Можно ли продать землю сельхозназначения важные нюансы и условия сделки

Полная информация по теме: "Можно ли продать землю сельхозназначения важные нюансы и условия сделки" с профессиональной точки зрения. Если будут вопросы - задавайте их нашему дежурному специалисту.

Правовые особенности договора купли-продажи земельного участка

Договор купли-продажи участка земли является разновидностью гражданско-правового соглашения купли-продажи объекта недвижимости. Поэтому к нему в целом применяются те же требования, как и при продаже иных объектов недвижимости. Однако специфика земельный правоотношений в России создает определенные правовые нюансы, которые должны быть учтены и определены в тексте договора при возмездном отчуждении и приобретении участков земли.

По договору продажи земли продавец берет обязательство по дальнейшей передаче в собственность покупателя конкретного участка земли, а покупатель, подписывая соглашение, обязуется принять указанный в соглашении земельный участок и уплатить за него оговоренную денежную сумму, указанную в договоре.

Подобно иным видам соглашений по купле-продаже имущества, договор продажи участка земли является возмездным. Существенными условиями такого договора продажи земли считаются условия о предмете соглашения и о цене продаваемого участка.

Заключение договора купли-продажи участка земли

Договор продажи любой недвижимости, включая участки земли, заключается в письменной форме. Он должен иметь вид единого юридического документа, подписанного обеими сторонами.

Стоит отметить, что несоблюдение требований российского Гражданского кодекса к форме соглашения купли-продажи участка земли влечет его недействительность.

Форма соглашения купли-продажи участка земли может быть и простой, и нотариальной (по обоюдному желанию сторон), поскольку обязательного нотариального удостоверения соглашения по продаже участков земли российское гражданское законодательство не предусматривает.

Тем не менее, обязательное нотариальное удостоверение соглашения купли-продажи участка земли предусмотрено в качестве исключения для договоров ренты и соглашений пожизненного содержания с иждивением.

Произошедший после заключения соглашения переход права собственности на конкретный участок земли к покупателю в дальнейшем подлежит государственной регистрации.

Договор по продаже участков земли считается заключенным не с момента достижения сторонами купли-продажи согласия по всем существенным условиям с подписанием договора, а лишь после проведения регистрации, то есть с момента получения покупателем земли регистрационного свидетельства.

Выполнение продавцом земельного участка обязательства по подписанному соглашению купли-продажи подтверждается еще одним юридическим документом, а именно передаточным актом. Акт может оформляться отдельным документом, подписанным продавцом земли и ее покупателем.

Другой вариант передачи недвижимости – это включение в сам договор условия, что данное соглашение приобретает юридическую силу и правовое значение акта приема-передачи. В указанном случае составления дополнительной документации сторонами не требуется.

Исполнение соглашения купли-продажи участка земли сторонами до завершения процедуры регистрации перехода прав не считается основанием для какого-либо изменения отношений с третьими лицами. Следовательно, только после получения регистрационного свидетельства на землю покупатель в полном смысле становится собственником соответствующего участка земли в глазах третьих лиц.

Требования к содержанию договора

Оформляя договор продажи на земельный участок стороны должны быть уверены в правильности составления соглашения, поскольку к сделкам с недвижимостью законодателем предъявляются достаточно серьезные требования.

Одним из существенных условий соглашения, как уже говорилось, является предмет договора, то есть сведения о продаваемом земельном участке.

Определяя в договоре его предмет, стороны соглашения должны уделить внимание идентификации этого предмета. В соглашении продажи любой недвижимости требуется указывать данные, позволяющие совершенно определенно и точно установить отчуждаемый объект недвижимости, который в дальнейшем подлежит передаче по соглашению в собственность покупателя.

При отсутствии в документе указанных данных условие о предмете сделки, подлежащем передаче от продавца к покупателю, считается несогласованным. Следовательно, само соглашение, не имеющее согласованного предмета, признается с юридической точки зрения незаключенным.

