: квартира им нужна, а стоимость доли, представленная оценщиком, была занижена. Правда, о назначении экспертизы почему-то не просили и никак не пытались доказать, что стоимость должна быть другой.

Коллегия по гражданским спорам под председательством судьи Вячеслава Горшкова поддержала апелляцию (дело № 5-КГ17-51). В определении суд напомнил п. 4 ст. 252 ГК: там разъясняется, когда можно заставить собственника незначительной доли продать ее по рыночной стоимости, даже если на такой сценарий он не согласен. Для этого, помимо незначительности доли, а что такое «незначительность», по словам Александра Латыева, партнера «Интеллект-С», никто не определял, просто «все понимают, что 1/3 – это существенная доля, а 1/100 – несущественная», – должны быть одновременно соблюдены еще два условия. Во-первых, должна отсутствовать возможность реального выдела доли. А во-вторых, собственник не должен быть заинтересован в использовании общего имущества.

Нужна собственнику доля или нет, предстоит решать в каждом конкретном случае, обратила внимание коллегия. Обращать внимание надо на возраст человека, о котором идет речь, его состояние здоровья, профессию, наличие у него детей и прочие обстоятельства, сослался ВС на п. 36 Пленума ВС и ВАС от 1 июля 1996 г. № 8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой ГК РФ».

Как подтвердить отсутствие интереса в использовании жилья у «лишнего» собственника?

1) Представить данные о наличии у этого лица другого недвижимого имущества (это можно подтвердить выпиской из ЕГРН), указать на то, что он никогда не использовал (не проживал) спорное имущество.

2) Заинтересованные собственники могут представить документы, подтверждающие, что они несут все расходы по содержанию спорного имущества.

3) Суд также может оценивать отношения сторон (наличие родственных и семейных связей) с целью оценки перспектив и возможности совместного использования общего имущества.

4) Возможность выделения доли в натуре оценивается исходя из общей площади спорного объекта, количества помещений (или комнат) и возможности выделения изолированного помещения, конструктивных особенностей объекта, обуславливающих возможность его перепланировки. Поэтому иск заинтересованных сособственников может быть удовлетворен, только если доля «лишнего» собственника настолько мала, что не может быть выделена в отдельное помещение либо сама конструкция помещения не позволяет выделить долю так, чтобы собственник мог полноценно реализовывать свое право собственности.

Читайте так же:  Что изменилось в заполнении расчета 6-ндфл – новая форма, скачать бланк в excel

Если суд придет к выводу, что все условия соблюдены и стороны не могут прийти к соглашению о порядке пользования общим имуществом, то иск, заявленный на основании абз. 2 п. 4 ст. 252 ГК РФ будет удовлетворен.

Оксана Ступина, юрист «Хренов и партнёры»

Изучив обстоятельства спора, ВС оставил решение Мосгорсуда без изменения.

Учитывая, что в совокупности «незначительная доля» двух сособственников составляет 1/3 квартиры или чуть больше 22 кв. метров в московской квартире, выводы судов, на первый взгляд, могут шокировать, замечает Елена Полеонова, партнер правового бюро «Олевинский, Буюкян и партнеры». В деле не всё однозначно, считает она: суды пришли к выводу об обоснованности иска, оценив обстоятельства спора: то, что предоставление изолированных помещений в квартире всем участникам долевой собственности невозможно (квартира состоит из трех жилых комнат, а сособственников 7 человек), что ответчики не родственники, на жилой площади не проживают фактически, и т. д. «Но мне непонятно, по какой причине к участию в деле не привлечены ещё два собственника, владеющих соответственно долями в размере 1/6 и 1/12 – ведь решение по спору затрагивает и их права», – замечает она. Свою роль в деле сыграло и то, что истцы заняли очень активную позицию, а ответчики, напротив, даже не подкрепили аргумент о пересмотре рыночной стоимости доли доказательствами.

В статусе ответчика в подобном споре может оказаться практически любой участник долевой собственности. «На мой взгляд, спорные вопросы о пользовании квартирой, находящейся в долевой собственности, лучше решать в досудебном порядке. Это требует активного участия всех заинтересованных в разрешении ситуации собственников. Судебное решение всегда определяет сторону выигравшую и проигравшую, и судебный спор всегда – время, деньги и нервы», – говорит Елена Полеонова.

