Как рассчитать стоимость аренды земельного участка

Полная информация по теме: "Как рассчитать стоимость аренды земельного участка" с профессиональной точки зрения. Если будут вопросы - задавайте их нашему дежурному специалисту.

Расчет арендной платы за земельный участок и ее размер

Экономическая ситуация в стране такова, что заниматься выращиванием и продажей сельскохозяйственной продукции стало очень выгодно. Но, как и в любом бизнесе, сначала необходимо рассчитать перспективы, затраты и получаемую прибыль, чтобы не ошибиться и не прогореть.

Если у вас достаточно денег для своего дела, можно приобрести землю в собственность. Но большинство людей не в состоянии этого сделать. Но необязательно приобретать землю, можно взять её в аренду. Сначала следует выяснить, как рассчитывается стоимость аренды земли, по каким законам она изменяется.

Как рассчитывается аренда

Первоначально нужно упомянуть, что взять землю в аренду у частника и у государства – это не одно и то же. Государство при назначении цены аренды ориентируется на объективные показатели ценности земли: её местоположение, целевое назначение, городские планы на землю. Частник или фирма могут ориентироваться на субъективные способы оценки аренды земли: «популярность» территории, коммуникации на ней, собственные интересы.

Поэтому необходимо разделять цену аренды на нормативную стоимость, кадастровую и рыночную. Каждая из них определяется по собственным правилам и влияет друг на друга. Первоначально поговорим об общих формулах, факторах, которые влияют на повышение или понижение аренды.

Размер любой арендной платы должен указываться в договоре.

Нормативная арендная плата

Стоимость устанавливается государством и органами местного самоуправления. Она не меняется со временем от колебаний рынка и других изменений. Нормативная стоимость рассчитывается исходя из категории земли (целевого назначения) и её местоположения.

По категориям все земли можно условно разделить на те, которые государством не сдаются в аренду и не продаются, и на земли, которые могут находиться в частной собственности.

Первая категория не имеет отношения к данной статье, ко второй категории относятся земли:

  • для подсобного хозяйства – дачи;
  • сельскохозяйственного назначения – пашни;
  • промышленности – территории для строительства заводов;
  • населенных пунктов – зоны для строительства магазинов, торговых и офисных зданий.

При назначении арендной платы учитываются два важнейших показателя.

  1. Географическое положение природной зоны, экономическое развитие города. Логично, что сельскохозяйственные земли, расположенные на юге страны, стоят в десятки раз дороже, чем аналогичные территории на севере. Для промышленных и других зон большое значение играет близлежащий город. Земли под Москвой стоят в 3-4 раза дороже, чем участки под другими городами страны.
  2. Ценность участка для города, области. Для каждого типа земли (по целевому назначению) приоритетными являются свои показатели ценности. Здесь учитывается множество параметров:
    • инженерная и строительная ценность;
    • социальная, экономическая роль;
    • природные качества территории;
    • историческая и архитектурная ценность;
    • прочие параметры.

Кадастровая стоимость

Государственная кадастровая оценка обязательна для каждого участка земли, так как именно при ней учитывается множество важных факторов, влияющих на конечную стоимость аренды земли. Нередко кадастровая стоимость становится рыночной.

  1. При кадастровой оценке официально измеряются и закрепляются данные о границах, площади и плане территории. Именно эти характеристики нужно учитывать при расчете реальной арендной платы.
  2. Оцениваются коммуникации на участке. Логично, что земля с подведением линии электропередачи, системой водоснабжения и канализации должна оцениваться дороже.
  3. Оцениваются и документально фиксируются различные постройки на территории и их состояние. Цену аренды сельскохозяйственных земель поднимают теплицы, постройки для техники и инвентаря.
  4. Учитывается расстояние не только до дорог, но и до леса, водоемов, других природных объектов. Наличие их рядом увеличивает стоимость любой земли. Негативно может сказаться присутствие рядом заболоченных или загрязненных участков.
  5. Важным показателем является рельеф местности. Неровности участка становятся проблемой при любом использовании земли. Также имеет значение рельеф близлежащей территории. Участок, находящийся в низине, будет регулярно затапливаться.
  6. Для сельскохозяйственных земель не менее значимым показателем будет севооборот или характеристика почвы. Также важный момент – необходимость предварительной обработки земли перед посевом.

Рыночная стоимость аренды

Может показаться, что кадастровая стоимость земли должна соответствовать рыночной. Но так бывает далеко не всегда. Несмотря на очевидную зависимость, рыночная стоимость иногда сильно отличается от кадастровой.

Дело в том, что на окончательную сумму влияют главные факторы рынка – спрос и предложение. А на них серьезное влияние оказывает психология отдельных людей и масс, экономическая и политическая ситуации в стране и регионе.

