Как продать приватизированную квартиру

Полная информация по теме: "Как продать приватизированную квартиру" с профессиональной точки зрения. Если будут вопросы - задавайте их нашему дежурному специалисту.

Продажа приватизированной квартиры

Законом предусмотрен единственный возможный законный способ продажи приватизированной квартиры – оформление договора купли-продажи.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:

+7 (812) 317-50-97 (Санкт-Петербург)

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Дарение и залог не представляют собой возмездное отчуждение, а используются в качестве альтернативных способов передачи жилья на коммерческой основе.

Квартира, оформленная в собственность

Приватизированная квартира – недвижимость, переданная из государственного или муниципального жилищного фонда в частную собственность.

Процедура приватизации жилищного фонда началась в начале 90-х годов и продолжается до сегодняшнего времени. Правоустанавливающим документом владельца приватизированной квартиры будет не договор социального найма, а свидетельство о праве собственности, с указанием одного или нескольких собственников.

Порядок продажи

Продажа приватизированной квартиры инициируется собственником.

Возможна принудительная реализация частного жилья по решению суда.

Существенное условие сделки купли-продажи недвижимости – цена, которая должна быть согласована до подписания договора.

Владелец жилья должен обладать всеми необходимыми правоустанавливающими документами:

  • свидетельством о праве собственности;
  • технической документацией;
  • домовой книгой и др.

В собственности менее 3-х лет, менее года

Время, которое жилье находилось в собственности, влияет на расчет подоходного налога для покупателя:

  1. Если приватизированная квартира была продана за более, чем 1 млн. руб. и срок владения составляет менее 3-х лет, то будет необходимо заплатить налог в размере 13% от суммы, превышающий 1 млн. руб.
  2. Квартира, находящаяся во владении сроком менее года, продается на аналогичных налоговых условиях.

С прописанными жильцами

Постоянная регистрация жильцов не является препятствием для продажи приватизированной недвижимости. Прекращение права собственности на реализованную квартиру автоматически лишает таких жильцов на право постоянного пользования.

В договор купли-продажи можно включить условия о предоставлении определенным лицам права постоянного бессрочного пользования недвижимостью.

Продажа квартиры также не влечет за собой утраты арендных прав на недвижимость.

Выписать зарегистрированных жильцов можно через суд – за исключением:

Если проживающее в квартире лицо отказалось от приватизации квартиры, и она впоследствии была продана, то такой гражданин сохраняет право постоянного пользования жилплощадью.

Подобные нюансы должны быть тщательно обозначены в договоре купли-продажи.

Несколько собственников

Правила продажи приватизированной квартиры распространяются и на долевых собственников. Жилье может быть поделено на равноценные и непропорциональные доли, на каждую из которых можно получить отдельное свидетельство о праве собственности.

При продаже доли необходимо придерживаться права преимущественной покупки (статья 250 ГК РФ). Уведомление о продаже своей доли необходимо оформлять в письменной форме, с оформлением письма у нотариуса.

Если в течение месяца от дольщиков не поступило согласия на покупку, то доля может быть продана стороннему покупателю по изначально заявленной цене.

Доли несовершеннолетнего ребенка

Если несовершеннолетний указан в договоре приватизации в качестве собственника, то он имеет право на долю в квартире. Продажа части квартиры, принадлежащей ребенку, возможна только после получения согласия органов опеки и попечительства о том, что права ребенка при осуществлении сделки не нарушены.

В договоре купли-продажи доли несовершеннолетнего родители выступают в качестве заинтересованной стороны, представляющей интересы своего ребенка.

С несовершеннолетними детьми

При продаже квартиры, на которой зарегистрированы несовершеннолетние дети, собственник должен учитывать права ребенка в обязательном порядке. По общему правилу, переход права собственности на квартиру к новому собственнику влечет прекращение права пользования бывшим собственником и членами его семьи.

Сложность может возникнуть, если несовершеннолетние были зарегистрированы на момент приватизации квартиры. В таком случае они имеют право постоянного бессрочного проживания, и новые собственники по закону не могут запретить им пользоваться жильем.

На практике при покупке квартиры с подобным «дефектом» необходимо:

  • договариваться с бывшими собственниками (о выписке ребенка через паспортный стол и постановке их на регистрационный учет в др. жилое помещение);
  • обращаться с исковым заявлением о принудительном снятии с регистрационного учета в суд.

Комнаты в коммунальной квартиры

Возможна ситуация, когда несколько комнат находятся в собственности у муниципалитета, а одна приватизирована. При продаже приватизированной комнаты о предстоящей сделке необходимо уведомить Департамент жилищной политики (в городах) или администрацию (в ПГТ и селах).

В случае отказа местных органов власти купить комнату по заявленной цене собственник может продать недвижимость любому заинтересованному лицу.

Одним из супругов

Особенности сделки зависят от того, была ли квартира приватизирована до заключения брака либо после. Если недвижимость была приватизирована одним из супругов до заключения брака, то он имеет право распорядиться жилплощадью по своему усмотрению.

Супруг имеет право продать приватизированную в период брака квартиру только с нотариально удостоверенного согласия другого супруга.

При несоблюдении подобного правила территориальный орган Росреестра откажет в регистрации права на квартиру за новым собственником.

