Как расторгнуть договор купли-продажи недвижимости после регистрации

Полная информация по теме: "Как расторгнуть договор купли-продажи недвижимости после регистрации" с профессиональной точки зрения. Если будут вопросы - задавайте их нашему дежурному специалисту.

Как происходит расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации

Намерение вступить в сделку по продаже недвижимости, как правило, тщательно обдумывается. Обычно процесс оформления достаточно продолжительный, государственная регистрация может произойти через несколько месяцев.

У покупателя и продавца вполне есть время взвесить все «за» и «против» и досконально проверить личности друг друга, документы и саму квартиру. Однако иногда случается так, что требуется расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации. Расскажем, как это сделать.

Расторжение договора купли-продажи квартиры – общие нюансы

Расторжение договора подразумевает аннулирование всех возникших правоотношений. Отмена сделки может происходить одним из двух способов:

  1. Путем составления нового договора или дополнительного соглашения к существующему. Такой способ возможно реализовать, если обе стороны пришли к обоюдному согласию в том, что договор необходимо расторгнуть.
  2. Посредством обращения в судебные органы и вынесения соответствующего решения. Это единственный законный способ расторгнуть договор, если одна из сторон против.

На практике чаще используется второй способ, так как обычно расторжение требуется по причине выявления нарушений условий договора оппонентом. Еще одна распространенная причина признания сделки неправомерной – некорректное составление самого договора, при котором он является недействительным.

Основные сложности возникают, когда процедура государственной регистрации уже была пройдена и недвижимость фактически перешла в собственность покупателя. В таком случае просто взять и вернуть все как было нельзя. Придется обращаться в суд или договариваться.

Нормативно-правовая база

Законодательно возможность расторгнуть договор купли-продажи недвижимости гарантируется Главой 29 ГК РФ, а именно:

  • ст. 450 описывает основания, по которым допускается расторжение;
  • ст. 451 регламентирует расторжение договора в связи с изменением обстоятельств;
  • ст. 452 описывает процесс расторжения;
  • ст. 453 разъясняет правовые последствия расторжения договора.

В соответствии с федеральным законодательством, сделки с недвижимым имуществом подлежат обязательной гос. регистрации. Эта процедура необходима не только при заключении сделки, но и при ее расторжении.

Законодательно также предусмотрен срок исковой давности для расторжения договора купли-продажи через суд. Стороны могут предъявить претензии не позднее трех лет с момента заключения договора.

Расторжение договора купли-продажи недвижимости до регистрации

Государственная регистрация подразумевает переход имущественных прав от продавца к покупателю. Если регистрации не было, сделка, предметом которой является объект недвижимости, не будет считаться заключенной.

Когда документы на регистрацию уже поданы в Росреестр, расторжение должно происходить путем составления дополнительного соглашения или заявления от обеих сторон о прекращении процедуры. Его необходимо направить в Росреестр. Если вся сделка проходит с поддержкой нотариуса, риэлтора или агентства недвижимости, расторжение должно осуществляться через посредника.

Когда одна и сторон не согласна расторгнуть сделку, второму участнику правоотношений придется обращаться в суд. В этом случае несогласная сторона должна оформить письменный отказ от расторжения.

Когда можно расторгнуть договор по инициативе одной из сторон?

Несмотря на то, что расторжение договора в одностороннем порядке осуществляется только через суд, необходимо осуществить процедуру досудебного урегулирования. Для этого несогласной стороне направляется письменное уведомление с просьбой прекратить правоотношения до наступления определенной даты.

В уведомлении также следует написать о намерении обратиться в суд в случае отказа оппонента. Уведомление можно передать самостоятельно под личную подпись получателя или отправить посредством почты заказным письмом с извещением о вручении адресату.

В случае отказа или игнорирования второй стороной уведомления следует обращаться в суд. Чтобы иск был удовлетворен, необходимо наличие одной из следующих причин:

  • отказ продавца (или явное нежелание) от передачи предмета договора покупателю;
  • отказ в предоставлении документов, нужных для сделки или касающихся ее предмета, в оговоренный срок;
  • выявление недостатков в предмете сделки, которые не оговаривались ранее и о которых покупатель не был предупрежден;
  • неполная передача предмета сделки продавцом или несоблюдение сроков передачи;
  • отказ продавца или покупателя в страховании сделки, если это входит в его обязанности по договору;
  • отказ покупателя в принятии предмета сделки;
  • отказ покупателя в выплате суммы, предусмотренной договором;
  • неисполнение одной из сторон иных обязательств.

Законодательство имеет очень интересное уточнение, которое следует учесть прежде чем расторгать договор купли-продажи квартиры или иной недвижимости. Речь идет о п.4 ст. 453 ГК РФ, где указано, что при расторжении договора ни одна из сторон не может требовать от другой возврата того, что было исполнено в рамках сделки, если иной порядок не определен обоюдным решением сторон.