«Если ваш спор уже дошел до суда, то нужно со всей ответственностью подойти к защите своей позиции.
Для этого нужно получить и своевременно предоставить суду доказательства, подтверждающие ваши доводы и опровергающие доводы оппонента, заявить о назначении экспертиз, вызове и допросе свидетелей, истребовании доказательств (если закон не представляет вам права самостоятельно получить их).
Все это нужно потрудиться сделать при рассмотрении дела в первой инстанции. Чтобы достичь успеха, сторона в судебном процессе должна быть активна и защищаться грамотно».

[1]

Елена Полеонова, партнер правового бюро «Олевинский, Буюкян и партнеры»

* Имена и фамилии участников процесса изменены редакцией

ЮрАссистент — правовой помощник

Правовая помощь гражданам и юридическим лицам

Можно ли продать квартиру, у которой несколько собственников?

Возникает вопрос: может ли дочь принудить мать продать квартиру при том, что оба участника приватизации обладают равными долями?

Данная проблема, как показывает статистика сделок по купле-продаже недвижимости, стандартная, поскольку дети заинтересованы в разделе жилплощади, в то время как родители порой небезосновательно опасаются ущемления собственных прав. Проблема не является простой, так как продажа квартиры с двумя собственниками предусматривает необходимость в наличии нотариального разрешения на продажу недвижимого имущества, полученного от каждого собственника. Применительно к вышеприведенной ситуации проблема упрощается отсутствием несовершеннолетних детей собственников, так как в этом случае пришлось бы получать разрешение органов опеки.

Итак, что потребуется для того, чтобы продать квартиру с несколькими собственниками с равными долями?

Перечень документов в данном случае следующий:

  • нотариальное разрешение от всех собственников на продажу недвижимого имущества;
  • уведомление при условии, что кто-либо из собственников не дает разрешения на продажу;
  • судебное решение, если в натуре нельзя выделить доли;
  • договор купли-продажи;
  • выписка из кадастрового паспорта;
  • акт приема-передачи.

Продажа квартиры с двумя или более равноправными собственниками выполняется следующим образом. Прежде всего потребуется получить нотариальное разрешение на продажу от второго равноправного собственника. Часто это можно сделать полюбовно, а именно предложив ту или иную сумму денег или имеющееся в наличии другое недвижимое имущество. Если другой собственник не настроен на полюбовное решение проблемы и не дает разрешения на продажу, продать приватизированную квартиру можно будет, только выделив вашу долю.

Если принято решение о выделении вашей доли в натуре, право на ее первоочередную покупку принадлежит второму собственнику. Предложить свою долю второму собственнику целесообразно не устно, а выслав заказное письмо. В течение 30 дней второй собственник имеет право претендовать на приобретение вашей доли. Если этого не произошло, вы можете смело продавать свою долю третьим лицам.

В том случае, если выделение долей в натуре в квартире, в которой вы являетесь собственником, невозможно, разногласия с другим собственником могут быть решены только лишь в судебном порядке. Кстати, если местонахождение второго собственника по тем или иным причинам не может быть установлено, продать квартиру без его участия не составит труда. Впрочем, есть один момент, о котором также не следует забывать: если второй собственник объявится и заявит о своих правах в течение года после совершения сделки, продажа может быть признана незаконной. Поэтому вы в судебном порядке будете вынуждены улаживать проблемы, сопряженные с расторжением сделки, а также выплатить моральный и материальный ущерб всем пострадавшим сторонам.

При отсутствии вышеперечисленных проблем продажа квартиры, оформленной на нескольких собственников, мало чем отличается от сделки купли-продажи обычной недвижимости. Таким образом, вам придется получить и иметь при себе на момент сделки выписку из кадастрового паспорта. Кроме того, необходимо выписать всех несобственников с жилплощади и удостоверить это в специальной справке. Впоследствии, представив требуемые документы, можно оформить договор купли-продажи у нотариуса. Таким же образом можно будет заверить акт приема-передачи, после чего регистрируется право собственности покупателей.