Если квартира, приватизированная в период брака, была продана одним из супругов уже после развода, то у второго супруга есть право оспорить такую сделку в течение 3-х лет с момента продажи жилья.

По ипотеке

При оформлении сделки продажи под ипотеку необходимо согласие банка на одобрение покупки. Финансово-кредитная организация тщательно проверяет «прозрачность» объекта недвижимости, требуя предоставить всю необходимую правоустанавливающую документацию.

Сама приватизированная квартира остается в залоге у банка до полной выплаты ипотечного кредита.

Можно ли разменять приватизированную квартиру через суд? Смотрите тут.

Гражданское законодательство предоставило собственникам несколько эффективных способов продажи приватизированной квартиры:

  1. Договор купли-продажи.
  2. Дарение квартиры либо доли.
  3. Залог (по договору займа).

Подобные варианты реализации жилья требуют обязательной регистрации в Росреестре, с последующей выдачей всей необходимой правоустанавливающей документации.

Схема дарения

Дарение недвижимости является безвозмездной сделкой. Возмездный характер подобному договору придают для практической целесообразности.

При дарении нет необходимости в предварительном уведомлении долевых собственников о продаже.

Дарение также может «прикрывать» сделку купли-продажи с целью сэкономить на налогах в региональные и муниципальные бюджеты.

Стандартная схема дарения предполагает следующие последующие действия:

  1. Сбор необходимой документации.
  2. Согласование условие договора.
  3. Подписание документа и регистрация его у нотариуса.
  4. Передача денег через банковскую ячейку (для конфиденциальности сделки).

После подписания договора приватизированная квартира должна быть зарегистрирована за новым собственником в Росреестре.

[2]

Для этого необходимо обратиться с заявлением к должностному лицу, с предоставлением технической и правоустанавливающей документации на жилье.

Залоговая схема

Квартира, переданная в качестве залога, свидетельствует о нарушении срока возврата займа. Стороны могут договориться заключить такой договор, умышленно просрочить его исполнение.

Читайте так же:  Можно ли уволить работника, не соответствующего профессиональному стандарту

Отчуждение заложенной квартиры требует следующих действий:

  1. Согласование условий договора займа.
  2. Подписание соглашения о залоге.
  3. Просрочки исполнения договора займа.
  4. Передачи квартиры в качестве заложенного имущества.

Залоговая схема остается наиболее сложной и рискованной для покупателя. Проблема состоит в том, что продавец может отказать займодавцу предоставить квартиру после просрочки исполнения договора займа.

Это может потребовать длительного судебного разбирательства, в результате которого может быть установлена «притворная» основа такой сделки.

Чистая продажа

Подобный способ остается наиболее безопасным и законным для сторон сделки:

  1. Продавец предоставляет покупателю квартиру, без обременения правами третьих лиц.
  2. Покупатель приобретает недвижимость, передает за нее заранее обговоренную сумму денег.

Продажа приватизированной квартиры

Продать приватизированное жилье необходимо с предварительным согласованием цены на недвижимость.

При подписании договора требуется учитывать права всех лиц, в том числе граждан, отказавшихся в свое время от приватизации и сохранивших право бессрочного проживания в квартире.

Необходимые документы

При разъяснении вопроса: какие документы нужны для продажи приватизированной квартиры необходимо учитывать особенности каждой сделки.

Типовой перечень документации включает:

  • Правоустанавливающую документацию.
  • Справку из БТИ о стоимости квартиры.
  • Договор купли-продажи.

Пакет документов можно подготовить самостоятельно либо обратиться за помощью в юридическую фирму.

В качестве дополнительных справок могут потребоваться:

  • документы обо всех перепланировках в квартире;
  • письменное согласие органов опеки и попечительства – при продаже квартиры или доли несовершеннолетнего и д.р.

Договор (образец)

Договор должен быть оформлен с требованиями статьи 549, статьи 558 ГК РФ.

Существенными условиями сделки являются:

  • информация о квартире, ее местоположение, размер и др.;
  • сведения о правах третьих лиц;
  • цена, прописанная цифрами и продублированная прописью.

Налог с продажи

В 2018 году продолжают действовать нормы статьи 220 НК РФ. Гражданин обязан заплатить 13% подоходный налог, если он продал квартиру, которая была у него в собственности менее 3-х лет.

Если стоимость проданной квартиры (которая находилась в собственности менее 3-х лет) составляет более 1 млн. продавец также имеет право воспользоваться налоговым вычетом в размере 1 млн. руб.

Интересует порядок наследования приватизированной квартиры? Читайте здесь.

Каковы основания отказа в приватизации квартиры в 2018 году? Подробно в этой статье.

Часто задаваемые вопросы

Продавцов часто интересуют вопросы имущественного и налогового характера: порядок заключения договора, правила подачи декларации на НДФЛ и др.

Защитить квартиру от продажи

Собственник имеет право распорядиться приватизированной квартирой по своему усмотрению. При наличии у должника алиментных или других обязательств заинтересованные лица могут обратиться в суд с заявлением о наложении ареста на имущество.

Обращение взыскания на приватизированную квартиру возможно, если у собственника есть другое жилье.

Продать долю

Продать долю можно при соблюдении права приоритетной покупки и оформления сделки купли продажи.

