Как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой

Полная информация по теме: "Как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой" с профессиональной точки зрения. Если будут вопросы - задавайте их нашему дежурному специалисту.

Как проверить квартиру на чистоту при покупке

Как проверить квартиру на чистоту при покупке?

Одним из самых главных мотивов для найма риэлтора при покупке квартиры, является желание обезопасить предстоящую сделку. И это естественно, ведь даже самая дешевая квартира в Москве, стоит целое состояние. К сожалению, не все агентства недвижимости и риэлторы должным образом относятся к своим обязанностям по проверке квартиры на юридическую чистоту. Причины этому могут быть разными – от не желания нести дополнительные расходы по сделке, до банального отсутствия возможностей. С другой стороны, не могу не кинуть камень в огород современных покупателей. Такого безответственного отношения к покупке квартиры как сейчас, я раньше не наблюдал. Покупатели легко рискуют миллионами, ради экономии нескольких тысяч рублей! Вы думаете стало меньше мошенников? НЕТ. Их стало больше и они стали гораздо умнее и прогрессивней! Но, это был «крик души», а так как мы с вами люди опытные и уверенные в себе, я расскажу (по большому секрету) что можно и нужно проверить при покупке квартиры на вторичном рынке жилья самостоятельно.

Пошаговая инструкция по проверке квартиры:

1. Первое что мы должны сделать, приняв решение о покупке конкретной квартиры – это проверить, что человек, который выдает себя за продавца – им и является. Для этого нужно увидеть правоустанавливающие документы на квартиру, в которых собственник квартиры совпадает с паспортом человека, назвавшегося Продавцом. В случае если собственников несколько, Вы должны увидеть их всех.

2. Если продавцов квартиры представляет агентство недвижимости или частный риэлтор и дело дошло до подписания договора аванса, а продавцов Вам никто показывать не собирается, убедитесь, что имеется документ, дающий полномочия представлять интересы собственников. Это может быть нотариальная доверенность или договор, по которому Продавец поручает совершить за него конкретные действия, в частности вести от его имени переговоры и принять аванс за квартиру.

3. Не менее важным этапом проверки квартиры, является проверка самих продавцов квартиры. Один из самых распространенных способов мошеннических действий с квартирой, является продажа квартиры по поддельным документам удостоверяющим личность. И если Вы думаете, что это случается только в кино, Вы очень сильно ошибаетесь. Еще раз напоминаю – квартира в Москве стоит состояние! Как правило, мошенники действуют в сговоре с настоящим собственником. В его паспорте переклеивается фотография и подставной человек продает квартиру. Далее приходит настоящий владелец с историей о потерянном паспорте и затянувшейся на пару месяцев рыбалке, и в результате долгого судебного процесса покупатель остается без квартиры и без денег. Вывод: проверьте паспорт Продавца. А лучше всех это умеют делать нотариусы. Поэтому любой нотариальный документ от продавца, полученный в Вашем. присутствии, по эффекту будет лучше любых антидепрессантов.

4. Еще один пункт проверки квартиры на чистоту, требующий Вашего настойчивого присутствия. Договоритесь с продавцом на берегу (то есть при внесении аванса), что при походе в многофункциональный центр для получения выписки из домовой книги, Вы будете присутствовать с ним. Во первых, Вы убедитесь, что официальный документ, показывающий всех зарегистрированных в квартире лиц, не поддельный. А во вторых, представившись новым покупателем квартиры, у Вас будет возможность задать сотруднице МФЦ вопрос о зарегистрированных ранее людях и даже попробовать попросить распечатать архивную выписку. Так как рядом с Вами будет сидеть собственник квартиры, отношение к Вам будет доброжелательнее. Поэтому, если зарегистрированный ранее человек поехал отбывать наказание в зону, с возможностью вернуться в квартиру, Вас об этом известят. Также стоит обратить внимание на зарегистрированных в квартире людей, ранее отказавшихся от участия в приватизации этой квартиры. У вас должны быть 100% гарантии о снятии этих лиц с регистрационного учета из квартиры, потому что никакой суд их не «выпишет» из квартиры без их согласия.