Три собственника квартиры как продать

Краткое содержание

  • Ребенок три года собственник квартиры, могу ли я как мама продать или обменять жилье?
  • В трёхкомнатной квартире два собственника и три члена семьи, как продать?
  • Как продать квартиру три собственника у одного 1.4,1.4,1.2.и какие документы нужны?
  • Как правильно продать долю в квартире, где три собственника.
  • Как продать свою долю в квартире, если три собственника?
  • Квартира, три собственника, как может продать свою свою часть каждый из них?
  • Как продать долю в квартире второму собственнику
  • Как продать долю в квартире другому собственнику
  • Как продать квартиру если собственник доли против
  • Как продать квартиру если 4 собственника
  • Как продать квартиру с несовершеннолетним собственником

1. Ребенок три года собственник квартиры, могу ли я как мама продать или обменять жилье?

Читайте так же:  Положение о суммированном учете рабочего времени

1.1. Вы можете продать или обменять жильё. Однако на совершение такой сделки вам потребуется получить разрешение в органе опеки и попечительства.

1.2. Здравствуйте.
Да, Вы можете это сделать, но через органы опеки и попечительства.
Взамен необходимо ребенку предоставить жилое помещение не меньше этого или денежную компенсацию.

1.3. Здравствуйте! Вы можете продать или обменять недвижимость, принадлежащую Вашему ребенку только с разрешения органа опеки и попечительства.

2. В трёхкомнатной квартире два собственника и три члена семьи, как продать?

2.1. В трёхкомнатной квартире два собственника и три члена семьи
В трёхкомнатной квартире два собственника и три члена семьи, как продать?
Как и всегда. Оставляется договор купли продажи с собственниками жилья и заверяется нотариусом. Затем идете в Росреестр и регистрируете.

2.2. Три члена семьи не решают вопрос о продаже квартиры решение должны принять два собственника Продажа квартиры возможна если оба собственника на это согласны.

2.3. ГК РФ Статья 250. Преимущественное право покупки

1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

2.4. Добрый день.
Лучше продать свои доли совместно как единую квартиру.
Если продавать будете только свою долю, то собственнику второй доли необходимо сначала предложить выкупить Вашу долю.

2.5. Договариваться собственникам и выступать в качестве двоих продавцов. Члены семьи отношения к собственности не имеют. При отказе одного из собственников, предложить ему через нотариуса выкупить долю, при отказе можно продавать другим лицам.

2.6. Здравствуйте Вячеслав
Члены семьи не причем. 2 собственника должны пойти к нотариусу вместе с покупатели, и оформить договор купли продажи через нотариуса, т.к. у Вас сделка с долями

Спасибо, что посетили наш сайт.
Всегда рады помочь! Удачи Вам.

2.7. Здравствуйте, Вячеслав!
Если все собственники согласны на продажу квартиры, то достаточно заключить договор купли-продажи с покупателем (придется обращаться к нотариусу) и зарегистрировать переход права собственности в Росреестре или МФЦ.
Если второй собственник отказывается, то для начала необходимо в порядке ст. 250 Гражданского кодекса предложить собственнику купить свою долю, а затем, если собственник откажется или проигнорирует, то можно продать уже третьим лицам.

3. Как продать квартиру три собственника у одного 1.4,1.4,1.2.и какие документы нужны?

3.1. Можно одним договором, если все согласны.

4. Как правильно продать долю в квартире, где три собственника.

4.1. Предварительно предложите остальным собственникам купить

Статья 250. Преимущественное право покупки

1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй «статьи 255» настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.

2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.

5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.

5. Как продать свою долю в квартире, если три собственника?

5.1. С уведомлением других собственников о праве преимущественной покупки согласно ст 250 ГК РФ

6. Квартира, три собственника, как может продать свою свою часть каждый из них?

6.1. С соблюдением правила ст. 250 ГК РФ

6.2. Продайте все сразу. Либо предложите выкупить одному собственнику доли других собственников.

7. Скажите пожалуйста квартира в долях у нас с ребёнком каждому 1 /4 и и у ребёнка 1/4 но в кварите три собственника трех комнатная квартира. 1/2 долю продали мы за нимаем одну комнату 12 кв и одну 9 кв третья комната 20 квадратов владелец доли оной второй хочет что бы мы ему освоили половину одной комнаты и другой как нам быть.

7.1. Мало ли что он там хочет.
Если он хочет, то имеет право обратиться в суд с иском об определении порядка пользования комнатами. Но у него ничего не получится, так как он один и его комната примерно соответствует доле в праве собственности.

7.2. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а [b]при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом[/b (ст. 247 ГК РФ).

8. Хотим продать квартиру, три собственника. Из них несовершеннолетний сын, 12 лет. Но судебный пристав наложил запрет на какие либо регистрационные действия с квартирой. Что делать в этом случае? Может ли судебный пристав убрать запрет?