[1]

Письменное уведомление других собственников о продаже целесообразно отправлять заказным письмом.

Продажа квартиры требует посредничества опытных юристов, которые смогут проанализировать все преимущества сделки для продавца и обеспечить ее наиболее приемлемые условия.

На видео о налоге с продажи приватизированной квартиры

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:
    • Москва и Область — +7 (499) 110-56-12
    • Санкт-Петербург и область — +7 (812) 317-50-97
    • Регионы — 8 (800) 222-69-48

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Возможна ли продажа квартиры сразу после приватизации?

Ставшие в результате приватизации собственниками своих квартир граждане сталкиваются с многими вопросами, касающимися новоприобретенной собственности. Например, возможна ли продажа квартиры сразу после приватизации?

Оформление жилья в собственность

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:

+7 (812) 317-50-97 (Санкт-Петербург)

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Приватизация – это передача гражданам квартир, которые они занимали по праву социального найма в собственность. Передача происходит на основании соответствующего договора абсолютно бесплатно.

После регистрации своего права в Росреестре и получения на руки Свидетельства об этом граждане становятся полноправными собственниками.

С этого момента они вольны распоряжаться своим жильем так, как сочтут нужным. Они могут:

  • продолжить проживать на этой жилплощади;
  • сдавать ее в аренду;
  • дарить;
  • продавать;
  • завещать;
  • внести в качестве вклада в уставный капитал юрлица и т. д.

При этом практически не существует ограничений права распоряжаться своей собственностью. Разве что, делать это можно, не нарушая права других граждан.

Однако владение собственностью порождает и ряд обязанностей, например платить налоги.

Когда можно продать квартиру после приватизации?

Как уже упоминалось, владелец приватизированной квартиры имеет полное право ее продать. Причем сделать это он может в любой момент, как только у него возникнет такое желание.

Но, поскольку квартиру он получил даром, то она составляет его доход. И при продаже, то есть превращении недвижимости в денежные средства, с этого дохода потребуется уплатить налог — НДФЛ.

В 2018 году, как и ранее, он составляет 13%.

Чтобы не платить налог

Означает ли это, что продать квартиру сразу после приватизации и окончания оформления документов нельзя? Разумеется, можно. Получив на руки Свидетельство на жилье, можно в тот же день оформить сделку по его продаже.

Никаких временных ограничений не установлено, но только с соблюдением всех требований закона. Их два:

  1. Завершить процесс приватизации госрегистрацией права.
  2. Уплатить НДФЛ после продажи.

Если продажа квартиры связана с покупкой новой, то у собственника есть возможность вернуть уплаченный подоходный налог.

Сделать это можно, получив имущественный (налоговый) вычет. В результате уплаченная сумма налога будет возвращена государством.

Но есть ограничения, касающиеся предоставления такого вычета:

  • воспользоваться им можно только единожды;
  • он ограничен 2 миллионами рублей;
  • получить его может только тот, кто платит НДФЛ.

И все же это единственная возможность избежать выплаты солидной суммы в виде подоходного налога, если ситуация требует продать приватизированную квартиру до истечения трехлетнего срока.

Иначе налог должен быть уплачен полностью и возврат его становится невозможным.

Можно ли сразу после оформления?

Однако, такая обязанность пропадает спустя три года. Их отсчет начинается с момента выдачи Свидетельства о госрегистрации.

Читайте так же:  Как учитывается и входит ли учеба в страховой стаж для больничного листа – примеры расчета оплаты

С этого времени полученная от государства квартира уже не считается чистым доходом.

То есть ответ на вопрос, когда можно продать квартиру после приватизации, звучит так: в любое время, но если это происходит ранее чем через три года, то потребуется уплатить 13% налога.

При этом не играет роли, кому именно будет продана квартира. В отличие от дарения или наследования никаких льгот для близких родственников при продаже не предусмотрено.

Нужно ли приватизированную квартиру оформлять в собственность? Читайте здесь.

Способы оптимизации налога

Способов оптимизировать и уменьшить сумму НДФЛ существует несколько:

  1. Для единственного собственника – это оформление имущественного вычета при покупке нового жилья.
  2. Для участников долевой собственности – продажа квартиры по долям и получение вычета каждым из собственников.

Порядок действий

При расчете налога необходимо помнить, что до истечения трех лет владения недвижимостью, при ее продаже можно уменьшить размер налоговой базы на 1 миллион рублей. То есть налог будет насчитываться с меньшей суммы.

Для получения вычета единственным собственником требуется, чтобы принадлежащая ему квартира была продана, а новая приобретена в течение одного налогового периода (года). При этом фактически налог платить не придется, так как произойдет взаимозачет НДФЛ и имущественного вычета.

Если же оформление сделок будет разделено во времени, то придется:

  • сначала заплатить причитающуюся государству сумму;
  • потом оформлять вычет.

Спустя два года возврат денег станет и вовсе невозможным.

Для собственников долей в квартире оптимизировать налогообложение проще всего, продав квартиру по долям. В этом случае каждый из продавцов может уменьшить свою и без того не слишком большую налогооблагаемую базу на 1 млн. рублей.

А затем, если ранее не использовалось право на имущественный вычет, воспользоваться им при покупке новой квартиры.