Уважаемые читатели! Мы рассказываем о стандартных методах решения юридических проблем, но ваш случай может быть особенным. Мы поможем найти решение именно Вашей проблемы бесплатно — попросту позвоните к нашему юристконсульту по телефонам:

+7( 812) 317-67-20 (Санкт-Петербург)

[3]

Расторжение договора купли-продажи квартиры

Только после регистрации в государственных органах договор по покупке или продаже любого объекта недвижимости, в том числе и квартир, вступает в законную силу.

Иногда происходит так, что договор надо расторгнуть в силу определённых причин. Одна из сторон для этого может подать иск, либо можно договориться добровольно.

Основные положения расторжения договора

Договор прекращает своё действие в любом случае, когда проходит процедура расторжения. Кроме того, между сторонами заканчивается какие-либо правовые отношения.

Но, чтобы отменить сделку, недостаточно одного проявления воли со стороны продавца, либо покупателя. Нужно обращаться в суд, либо добиваться согласия противоположной стороны.

Сама процедура по расторжению проходит в той же форме, в которой договор заключался с самого начала. Это значит, что всё оформляется только письменно.

Практически, сразу стороны приходят к соглашению редко, если вообще приходят. Ни продавец, ни покупатель не могут требовать чего-то, если оно входило в обязательства, уже исполненные до момента отмены сделки.

Исключения – только ситуации, когда подобные действия предусмотрены самим текстом договора.

В каких случаях можно расторгнуть договор купли-продажи

Статья 450 Гражданского Кодекса РФ – документ, где точно прописаны все основания, по которым можно расторгнуть сделку. В основном причиной для этого становятся серьёзные нарушения одной из сторон.

Читайте так же:  Расторжение трудового договора и увольнение за несоответствие занимаемой должности

Есть несколько случаев, которые предусмотрены и самим законодательством РФ:

Непредвиденные обстоятельства. Это означает, что появляются причины, которые делают невозможным соблюдение условий, описанных в договоре.

Эти причины обычно не может предусмотреть ни одна из сторон. Например, они возникают из-за интересов третьих лиц;

Ещё один возможный случай – когда покупатель предоставляет оплату в неполном объёме, либо вообще отказывается от неё.

Такие нарушения обычно допускают покупатели после того, как прошла регистрация в Госреестре;

  • Когда человек или члены его семьи отказываются выселяться из продаваемой квартиры. Либо не снимаются с регистрационного учёта.
  • Расторжение до регистрации

    Будет гораздо проще закончить этот процесс, если государственная регистрация ещё не закончилась.

    Будет считаться, что квартира принадлежит только продавцу. Он сам может выдвинуть требование по расторжению сделки таким образом, чтобы для него рисков было меньше.

    При обоюдном согласии остаётся только подписать само соглашение между сторонами.

    Расторжение после регистрации

    Когда квартира уже переведена покупателю, решить вопрос гораздо сложнее.

    Досрочное расторжение сделки возможно в этом случае только на нескольких основаниях. Они должны быть перечислены в законодательстве, либо в тексте самого договора. Согласно Гражданскому Кодексу, аннулировать сделку можно только пока договор действует.

    Расторгнуть договор не получится, когда срок сделки истёк и все обязательства выполнены. Такое правило относится к любым сделкам по объектам недвижимости.

    Имущество в принципе не возвращают при оформлении расторжения договора, если сделка была выполнена в частичном объёме, но уже проведена процедура государственной регистрации по переходу полномочий на квартиру.

    Чтобы была возможность вернуть абсолютно всё, соответствующее условие прописывается либо в начальном договоре при покупке, либо в соглашении по расторжению.

    Расторжение по соглашению сторон

    Можно не обращаться в судебные инстанции, если удалось достичь обоюдного согласия. Сама подача иска от одной из сторон становится возможной только в том случае, если получен официальный отказ от второй стороны.

    Одна сторона должна ответить другой за срок не более, чем в 30 дней. В договоре можно указать другие сроки.

    При получении отказа, отсутствии ответа вообще придётся только обращаться к суду.

    Расторжение через суд

    К составлению иска надо приступать, если достигнуть соглашения так и не удалось, после всех переговоров и сообщений.

    Главное – требовать не только расторжения, но и возврата имущества. Многие допускают ошибку, забывая о втором пункте.

    Решение судом выносится только на основании требований, предъявленных истцом. Он может расторгнуть договор, но не решит судьбу имущества, которое стало его предметом. Придётся составлять заявление ещё раз, чтобы удовлетворить другое требование.

    Потому важно соблюдать несколько основных правил:

    • Можно требовать возместить моральный ущерб, если одна из сторон допустила серьёзное нарушение положений, указанных в законодательстве;
    • Обязательно указывать на возврат переданного имущества;
    • Расторжение договора. Надо указать, на каких именно основаниях выдвигается это требование.

    На что следует обращать внимание

    Требуется проявлять максимальную осторожность, оформляя любую сделку, чтобы в дальнейшем избежать сложностей.