8.1. Увы, ничего не сделать. Но даже если пристав окончит производство с актом о невозможности и снимет все ограничения, то Вашу сделку легко будет оспорить кредитором. Как созданную с целью избавления от имущества и с целью избежания уплаты задолженности.

8.2. Здравствуйте!
Сначала нужно выяснить, почему наложен запрет и кем он наложен (бывает, что суд приставом, а бывает — судом).
Если наложен суд. приставом — снимать может он. А если судом — необходимо обращаться в суд
За помощью в составлении документов (претензий, жалоб, исковых заявлений и др.) и за более подробной консультацией Вы можете обратиться к выбранному Вами юристу на сайте.
Всего доброго!

Видео (кликните для воспроизведения).

8.3. Пока не будут устранены обстоятельства, послужившие основанием для наложения ареста на квартиру, наложенный запрет пристав не вправе снимать. В отдельных случаях снять арест возможно при договоренности с взыскателем о том, что имеющаяся задолженность за долги будет перекрыта средствами покупателя квартиры. Указанные соглашения должны быть зафиксированы соответствующими письменными соглашениями.

Читайте так же:  Как получить дошкольное образование

9. Три собственника в разных городах. Нужно продать квартиру в 4-м городе, где никто не живет. Как сделать все рационально?

9.1. Найти доверенное лицо (кому доверите) выдать ему соответствующие доверенности от всех и заключить с ним каждому договор на продажу его доли.

10. ПРодали квартиру по наследству, два собственника, за 1.100 тыс руб, три года после смерти наступает 7 мая, какой налог нужно заплатить?

10.1. Владимир, будете платить налог 13 %, от суммы 100000 рублей, сумма до 1000000 рублей налогом не облагается.

Если стоимость сделки, меньше кадастровой стоимости, то налог будет исчисляться от кадастровой стоимости.

НК РФ Статья 217.1. Особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества

5. В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект недвижимого имущества, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения налогом доходы налогоплательщика от продажи указанного объекта принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на соответствующий объект недвижимого имущества, умноженной на понижающий коэффициент 0,7.

11. Женщина купила 1/4 долю в 3 х комнатной квартире 4 года назад. С ней получается 4 собственника. Трое члены одной семьи. Прописалась только в июне месяце. Три с половиной года не дала ни копейки к квартплате. Мотивируя, что не проживала. Это правильно. И какие должны быть наши действия. Мы согласия на продажу доли не давали. Продала дочь одной из собственной.

11.1. Здравсьвуйте. У вас было преимущественно право покупки, если речь идет именно о договоре купли-продажи, а не о дарении, например. Сделку можно было оспорить, но судя по всему у Вас вышли сроки исковой давности. Когда вы узнали о сделке?

11.2. Если вы не знали о сделке до июня месяца, то срок на оспаривание сделки следует трактовать с этого момента, но вам стоит запросить выписку ЕГРН для того что бы узнать какой договор она заключала (о цепочке правообладателей). Если не планируете оспаривать сделку, то можете с нее взыскать за коммуналку за 3 года с момента возникновения ее права, так как собственник обязан нести бремя содержания имущества, не платит она только то,на что стоят счетчики, если не жила.
Оспаривать сделку если вы не имеете средств на выкуп-не рекомендую.

11.3. Срок на оспаривание сделки купли-продажи — три месяца со времени, когда Вы узнали о свое нарушенном праве. Преимущественное право выкупа продаваемой доли распространяется при заключении договора купли-продажи, но не дарения.

12. Есть 3/4 доли и есть 1/4 доля в квартире, как распределятся доли в праве, если 1/4 продать двум покупателям? Уже будет три собственника.

12.1. Если 1/4 продать ст. 454 ГК РФ, двум собственникам то они будут приобретать по 1/8 доли, а у одного также останется 3/4 доли.

12.2. Добрый день, Доли распределятся так, как захотят покупатели.
Если будет два покупателя, то будет два собственника. Размер долей они сами определяют.

Как продать квартиру, если один из собственников отсутствует?

При покупке квартиры оформление было на двух собственников, мужа и жену. В данный момент муж далеко и надолго. Как можно продать квартиру. Какие документы нужно для продажи. Есть несовершеннолетний ребенок, на данный момент он зарегистрирован по другому адресу. Пожалуйста ответьте письменно.