Для тех, кто уже воспользовался имущественным вычетом до 2013 года, но тогда стал обладателем жилья стоимостью менее 2 миллионов рублей (например, при покупке доли в квартире) есть возможность получить вычет на оставшуюся сумму.

То есть вернуть налог можно будет не полностью, а частично, в пределах остатка. Условия получения те же, что и для тех, кто ранее вычетом не воспользовался.

Необходимые документы

Для того, чтобы воспользоваться правом на получение имущественного вычета, потребуется представить в районное отделение ФНС пакет необходимых сведений:

  1. Декларацию 3-НДФЛ, заполнив форму.
  2. Копию паспорта заявителя (заверенную).
  3. Справку (или справки) 2-НДФЛ, полученные по месту работы.
  4. Заявление о предоставлении вычета (возврате налога).
  5. Договор покупки квартиры.
  6. Подтверждающие оплату документы.
  7. Свидетельство о госрегистрации права на новое жилье.

В отдельных случаях могут потребоваться и иные документы:

  • кредитный договор, если новое жилье приобретается через ипотеку;
  • свидетельство о браке и заявление об определении долей, если квартиру покупают супруги.

Если продажа квартиры, бывшей в собственности менее трех лет, происходит в одном году, а оформление покупки в следующем, то:

  • сначала придется подать форму 3-НДФл и копию паспорта, получить уведомление, уплатить налог;
  • только затем подавать заявление на вычет и остальной пакет документов.

Можно ли приватизировать часть квартиры без согласия других проживающих? Ответ тут.

Нужно ли платить налог за приватизированную квартиру? Подробно в этой статье.

Часто задаваемые вопросы

У желающих продать квартиру сразу после приватизации возникает ряд вопросов. Рассмотрим наиболее частые из них

Каковы условия?

Избежать уплаты НДФЛ при продаже сразу после приватизации возможно только в том случае, если продажа приватизированной квартиры совершается с целью покупки другого жилья.

Для этого оформляется имущественный вычет. Условия его получения следующие:

  • он ограничен суммой 2 000 000 рублей;
  • воспользоваться им можно только один раз в жизни;
  • получить его может только тот, кто платит НДФЛ (наемные работники, ИП, в исключительном случае пенсионеры).

Чтобы произошел взаимозачет НДФЛ и вычета необходимо обе сделки оформить в одном налоговом периоде.

Продажа жилья пенсионеркой

Поскольку пенсионеры получают доход (пенсию), которая не облагается НДФЛ в размере 13%, то воспользоваться вычетом они могут только в одном случае. Если перенесут вычет на предшествующие периоды, но не более трех лет.

То есть гражданин, вышедший на пенсию в 2018 году, может получить вычет за 2018 год и три предшествующих — 2012-14 гг.

Видео (кликните для воспроизведения).

То есть за те периоды, когда он получал доход, облагаемый НДФЛ. Декларация при этом подается за все годы.

На видео о документах, необходимых для продажи квартиры

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:
    • Москва и Область — +7 (499) 110-56-12
    • Санкт-Петербург и область — +7 (812) 317-50-97
    • Регионы — 8 (800) 222-69-48

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Как самому продать или купить квартиру на «вторичке» без агентства

Риэлторские агентства прочно закрепились на рынке вторичке – едва ли не каждое второе объявления о покупке или продаже приводит именно в агентство. Но так ли их услуги нужны на самом деле? Рассмотрим наиболее типовые случаи самостоятельной покупки или продажи квартиры.

1. Купить/продать приватизированную квартиру

Для покупки квартиры в Минске необходимо всего две вещи:

Для продажи необходим уже пакет документов, но большинство из них должны быть на руках у собственника

  1. Свидетельство о государственной регистрации
  2. Договор
    1. Купли-продажи, в случае покупки квартиры на вторичном рынке
    2. О долевом строительстве, если квартира строилась
    3. О наследовании, если квартира унаследована
    4. О дарении, если квартира была подарена
    5. О приватизации, если квартира приватизирована
  3. Технический паспорт (с планом квартиры)

Таким образом, если нет никаких исключительных обстоятельств, продавцу необходимо получить еще 3 документа.

  1. Копию лицевого счета (выдает ЖЭС по предъявлению паспорта). Копия действительна в течение месяца и выдается бесплатно. Выписка лицевого счета необходима для уверенности в том, что в квартире не прописаны дети, лица, находящиеся в местах лишения свободы и т.п. (ОБРАЗЕЦ ЛИЦЕВОГО СЧЕТА licevoy-schet.doc )
  2. Справка об отсутствии задолженности по коммунальным услугам
  3. Выписку из Единого государственного регистра недвижимого имущества (ЕГРНИ). Ее можно получить в агентстве по государственной регистрации и земельному кадастру (оно же — БТИ или БРТИ). Выписка подготавливается 3 дня, а за ее выдачу будет необходимо заплатить символическую сумму.
Читайте так же:  Нужен ли на предприятии журнал учета личных карточек т-2 – правила заполнения и образец

Проверка истории квартиры на «чистоту»