5. Есть один документ, который однозначно нужно заказывать при проверке квартиры на чистоту и который совершенно точно покажет: кто и на основании каких документов сейчас является собственником квартиры. Называется этот документ – выписка из Единого Государственного Реестра Недвижимости. Ее может взять ЛЮБОЙ человек на ЛЮБУЮ недвижимость в ЛЮБОМ МФЦ или отделении Росреестра. Достаточно оплатить небольшую госпошлину и предъявить свой паспорт. Кроме вышеперечисленных сведений, в выписке будет информация о наличии/отсутствии обременений и арестов на квартиру.

[3]

6. Совсем недавно появилась опасность лишиться квартиры, если человек будет признан банкротом уже после продажи квартиры. Чтобы избежать подобной ситуации, проверьте продавца квартиры в интернете по картотеке арбитражных дел и на официальном сайте Мосгорсуда. В случае, если против продавца идет суд — разберитесь в ситуации глубже (конечно уже с юристом).

7. Еще одна опасность о которой наслышаны все – это риск признания продавца «не способным понимать значения своих действий и руководить ими» в момент совершения сделки продажи квартиры. Другими словами – признания сделки недействительной по причине недееспособности продавца. Сложность предотвращения этой ситуации состоит в том, что продавцу квартиры не обязательно нужно быть психически нездоровым человеком и состоять на учете в Психиатрическом или Наркологическом диспансере. Продавец может быть просто предрасположен к временной потере рассудка (что может быть подтверждено в суде выписками из медицинских дел о посещении врача психиатра или нарколога). Как правило, для судебного медицинского эксперта этих сведений будет достаточно, чтобы дать суду заключение, которое приведет к признанию сделки недействительной. Данной ситуации можно избежать, воспользовавшись одним из советов:

[2]

  • Попросите продавца взять справки о том, что он не наблюдался в ПНД и НД;
  • В день сделки проведите обследование у врача психиатра на предмет дееспособности;
  • Пригласить на сделку врача психиатра (при этом не обязательно его представлять), чтобы он со стороны оценил дееспособность продавца.В том случае, если продавец квартиры находится в «группе риска» — это одинокие пенсионеры, лица с признаками психиатрических заболеваний, алкоголики и наркоманы, в обязательном порядке нужно использовать все перечисленные методы подстраховки.

8. В том случае, если Вы приняли решение покупать квартиру, доставшуюся продавцу по наследству, Вам надо обезопасить себя от возможного расторжения договора купли-продажи квартиры по причине правопритязаний от другого наследника. В этой ситуации нужно будет провести очень серьезный анализ документов с полным комплексом проверки квартиры на чистоту. Прежде всего проверить все родственные связи — кто, кому и почему оставил наследство, были ли другие возможные претенденты на наследство. Если были, то где отказы от наследства и почему отказались. Естественно, что все это нужно подтвердить документами. Но самое смешное, что для полной безопасности, нужно будет подтвердить подлинность самих подтверждающих документов. В общем, проверка чистоты квартиры при покупке у наследника, может трансформироваться в настоящее детективное расследование.

9. Очень не хочется говорить про квартиры, которые продаются по доверенности. Первый совет, который можно дать в этом случае – не покупайте такие квартиры. Но, к сожалению, в реальной жизни такие ситуации тоже могут иметь место. И далеко не всегда они связаны с криминалом. К примеру, люди просто физически или материально не могут приехать на сделку из другой страны. В любом случае, Ваша задача убедиться в том, что:

  • Продавец давший доверенность, является реальным и живым человеком. Для этого нужно найти знакомых (или нанять юриста), которые территориально находятся недалеко от продавца, и могут встретиться с ним, чтобы поговорить и проверить его документы. В крайнем случае (к примеру, продавец участвует в экспедиции на Марс), воспользуйтесь для общения Скайпом.
  • Доверенность действительно настоящая. Вопрос о подлинности доверенности обычно задают тем, чья печать и подпись стоит на доверенности. Имейте ввиду, доверенность может быть выдана не только нотариусом РФ, но и нотариусами других стран, консульством РФ в другой стране, командиром воинской части, начальником места лишения свободы и еще кое-кем.
  • Но и это еще не все. Нужно проверить что доверенность не отозвана. Если доверенность была выдана в России, это можно проверить на сайте Федеральной нотариальной палаты, указав фамилию нотариуса, номер и дату выдачи доверенности. Для остальных доверенностей – узнавайте у организации удостоверившей доверенность.