Ответы юристов ( 2 )

  • 9,9 рейтинг
  • 7192 отзыва эксперт

При покупке квартиры оформление было на двух собственников, мужа и жену. В данный момент муж далеко и надолго. Как можно продать квартиру. Какие документы нужно для продажи. Есть несовершеннолетний ребенок, на данный момент он зарегистрирован по другому адресу. Пожалуйста ответьте письменно.

Людмила, добрый вечер! Если собственность долевая, то надо получать доверенность от мужа, нотариальную. К нотариальной доверенности приравнена

3) доверенности лиц, находящихся в местах лишения свободы, которые удостоверены начальником соответствующего места лишения свободы;

а без этого продавать можно только свою долю с учетом порядка уведомления, предусмотренного ст. 250 ГК

Как продать квартиру, если один из собственников против

Квартира может находиться в долевой или совместной собственности. Если проживание под одной крышей по тем или иным причинам становится невозможным, то возникает необходимость в продаже жилья. Что делать, если один из собственников против?

Можно ли заключить ДКП, если один из собственников против?

Совместная собственность подразумевает равные права совладельцев, распоряжаться ею они могут только с согласия друг друга – классическим примером является имущество, приобретенное в браке. Свою часть совместно нажитого один из них может продать только после раздела (выдела доли).

Если продажа всей квартиры будет оформляться от лица одного из совладельцев, то необходимо предоставить нотариально заверенное согласие со стороны второго. До 2017 г. при отсутствии такого документа сделка не могла быть зарегистрирована. В настоящее время требовать его регистратор не имеет права, но в соответствии с № 218-ФЗ от 13.07.15 г. он обязан зафиксировать факт отсутствия согласия на отчуждение – информация отображается в выписке из ЕГРН, сделка считается оспоримой.

В случае с долевой собственностью каждый из владельцев имеет право продать только свою часть имущества – ее размер может значительно отличаться. Подробнее: Продажа квартиры в долевой собственности

Как и в случае с совместной собственностью, если квартира продается как единое целое, то в сделке должны участвовать все собственники. ДКП в обязательном порядке заверяется нотариусом.

Как продать жилье?

Если второй собственник против, то квартиру продать нельзя. Но это не отменяет права гражданина распоряжаться своей частью имущества – ее отчуждение возможно и никто не может этому препятствовать (ст. 246 ГК РФ).

Переговоры

Прежде чем приступать к реализации своей части имущества, рекомендуется провести переговоры, пригласив в качестве медиатора (посредника) опытного юриста. Очень часто приведенные правовым экспертом аргументы убеждают сособственников в целесообразности продажи объекта целиком. К переговорам желательно привлечь не только оппонента, препятствующего проведению сделки, но и других заинтересованных лиц – его родителей, детей, супруга. В присутствии юриста обсуждаются цели отчуждения, причины отказа, взаимовыгодные пути решения.

Юрист разъясняет последствия отказа – если квартира не будет продана целиком, то собственник предложит свою часть либо оппоненту, либо третьему лицу. Это значит, что противнику продажи придется вложить собственные средства в приобретение прав на все жилье или мириться с присутствием в квартире совершенно чужого человека. Гораздо выгоднее договориться о реализации объекта и поделить деньги.

Очень часто категорический отказ перерастает в согласие продать на определенных условиях – если они устраивают всех участников переговоров, то остается лишь подготовить документы для оформления ДКП и приступить к поиску покупателя.

Читайте так же:  Общий трудовой стаж для пенсии — что входит и как подсчитать

Выдел и продажа доли в натуре

Если переговоры не принесли результата, то можно продать свою часть имущества. Реализовать можно как идеальную, так и реальную долю. В первом случае ее размер выражается дробным числом, а во втором – кв. м.

Этапы продажи

Если выделены идеальные доли, то их также можно реализовать, хоть это и менее выгодно в финансовом плане. Согласие сособственников не требуется, но они имеют преимущественное право на приобретение (ст. 250 ГК РФ). Несоблюдение этого пункта приведет к признанию сделки купли-продажи недействительной. Необходимо учесть следующие моменты:

  • отчуждение имущества, принадлежащего несовершеннолетнему, требует получения согласия от органов опеки, а также предоставления ему нового места жительства, не уступающего в площади/условиях проживания предыдущему;
  • если содольщики не выкупят предложенную часть имущества, то при продаже стороннему лицу запрошенная цена не должна быть ниже, в противном случае сделка будет оспорена;
  • если право собственности возникло во время брака, то требуется согласие второго супруга.