  1. Дееспособность продавца – проверка на предмет состояния на учете в нарко- или психодиспансере. Идеальным вариантом является тот продавец, который уже позаботился о наличии таких справок.
  2. Наследство. Здесь стоит насторожиться, если документ, устанавливающий право собственности на квартиру – договор наследования. Внезапно появившиеся родственники или наследники могут оспорить завещание. Проверить это можно по запросу в ЗАГС.
  3. Наличие жены/мужа. Мы уже говорили о продаже квартиры с разрешением супруга. Если паспорт продавца чист, то не будет лишним сделать соответствующий запрос в архив ЗАГС-а, на предмет наличия супруга.
  4. Временно выписанные люди (зеки и др.) Это самая распространенная байка, которая проверяется легче всего – по копии лицевой счета.
  5. Доверенность. Продажа квартиры по доверенности – довольно редкая ситуация. Но если квартира вам приглянулась, лучшим выходом будет присутствие лица, выдавшего доверенность, во время сделки. Если это невозможно, как минимум необходимо убедиться в том, что этот человек жив и здоров. Также доверенность необходимо проверить и у нотариуса.
  6. Проверка на запрет на отчуждение. Эту информацию предоставляет БТИ. К примеру, запрет на отчуждение может быть наложен по причине невыплаченного кредита.

Заключение сделки купли-продажи

Сделку купли-продажи можно совершить в БТИ. В таком случае выписку можно не получать – всю необходимую информацию работники агентства посмотрят по специальной базе в момент оформления. В оформлении сделки в БРТИ есть еще одно небольшое преимущество: после заключения договора можно сразу подать заявление о государственной регистрации и заказать технический паспорт. Сделка в БТИ явно более удобный и надежный вариант.

Сделку купли-продажи можно совершить у нотариуса. Но после ее заключения надо посетить агентство по государственной регистрации и земельному кадастру для заказа все тех же документов.

2. Купить/продать неприватизированную квартиру

Дела с покупкой/продажей неприватизированных квартир обстоят гораздо сложнее, чем с приватизированными. По сути, собственник этой недвижимости – государство, соответственно, продать ее невозможно. Приватизация стоит недешево и часто случается так, что на ее оплату попросту нет средств. В таком случае стоимость приватизации ложится на плечи будущего покупателя.

Мы же рассмотрим порядок действий, не вдаваясь в хитросплетения юридического языка.

Приватизация квартиры начинается с похода в службу «Одно окно» в администрацию соответствующего района Минска. Идти в «Одно окно» необходимо всем лицам, которые обладают правом пользования жилым помещением. В администрации пишется соответствующее заявление, под которым подписываются все совершеннолетние наниматели.

В заявлении подтверждается согласие на оформление приватизации на одного или нескольких членов семьи, которые участвуют в приватизации, перечисляются все лица, которые имеют право пользоваться помещением. Подтверждается также долевое участие денежными средствами в выкупе части помещения, не оплаченной жилищными квотами.

При подаче заявления при себе необходимо иметь следующие документы:

  • Паспорта
  • Свидетельства о рождении несовершеннолетних детей (если они есть)
  • Документы, которые подтверждают права на льготы (для лиц, имеющих такое право)
  • Чеки «Жилье» с выпиской из чекового счета (в случае их наличия)
  • Если граждане, за которыми сохраняется право использования помещения, не могут явиться лично, требуется письменное нотариально заверенное согласие

После этого в месячный срок со дня подачи заявления администрация района принимает решение о приватизации квартиры.

После принятия решения, составляется договор приватизации, который заверяется нотариусом. И вот здесь возникает самый насущный вопрос – деньги. Если всей суммы на руках нет, то в таком случае государство предоставляет рассрочку, с условием первоначальной выплаты в размере 10% от стоимости приватизации.

Таким образом, заплатив первоначальные 10% (сумма, в основном, приемлемая), можно смело регистрировать право собственности и получать технический паспорт. Таким образом, на руках окажутся все документы, необходимые для сделки.

Но, несмотря на приватизированную жилплощадь, продать ее невозможно до тех пор, пока в «Минском городском агентстве по госрегистрации и земельному кадастру» (оно же – бывшее БРТИ) числится задолженность по приватизации. Поэтому порядок действий следующий:

  1. Необходимо найти покупателя
  2. Покупатель вносит задаток, равный сумме долга (это оговаривается в предварительном договоре).
  3. Задолженность по приватизации погашается за счет задатка
  4. В банке получается соответствующая справка о погашении задолженности
  5. Справка предоставляется в агентство по госрегистрации и земельному кадастру.
  6. Запрет на продажу снимается
  7. Квартира продается по обычной схеме покупки-продажи приватизированной квартиры.

3. Если в квартире прописан несовершеннолетний ребенок

В таком случае для купли-продажи квартиры понадобится разрешение местного исполкома. Этот момент является одним из самых затратных по времени. Разрешения выдаются на заседаниях, которые проводятся 2 раза в месяц. Причем запросить разрешение необходимо не менее, чем за 7 дней до заседания. После принятия решения, разрешение выдает служба «Одно окно» все в том же исполкоме.

Порядок получения разрешения следующий:

  1. Найти подходящую квартиру для переселения
  2. С продавцом заключается предварительный договор купли-продажи (ОБРАЗЕЦ predvaritelnyy-dogovor.doc )
  3. В службу «Одно окно» необходимо отнести паспорта, свидетельства о рождении детей, свидетельство о браке, документы на свою текущую и будущую квартиры, а также предварительный договор
  4. В том же «Одном окне» необходимо написать заявление (образец заявления выдают непосредственно при его написании)
  5. Ожидание решения по заявлению.