Все способы проверить квартиру на чистоту при покупке квартиры на вторичном рынке, которые я перечислил, являются доступными для не профессионалов рынка недвижимости. Надо понимать, что эти способы не дадут Вам полной гарантии чистоты сделки хотя бы потому, что они не покрывают весь объем необходимых проверок, к которым у Вас просто нет доступа. С другой стороны, не всегда есть необходимость выполнять весь комплекс проверок. В каждом случае нужно проводить индивидуальный анализ сделки и слушать голос разума.

Как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой

Есть вопросы? Проконсультируйтесь у юриста (бесплатно, круглосуточно, без выходных):

8 (499) 938-42-45 — Москва и Московская обл.

8 (812) 425-64-57 — Санкт-Петербург и Лен. обл.

Несмотря на контроль со стороны государства, сделки с недвижимостью по-прежнему несут большие риски для покупателей жилья. Высокая стоимость объектов привлекает на рынок значительное количество мошенников. Не всегда чистоплотно ведут себя и продавцы помещений, скрывая существенные недостатки «товара». Чтобы не потерять средства, важно проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой.

На что обратить внимание

Термин «юридическая чистота недвижимости» появился недавно. Он обозначает, что сделка с объектом полностью соответствует требованиям закона и не может быть в дальнейшем признана недействительной или отменена. Фактически словосочетание обозначает схему покупки недвижимого имущества с целью минимизации рисков покупателя.

Контролирующие мероприятия осуществляются по нескольким направлениям:

Даже опытные риэлторы не всегда могут проверить юридическую чистоту квартиры в полном объеме. Некоторые аспекты проконтролировать очень сложно. Следует соотносить риски с вероятностью их возникновения. На отдельные ограничения покупатель может пойти осознанно. Например, с дисконтом купить объект недвижимости вместе с прописанными людьми.

Список документов

Проверка жилого помещения начинается с запроса выписки из ЕГРН. Этот документ в Росреестре выдается любому желающему. Заказать форму можно:

  1. На сайте rosreestr.ru.
  2. Через «Госуслуги».
  3. В УФРС.
  4. В МФЦ.

Обратите внимание! Услуга платная. Электронный документ для физлиц стоит 300 рублей, бумажный — 700.

Выписка из государственного реестра недвижимости содержит основные сведения о приобретаемом объекте. После ее получения и проверки данных о продавце можно вносить залог за квартиру.

Чтобы полноценно проверить документы на квартиру при покупке, обычно требуется отдать аванс. Продавцы не готовы представлять пакет бумаг всем желающим. Полный перечень документов, собираемых владельцем недвижимости, включает:

  1. Свидетельство о праве собственности (при наличии).
  2. Выписка из Росреестра.
  3. Правоустанавливающий документ-основание (договор купли-продажи, свидетельство о наследстве, договор дарения, соглашение о приватизации и др.).
  4. Кадастровый паспорт или техплан.
  5. Справка из домоуправления о прописанных гражданах.
  6. Документы об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
  7. Справка от нарколога и психиатра.

В зависимости от ситуации могут потребоваться иные бумаги. Если квартира приобретена в браке, необходимо согласие второго супруга на продажу. Когда собственник несовершеннолетний ребенок, требуется разрешение органов опеки и попечительства. Для приватизированного жилья у лиц, отказавшихся от приватизации, следует получить нотариальный отказ от пожизненного права пользования помещением.

Проверка продавца

Просмотр квартиры могут организовывать как собственники жилья, так и их представители. Начальную информацию о владельцах недвижимости можно получить уже при первой встрече. Стандартные вопросы, которые задают потенциальные покупатели:

  1. Кто продает(сколько владельцев)?
  2. Причина продажи?
  3. Каким образом жилье приобреталось собственником?

Уже на этой стадии могут быть выявлены возможные проблемы. Если представитель уклоняется от ответов или не может дать информацию, следует очень тщательно подойти к последующим контрольным мероприятиям.

Основные проверочные действия проводятся при подготовке предварительного договора. Для оформления аванса все участники предоставляют паспорта.