Наиболее подвержены рыночным колебаниям земли в городской черте. На цену влияют не только объективные факторы (близость магазинов, значимых улиц), но и субъективные, и нерациональные условия. К ним можно отнеси «престижность» района – близость парков и зон отдыха, архитектурных памятников, выделение района «для богатых».

Большую объективность при рыночной оценке имеют земли сельскохозяйственного и промышленного значения. Но и здесь играют роль ожидания и надежны народа. Ожидается повышение экономики страны, следовательно, увеличивается активность предпринимателей и возрастает желание открывать предприятия. А если растет спрос на застройку земли этими предприятиями, то растет и цена на аренду.

Другими словами, нужно всегда учитывать спрос на землю, а не только объективные данные. Иногда спрос на аренду земли может подняться вообще без видимых причин. Например, предприниматели планировали купить землю, открыть бизнес. Вдруг разразился кризис, и риски при бизнесе возросли, следовательно, упал спрос на землю. Но при этом спрос на аренду возрос, хотя должен был тоже упасть. Это произошло из-за того, что часть предпринимателей решила не покупать землю, а взять её в аренду.

Анализ стоимости аренды и прогноз

Чтобы было понятней, как формируется цена аренды земли, лучше разобрать её колебания на конкретных примерах. Прежде чем предполагать развитие будущих событий, обратимся к тому, чему может научить прошлое.

Обзор изменений стоимости в прошлом

Если брать общую стоимость аренды за длительный период от 2000 года до сегодняшнего момента, то можно увидеть прямую зависимость цены от экономической ситуации в стране.
Читайте так же:  Как быть признанными нуждающимися в жилье

С 2000 года цена на аренды постоянно растет и ускоряется: чем ближе подходит график к 2008 году, тем круче становится подъем стоимости аренды.

В 2008 году график резко падает вниз – это хорошо показывает не только силу «банковского» кризиса, но абсолютную его неожиданность.

Но после столь же крутого падения стоимость земли и аренды быстро выправляется и вновь начинает идти в гору, правда не так резво. Это показывает, что кризис хоть и был страшным, но все же имел вполне достойное решение всех проблем.

Новое падение стоимости аренды произошло в 2014 году и было связано с политической обстановкой в стране. Действительно трудно открывать бизнес и арендовать участок, когда у населения банально нет денег. Но интересно то, что стоимость аренды на земли сельскохозяйственного назначения не только падала медленнее, но даже пошла в рост. Так можно увидеть на практике принятие правительством закона об эмбарго и введение субсидий для сельскохозяйственных производителей.

Если посмотреть стоимость аренды земли на более коротком временном отрезке, то мы увидим явную зависимость от погоды на улице и настроения граждан. Например, стоимость аренды производственных и офисных помещений сильно падает с 1 января и так же сильно поднимается с 10-12 января каждого года. Сразу видно, когда вся страна идет отдыхать. А стоимость аренды сельскохозяйственных земель возрастает весной и падает осенью. Таким образом, можно наглядно видеть зависимость цен от спроса на рынке.

Ситуация в настоящий момент

Несмотря на период относительной стабилизации экономической ситуации, стоимость аренды земли продолжает падать. Делает она это уже на так охотно, как в 2014-2015 годах, но тенденция видна отчетливо. Отличаются лишь земли сельскохозяйственного назначения, но с июня 2016 цены тоже идут вниз. Связано это с окончанием посевного периода. Также падает цена аренды земель коттеджного и дачного строительства.

Прогноз цен на будущее

Стоимость аренды земли зависит от ситуации в стране. Сейчас всё ещё продолжается кризис, но он не может длиться вечно. Как и в 2008 году падение цен на землю вскоре сменилось новым ростом, так и сейчас разорванные отношения с Европой должны замениться на внутреннее производство. Недавно было объявлено, что впервые с 2014 года ВВП страны перестал падать и наметился незначительный рост. Это значит, что пик кризиса миновал и начинается новый подъем. Значит, стоимость аренды скоро также пойдет в рост.

Средний ежегодный платеж по аренде составляет 800 рублей. Право аренды обходится в 10 000 — 15 000 руб.

Расходы на оформление документов – 5000 рублей + 1000 рублей государственная пошлина.

Формулы для расчета

Заметим, что стоимость аренды сильно различается от того, у кого её берем — у частника или у государства.

Расчет аренды государственных земель:

  • А – арендная плата, которая, по сути, является налогом;
  • К – кадастровая стоимость земли;
  • % — коэффициент, зависящий от типа нанимателя и цели аренды.

Последний коэффициент принимает несколько значений:

  • 0,01% — для любых лиц, владеющих правом на освобождение от налога или налоговыми льготами;
  • 0,6% — для участков под подсобное хозяйство, садоводство, огородничество, фермерское хозяйство, под сельскохозяйственные нужды;
  • 1,5% — для территорий под строительство промышленных зон, жилищных и прочих построек;
  • 2% — если аренда ведется для добычи полезных ископаемых

Расчета аренды частных земель:

  • А – арендная плата в год;
  • Ц – рыночная цена земли;
  • % – размер ставки рефинансирования Центробанка.