    В соглашении надо закрепить хотя бы пару следующих пунктов:

    • Срок, за который будут переданы денежные средства. Не важно, происходит это до завершения регистрации, либо после соответствующего действия;
    • Саму возможность расторжения, когда одна из сторон не выполняет свои обязательства.

    Передаточный акт чаще всего становится основным документом, где фиксируется сам факт передачи квартиры от одного владельца к другому.

    Можно использовать и другую форму для оформления этого факта. Переданной квартира будет считаться после подписания всех бумаг, фактической передачи имущества.

    Но даже в законодательстве не установлено конкретных сроков, за которые это действие нужно завершить. ГК РФ предлагает лишь одно понятие – разумные сроки. Это весьма условное понятие, в связи с чем соответствующие условия лучше предусмотреть заранее, в тексте самого договора.

    Недействительные и расторгнутые сделки – понятия абсолютно разные. Но в результате каждого из этих действий договор перестаёт быть действительным. Свою актуальность теряют и обязанности каждой стороны.

    Но, если сделка будет признана недействительной – последствия будут другими, чем при расторжении. Виновная сторона в результате возвращает всё то, что получила в результате заключения первоначального договора.

    Если есть необходимость, виновники возмещают и ущерб, причинённый своими действиями. Об этом говорит статья 167 ГК РФ.

    Существует несколько случаев для признания любой сделки недействительной:

    Притворная или мнимая сделка.

    Первый вариант – когда она заключается для прикрытия других взаимоотношений, второй – когда не создаются какие-либо юридические последствия;

    Заключение договора при тяжких обстоятельств вроде сговора, насилия, обмана и так далее.

    Возникнут трудности с признанием недействительности сделки, если имело место мошенничество.

    Лучше обратиться ещё и в полицию, чтобы завести уголовное дело на лиц, виновных в преступлении;

    Одна из сторон, заключивших договор, потеряла способность осознанно руководить действиями.

    Имеется в виду ситуация, когда человек не осознаёт свои решения в какой-то определённый момент – именно, когда подписывается договор;

  • Продавец или покупатель признаны недееспособными, ограниченно способными;
  • Нарушаются нормативные акты, нормы закона.
  • Действительность той или иной сделки оспаривается, если выяснится, что у организации-владельца квартиры не правильно оформлены уставные документы. Например, когда контракт подписывает лицо, у которого на это не было никаких полномочий. Или если регистрации сделки прошла, но этого не одобрили руководители.

    Оплата любого товара – обязанность покупателя, главное условие для состоятельности соглашения между ним и продавцом. Чаще всего ошибки в этом случае совершают при оформлении платёжных документов. Например, рекомендуется проводить только безналичный расчёт, если в качестве продавца выступает организация.

    Расписка и акт должны подтверждать факт совершения сделки в том случае, если объект приобретается у физического лица. В расписке нужно написать, какая сумма была передана, кем, кому и за что.

    Многие полагают, что для вступления договора в силу достаточно оформить бумаги у нотариуса. Но это убеждение действительности не соответствует.

    Любой объект может иметь свои недостатки, но иногда их становится слишком много. Можно перечислить лишь самые распространённые проблемы:

    Читайте так же:  Ежемесячное пособие по уходу за ребенком
    • Не передаются основные документы по недвижимости;
    • Прописка граждан, которых невозможно выписать;
    • Обременение правами третьих лиц, использование в качестве залога;
    • Техническое состояние хуже, чем указано изначально в договоре.

    [1]

    Закон говорит о том, что такие недостатки надо обговаривать заранее, либо при встрече с покупателем в устной форме, либо в самом тексте договора. Но в таком случае объекты недвижимости будут стоить гораздо меньше.

    Прежде всего, покупатели могут требовать снижения цены, либо расторжения договора в судебном порядке, если они приобрели объект, права на который есть у третьих лиц. Такая позиция закреплена в 460 статье Гражданского Кодекса.

    Отказаться от договора любой человек может и в том случае, если продавец не предоставляет весь набор с необходимыми документами.

    Различные варианты действий есть и при продаже товара с низким уровнем качества. Например, допускается потребовать замену.

    Заключение предварительных договоров необходимо, если продавцы получают определённый аванс. В этом договоре указывается, в какой срок должна быть перечислена полная оплата.

    И упоминается об ответственности каждой из сторон в случае, если они не выполняют своих обязательств:

    За оформление документов в этой ситуации обычно отвечает нотариус.

    Но нет ничего противозаконного, если обе стороны составят бумаги собственноручно;

    Продавец возвращает покупателю задаток в увеличенном размере, если он не даёт согласия на подобные действия, вне зависимости от причин отказа. После этого осуществляется выплата штрафа, о чём должно быть напрямую сказано в тексте договора.

    Именно этот пункт чаще всего становится причиной судебных разбирательств;

    Покупателю необходимо написать заявление в арбитражный суд, если продавец нашёл более выгодные условия для продажи, и не хочет тратить время на ожидания.