Согласно российскому Земельному кодексу (статья 37), объектом соглашений купли-продажи могут выступать только участки земли, прошедшие кадастровый государственный учет.

В договоре по продаже участка земли должны содержаться следующие идентификационные сведения отчуждаемого участка:

  • местоположение продаваемого земельного участка;
  • площадь этого участка земли, определяемая либо по имеющимся правоустанавливающим документам, либо по кадастровому плану;
  • кадастровый номер земли;
  • категория земель, к которой относится отчуждаемый участок (его целевое назначение);
  • документально разрешенное использование участка земли;
  • имеющиеся обременения продаваемого участка.

В качестве адреса отчуждаемого участка земли указывается обычно почтовый адрес этого участка либо другое общепринятое описание местоположения земли, позволяющее точно определить продаваемый объект (участок земли) на территории нахождения соответствующего регистрационного округа.

Площадь продаваемого участка земли чаще всего указывается согласно правоустанавливающей документации на эту землю (регистрационному свидетельству, правовому акту государственного либо муниципального органа, другому правоустанавливающему документу).

Вносимый в договор кадастровый номер отчуждаемого земельного участка должен содержать следующие данные о земле:

  • номер кадастрового округа, где находится соответствующий участок земли;
  • номер кадастрового района;
  • нумерацию кадастрового квартала;
  • номер продаваемого участка земли в кадастровом квартале.

Предметом соглашения купли-продажи земли может являться и часть участка. В названном случае продавцу нужно предварительно произвести раздел своего участка земли, оформив на каждую из частей отдельный кадастровый план. Деление участка земли на несколько частей с последующим оформлением на эти участки отдельных кадастровых планов нуждается в государственной регистрации на оставшуюся (не проданную) часть лишь в случае уменьшения площади участка земли в связи со сделкой продажи.

Когда предметом договора по купле-продаже земли выступает земельная доля, находящаяся в праве долевой собственности на определенный участок земли, продавец этого участка обязательно должен учитывать необходимость соблюдения императивной нормы гражданского законодательства, устанавливающей преимущественное право покупки отчуждаемой доли иными собственниками – дольщиками по цене, которая установлена продавцом доли для третьего лица.

Читайте так же:  О рабочем времени и пособии по уходу за ребенком

Если же предметом соглашения выступает доля в общей собственности из категории земель сельскохозяйственного назначения, право преимущественной покупки такой доли, согласно нормам Закона РФ от июля 2002 года № 101, устанавливающего правила оборота земли сельскохозяйственного назначения в России, принадлежит региону РФ или муниципалитету (в случаях, установленных законодательством самого субъекта РФ).

Еще одно существенное условие соглашения по продаже участка земли как объекта недвижимости – это цена отчуждаемой земли. Без указания в тексте соглашения цены договор также нельзя считать заключенным. Продавец может устанавливать цену и за весь объект (земельный участок) в целом, и за единицу площади участка земли или другого показателя ее размера.

Если стороны предпочтут прописать в своем соглашении цену за единицу площади, то общая цена договора, подлежащая оплате покупателем, рассчитывается исходя из фактического размера участка земли, переданного покупателю.

Порядок оплаты стоимости продаваемого участка земли определяется в тексте договора по соглашению продавца и покупателя земли. Деньги за проданную землю могут передаваться продавцу участка и до, и после подписания сторонами соответствующего соглашения, и до передачи участка земли по акту передачи, и после. В любом из указанных случаев условие об оплате денежных средств за отчуждаемый участок земли должно быть в тексте договора по купле-продаже соответствующим образом сформулировано.

Для покупателя важно еще до заключения соглашения купли-продажи участка земли выяснить наличие (либо отсутствие) обременений прав продавца-собственника земельного участка.

Если же отчуждаемый участок земли имеет обременение, в условиях договора продажи земли сторонам следует указать все сведения об этих обременениях: наименование имеющегося обременения (к примеру, сервитут, аренда, ипотечный кредит или доверительное управление), срок действия указанных обременений, а также наименование (ФИО) лица, в чью пользу установлено обременение.