Во второй формуле учитывается именно рыночная стоимость, при этом мы уже знаем, что она может превосходить кадастровую. При этом факторы, увеличивающие стоимость, не всегда логичны и объективны. Рыночная стоимость земли должна определяться независимой компанией за полгода до вступления клиента в свои права.

Размер ставки рефинансирования учитывается в начале того года, когда был заключен договор на аренду. То есть если договор на аренду земли с мая по сентябрь 2019 года заключался в декабре 2018 года, то размер ставки составит 7,75%% — ставка ЦБ в 2018 году.

При аренде земли у частника, клиент не может получить никаких льгот. Например, такой же коэффициент при аренде государственных земель может составлять 0,01%. Конечно, для получения такой ставки понадобится множество бумаг. Но при этом самая максимальная ставка для аренды государственных земель составляет всего 2% — на добычу полезных ископаемых. Получается, что у государства брать землю в аренду выгоднее в любом случае.

Примеры расчетов

Возьмем Ивана Ивановича, решившего взять в аренду землю для ведения огородничества. Период аренды – май-сентябрь (включительно) 2016 года, рыночная оценка земли производилась в декабре 2015 (за полгода по правилам), договор заключался тогда же. Стоимость земли на лето 2016 оценена в 100 000 рублей.

  1. Ставки ЦБ в 2015 – 8,25%.
  2. Рыночная стоимость – 100 000 рублей.
  3. Годовая оплата аренды = 100 000 * 8,25% = 8250 рублей в год.

За период с мая по сентябрь (5 месяцев) Иван Иванович заплатит 3 437 рублей и 50 копеек.

Возьмем другой пример – Сергей Петрович решил открыть небольшое кафе в городе. Землю для этого решил взять у областного правительства. Срок аренды – весь 2016 год, кадастровую оценку проводили в июне 2015 года и сразу заключили договор. Кадастровая стоимость земли составила 300 000 рублей.

  1. Кадастровая цена – 300 000 рублей.
  2. Коэффициент – 1,5%, так как строится кафе.
  3. Годовая оплата = 300 000 * 1,5% = 4500 рублей

Актуальные нюансы аренды земельного участка

Помимо расчета арендной платы, необходимо решить множество других моментов, чтобы получить участок в свободное пользование. Подробные разъяснения о самых важных моментах покупки и аренды земельного участка, которые следует знать любому землепользователю — на видео.

Условия начисления арендной платы за землю в 2019 году и порядок ее оплаты

Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации, платность использования земель является одним из основополагающих принципов аренды земельных участков в стране.

Читайте так же:  Директор и главный бухгалтер в одном лице

Условия начисления платы за пользование землей

Чтобы оплатить пользование землёй, наниматель может совершать следующие действия:

  1. Отчислять наймодателю установленную договором долю от прибыли, полученной от использования земельного участка (это могут быть как денежные средства, так и продукты производства).
  2. Предоставлять арендодателю различные услуги, определённые договором.
  3. Передавать наймодателю в собственность или аренду личное имущество.
  4. Принимать на себя обязательство по улучшению предоставленного с землей оборудования.

Согласно Земельному кодексу РФ, некоторые категории населения имеют льготы при плате по аренде земельных участков:

  • пенсионеры;
  • лица, имеющие I и II группы инвалидности;
  • ветераны ВОВ и иных боевых действий;
  • лица, пострадавшие от последствий аварии Чернобыльской АЭС;
  • лица, пострадавшие при ликвидации последствий аварий на атомных и термоядерных объектах;
  • многодетные семьи.

Способы расчета платы за земли частных и юридических лиц

Расчет ставки арендной платы за землю напрямую зависит от того, кто является собственником участка:

  • частное лицо или организация;
  • муниципалитет, субъект РФ, государственная собственность.

Земли частных и юридических лиц

Арендная плата в данном случае рассчитывается по следующей формуле:

А = С * Р,

  • А – размер арендной платы;
  • С – рыночная стоимость участка, определяемая независимой экспертизой, которая должна быть проведена не раньше, чем за 6 месяцев до даты вступления нанимателя в права аренды;
  • Р – размер ставки рефинансирования Центробанка, установленной в начале года, в течение которого был заключён договор найма земли.

Земли в собственности РФ, субъектов РФ, муниципальной собственности

Согласно земельному законодательству нашей страны, арендатор таких земель может оплатить стоимость найма двумя способами:

  • земельный налог;
  • налог на недвижимость.