    В заявлении указываются причины, по которым возникло недопонимание;

  • Но в такой ситуации есть вероятность получить лишь сумму, которая и служила авансом;
  • Обращаться в суд придётся и в том случае, если по каким-либо причинам от дальнейшего оформления сделки отказался покупатель.
  • При оформлении сделок лучше привлекать опытных специалистов. Ведь далеко не каждый человек без профессионального образования сможет разобраться абсолютно во всех тонкостях.

    Видео (кликните для воспроизведения).

    Многолетняя практика и высшее юридическое образование станут гарантом для обеих сторон, позволят сэкономить деньги и время.

    PRO новостройку +7 (499) 450-27-46 (Москва)

    Бесплатная консультация юриста по недвижимости — договоры, оформления сделок, выселение/заселение

    Можно ли и как расторгнуть договор купли-продажи квартиры: 5 правил

    Иногда случается так, что сделка уже совершена. Но необходимо отказаться от неё, по личным или юридическим причинам. Проблем не должно возникнуть, если первоначальный договор оформлен грамотно.

    Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

    Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-42-46 . Это быстро и бесплатно !

    Общая характеристика договора купли-продажи квартиры

    Когда договор расторгают, его действие прекращается полностью. Любые правовые отношения между сторонами заканчиваются. Но для отмены сделки недостаточно проявления воли одной из сторон.

    Вопрос решается судебным порядком, либо при получении согласии второй стороны. Договор расторгается в той же форме, в которой он заключался изначально. Это значит, что всё делается письменно.

    Довольно редко встречаются ситуации, когда обе стороны согласны расторгнуть соглашение. Ни одна из них не может требовать возвращения обязательств или того, что уже было выполнено, отдано, исполнено.

    Однако связь между участниками сделки будет разорвана. Исключение – ситуации, когда в самом соглашении предусмотрен другой порядок.

    Когда возможна отмена сделки

    Условия, на которых договора расторгаются или изменяются, подробно описаны в статье 450 Гражданского Кодекса России. Это касается не только покупки или продажи недвижимости, но и совершения других сделок.

    Действие соглашения обычно прекращается, если одна из сторон допустила серьёзное нарушение требований второй. Есть и другие случаи, предусмотренные законодательно.

    Серьёзное нарушение – это такое действие, в результате которого вторая сторона получает серьёзный ущерб. К таким нарушениям обычно относят:

    1. Отказ из выселения из квартиры, снятия с регистрационного учёта. Обычно такие нарушения допускают сами продавцы.
    2. Отказ вносить плату. Например, когда договор уже подписан, прошёл процедуру госрегистрации. Но продавец так и не получил своего вознаграждения.

    Как признать договор купли-продажи недвижимости недействительным

    Сделка потеряет свою юридическую силу при выполнении следующих условий.

    • Она была мнимой или притворной. Правда, потребуется предъявить серьёзные доказательства.
    • Гражданина принудили подписать документы, угрозами, введением в заблуждение и другими подобными способами.
    • Договор составлен с участием несовершеннолетнего, но официальный представитель отсутствовал.
    • Договор подписан с гражданином, которого официально признали недееспособным.
    • Тело договора оформлено с нарушениями текущего законодательства. Или конкретных актуальных нормативных актов.

    Пример соглашения о расторжении договора купли-продажи.

    По обоюдному согласию

    Согласие сторон или судебное решение – самые серьёзные основания, по которым может быть расторгнут подобный вид договоров. Именно обоюдное согласие становится наиболее выгодным вариантом для каждой из сторон. Но на практике таких соглашений достичь удаётся редко.

    Обратная процедура сделки – оптимальное решение, если согласия удалось-таки достичь. Для этого стороны просто меняются местами. И заключают новый договор. Просто покупатель играет роль продавца, и наоборот. Затем передают друг другу денежные средства вместе с правами на собственность.

    Но у процедуры есть тонкости юридического характера. Компенсация расходов, которые уже были понесены, не предполагается. Если продавец уже получил аванс, то у покупателей нет шансов забрать его обратно. Даже в судебном порядке. Лучше заранее прописать данный пункт, составляя первоначальный договор.

    Если согласия нет

    Если сделка уже состоялась, то без веских оснований расторгнуть её будет практически невозможно. Иски о подобных расторжениях принимаются лишь в двух ситуациях:

    1. Возникновение непредвиденных обстоятельств.
    2. Одна из сторон нарушает условия договора.

    Обременения на объекте недвижимости вместе с отказом от внесения платы – наиболее частые проблемы, с которыми сталкиваются на практике. Во втором случае инициатором расторжения выступает продавец. Он вправе предъявить такое требование, если не получил полную сумму, хотя регистрация сделки прошла успешно.

    Читайте так же:  Как написать претензию по договору долевого участия в строительстве

    Доказательной базой станут бумаги, подтверждающие передачу денежной суммы.