Совет! Удостоверяющий документ не передается другим лицам. Желательно, чтобы копия с «корочек» продавца была снята в присутствии покупателя или его представителя.

Реквизиты паспорта нужно проверить на сайте МВД. Ресурс services.fms.gov.ru публикует список утерянных, украденных документов. Для того чтобы проверить чистоту квартиры при покупке самостоятельно на указанном веб-сайте следует выбрать опцию: «Проверка по списку недействительных российских паспортов».

По ссылке откроется страница, где нужно внести реквизиты удостоверяющего документа продавца. Сайт сравнит данные с информационной базой полиции. Совпадение серии и номера паспорта укажет на мошеннические действия со стороны контрагента.

Для удостоверения в дееспособности продавца запрашивается справка из наркологического и психоневрологического диспансера. Документ необходим, если есть сомнения в адекватности владельца недвижимости.

Проверка прав на жилое помещение

Сделка купли-продажи действительна только в случае заключения договора с законным собственником квартиры либо его представителем. О наличии «подводных» камней может предупредить расширенная форма выписки из Росреестра – о переходе прав на объект недвижимости. В этом документе содержится вся история объекта, зарегистрированная в едином реестре.

Предупреждение. ЕГРН ведется с 1998 года. Поэтому сведения до указанного времени в выписке отсутствуют.

Для того чтобы проверить юридическую чистоту квартиры, необходимо проконтролировать законность не только текущей сделки, но и предыдущих. Признание недействительными перехода прав к одному из предыдущих владельцев влечет возможность изъятия имущества у нового собственника.

Закон защищает добросовестного приобретателя сроками исковой давности. Но они помогают не во всех ситуациях. Течение периода исковой давности начинается не с момента продажи квартиры, а со дня, когда человек узнал о нарушении прав. Угадать, когда такой момент настанет, очень трудно. Например, если при оформлении сделки нарушены права ребенка, срок исковой давности начинается после исполнения 18 лет.

Разобраться со всеми нюансами может только юрист, однако и обычный человек способен распознать подозрительные операции. На высокие риски приобретения жилья указывают:

  1. Частые продажи помещения в течение короткого периода.
  2. Реализация жилплощади сразу после получения наследства.
  3. Продажа квартиры представителем по доверенности.
  4. Отсутствие согласия супруга (бывшего супруга) на сделку.
  5. Судебные споры об имуществе.

Без дополнительных проверочных действий в таких ситуациях лучше отказаться от покупки.

Арест и залог имущества

Наличие ограничений и сервитутов может препятствовать полноценному владению недвижимостью, а в некоторых случаях ведет к утрате активов. В Росреестре регистрируются:

  1. Арест квартиры.
  2. Передача недвижимости под залог.
  3. Договор аренды.
  4. Права третьих лиц по отношению к объекту и др.

Информация об ограничениях указывается в графе «Обременения» выписки из ЕГРН. Для снижения рисков следует получить документ, как можно ближе к дате проведения сделки.

Важно! Наложить арест на имущество могут в любой момент. Дополнительно можно проверить продавца по базе данных ФССП и судебным сайтам. Суд нужно выбирать по адресу постоянной прописки контрагента и месту нахождения продаваемой жилплощади.

Снизить риски отказа в регистрации перехода прав на имущество можно с помощью специальных вариантов проведения расчетов. Так, использование аккредитива или банковской ячейки гарантирует возврат денег в случае отказа регистрирующего органа в оформлении купли-продажи объекта.

Проверка технического состояния жилья

Все перепланировки жилой площади должны быть согласованы в муниципальном уполномоченном органе. Незаконное исправление физических характеристик объекта, изменение назначения помещений чреваты дополнительными расходами по приведению жилплощади в первозданный вид или узакониванию перепланировки.

[1]

Проверить квартиру на чистоту сделки по данному аспекту можно с помощью кадастрового паспорта или техплана. Необходимо удостоверится, что в реальной жизни физические характеристики помещения соответствуют плану жилого помещения.