Размер данного вида налогообложения рассчитывается по формуле:

Н = КСт * k,

  • Н – размер налога, который необходимо уплатить гражданину;
  • КСт – кадастровая стоимость участка (можно узнать в кадастровом органе по местонахождению участка);
  • k – коэффициент, меняющийся в зависимости от того, кто пользуется землёй и для каких целей она была отдана в аренду.

Коэффициент может быть следующим:

  1. K=0,01% устанавливается для лиц, имеющих право на налоговый вычет. Коэффициент действует лишь в том случае, если размер налогового вычета не превышает размер налоговой базы (если наоборот, то платить арендную плату нанимателю земли не нужно).
  2. К=0,6% устанавливается для лиц, использующих участок для возведения объектов ИЖС или для ведения подсобного хозяйства.
  3. К=2% в случае, если физическое или юридическое лицо заключает договор аренды земли в целях добычи полезных ископаемых, находящихся на территории участка.
  4. К=1,5% во всех остальных случаях.

Об изменении правил внесения арендной платы за землю в Нефтекамске смотрите в следующем видеосюжете:

Способы определения стоимости участка

Каждый потенциальный арендатор желает знать, сколько примерно может стоить арендуемая им земля. Это нужно ему для:

  • расчёта размера налога на землю;
  • выяснения, стоит ли вообще брать приглянувшийся земельный участок в найм.

Оценку земли можно сделать различными способами:

  1. Услуги оценочной компании. В настоящее время на рынке работает достаточное количество оценочных компаний, производящих профессиональную оценку стоимости земли. Чтобы узнать, сколько примерно может стоить участок, потенциальный арендатор должен пригласить специалиста из фирмы, который оценит положение участка, коммуникации, удалённость от транспортных магистралей и другие важные факторы, после чего выдаст заключение. Срок готовности экспертизы – 3-5 рабочих дней.
  2. Поиск в Интернете. Если арендатору незачем точная информация о стоимости приглянувшегося ему участка, он может просто зайти в Интернет на один из сайтов, где выставлены объявления о продаже участков, завести в поиск параметры, примерно соответствующие характеристикам нужного объекта и посмотреть, сколько стоят участки, выданные сайтом в качестве результатов поиска.
  3. Кадастровые службы. В территориальных отделениях кадастровых служб имеется информация касательно стоимости всех участков, находящихся на подшефной данному отделению территории. Узнать, сколько стоит тот или иной участок, можно, обратившись в нужное отделение.

Способы оплаты

Арендатор имеет право оплатить стоимость пользования земельным участком следующими способами:

  1. Непосредственная оплата аренды. При взаимоотношениях между физическими и юридическими лицами, отдающими и берущими в аренду земельными участками, единственным документом, регулирующим размеры и порядок выплаты арендных платежей, является договор аренды, заключённый сторонами перед началом юридических контактов. Обе стороны имеют право повлиять на положения договора в рамках действующего законодательства.
  2. Оплата земельного налога. Во многих регионах страны земельный налог остаётся основным способом оплаты аренды земельных участков.
  3. Оплата налога на недвижимость. Сравнительно новый и редко используемый для расчетов способ.

Для того, чтобы рассчитать размер налога на недвижимость, необходимо:

  1. Из суммы налога по кадастровой стоимости земли вычесть размер налога по инвентаризационной стоимости.
  2. Получившееся значение умножить на коэффициент (значение этого параметра различно для разных категорий населения).
  3. Прибавить к результату сумму налога, который арендатор должен был бы отдать государству, если бы он рассчитывался исходя из оценки стоимости земли независимой организацией.

Разрешение споров при неуплате аренды

В случае, если арендатор затягивает с внесением платы за землю более, чем полгода, арендодатель имеет право подать в суд и взыскать с нанимателя земли неуплату в полном объеме и пени, а также расторгнуть заключенный договор.

Если физическое или юридическое лицо начинает платить налог на землю позже, чем заступило в права аренды участка, ФНС имеет право обратиться в суд и взыскать с должника сумму неуплаты за первые отчётные периоды.

Видео: Стоимость аренды муниципальных земель

В репортаже рассказывается, каким образом рассчитывается арендная плата за пользование землями муниципалитетов и федеральными землями. Объясняется, почему многие землевладельцы столкнулись с непомерно высокими суммами к оплате после введения нового порядка расчета аренды.

Как рассчитать стоимость аренды земельного участка?

Стоимость права аренды земельного участка рассчитывается на основании характеристик выбранного надела, его местоположения, востребованности конкретной территории на рынке недвижимости и множества других факторов. Для вычисления существует ряд методов, позволяющих определить актуальную на данный момент сумму за пользование земельной площадью.