    Действия продавца зависят от каждой конкретной ситуации. Можно потребовать не только само расторжение, но и принудительное взыскание необходимой суммы. В первом случае сделка получит статус ничтожной.

    Продавец возвращает свою недвижимость вместе с правами на неё. В другой ситуации взыскивают сумму в полном размере, к ней добавляют неустойку, возникшую из-за нарушения условий, указанных в договоре.

    Покупатели тоже могут обнаружить неожиданные «недостатки». Например, жильцов, которые ещё не выписались. Или собственников, которые пребывали в длительной командировке, отпуске. Или проходили военную службу.

    В таких ситуациях суды признают справедливость требований истцов. Утраченные права собственника восстанавливаются полностью. Покупатель может потребовать, чтобы сделку расторгли.

    Расторжение после регистрации: инструкция и образец документа

    Стороны в любом случае сначала должны решить всё мирным путём. По крайней мере, попытаться это сделать при возникновении спорных ситуаций. Это и называется досудебным порядком урегулирования.

    Если одна из сторон решает расторгнуть договор, то второй надо отправить письменное уведомление. С обязательным указанием срока, за который получатель должен дать ответ. Обычно указывают время максимум до месяца.

    Инициатор может подавать исковое заявление в суд, если ответ отсутствует, либо он отрицательный.

    Есть следующий набор нюансов, которые учитываются при обращении в суд.

    • Можно указать в иске возмещение морального вреда или компенсацию убытков, если обстоятельства позволяют.
    • Главное правило – чёткое указание требований. Они должны касаться расторжения договора, а так же возврата в первоначальное состояние того, что уже было исполнено по сделке.
    • Заявитель отдельно пишет о том, что пытался использовать мирный путь для решения вопроса. Для доказательства прикладывают само уведомление второй стороны вместе с отказом в письменной форме. Если он был получен.

    Образец соглашения о расторжении договора купли-продажи квартиры можно скачать здесь.

    Образец соглашения о расторжении договора купли-продажи квартиры.

    О негативных последствиях для каждой из сторон

    Уже говорилось о невозможности компенсировать расходы, которые возникли ранее. Иногда возникают ситуации, когда покупатели уже отдали необходимую сумму, но саму недвижимость так и не получили. Тогда у покупателей, опять же, есть право расторгать договор в одностороннем порядке.

    Но даже в таких ситуациях продавцы не обязаны возвращать уже потраченное. Ведь одна сторона выполнила свои обязательства до того, как договор был расторгнут.

    Из-за этого покупатели выигрывают дело, но остаются без жилья и без денег. Потому и рекомендуется при составлении договора прописать пункт, согласно которому хотя бы денежные средства возвращаются, если договор расторгается.

    Главное – предусмотреть все возможные ситуации при первоначальном заключении договоров. В частности, прописывать обязанности первой и второй стороны по возвращению необходимой суммы, либо самого имущества. На случай, если возникают проблемы.

    В каких случаях договор не расторгают

    Если документ прошёл регистрацию, и условия соблюдены сторонами – расторжение невозможно. Например, заключается договор на квартиру.

    Покупатель уже перевёл денежные средства, после чего ни у кого из участников не возникло претензий. Спустя месяц проходит регистрация. Права собственности переходят от одного человека к другому. После этого договор расторгать нельзя.

    Даже через суд обратного хода нет, если никаких нарушений не выявлено. Придётся заново заключать договор, если стороны планируют провести всё снова. Этого нельзя делать в одностороннем порядке.

    Инструкция по расторжению до регистрации

    До регистрации порядок будет таким.

    • Если стороны согласны, они просто подписывают соглашение о расторжении сделки. Это единственно необходимое действие.

    Если возникла неуплата

    Неуплата по договору – существенное нарушение условий сделки. В этом случае продавец имеет право обратиться в суд в одностороннем порядке. Но только в том случае, если в самом соглашении прописано соответствующее правило.

    Тогда судебные органы встают на сторону обратившегося. Надо составить исковое заявление с указанием самого требования, ссылками на законодательные нормы.

    О заявлении на расторжение

    Необходимо собрать пакет документов, прежде чем подавать такие заявления. В пакете должны быть:

    • Доказательства попыток досудебного регулирования.
    • Справка о том, что денежные средства были переданы.
    • Договор купли-продажи, оформленный копией.
    • Подтверждение законного права собственности.
    • Справку об оплате госпошлины.
    • Копия искового заявления.

    Вначале пишется, кому и от кого направлен документ. Нужны контактные данные, телефоны и адреса. Далее идёт описание сути самих претензий. Остаётся поставить только дату вместе с росписью и ФИО составителя.

    О гарантиях безопасности и сроках

    На законодательном уровне предусмотрена возможность дополнительной фиксации факта передачи недвижимости от одной стороны к другой.

    Для этого и составляются специальные передаточные акты. Конкретных сроков для самой передачи законодательство не устанавливает. Написано лишь «в разумные сроки».

    Потому стороны должны сами указать, за какое время недвижимость с правами на неё должна перейти от одного человека к другому. Важна возможность принудительного расторжения согласия, с компенсацией выплаченных средств.