В целом, при продаже и покупке новой квартиры, в отношении несовершеннолетних рассматривается главное условие – как минимум не должно быть ухудшения жилищных условий. Проще говоря, дети должны прописаться в квартиру с такими же или лучшими условиями, чем были в продаваемой квартире.

С момента заключения предварительного договора и окончательного подписания всех документов и передачи денег проходит не меньше месяца. В редких исключениях, процесс происходит быстрее, но лучше заранее настроить себя на ожидание.

Если же продавец не согласен ждать месяц, можно просто выписать детей к бабушке, родственникам и др.

4. Если квартира нажита в браке

В таком случае продажа квартиры возможна только с согласия обоих супругов. Для этого они либо вдвоем присутствовать при оформлении сделки, либо первый супруг должен иметь при себе письменное нотариально заверенное согласие на проведение сделки. (ОБРАЗЕЦ ПИСЬМЕННОГО СОГЛАСИЯ suprug.doc )

Помимо этого, точно такое же согласие должны дать все совершеннолетние члены семьи продавца, которые прописаны в квартире.

Если кто-то из прописанных в продаваемой квартире находится за границей и не может приехать:

  • для совершения сделки продавцу понадобится его нотариально заверенное заявление о том, что прописанный не против продажи. Но выписаться он может только приехав в Беларусь.
  • До тех пор, пока он не выпишется, покупатель квартиры и члены кго семьи прописаться в новую квартиру не смогут, хотя и будут ее владельцами. Единственный вариант — выписывать в судебном порядке (издержки около 300 у.е.).
Читайте так же:  Защита от безработицы и содействие в трудоустройстве безработным

5. Как передавать деньги при покупке/продаже

Несмотря на то, что цены на квартиры на «вторичке» зачастую указываются в валюте, расчет должен происходить именно в белорусских рублях. В случае, если расчет в нарушение законодательства был произведен в валюте, договор-купли может быть признан недействительным, а деньги и квартира перейдут в доход государства.

Непосредственно передача денег может проходить либо до заключения договора купли-продажи, либо после оформления всех документов. На практике передача денег в подавляющем большинстве случаев происходит в момент подписания договора купли-продажи.

Если процесс купли-продажи проходит с привлечением риэлторов, последнее предоставляет помещение для взаиморасчетов. После передачи, проверки на подлинность и пересчета денег, вся сумма запаковывается в специальный пакет, с которым продавец, покупатель и агент направляются в БТИ или к нотариусу. Как только продавец подписывает договор, покупатель передает ему деньги, и право собственности сразу переходит к нему.

Практикуется также вариант сделок, когда расчет происходит после подписания договора. В таком случае в тексте договора предусмотрен специальный пункт, который устанавливает сроки расчетов. Продавец и покупатель едут в банк, где происходит перевод денег с одного лицевого счета на другой. После этого необходимо посетить БТИ – бывший собственник обязан подписать акт приема-передачи и подтвердить факт полного расчета.

6. Что делать после покупки квартиры

После успешной сделки по покупке квартиры, можно наконец-то вздохнуть полной грудью. Но расслабляться еще рано – необходимо переоформить еще некоторые документы.

  1. Оформить регистрацию в новой квартире (ЖЭС)
  2. Заключить договор на техобслуживание и предоставление коммунальных услуг (ЖЭС)
  3. Переоформить телефонный номер (по адресу телефонного узла вашего района)
  4. Заключить договор электроснабжения («Энергосбыт»)
  5. Заключить договор водоснабжения (УП «Минсководоканал») и предъявить его в ЖЭС

7. Как подарить квартиру

Когда речь идет о дарении квартиры, исключается взаимодействие с незнакомыми людьми и большими суммами денег, поэтому сам процесс проходит без напряженности. В остальном же он похож на обычную куплю-продажи квартиры. Перечень документов, необходимых для дарения:

  1. Паспорта дарителя и одаряемого
  2. Копия лицевого счета
  3. Выписка из Единого регистра недвижимого имущества (если договор заключается у нотариуса)
  4. Согласие супруга (если квартира приобреталась в браке)
  5. Согласие всех совершеннолетних, прописанных в квартире
  6. Технический паспорт
  7. Документ, устанавливающий право собственности на квартиру (договор купли-продажи и т.п.)

[3]

После заключения договора (ОБРАЗЕЦ dogovor-dareniya.doc ]) необходимо зарегистрировать его в БТИ. Никаких налогов платить не нужно, кроме тех случаев, когда даритель и одаряемый не состоят в близком родстве.

8. Распространенные схемы мошенничества

Схем мошенничество достаточно много и разобрать каждую из них затруднительно. Рассмотрим самые распространенные варианты «разводов» при покупке квартиры.

Продажа приватизированной квартиры — через сколько и как продать жильё после приватизации

Наниматели социального жилья после его приватизации зачастую задумываются о продаже приватизированной квартиры для покупки более удобной недвижимости. О том, через какой период после приватизации можно продать квартиру, нужно ли платить налог, что делать при долевой собственности и наличии несовершеннолетних собственников, — рассказано в статье.