Отсутствие прописанных лиц

Прописанные граждане имеют право жить в квартире. Обычно перед продажей продавец выписывает всех лиц и подтверждает данный факт выпиской из домовой книги. Однако некоторые люди могут зарегистрироваться по адресу в последующий период. К ним относятся:

  1. Военнослужащие, проходящие службу в армии.
  2. Осужденные, вернувшиеся из мест лишения свободы.
  3. Пенсионеры, временно выписанные в социальные учреждения и др.

Чтобы исключить подобную ситуацию, запрашивается расширенная выписка из домоуправления. Условие об отсутствии прописанных жильцов следует включить в договор.

Долги по коммуналке

Справку об отсутствии задолженности за отопление, свет, воду продавец берет в ЖЭК или ТСЖ. Документ должен быть получен не раньше текущего месяца.

Справочная информация. Дополнительно оформляется справка о задолженности по капитальному ремонту. Ее выписывает муниципальный фонд капремонта.

В элитной недвижимости следует проверить долги по дополнительным затратам – оплату консьержа, услуг охраны, работы домофона.

Встречаются ситуации, когда продавец не в состоянии оплатить задолженность. Покупатель может согласиться на внесение долга за контрагента с зачетом этих трат в стоимости квартиры.

Заключение

Покупатель является наиболее уязвимой стороной при покупке недвижимости. На каждом этапе следует выявлять возможные риски и проверять их отсутствие при оформлении сделки. Чтобы облегчить процесс можно обратиться к профессионалам, но их услуги оказываются на возмездной основе.

Остались вопросы?

Видео (кликните для воспроизведения).

Проконсультируйтесь у юриста (бесплатно, круглосуточно, без выходных):

8 (499) 938-42-45 — Москва и Московская обл.

8 (812) 425-64-57 — Санкт-Петербург и Лен. обл.

Что нужно знать о юридической чистоте квартиры перед ее покупкой

Приобретение квартиры всегда сопряжено с риском нарваться на мошенников. Чтобы снизить такую вероятность, необходимо уточнить все ключевые моменты, связанные с правовыми аспектами. Расскажем в статье, как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой и на что обратить внимание в первую очередь.

Нужна ли проверка юридической чистоты квартиры?

Юридической чистотой квартиры называют отсутствие препятствий для осуществления сделки купли-продажи, а также гарантию того, что совершенная сделка не сможет быть оспорена в судебном порядке другими лицами.

Если говорить о возможном мошенничестве, продажа и покупка недвижимого имущества является самым рискованным действием. Аферисты весьма изобретательны в разработке «черных» схем обмана. В итоге покупатель может столкнуться со следующими неприятными последствиями:

  1. Утрата имущественных прав на приобретенный объект и денег, выплаченных за его покупку.
  2. Появление других лиц, претендующих на право собственности.
  3. Существенные временные затраты на улаживание вопросов.

Проверка юридической чистоты квартиры нужна всегда. Не стоит ею пренебрегать, даже если имущество приобретается в ипотеку. Безусловно, кредитная организация, с которой осуществляется сделка под залог, заинтересована в осуществлении проверки. Однако по факту для банка это простая формальность. Если внешне вся документация будет в порядке, банк не будет углубляться в изучение истории возникновения прав собственности и наличия других лиц, претендующих на объект.

Нередки ситуации, когда по истечению небольшого промежутка времени появляется другое лицо, которое намеревается оспорить сделку в суде. Тщательная проверка юридической чистоты позволит этого избежать.

Как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой самостоятельно?

Для проверки чистоты с точки зрения закона не обязательно обращаться в специализированные фирмы или пользоваться услугами риэлторов. Сопутствующую сделке документацию можно проверить самостоятельно. Это не займет много времени, если у квартиры за всю историю был только один владелец, но если за все время существования недвижимости поменялось несколько собственников – потребуется более тщательная проверка.

В первую очередь у продавца запрашиваются правоустанавливающие документы. Это могут быть:

  • договор купли-продажи;
  • дарственная;
  • свидетельство о вступлении в права наследования;
  • свидетельство о приватизации;
  • договор ренты;
  • решение суда и другие документы, ставшие основанием для возникновения имущественных прав.

Требовать нужно предоставления оригиналов документов. В бумагах не должно быть исправлений, опечаток и каких-либо корректировок. При их наличии необходимо проверить удостоверены ли исправления подписями сторон и нотариусом.