    Исковые заявления на расторжение договора можно подавать не больше, чем через три года после того, как документ оформлен.

    Что делать сторонам, чтобы обезопасить себя

    Действия для покупателя должны быть такими.

    Как уже говорилось, сроки передачи недвижимости должны быть максимально чётко указаны в договоре. Чем точнее эти сроки – тем лучше. Важно, чтобы правильной была и стоимость квартиры.

    Риелторы часто предлагают её занижение, ведь такой шаг позволяет уклониться от уплаты налогов. Но для покупателей подобная экономия может стать невыгодной. Продавец легко вернёт указанную сумму, если дело дойдёт до расторжения.

    Что должны делать сами продавцы

    Им важен перечень ситуаций, когда появляется само право на расторжение. Основными причинами служат отказы покупателей от перечисления сумм, указанных в договоре. Не меньше внимания рекомендуется уделить времени фактического перечисления средств.

    Хорошо, если эта передача состоится не после завершения регистрации, а тот же день, когда проводится процедура. Тогда и продавцы получают большую защиту.

    Заключение и дополнительные советы

    Ответ на вопрос о том, можно ли расторгнуть соглашение о покупке, будет утвердительным. Но, только в том случае, если основания будут достаточно серьёзными.

    Лучше приглашать профессиональных юристов не только при первоначальном оформлении договора, но и в случае возникновения конфликтных ситуаций. Они помогут сократить время и силы.

    Продавцы не могут требовать отмены договора просто потому, что они передумали, хотя покупатели, со своей стороны, никаких нарушений не допустили. Даже если нарушение есть, оно должно быть существенным, чтобы стать основанием для расторжения. Лучше стараться делать так, чтобы заранее предотвратить негативные последствия.

    Читайте так же:  Признаки банкротства индивидуального предпринимателя

    Главное – следовать действующим законодательным нормам в соответствующей сфере. Специалисты советуют расторгать договоры до регистрации, если это действительно необходимо. Такая процедура будет проще, и обходится дешевле. Но наличие чётких и аргументированных доводов обязательно всегда.

    О том, как происходит одностороннее расторжение договора купли-продажи квартиры вы узнаете из этого видео:

    Расторжение сделки купли-продажи недвижимого имущества после регистрации договора

    Расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации — процесс трудоемкий, но нередкий при купле, обмене либо продаже недвижимого имущества. Сделки с недвижимостью были и остаются наиболее трудными, дорогостоящими и, как правило, отнимающими много времени и сил.

    Вот почему при возникновении каких-либо затруднений, ошибок или разногласий между участниками сделки нужны четко скоординированные действия для успешной ликвидации возможных отрицательных последствий.

    Расторжение договора является достаточно распространенной ситуацией при сделках с немобильной собственностью. Обычно такая ситуация возникает при несоблюдении какой-либо стороной или обеими сторонами условий договора, что приводит к окончанию отношений между сторонами и возвращению покупателю — денег, а продавцу — товара (в данном случае какой-либо недвижимой собственности).

    Помимо таких ресурсов, как время, деньги и нервы, этот процесс требует определенных знаний в юридической сфере. Из этой статьи вы узнаете, как достичь необходимого результата — расторжения договора.

    Нормативная база

    В результате сделки испытывать недовольство могут обе стороны — как покупающая, так и продающая, причем иногда одновременно. Продавец может получить только часть денег или всю сумму, но с задержкой. Покупатель может в придачу к недвижимости получить долги за коммунальные услуги, зарегистрированных по адресу граждан и другие скелеты в шкафу.

    Поэтому 29 главой «Изменение или расторжение договора» ГК РФ предусмотрена возможность разрыва договора между продавцом и покупателем недвижимости. Представляем статьи, входящие в главу:

    • ст 450. Основания для расторжения;
    • ст 451. Расторжение по причине смены обстоятельств;
    • ст 452. Ход процедуры расторжения;
    • ст 453. Вытекающие из разрыва сделки последствия.

    Законодательной базой для всяческих сделок с недвижимым имением (а также и прекращение таких сделок) является Федеральный закон № 122, согласно которому любые сделки и их расторжение с недвижимостью должны быть зарегистрированы.

    Федеральный закон № 122 устанавливает период времени с момента регистрации сделки, в течение которого можно оспорить сделку и ее правомерность, — 3 года.

    Как расторгнуть договор о купле-продаже после его регистрации?

    Аннулировать соглашение между сторонами с возвращением одной из них денег, а другой — собственности, можно как по обоюдному соглашению, так и по желанию конкретной стороны.

    В том случае, когда сторонам удалось достичь консенсуса о возвращении денег и собственности, проще всего будет оформить так называемый обратный договор, где покупатель и продавец поменяются местами и еще раз совершат сделку, тем самым возвращая себе свое.