Перед продажей необходимо выяснить стоимость своей доли, пригласив независимого эксперта – он определит количество принадлежащих собственнику квадратных метров, объективно рассчитает цену с учетом благоустройства жилплощади, престижности района расположения дома, степени развитости инфраструктуры.

Сообщение о продаже следует направить каждому сособственнику в письменном виде. В документе указываются все условия сделки, включая точную цену, порядок расчетов, сроки, другие важные нюансы. На руках должно остаться подтверждение того, что извещение было отправлено.

  • Если оно будет передаваться из рук в руки, то стоит получить подпись получателя на втором экземпляре (от руки он должен написать фамилию, имя, отчество и дату вручения).
  • Второй способ вручения – ценное письмо с описью вложения и уведомлением.
  • Если сложились сложные отношения, то доверить извещение оппонента лучше нотариусу. Он выдаст 2 документа – об отправке уведомления и о его вручении получателю. Это послужит подтверждением того, что были предприняты все предусмотренные законом шаги. Даже если второй собственник не захочет получать бумаги, это не испортит ситуации.

Получение ответа

Существует 3 варианта исхода. Сособственник может согласиться на предложенные условия. В этом случае оформляется ДКП – одна сторона получает деньги, а вторая – расширяет свои владения на законных основаниях.

Следующий вариант – отказ от приобретения доли. Устной формы недостаточно, требуется оформить письменный ответ. При получении отказа от всех собственников можно начинать поиск третьего лица для продажи прав на свою часть недвижимости.

Нередко сособственники намеренно игнорируют уведомление и не дают никакого ответа. Если на протяжении месяца они никак не отреагируют на предложение, то это дает право заключить ДКП со сторонним лицом.

Подготовка пакета документов

Вне зависимости от того, будет продаваться доля сособственникам или стороннему лицу, необходимо подготовить пакет документов. В него входят паспорта, выписка из ЕГРН, договор основания, технический паспорт, выписка из домовой книги. Если сделка будет заключена не с совладельцами, то в обязательном порядке необходимо дополнить указанный перечень оформленным в письменном виде отказом от приобретения с их стороны.

Составление и заверение ДКП у нотариуса

В соответствии с № 218-ФЗ (ст. 42, п.1), в случае с долевой собственностью оформление ДКП требует обязательного участия нотариуса. Договор подписывается в его присутствии, подписи заверяются. Количество экземпляров должно соответствовать числу участников. Дополнительный экземпляр остается в архиве нотариальной конторы.

Регистрация и получение документов

В соответствии со ст. 1 ФЗ от 03.08.18 г. № 338-ФЗ нотариус сам подает документы на регистрацию, не взимая за это оплаты. После завершения процедуры документы возвращаются обратно в нотариальную контору. Забрать ДКП с отметкой о государственной регистрации можно уже через несколько дней (законом установлен срок 3 дня, но возможны задержки, поэтому лучше созвониться с нотариусом). С 2017 г. вместо свидетельства выдается выписка из ЕГРН.

Стоимость и расходы

Стоимость составления договора варьируется в пределах 3 000-9 000 руб. – она устанавливается местной нотариальной палатой, поэтому отличается в разных регионах (законом сумма не регламентируется). За заверение нужно заплатить 0.5% от указанной в ДКП цены (п. 5 п.1 ст. 333.24 НК РФ), но не меньше 300 руб.

За регистрацию прав взимается госпошлина (при подаче в электронном виде – 1400 руб., лично – 2 000 руб.). К пунктам расхода также относятся затраты на извещение содольщиков – заплатить придется за доставку заказных писем или за услуги нотариуса по уведомлению.

Налоговый вычет

Продавая имущество, продавец получает прибыль – она облагается налогом в случае, если срок владения квартирой составил менее 5 лет (или 3-х лет, если жилье получено по договору дарения, ренты, перешло во владение по наследству или в результате приватизации).

Придется заплатить в казну государства 13% от суммы, прописанной в ДКП, за минусом налогового вычета. Поскольку продается не весь объект как единое целое, а только его доля, продавец получает полную сумму имущественного вычета – 1 млн. руб.