Проверка юридической чистоты квартиры перед покупкой специалистами

Самостоятельная проверка занимает уйму времени, поэтому многие покупатели жилья прелпочитают обращаться к специалистам. Они обладают опытом и необходимыми знаниями и в курсе, на что следует обращать внимание.

Риэлтор сможет проверить все необходимые бумаги и обстоятельства гораздо быстрее, чем покупатель. Специалист самостоятельно сделает запросы в необходимые инстанции и получит все справки.

Практически все юридические фирмы оказывают услуги по проверке квартир на чистоту. Это может служить дополнением к полному сопровождению сделки или иметь разовый характер. В зависимости от региона и сложности проверка на юридическую чистоту обойдется покупателю суммой от 7 000 до 50 000 рублей.

Некоторые граждане обращаются с целью осуществить проверку к нотариусу. Расскажем, почему этого делать не стоит.

Минусы нотариальной проверки на чистоту

Нотариальная проверка – это не обязанность, а право. Практикующие юристы рекомендуют отказаться от такого способа пр нескольким причинам.

Исходя из вышесказанного, можно сделать вывод, что целесообразнее проверить квартиру на юридическую чистоту самостоятельно, проконсультировавшись с юристом, или доверить процедуру риэлторам.

9 нюансов проверки квартиры перед покупкой на вторичном рынке

Покупая жилье в новостройке, можно быть уверенным, что никаких загвоздок не возникнет. Другое дело вторичный рынок жилья. Расскажем на что обратить внимание в первую очередь.

Стоит сказать, что все сделки и обстоятельства разные и невозможно дать универсальный рецепт, чтобы не нарваться на мошенников и аферистов. Рекомендуем при намерении приобрести квартиру обязательно проконсультироваться с юристом. Специалист сможет проанализировать ситуации и рассказать, как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой.

Как самостоятельно проверить квартиру на чистоту при покупке

Как проверить юридическую чистоту квартиры

  1. Проверить документы на подлинность, правильность оформления.
  2. Проверить продавца (честность, вменяемость).
  3. Проверить, нет ли иных законных претендентов на квартиру (супруг, дети, наследники, временно выписанные лица).
  4. Проверить сам объект покупки (нет ли незаконной перепланировки, не подлежит ли дом сносу и так далее).
  5. Проверить квартиру на наличие обременений.
  6. Проверить квартиру на наличие долгов за коммунальные услуги.
  7. Проверить историю квартиры (сколько раз продавалась и почему).

Зачем проверять юридическую чистоту квартиры

На первый взгляд, при подписании сделки может показаться, что все в порядке. Документы присутствуют, они оформлены, как положено, деньги переданы, бумаги подписаны, и теперь вы – собственник квартиры, и ничто и никто вам не угрожает. Однако бывают случаи, когда купленную вами квартиру отбирают в судебном порядке, а деньги вам никто не возвращает. Такое возможно, когда суд выносит решение, что сделка была незаконной и отменяет ее. Чтобы избежать таких неприятностей, нужно знать, при каких обстоятельствах суд может признать вашу сделку недействительной.

  1. Если квартира продавцу досталась по наследству, могут внезапно объявиться другие наследники, которые имеют на нее право и оспорить свои права в судебном порядке.
  2. Если продавец признается невменяемым, состоит на учете в психиатрическом или наркологическом диспансере, то сделка объявляется незаконной и теряет юридическую силу.
  3. При продаже квартиры по доверенности, доверенность может быть отозвана в любой момент. По сути получается, что вы заключали сделку с доверенным лицом, которое не имело право продавать квартиру. В таком случае закон буде не на вашей стороне.
  4. Если в квартире были прописаны и временно выписаны некоторые категории лиц, то они имеют законное право проживать в ней. Это могут быть:
    • лица, находящиеся на текущий момент в местах лишения свободы;
    • лица, находящиеся в настоящий момент на службе в армии;
    • лица, находящиеся в настоящий момент на лечении, например, в психиатрическом диспансере;
    • лица преклонного возраста, которые в настоящий момент содержатся в доме престарелых;
    • дети, которые в настоящий момент содержатся в учреждениях воспитательного характера.

Если такие лица есть, то после окончания срока отбывания они имеют право вернуться и претендовать на проживание в квартире на законных основаниях.