Через сколько можно продать квартиру после приватизации?

Часто граждан волнует вопрос, когда после приватизации можно реализовать недвижимость, сколько нужно ждать и какие последствия влечёт скоропостижная продажа имущества — обратимся к законодательству РФ.

Что говорит закон о продаже приватизированного жилья?

После того, как Росреестр произвёл государственную регистрацию права собственности и жильцы муниципального жилья стали его собственниками, они получили права владения, пользования и распоряжения этим имуществом.

Согласно закону № 218-ФЗ, принятому в 2015 году 13 июля, после внесения в реестр ЕГРН записи о новом праве собственности, объект считается такой же квартирой, что и квартиры, изначально бывшие в частной собственности.

После получения документов о регистрации — выписки из ЕГРН, можно продать квартиру в любой желаемый момент.

Как продать приватизированную квартиру?

Если вы хотите продать свою квартиру, то нужно знать общую схему продажи любого жилья, которая дополняется в зависимости от индивидуальных особенностей.

Как удачно и безопасно продать приватизированную квартиру — этапы:

Важным вопросом при реализации имущества является правовая сторона сделки и налогообложение.

Сразу после приватизации

В Налоговом кодексе России предусмотрен такой налог, как НДФЛ. Одним из объектов НДФЛ является реализация недвижимого имущества, т. е. с такой операции нужно уплатить налог в бюджет в размере 13% от полученной выручки.

Однако по статьям 217-217.1. Налогового кодекса иногда сделка освобождается от обложения:

  • для квартиры, приватизированной до 2016 года, — продавец освобождается от обложения сделки при продаже квартиры;
  • для квартиры, приватизированной после 2016 года, — продавец освобождается от обложения сделки, если квартира находилась в собственности больше 3 лет.

Таким образом, при продаже сразу после приватизации придётся уплачивать налог в размере 13%. Причём предъявить расходы на приобретение этой квартиры невозможно — ведь она приватизирована бесплатно.

Однако можно использовать имущественный вычет в размере 1 000 000 рублей. Вычет — это сумма, которая вычитается из налоговой базы. Налоговая база — это сумма, с которой уплачивается налог.

При продаже квартиры, например, за 2 500 000 рублей, налоговая база равна: 2 500 000 — 1 000 000 = 1 500 000 рублей.

Налог будет равен: 1 500 000 х 13 % = 195 000 рублей.

Менее 3 лет в собственности

До 2016 года квартиры, полученные в результате приватизации, освобождались от НДФЛ.

В 2016 году законом 382-ФЗ от 29 ноября 2014 года были внесены поправки в Налоговый кодекс России, по которым реализация приватизированного жилья освобождается от обложения, если квартира находилась в собственности более 3 лет, менее — придётся платить.

Представить расходы невозможно, поэтому продажа квартиры не рекомендуется — придётся платить крупную сумму в бюджет.

С несколькими собственниками

Если квартира принадлежит на праве собственности нескольким людям, то ни один из них не может продать её единолично и без согласования сделки с остальными. Такая квартира находится в общей собственности.

Общая собственность бывает двух видов:

При совместной собственности доли сторон не определены. Например, имущество, купленное после брака, считается общей совместной собственностью. Для разделения этого имущества нужно обращаться в суд с заявлением на выделение долей. Суд распределит доли с объективным учётом интересов сторон (у кого останутся несовершеннолетние дети и т. п.).

Доли могут быть в процентах, а могут быть в натуре. Натуральные доли возможны, если в квартире более 1 жилой комнаты.

Например, у супругов двухкомнатная квартира, можно выделить одну комнату мужу, вторую комнату — жене, а общую территорию распределить только в процентах.

Читайте так же:  Понятие сменного графика работы по тк рф – особенности, порядок установления, документы

Независимо от того, являются доли процентными или натуральными, для их продажи требуется соблюдать статью 250 Гражданского кодекса России.

Там указано, что собственники целого объекта при решении одного из них продать свою долю, имеют право преимущественной покупки доли в квартире, т. е. могут выкупить долю по уведомлению до предложения её посторонним лицам.

Цена, по которой доля предлагается другим собственникам, не должна быть больше рыночной цены, предлагаемой внешним потенциальным покупателям, т. е. цена конечной продажи, обозначенная в заключенном договоре купли-продажи, не должна быть меньше цены, предложенной перед этим другим собственникам.

Таким образом, если квартира принадлежит нескольким собственникам, возможны следующие варианты:

  1. Все собственники продают квартиру сразу и вместе — по общему или индивидуальным договорам;
  2. Один из собственников продаёт долю — предлагает другим, и долю выкупает кто-либо из других собственников;
  3. Один из собственников предлагает долю остальным, они отказываются, следовательно, он может продать её постороннему лицу.

При продаже долевого имущества необходимо заверить договор купли-продажи нотариальным удостоверением. Какие документы нужны для продажи доли в квартире другому собственнику читайте тут.

С несовершеннолетними детьми

Для продажи квартиры, в которой прописаны или имеют доли дети до 18 лет, необходимо получить письменное разрешение органов государственной опеки.

Чтобы получить такое разрешение, необходимо предоставить в государственную опеку документы, подтверждающие предоставление ребёнку в собственность или для регистрации недвижимости, условия которой не хуже текущей.