Продажа через суд

В соответствии со ст. 252 ГК РФ, потребовать выдела в натуре или выплаты соответствующей суммы можно и через суд. Для этого составляется иск (ст. 131 ГПК РФ). В нем необходимо привести следующие сведения:

  • ФИО, адреса, контакты ответчика/истца;
  • наименование суда;
  • цена иска;
  • суть дела – почему невозможно выделить долю в натуре, какие документы подтверждают права собственности и пр.;
  • прошение о взыскании денежной суммы.

Документ подписывается истцом, ставится дата. К исковому заявлению прилагаются:

  • его копии для судьи и ответчиков;
  • квитанция, подтверждающая оплату госпошлины;
  • выписки из домовой книги, единого государственного реестра;
  • технический паспорт квартиры;
  • документы, удостоверяющие личность;
  • доказательства невозможности выдела доли в натуре.

В соответствии со ст. 154 ГПК РФ, рассмотрение дела должно занять не более 2-х месяцев, но на практике сроки часто значительно увеличиваются. Происходит это из-за неявки ответчиков, внесения требований о проведении экспертизы, выявления новых фактов.

Другие методы продажи

В ряде случаев продажа осуществляется через дарение – после оформления дарственной покупатель выплачивает запрошенную сумму продавцу. Преимущество такого способа – отсутствие необходимости в извещении других владельцев, недостаток – если будет выявлен факт получения денег, то по иску заинтересованного лица суд признает сделку мнимой.

Еще один способ отчуждения – оформление кредита под залог прав на долю в квартире. При просрочке исполнения обязательств более чем на 3 месяца и превышении суммы задолженности свыше 5% от стоимости заложенного имущества оно отойдет кредитной организации в качестве компенсации (ст. 348 ГК РФ). Осуществляется своего рода «продажа» имущества банку, а кредитные средства становятся оплатой за него. Но стоит учесть, что если стоимости доли окажется недостаточно для погашения долга перед банком, то будет наложено взыскание и на другое принадлежащее заемщику имущество. Дополнительный минус этого способа решения проблемы – плохая кредитная история.

Читайте так же:  Трудоустройство правила регистрации граждан в целях поиска подходящей работы

ЗАДАТЬ ВОПРОС ЮРИСТУ БЕСПЛАТНО

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:
    • Москва и Область — +7(499)648-11-59
    • Санкт-Петербург и область — +7(812)655-72-96

Как продать квартиру, если второй собственник против?

Если знать все нюансы сделки, то вопрос, как продать квартиру, если один из собственников против, отпадет сам собой. Но несогласие второго хозяина жилплощади может надолго затянуть сделку продажи.

Продажа доли имущественного хозяйства

Независимо от того, какая часть принадлежит каждому совладельцу, у того и другого хозяина будут равные правовые обязанности при отчуждении жилья. Для этого необходимо выполнить ряд действий:

  • найти заинтересованное лицо в покупке части квартиры;
  • согласовать все условия и требования;
  • сделать проект, где будет указана стоимость и условия расчета между субъектами сделки;
  • отправить уведомление совладельцу о продаже своей части владения (второму хозяину первому предлагается выкупить имущественную часть);
  • через месяц после вручения извещения, если второй хозяин против продажи, нужно обратиться к нотариальному заверителю для удостоверения составленного соглашения;
  • после нотариальной конторы необходимо направиться в Росреестр или МФЦ для оформления бумаг;
  • получить выписку из ЕГРН (после чего права владения автоматически переходят новому хозяину).

Внимание! Возражение совладельца могут предъявляться на любой стадии сделки. Но несогласие не будет иметь юридического значения, а только затянет процедуру.

Если после получения уведомления второй хозяин принимает решение не выкупать другую часть, то он может в письменном виде заявить об этом. В этом случае продавец может не ждать месяц и сразу приступить к нотариальному заверению.

Что делать, если совладелец ничего не сказал по поводу выкупа другой части, но заявил о запрете выставления ее на продажу? Юристы советуют никак не реагировать на такое заявление и дождаться окончания 30 дней. На следующих стадиях несогласие второго хозяина учитываться не будет.

Читайте также:

После того как продавец отправится к нотариусу и в Росреестр, второй хозяин уже ничего сделать не сможет. Даже, если совладелец отправит запрет в письменной форме в соответствующие органы, это не повлечет юридических последствий.