На самом деле вариантов возможных ситуаций множество. Чтобы обезопасить себя от неприятных последствий, при самостоятельной покупке квартиры необходимо тщательно проверить чистоту сделки.

Какие документы проверить при покупке квартиры


Чтобы избежать вышеизложенных ситуаций, перед покупкой квартиры на вторичном рынке, нужно все грамотно и всесторонне проверить. А именно:

1. Проверить свидетельство о регистрации права собственности на квартиру.


Что можно узнать:
  1. Сколько раз свидетельство выдавалось нынешнему владельцу.Причинами могут быть утеря предыдущего свидетельства, погашение ипотеки и так далее.
  2. Документ-основание на регистрацию права собственности.Основанием для владения квартирой могут быть договор купли-продажи, дарения, обмена, приватизация, свидетельство о наследстве, решение суда и так далее. В зависимости от основания производится дальнейшая проверка квартиры на чистоту при покупке.
  3. Данные продавца: ФИО, паспортные данные.При проверке можно узнать, состоит ли продавец в браке или в разводе.
    • если продавец состоит в браке, нужно получить письменное согласие супруга на продажу имущества;
    • если продавец состоял в браке ранее, нужно выяснить, не приобреталась ли квартира в тот момент. Если квартира приобреталась в браке, то имущество признается совместным, и второй супруг имеет законное право претендовать на ее половину. В таком случае необходимо получить письменный отказ от права собственности от второго супруга.
  4. Сколько собственников у квартиры.Если собственников несколько, то к сделке должны быть привлечены все.
  5. Название объекта права (то есть статус: квартира, комната, помещение), адрес нахождения и некоторые характеристики.
  6. Наличие какого-либо обременения, зарегистрированного по закону.

2. Проверить документ-основание для регистрации права собственности.


Что можно узнать:
  1. На каком основании нынешний владелец получил право собственности на квартиру: купил ли он ее, получил ли в дар или в наследство и так далее. Отталкиваясь от данной информации можно проверить возможное наличие иных законных претендентов на квартиру.
  2. Факт государственной регистрации договора.Необходимо изучить и сам договор, потому что там могут быть указаны причины, по которым владелец теряет право на собственность. Например, в договоре было прописано, что новый владелец должен оплатить полную стоимость квартиры к определенному сроку. В случае нарушения данного условия он лишается права собственности. Может оказаться так, что вам продает квартиру человек, который фактически лишен права собственности на квартиру и вообще не имеет права ее продавать.
  3. Обратите внимание на дату вступления договора в силу. Если квартира была приобретена недавно, и новый собственник уже продает ее, это должно вас насторожить. Также будьте осторожны, если продавец получил квартиру недавно в дар или в наследство, от человека, который не является его родственником.

3. Проверить выписку из ЕГРП (единого государственного реестра прав на имущество).


Перед покупкой важно проверить историю квартиры. Для этого у продавца нужно потребовать выписку из ЕГРП, из которой можно узнать, какие сделки и когда совершались в отношении продаваемого объекта.

Что можно узнать:

4. Проверить кадастровый паспорт и технический план квартиры.


Кадастровый паспорт и технический план проверяются для того, чтобы убедиться, что вам продают существующий объект и все документы соответствуют истине. Для проверки необходимо обратиться в местное БТИ (бюро технической инвентаризации) и запросить соответствующие документы.

Что можно узнать:

  1. Характеристики и адрес квартиры. Их нужно сравнить с данными, указанными в свидетельстве на право собственности, чтобы убедиться, что вам предъявляют документы именно на данный объект.
  2. Наличие перепланировки и ее законность. Согласно российскому законодательству, любая перепланировка и переустройство квартиры должны быть согласованы с органами местного управления и иметь законную силу. В ином случае самовольная перепланировка приравнивается к административному правонарушению, что влечет за собой административное наказание в виде штрафов. Если в момент совершения покупки этот момент был упущен, и было приобретено жилье с неузаконенной перепланировкой, вся ответственность ложится на нового владельца.

5. Проверить паспорт и личность продавца.