Когда проводится оценка

Право аренды дает возможность временно владеть и пользоваться территорией по собственному усмотрению, при этом момент распоряжения площадью полностью исключается. Передача подобных полномочий основывается на соглашении между нанимателем и арендодателем, составленном на бумажном носителе и подкрепленном подписями обеих сторон. В договоре в обязательном порядке указывается сумма арендной платы за предоставленную территорию.
Читайте так же:  Можно ли получить на работе материальную помощь при пожаре – размеры, документы, налогообложение

Можно выделить следующие ситуации, когда требуется оценка:

  • сдача в пользование земельного надела и уступка аренды;
  • оформление кредита под залог земельной площади;
  • сделки купли-продажи, связанные с фирмой, обладающей правом аренды на конкретный участок;
  • формирование общей стоимости предприятия, владеющего правом аренды;
  • инвестирование средств;

Нередко расчет суммы за аренду земли требуется при судебных разбирательствах относительно конкретной территории.

Основания для оценки и кто проводит процедуру

Достоверный расчет стоимости аренды земельного участка осуществляется на основании методических указаний, изданных в 2002 году Министерством имущественных отношений. Рекомендации освещают порядок и методы оценки, а также перечень сведений, подлежащих внесению в оценочный отчет.

В случае если стоимость аренды участка желает узнать его владелец, для проведения процедуры следует обратиться к оценщикам. Специалисты осуществляют процесс после рассмотрения предоставленных заинтересованным лицом документов, характеризующих земельный надел.

Для проведения расчета стоимости потребуется собрать следующие бумаги:

  • договор аренды;
  • свидетельство о регистрации прав собственности на землю;
  • кадастровый план земельной площади;
  • сведения об имеющихся на участке коммуникациях и инженерных системах;
  • данные о долговых обязательствах, возложенных на землю, если таковые имеют место быть.

После проведенных вычислений, в обязательном порядке формируется отчет, где описывается процедура оценки, подкрепленная документами и цифрами. Бумага обладает юридической силой на протяжении 6 месяцев.

Виды стоимости

Главным образом, определение стоимости права аренды земельного участка зависит от оценки будущей выгоды от использования площади, а также обязательств, возложенных на нанимателя. Здесь важно уточнить, что получение надела от государства и от частного лица не одно и то же.

Частники при назначении суммы аренды концентрируют внимание на субъективных вариантах оценки, например, популярность района, где расположен участок или наличие коммуникаций в его границах. Тогда как государство оценивает стоимость более объективно, учитывая местоположение территории, целевое назначение, планы города относительно конкретной площади.

По причине указанных факторов, принято различать несколько видов стоимости аренды, влияющих один на другой:

Видео (кликните для воспроизведения).

Вычисление суммы аренды земельной площади предполагает учет всех данных относительно кадастровой, рыночной и нормативной стоимости. Только совокупность объективных и субъективных показателей, касающихся земельного надела, позволит определить достоверную цену участка.

Методы оценки

Для оценки стоимости аренды участка разработано несколько методов, учитывающих все показатели и характеристики земли. В случае если какой-либо из подходов не задействован в процедуре, специалисты обязаны это отразить в отчете, подкрепив аргументами выбор варианта вычисления суммы.

Метод сравнения продаж

Метод предполагает подбор участков земли, похожих на объект и тщательное изучение следующих сведений о них:

  • время до конца периода аренды;
  • сумма ежемесячной выплаты, предусмотренной соглашением об использовании земли;
  • доступность выкупа земли нанимателем;
  • порядок внесения выплат за использование территории;
  • возможность продления сроков соглашения.

Далее, происходит сравнение указанных критериев, определение существующих различий и их анализ. На основании полученных данных рассчитывается стоимость аренды.

Метод выделения

Данный метод применятся в отношении только лишь застроенных земельных площадей. В этом случае потребуется собрать информацию о стоимости соглашений об аренде участков, похожих на оцениваемый надел либо о цене предложений на рынке.

Далее, в работу вступает метод сравнения, согласно которому определяется общая стоимость аренды надела вместе со строениями, расположенными на нем. После чего, формируется стоимость земли посредством вычитания значения стоимости построек из единой цены аренды.

Метод распределения

Суть способа заключается в применении принципа соотношения стоимости интересующего объекта вместе с постройками к стоимости самой земли. Предварительно по методу сравнения продаж формируется общая стоимость объекта, которая затем умножается на долю земельного надела. Последняя вычисляется на основании подбора аналогичных участков с постройками, выявления их соотношения и его переноса на интересующий надел.

Метод отличается низкой точностью полученных данных, поэтому его применение рекомендовано лишь в сочетании с другими способами.

Метод капитализации

Подход базируется на следующих принципах:

  • выявление суммы дохода за конкретный период времени при эффективной эксплуатации земельного надела посредством сравнения;
  • расчет коэффициента капитализации;
  • подсчет рыночной стоимости аренды посредством деления суммы дохода и коэффициента капитализации.