    Если же недовольным остался только покупатель или продавец, лучше попытаться договориться со вторым участником сделки до суда, отправив письменное предложение признать сделку недействительной. При получении опять же письменного отвержения предложения либо при отсутствии ответа по истечении 30 календарных дней недовольная сторона получает право составлять иск.

    Следует заметить, что для отмены завершенной сделки в судебном порядке нужно не только желание, но и значимые мотивы, такие как несоблюдение существенных пунктов договора.

    Такими важными предлогами для признания договора недействительным могут быть:

    1. частичная оплата или ее отсутствие;
    2. зарегистрированных граждан на объекте, о которых не упоминается в договоре;
    3. недействительность сделки по причине ее незаконности;
    4. установление того факта, что бумаги были заверены недееспособным гражданином;
    5. подписание документов в принудительном порядке;
    6. значимое изменение обстоятельств.

    Рассмотрим отдельно каждую причину.

    Оплата не произведена

    В качестве подтверждения оплаты приобретателя могут выступать такие документы, как:

    • простая расписка;
    • выписка или чек из банка;
    • квитанция, подтверждающая вложения денег в кассу.

    По законодательству РФ, да и многих других стран, для того чтобы приобрести что-либо, нужно заплатить. Поэтому, если покупатель отказывается платить, о чем может свидетельствовать отсутствие подтверждающего оплату документа, продавец имеет право требовать отменить сделку.

    Если же имущество и права на него уже были бесплатно переданы новому владельцу, суд может вынести одно из двух возможных решений:

    1. аннулирование сделки и возврат недвижимости и права на нее продавцу;
    2. санкционирование сделки с принуждением покупателя выплатить установленные в договоре деньги и к тому же передать продавцу установленную законом сумму в качестве штрафа.

    Зарегистрированные на объекте граждане

    Нередки случаи, когда после совершения сделки права на недвижимое имущество или на пользование им остаются у прежнего владельца.

    Приведем пример. Человек, у которого нет прав на данную недвижимость, но имеющий законное основание пользоваться и проживать на объекте сделки, садится в тюрьму либо на длительный период уезжает куда-либо. В этот момент осуществляется продажа недвижимости законными хозяевами.

    И вот через какой-то срок объявляется тот самый гражданин, с которым новый хозяин должен делиться своим владением.

    В том случае, если сделка была завершена не более чем три года назад, новый хозяин имеет право добиваться расторжения договора, сопровождаемого полным возвратом денег.

    Недействительность договора

    Бывают случаи в суде, когда кто-то из участников контракта требует признать сделку недействительной из-за ее незаконности. Если суд подтвердит наличие правонарушений в сделке, договор будет не расторгнут, как в предыдущих ситуациях, а признан недействительным.

    Как правило, сделки признаются судом незаконными при подписании договора недееспособными лицами или не по собственной воле.

    В итоге после признания контракта незаконным или ничтожным, участники получают обратно то, что было у них до сделки.

    Кардинальные изменения обстоятельств

    Серьезными новыми обстоятельствами, которые могут послужить поводом для расторжения контракта, называют такие обстоятельства, предвидя которые, лица не заключили бы договор. А если точнее, то обстоятельство должно быть:

    1. непредвиденным;
    2. неминуемым;
    3. наносящим значимый урон стороне или сторонам сделки.
    Читайте так же:  Вид на жительство. временное проживание

    Такими обстоятельствами могут быть, к примеру:

    • изменение законов;
    • масштабный рост рыночной цены, кризис (данное обстоятельство рассматривается судом в очень редких случаях);
    • уничтожение организации (причиной которого не стало банкротство).

    Расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации

    Расторжение договорных обязательств — полное прекращение их действия и завершение каких-либо правовых взаимоотношений между сторонами. Однако одной воли продавца или потребителя для отмены документа будет недостаточно. Расторгнуть соответствующее соглашение можно только по добровольному соглашению другой стороны или посредством судебных разбирательств.

    Основания и порядок расторжения договора купли — продажи

    Нормативно-правовой основной для осуществления любых сделок с недвижимостью считается Федеральный закон номер 122. Положения соответствующего закона регламентируют, что все сделки, проходящие в области недвижимости, подлежат обязательной регистрации в общегосударственном органе.

    [2]

    Этапы и основания расторжения договора купли-продажи недвижимости регулируются 29 главой Гражданского кодекса РФ. Обстоятельства, на основании которых возможно расторжение, конкретизируются в статье 450, случаи изменения соответствующих обстоятельств — ст 451, порядок расторжения договора купли-продажи недвижимости определяется положениями 452 статьи, а правовые последствия, возникающие после аннулирования контракта указаны в ст 453 ГК РФ.

    Расторгнуть договор можно:

    • по обоюдному соглашению;
    • на основании судейского постановления;
    • в одностороннем порядке при явном нарушении существенных условий контракта;
    • если прекращение его действия предусмотрено законодательно или документально.