Обычно предоставляются технические планы, кадастровые паспорта, выписки из ЕГРН по обоим объектам — продаваемой и покупаемой квартире, чтобы органы опеки могли их сравнить.

Какие документы нужны для продажи?

Важная часть в процедуре оформления сделки купли-продажи квартиры — это подготовить документы о продаваемом объекте.

В зависимости от пожеланий сторон относительно осуществления сделки список документации для каждого случая будет индивидуален, однако существуют стандартные формы и справки, требующиеся для любой сделки.

Практически все документы готовит и собирает продавец — поскольку ему нужно удовлетворить запросы потенциальных покупателей и третьих лиц. Третьими лицами могут быть частные заёмщики и государственные органы. Эти стороны желают получить информацию об объекте и удостовериться в «чистоте» сделки.

Покупатель, как правило, предъявляет лишь доказательства своей платёжеспособности и ответственности.

Обычно покупателю для проверки «чистоты» сделки нужны следующие документы:

Также нужны паспорта продавца и других собственников.

За кем сохраняется право проживания в приватизированной квартире после продажи?

Особенность приватизированной квартиры ещё и в том, что, если один из жильцов отказался участвовать в приватизации, то он получает пожизненную прописку в этом объекте с бессрочным правом проживания.

Покупать квартиру с таким жильцом не каждый захочет, а перечень лиц, проживающих в жилом объекте на праве пожизненного пользования, является существенным условием любого договора купли-продажи — скрыть факт невозможно.

Выписать такого человека не просто, однако при наличии таких оснований, как:

  1. Фактический добровольный переезд в другое жильё вместе со всеми личными вещами;
  2. Длительное отсутствие в квартире, а также отсутствие попыток вернуться в рассматриваемую квартиру и попыток собственников препятствовать его возвращению;
  3. Неуплата своей доли коммунальных платежей.

Всё это в совокупности позволяет снять лицо с регистрации в судебном порядке.

Можно ли продать муниципальную квартиру без приватизации?

Продажа муниципального жилья посредством заключения договора купли-продажи невозможна, ведь собственник такого объекта — муниципалитет, а только собственник может распоряжаться имуществом.

Но есть способы продать квартиру, оформив сделку иначе.

Порядок действий

В этой ситуации есть 2 варианта:

  1. За оговоренную сумму прописать в квартире покупателя, а самому выписаться. Покупатель станет официальным нанимателем квартиры и по желанию сможет её приватизировать самостоятельно;
  2. Прописать в квартире покупателя и вместе её приватизировать.

Оба способа являются рискованными, поскольку покупатель может не выплатить деньги, а продавец может не прописать в квартире.

Для доверительной сделки необходимо включить в процедуру расписки. Возможно, заключить договор с задатком.

Для такой скрытной продажи покупателю нужны будут технические документы, а также правоустанавливающие — ордер или договор социального найма, выписка из домовой книги и другие бумаги, подтверждающие ответственность продавца.

Можно ли продать не до конца приватизированное жильё?

Если на квартиру получен договор приватизации, заключённый с органами муниципалитета, а право собственности владелец не успел переоформить, то можно продать такую квартиру и оформить сделку в виде договора купли-продажи, тогда Росреестр одновременно внесёт в ЕГРН запись о праве собственности прежнего владельца и переходе его к новому.

Отсутствие кадастрового учёта и технического плана не является основанием для запрета в продаже, ведь существует даже такой вид договора, как договор долевого участия, — фактически покупка будущего жилья.

Однако нужно готовиться к вопросам покупателя и собрать все возможные документы на объект.

Полезное видео о схеме «вытягивания» денег при продаже квартиры после приватизации:

Заключение

Продажа приватизированной квартиры практически не отличается от реализации обычной частной недвижимости. Важно учитывать наличие жильцов, отказавшихся от приватизации, это единственное существенное отличие, которое может быть в сделке. В остальном купля-продажа осуществляется согласно общим нормам Гражданского кодекса России и закона 218-ФЗ.

О рисках покупателя при продаже квартиры по доверенности читайте в нашей статье здесь.

За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Продажа» по ссылке.

Бесплатная юридическая поддержка по телефонам:

Москва и Московская область: +7 (499) 703-31-45 (звонок бесплатен)

Санкт-Петербург и Лен.область: +7 (812) 309-78-23

Видео (кликните для воспроизведения).

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статье могла устареть!

Источники


  1. Краткий курс по теории государства и права. — Москва: СПб. [и др.] : Питер, 2015. — 140 c.

  2. Боголепов, Н.П. Значение общенародного гражданского права (Jus Gentium) в римской классической юриспруденции / Н.П. Боголепов. — М.: Книга по Требованию, 2012. — 257 c.

  3. Бастрыкин, А.И. Актуальные проблемы теории государства и права. Учебное пособие / А.И. Бастрыкин. — М.: Юнити-Дана, 2014. — 237 c.
  4. Марченко, М.Н. Проблемы теории государства и права. Учебник / М.Н. Марченко. — М.: Норма, 2017. — 415 c.
  5. Гонюхов, С.О.; Зинченко, В.И. Азбука милиционера; Красноярск: Горница, 2013. — 382 c.
Как продать приватизированную квартиру
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here