При расчете коэффициента следует учитывать риски, связанные с вложением денежных средств в аренду, а также вероятный рост дохода от них.

Метод остатка

Метод применяется в случае создания на участке земли каких-либо строений, повышающих доход.

Подразумевает такие этапы:

  1. расчет стоимости эксплуатационных улучшений, иными словами, построек;
  2. подсчет чистого дохода за конкретный промежуток времени;
  3. вычисление стоимости права аренды всего надела путем деления показателей чистого дохода на коэффициент капитализации.

[1]

На заключительном этапе осуществляется вычет цены строений из стоимости права аренды всего объекта.

Метод предполагаемого использования

Способ подходит в случае получения доходов от права аренды. Для вычисления стоимости пользования участком, потребуется в первую очередь определить структуру расходов, необходимых для использования надела с наибольшей эффективностью. Затем подсчитать вероятные доходы при подобном применении участка.

После чего потребуется измерить ставку дисконтирования, где последнее являет собой определение предполагаемого денежного потока, связанного с правом аренды. Последний этап заключается в подсчете цены за пользование наделом посредством дисконтирования доходов и расходов.

Формула расчета

Основная формула, применяемая для подсчета стоимости аренды, базируется на кадастровой стоимости и основных показателях земли. При этом последние установлены государственными органами власти и изменению не подлежат.

Общепринятая формула расчета имеет вид:

А – уровень арендных выплат;

Упкс –показатель кадастровой стоимости надела земли;

Sзу – общая площадь интересующего участка;

Ст – ставка аренды по категориям разрешенного использования земли;

Kвр – коэффициент времени, основанный на сроке аренды пропорциональном количеству дней в году;

Kинф – коэффициент инфляционных процессов.

Подсчет стоимости аренды земельного надела представляет собой довольно трудоемкую процедуру. В процессе следует учитывать множество факторов, касающихся категории земли, характеристик территории, а также спроса на ее использование. Во избежание трудностей, рекомендовано проводить оценку у квалифицированных специалистов.

Читайте так же:  Правила и случаи составления акта проверки состояния охраны труда на предприятии + образец заполнени

Как рассчитать стоимость аренды 1 кв м земельного участка?

Здравствуйте! Помогите рассчитать стоимость аренды 1 кв.м. земли, если кад.стоимость ЗУ составляет 138116,56 тыс.руб, ставка по аренде 2%, площадь ЗУ 186644 кв.м.

Ответы юристов ( 1 )

Здравствуйте! 138116560 руб. *2%=2762331 руб. 20 коп. — это арендная плата за весь земельный участок за год.

2762331 руб. 20 коп /186644 кв.м = 14 руб. 80 коп. за 1 кв. м.

С точностью до дня, или С какого момента увеличение кадастровой стоимости земли может отразиться на арендной плате

Как известно, в некоторых случаях размер арендной платы по договору аренды земельного участка (далее – ЗУ), находящегося в государственной или муниципальной собственности, рассчитывается исходя из его кадастровой стоимости (п. 2 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации; далее – Правила).

И в этом случае в договоре всегда закрепляется такое основание для одностороннего изменения размера арендной платы, как увеличение кадастровой стоимости ЗУ (п. 9 Правил). Арбитражные суды, в том числе ВАС РФ, также неоднократно подтверждали, что согласия арендатора для повышения размера арендной платы в этом случае не требуется.

Однако уже давно назрел вопрос о том, с какого момента арендодатель, представляющий государство или муниципальное образование, может в одностороннем порядке увеличить арендную плату:

  • после вступления в силу нормативного акта об увеличении кадастровой стоимости ЗУ;
  • после изменения условий договора аренды;
  • с момента внесения соответствующей записи в ЕГРП.

Последнюю точку в этом споре поставил ВАС РФ.

КРАТКО

Реквизиты решения: Постановление Президиума ВАС РФ от 25 февраля 2014 г. № 155534/13.

Требования заявителя (арендатор): Признать, что муниципальный орган может увеличить размер арендной платы за ЗУ только после внесения соответствующих изменений в ЕГРП.

Суд решил: Отказать в удовлетворении требований заявителя.

Возможность пересмотра дел со схожими фактическими обстоятельствами: Да.

Фабула дела

Между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Ашинского муниципального района (Челябинская область) и ОАО «Урало-Сибирские магистральные нефтепроводы имени Д.А. Черняева» в 2005 году был заключен договор аренды ЗУ. Арендная плата по этому договору исчислялась в зависимости от кадастровой стоимости участка.

Впоследствии была проведена кадастровая оценка земель региона, и в августе 2011 года Правительство Челябинской области утвердило ее результаты. Спустя три месяца комитет направил обществу перерасчет арендной платы за период с 20 октября по 31 декабря 2011 года исходя из увеличенной кадастровой стоимости ЗУ.