    На практике расторжение договора по соглашению сторон встречается крайне редко. Это обусловлено тем, что в соответствии с 408 статьей ГК РФ, все контрактные взаимоотношения, по которым выполнены обязательства сторон, считаются свершившимися. Соответственно, договор купли-продажи, в результате которого недвижимое имущество уже было перерегистрировано на нового владельца, а прежний собственник уже получил денежные средства, является несуществующим. Расторжение договора о купле-продаже недвижимости в одностороннем порядке возможно путем судебных разбирательств и при наличии существенных оснований.

    Для того чтобы избежать конфликтных ситуаций и судебных тяжб, специалисты рекомендуют включить в соглашение купли-продажи недвижимости соответствующий пункт: возможность расторжения контракта в одностороннем порядке. При этом следует крайне внимательно указать обстоятельства, при наступлении которых соответствующее право активизируется.

    Как признать договор недействительным?

    Стоит отметить, что аннулирование и признание договора купли-продажи недействительным — абсолютно разные основания для прекращения контрактных обязательств. В случае, когда договор признается недействительным, виновная сторона сделки обязуется не просто вернуть, приобретенную по договору, недвижимость, но и возместить причиненный ущерб (статья 167 ГК РФ).

    Основания для признания договора купли-продажи недействительным:

    • составление соглашения было сопряжено с угрозой применения насилия, а также обманным, мошенническим путем или посредством предварительного сговора. В соответствующих случаях, потерпевшая сторона вправе потребовать не только расторжение договора, но и обратиться в отделение полиции для заведения уголовного делопроизводства;
    • один из соучастников сделки полностью/частично признан недееспособным;
    • один или оба участника сделки купли-продажи недвижимости не могли руководить своими действиями в момент заключения контракта, к примеру, из-за сильного алкогольного (наркотического) опьянения, а также вследствие получения сильной травмы или достижения пенсионного возраста;
    • очевидное оформление притворной или мнимой сделки. Фиктивная — не влечет за собой никаких правовых последствий, а притворная сделка целенаправленно заключается с целью сокрытия незаконных действий;
    • при составлении соглашения купли-продажи были нарушены положения нормативно-правовых актов РФ;
    • один из соучастников сделки является лицом, не достигшим совершеннолетнего возраста. Однако если права несовершеннолетнего не были нарушены, судебная инстанция может отказать признавать документ недействительным, на основании данного обстоятельства.

    Обращение в суд

    Если одна сторона отказывается от добровольного прекращения контрактных обязательств, расторжение договора возможно только при обращении в суд. После подачи искового заявления в судебное учреждение, второй стороне направляется письмо о мирном, досудебном урегулировании вопроса. Следует убедиться, что соответствующее прошение было доставлено, так как оно будет выступать в качестве главного аргумента. Общепринятый срок ответа составляет 30 дней с момента получения предложения. Если по истечении установленного законом срока был получен отказ или ответа так и не последовало, то инициатор расторжения может передавать дело в суд.

    Порядок расторжения договора купли-продажи через суд:

    • подача иска. В нем следует максимально подробно изложить причину обращения, а также привести существенные основания для расторжения документа. Если договор заключался между физическими лицами, то исковое заявление направляется в областной суд, при участии юридических лиц — в арбитражный;
    • предоставление сопутствующих документов. К иску обязательно должны быть приложены правоподтверждающие документы на субъект недвижимости, дубликат договора купли-продажи, заверенный в нотариальной конторе и удостоверение личности;
    • ожидание судебного постановления. Судебные разбирательства могут длиться на протяжении нескольких месяцев или даже лет. После последнего заседания, заявителю необходимо дождаться получения официального решения, на основании которого возможно будет аннулировать сделку и вернуть уплаченные средства (если потерпевшей стороной является непосредственный покупатель недвижимости).
    Видео (кликните для воспроизведения).

    Важно! Гражданский кодекс РФ регламентирует, что если уже была реализована регистрация смены права собственности на имущество, то само по себе судейское постановление про расторжение договора купли-продажи не может послужить основанием для прекращения полномочий у покупателя пользоваться и распоряжаться недвижимым имуществом.

    Источники


    1. Подведомственность и подсудность дел судам и арбитражным судам. Судебная практика. — М.: Издание Тихомирова М. Ю., 2017. — 144 c.

    2. Марченко, М.Н. Общая теория государства и права. Академический курс. В 3-х томах. Том 3 / М.Н. Марченко. — М.: Зерцало, 2002. — 696 c.

    3. Малько, А.В. Теория государства и права / А.В. Малько. — М.: ЮРИСТЪ, 2000. — 304 c.
    4. Акционерные общества в России. Словарь-справочник от А до Я. — М.: Дело и сервис, 2008. — 400 c.
    5. Великородная, Л. И. Государственная регистрация юридических лиц: от создания до ликвидации / Л.И. Великородная. — М.: Московская Финансово-Промышленная Академия, 2011. — 304 c.
    Как расторгнуть договор купли-продажи недвижимости после регистрации
    Оценка 5 проголосовавших: 1

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here