Чтобы убедиться в том, что вы имеете дело с законопослушным вменяемым гражданином, необходимо проверить его данные. Продавец может оказаться как банальным мошенником, который пытается получить от вас деньги за квартиру без законных на то оснований, так и с проблемами психического состояния. В таких случаях сделки легко признаются недействительными.

Что можно узнать:

6. Проверить наличие иных претендентов на квартиру.

Важно знать, что претендовать можно не только на право собственности, но и на проживание в квартире. Чтобы исключить наличие таких лиц, нужно запросить выписку из домовой книги, причем расширенную. Она выдается за отдельную плату и содержит полную информацию.

Что можно узнать:

  1. Количество прописанных в квартире лиц и кем они друг другу приходятся.
  2. Кто и куда выписан. При выписке из текущего места жительства обязательно указывается место, куда эти лица выписываются.
  3. Сохраняется ли право на проживания в данной квартире у лиц, выписанных из нее.
  4. Наличие лиц, временно выписанных из квартиры. Это важный момент. Существует категория лиц, которые могут быть временно выписаны из квартиры в связи с отбытием (например, в места лишения свободы, в армию, на долгосрочное лечение в психиатрическое, наркологическое учреждение), а затем, они имеют законное право вернуться в квартиру и проживать в ней.

7. Проверить наличие законных наследников квартиры.

Если квартира была унаследована, необходимо выяснить, нет ли иных законных наследников. Для этого нужно запросить выписку из нотариальной книги у нотариуса, который открывал наследство и вел дело.

Что можно узнать:

  1. Наличие иных законных наследников, которые могут претендовать на квартиру. Если они объявятся после заключения сделки, то могут оспорить свои права в судебном порядке и закон будет на их стороне.
  2. Наличие письменного отказа от наследства, если были другие наследники.

8. Проверить наличие долгов по коммунальным платежам.

Обычно при продаже объекта недвижимости все долги по коммунальным платежам должен погасить нынешний владелец. Чтобы проверить отсутствие долгов, необходимо обратиться в домоуправление или в бухгалтерию ТСЖ и получить соответствующую справку. Ее должен получить продавец и предъявить покупателю.

Нужно знать, что долги по электроснабжению часто не отображаются в данной справке. Поэтому нужно получить отдельную справку.

При заключении сделки по обоюдному согласию сторон можно включить неоплаченные долги в счет стоимость квартиры. Тогда покупатель должен будет оплатить стоимость квартиры с уменьшением на сумму долгов, которые он впоследствии обязуется выплатить.

При условии, что задолженность погашает сам продавец, в договор необходимо внести пункт, что в случае выявления неоплаченных долгов, продавец обязуется их оплатить.

Как правильно проверять документы

Недостаточно иметь документы на руках и осмотреть их визуально. Чтобы проверить чистоту сделки, нужно установить достоверность, подлинность и юридическую силу этих документов, чтобы в будущем не возникло проблем.

Видео (кликните для воспроизведения).

Если продавец дает завуалированные ответа на ваши вопросы, увиливает, отказывается и не желает предоставлять вам запрашиваемые документы, задумайтесь над его честностью и порядочностью. Добропорядочному продавцу, который продает квартиру на вторичном рынке, не составит труда взять нужные справки и выписки из различных учреждений, тем более обязанность оплаты таких документов возлагается на покупателя.

Источники


  1. Бастрыкин, А.И. Актуальные проблемы теории государства и права. Учебное пособие / А.И. Бастрыкин. — М.: Юнити-Дана, 2014. — 237 c.

  2. Баскакова, М. А. Толковый юридический словарь для бизнесменов / М.А. Баскакова. — М.: Контракт, 2015. — 496 c.

  3. Общество с ограниченной ответственностью. Судебная практика, официальные разъяснения и рекомендации. — М.: Издание Тихомирова М. Ю., 2015. — 128 c.
  4. Марченко, М.Н. Теория государства и права в вопросах и ответах. Учебное пособие. Гриф МО РФ / М.Н. Марченко. — М.: Проспект, 2017. — 535 c.
  5. Жалинский, А. Э. Введение в специальность «Юриспруденция». Профессиональная деятельность юриста. Учебник / А.Э. Жалинский. — М.: Проспект, 2015. — 362 c.
Как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой
Оценка 5 проголосовавших: 1
Читайте так же:  Осуществление семейных прав

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here