Арендатор доплату не произвел, и арендодатель был вынужден обратиться в суд с требованием о взыскании недоимки по договору.

Аргументы судов

В противовес требованиям комитета общество использовало два довода:

  • арендная плата не может увеличиваться чаще одного раза в год (п. 8 Правил);
  • новая кадастровая стоимость не может применяться до внесения соответствующей записи в ЕГРП;
  • арендная плата может увеличиться только после заключения дополнительного соглашения к основному договору (такое условие содержал сам договор аренды ЗУ).

Суд первой инстанции согласился с аргументами общества и на этом основании отказал комитету во взыскании недоимки (решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 18 декабря 2012 г. по делу № А07-20211/2012). Правда, на руку ответчику сыграла недоработка представителей истца – текст нормативного акта, утвердившего повышение кадастровой стоимости, суду представлен не был.

Апелляция, тем не менее, заняла сторону комитета. Так, Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд подчеркнул, что содержание договора не столь важно (стороны договорились, что арендная плата будет изменяться не чаще одного раза в год).

Суд отметил, что плата по договору аренды ЗУ, находящегося в государственной или муниципальной собственности, относится к регулируемым ценам (ст. 424 ГК РФ), и поэтому должна рассчитываться на основе соответствующих нормативных актов.

Апелляционный суд сослался также на позицию ВАС РФ, которую тот озвучил в январе 2013 года: если арендная плата является регулируемой, то арендодатель вправе требовать ее внесения в том размере, который установлен государственным органом, причем без изменения договора аренды (п. 19 Постановления Пленума ВАС РФ от 25 января 2013 г. № 13). Более того, арендодатель в принципе не может использовать другие арендные ставки по своему усмотрению (Постановление Президиума ВАС РФ от 15 марта 2012 г. № 15117/11).

А содержащиеся в ЕГРП сведения о кадастровой стоимости ЗУ, заключил апелляционный суд, вообще не имеют значения для расчета арендной платы (постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 1 апреля 2014 г. № 18АП-1301/2013 по делу № А07-20211/2012).

Суд кассационной инстанции поддержал эту позицию, отказавшись заодно учитывать другие аргументы общества – оно настаивало на необходимости заключения дополнительного соглашения к договору и внесении соответствующих изменений в ЕГРП (постановление ФАС Уральского округа от 4 июля 2013 г. № Ф09-6014/2013 по делу № А07-20211/2012). Не помогли ответчику и ссылки на решения других судов по аналогичным делам.

Суд решил

ВАС РФ подтвердил, что арендодатель может требовать увеличения арендной платы в случае утверждения новой кадастровой стоимости ЗУ. Кроме того, Суд разъяснил, с какого момента у собственника участника возникает такое право.

Позиция судей несколько разошлась с интересами арендаторов.

ВАС РФ напомнил, что арендная плата рассчитывается по специальному областному закону (Закон Челябинской области от 24 апреля 2008 г. № 257-ЗО), а также по решению муниципалитета об установлении специальных коэффициентов (решение Собрания депутатов Ашинского муниципального района от 20 июня 2008 г. № 372). Эти акты закрепляют формулу расчета арендных платежей, одним из элементов которой является кадастровая стоимость ЗУ. И поскольку этот элемент был изменен, арендодатель вправе требовать повышения платы по договору.

А затем ВАС РФ просто подытоживает: «выводы судов о возникновении у общества обязанности по оплате арендной платы в новом размере до внесения сведений о новой кадастровой стоимости земельного участка в государственный кадастр недвижимости являются обоснованными». Развернутой мотивировки этого вывода Суд не дает, только ссылается на ранние свои решения.

Кстати, ВАС РФ на самом деле и раньше рассуждал о том, с какого момента следует применять новый размер арендной платы. Так, в 2009 году возросла кадастровая стоимость ЗУ, арендуемого одним из предпринимателей Саратовской области. Арендатор, а вслед за ним и суды, попытались применить новую кадастровую стоимость до вступления в силу соответствующего акта. Однако ВАС РФ пресек эту практику: увеличенная кадастровая стоимость, подчеркнул Суд, может применяться только после вступления в силу соответствующего акта (Постановление Президиума ВАС РФ от 15 марта 2012 г. № 15117/11).

[2]

Тот же вывод Суд сделал и на этот раз. Таким образом, для увеличения арендной платы достаточно вступления в силу акта, утверждающего новую кадастровую стоимость. Изменения договора аренды или внесения соответствующей записи в ЕГРП не требуется.

Читайте так же:  Оплачивается ли больничный лист по уходу за ребенком бабушке – законные способы оформления

«Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего правового акта».
(Постановление Президиума ВАС РФ от 26 декабря 2013 г. № 155534/13).