Многих очень беспокоит вопрос, может ли совладелец помешать сделке путем обращения в суд. Повода для паники нет. Второй хозяин в любом случае получит отказ в иске. Сорвать сделку он сможет, если воспользуется правом выкупа доли имущества. Но продавец от этого не пострадает, так как он осуществит продажу своей собственности на аналогичных условиях договора купли-продажи.

Как продать жилплощадь, находящуюся в совместном владении

Если собственность находится в совместном владении, то любое распоряжение с ней требует согласия с обоих сторон. Никаких письменных заявлений не потребуется, достаточно будет обоим хозяинам подписать договор купли-продажи и передать свое жилье новым хозяевам.

Часто во время развода людей волнует вопрос о денежных средствах за оставленное жилье. В этом случае продать квартиру без согласия второго супруга не получится. Прежде чем продавать жилье, его необходимо будет разделить или перевести в долевую собственность.

Если второй владелец не согласиться продавать квартиру, то решить этот вопрос можно будет через суд. Ведь не всегда получается добровольно распределить доли имущественного хозяйства. Суд определит, кому какая часть отходит. Распределение долей происходит следующим образом:

  • истец и ответчик получают равные доли (обычно так происходит выдел при разводе);
  • истец и ответчик получают неравномерные доли (в случае если один из супругов недобросовестно относился к семейному бюджету);
  • жилплощадь переходит в собственность истца, а ответчику выплачивается компенсация за часть жилья.

Выплата компенсации рассчитывается по рыночной стоимости имущественного хозяйства. Необходимо получить от оценщика отчет о рыночной стоимости жилплощади.

Если суд постановил разделить собственность на равные доли, то право владения нужно зарегистрировать в Росреестре. После получения выписки из реестра, процедуру продажи уже своей части можно спокойно продолжать, но при этом уведомив второго хозяина.

Это интересно:

Какие документы потребуются для продажи жилья

Для продажи жилплощади потребуется документация, включающая в себя выписку из ЕГРН на имущественное хозяйство, документы, устанавливающие право владения жильем, технические бумаги из БТИ, а также:

  • письменное согласие второго супруга (при совместной собственности);
  • письменный отказ совладельца на покупку части жилья (при долевой собственности).

В составленном соглашении купли-продажи обычно указывается несколько продавцов с указанием части каждого из них, а также расчет с продавцами с указанием реквизитов для перечисления средств за часть каждого лица.

Порядок оформления продажи жилья

При долевой собственности продавец осуществляет продажу следующим образом:

  1. Продавец части имущественного хозяйства направляет уведомление второму владельцу о своем желании продать свою законную часть и предлагает ему воспользоваться правом согласно 250 статье Гражданского кодекса РФ «Преимущественное право покупки». В уведомление указывается цена и условия сделки.
  2. В течение 30 дней совладелец должен принять решение, будет ли он покупать долю или нет. Если он никак не отреагирует, то это автоматически приравнивается к согласию.

Внимание!

Видео (кликните для воспроизведения).

Есть важный момент – продавец не должен продавать жилплощадь по цене меньшей, заявленной той, что указана в извещении для совладельца.

Согласно всему вышесказанному можно сделать вывод о том, что несогласие совладельца никак не может повлиять на проведение продажи жилья, оно может лишь затянуть процесс.

Источники


  1. Малько, А.В. Теория государства и права / А.В. Малько. — М.: Юридический центр Пресс, 2007. — 768 c.

  2. Шавалеев, Михаил О неотвратимости юридической ответственности в России / Михаил Шавалеев. — М.: LAP Lambert Academic Publishing, 2017. — 180 c.

  3. 20 лет Конституции Российской Федерации. Актуальные проблемы юридической науки и правоприменения в условиях совершенствования российского законодательства. Четвертый пермский международный конгресс ученых-юристов (г. Пермь, 18-19 октября 2013 г.): моногр. . — М.: Статут, 2014. — 643 c.
  4. ред. Корельский, В.М.; Перевалов, В.Д. Теория государства и права; М.: Норма; Издание 2-е, испр. и доп., 2012. — 616 c.
  5. Научно-практический комментарий к Федеральному закону от 31 мая 2002 г. №63-ФЗ «Об адвокатской деятельности и адвокатуре в Российской Федерации» (постатейный); Юркомпани — М., 2012. — 520 c.
Как продать квартиру, если один из собственников отсутствует
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here