На местах

Конечно, арбитражные суды единодушно соглашаются с возможностью одностороннего увеличения арендной платы вследствие роста кадастровой стоимости. В этом случае закон защищает интересы государства как арендодателя, и судебная практика это подтверждает – вне зависимости от рыночной стоимости ЗУ (постановление ФАС Северо-Западного округа от 11 декабря 2013 г. по делу № А05-1272/2013, постановление ФАС Северо-Западного округа от 6 февраля 2013 г. по делу № А66-11634/2011).

Да и сам ВАС РФ неоднократно подтверждал право арендодателя на повышение арендных платежей при использовании регулируемых цен (Определение ВАС РФ от 21 мая 2013 г. № ВАС-5812/13 по делу № А57-24805/2011, Определение ВАС РФ от 28 сентября 2012 г. № ВАС-12080/12 по делу № А46-14748/2011). Причем изменение условий договора аренды происходит независимо от воли сторон договора и без внесения изменений в его текст (Постановление Президиума ВАС РФ от 17 апреля 2012 г. № 15837/11).

Однако на вопрос о том, когда именно можно начинать использовать новую кадастровую стоимость, арбитражные суды дают различные ответы:

С момента вступления в силу акта, устанавливающего новый размер кадастровой стоимости. При этом, подчеркивают суды, стороны не лишены права внести соответствующие изменения и в договор аренды (постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22 апреля 2011 г. № 19АП-1114/11 по делу № А36-3519/2010).

С момента внесения изменений в ЕГРП (по делу об установлении рыночной стоимости ЗУ судом) (постановление ФАС Уральского округа от 27 декабря 2013 г. № Ф09-13144/13 по делу № А76-3355/2013). И наоборот – если изменения уже внесены в ЕГРП, это используется как аргумент в пользу правомерности увеличения арендной платы (постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 18 апреля 2014 г. по делу № А12-32676/2013).

С момента государственной регистрации изменений в договор аренды (постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 апреля 2009 г. по делу № А12-19056/2008). Правда, это единичный случай – причем в кассации эта точка зрения была опровергнута (постановление ФАС Поволжского округа от 25 июня 2009 г. № А12-19056/2008).

Конечно, арендаторам было бы выгоднее другое решение проблемы, позволяющее применять новую кадастровую стоимость только после корректировки ЕГРП. Однако и в позиции ВАС РФ можно увидеть положительные стороны – к примеру, невозможность изменения арендной платы «задним числом».

Такие случаи встречались в практике. Например, в Республике Адыгея ставка платы по договору аренды ЗУ, находящегося в государственной собственности, была утверждена 2 апреля 2008 года. Но сам правовой акт содержал оговорку о распространении его норм на отношения, возникшие раньше, с 1 января 2008 года. И суды признали правомерность такой оговорки (постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11 февраля 2010 г. № 15АП-11766/2009 по делу № А01-1119/2009). Теперь такая вероятность если не исключена, то по крайней мере значительно снижена.

Можно спрогнозировать, что количество споров по поводу кадастровой стоимости в ближайшее время будет только возрастать – ведь на нее завязано и исчисление налогов, что тоже чревато частыми конфликтами с участием госорганов. Поэтому нам стоит ожидать и корректировки законодательства в этой области, и новой интересной практики.

Документы по теме:

Новости по теме:

Материалы по теме:

Неоднозначные поправки: кто выиграет от изменений в НК РФ и кого обяжут платить больше
Закон, который первоначально был направлен на совершенствование налогового администрирования, в окончательной редакции существенно увеличил налоговое бремя малого бизнеса.

Видео (кликните для воспроизведения).

Не пропустите изменения по налогам на транспорт и имущество
В конце прошлого года в Налоговый кодекс было внесено много изменений. Не обошли стороной и транспортный налог для дорогих автомобилей и налог на имущество организаций. Так, были введены повышающие коэффициенты, применять которые необходимо в зависимости от стоимости и возраста автомобилей. Для некоторых объектов недвижимости поменялся порядок расчета имущественного налога. Об этих и других изменениях нам рассказал Михаил Сергеев, начальник Управления налогообложения имущества и доходов физических лиц ФНС России.

Источники


  1. Щеглова Л. В. Защита своих прав в судах общей юрисдикции; Омега-Л — М., 2014. — 232 c.

  2. Котов, Д. П. Вопросы судебной этики / Д.П. Котов. — М.: Знание, 2014. — 127 c.

  3. Егиазаров, В.А. Транспортное право: Учебник; М.: Юстицинформ; Издание 5-е, доп., 2012. — 552 c.
  4. Хутыз, М.Х. Римское частное право; М.: Былина, 2011. — 170 c.
  5. Общая теория государства и права. Учебное пособие. — М.: Книжный дом, 2006. — 320 c.
Как рассчитать стоимость аренды земельного участка
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here