Факт наличия или отсутствия зарегистрированных обременений должен подтверждаться выпиской из Единого реестра прав на объекты недвижимости.

Помимо отсутствия или наличия обременений покупателю земли нужно также установить наличие (отсутствие) у приобретаемого участка земли наложенных запрещений (арестов). Такие аресты на землю могут налагаться по определению суда с целью обеспечения иска-заявления или при возбуждении уголовного дела – по требованию (постановлению) следователя.

Как продать землю сельхозназначения государству?

У меня в собственности земля с/х назначения в Калужской обл. Хочу продать ее государству по цене ниже кадастровой. Как мне это сделать?

Ответы юристов ( 3 )

С вилу свободы договора вы имеете право продать ниже.

Статья 146 НК РФ Объект налогообложения
2. В целях настоящей главы не признаются объектом налогообложения:
6) операции по реализации земельных участков (долей в них);

В силу 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» Кадастровая стиомсть не есть рыночной
В силу Статьи 40. Принципы определения цены товаров, работ или услуг для целей налогообложения

4) при отклонении более чем на 20 процентов в сторону повышения или в сторону понижения от уровня цен, применяемых налогоплательщиком по идентичным (однородным) товарам (работам, услугам) в пределах непродолжительного периода времени.

Продать государству землю можно только в том случае, если государство хочет ее купить. Закупки товаров для государственных нужд регулируются специальным законом. Проводится конкурс (тендер) и продавец, предложивший наиболее выгодные условия, объявляется победителем. Однако, насколько я знаю, государство не стремится покупать землю. Вам можно воспользоваться статьей 53 Земельного кодекса РФ и отказаться от земельного участка. Но денег за это Вы не получите.

Коллеги не учли ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»

Дело в том, что у субъекта РФ, в котором находятся земельный участок сельхоз.назначения есть преимущественное право покупки земельного участка сельхоз.назначения.

Прочитайте внимательно след. норму:

.ст. 8 ФЗ «Об обороте земель сельхоз.назначения»

Таким образом, сначала Вам необходимо ознакомиться с законодательством субъекта РФ об обороте земель сельхоз.назначения, чтобы понимать, кому делать предложение купить ваш участок — субъекту РФ, или муниципальному образованию.

После этого уже нужно направлять само предложение о покупке.

Но субъект РФ, или муниципальное образование не обязано покупать у вас участок, т.е. оно может воспользоваться своим преимущественным правом покупки, а может и нет. И продажа по цене, ниже кадастровой стоимости здесь не при чем.

Но ВЫ вправе через некоторое время вновь предложить купить у Вас участок по сниженной цене.

Купля-продажа сельхоз участка, как правильно провести сделку?

Хотим купить участок сельхозназначения. На него у собственника два свидетельства на одну половину и на другую.

Как правильно оформить куплю-продажу? Уведомлять ли местную администрацию о намерении продать участок?

Ответы юристов ( 1 )

Оборот земель сельскохозяйственного назначения происходит в особом порядке.

Федеральный
закон от 24.07.2002 N 101-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «Об обороте земель
сельскохозяйственного назначения» (с изм. и доп., вступ. в силу с
01.01.2017)

Статья 8. Купля-продажа земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения

1.
При продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного
назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных
законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет
преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за
которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов и
случаев изъятия земельного участка для государственных или
муниципальных нужд.

[2]

2.
Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения
обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган
государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях,
установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного
самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены,
размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения
которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления
взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем девяносто
дней.

Читайте так же:  Какие предоставляются и оплачиваются перерывы в течение рабочего времени по тк рф – обед, отдых, пер

Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении.

3.
В случае, если субъект Российской Федерации или в соответствии с
законом субъекта Российской Федерации муниципальное образование
откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о
намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати
дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе
продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в
извещении цены.

При
продаже земельного участка по цене ниже ранее заявленной цены или с
изменением других существенных условий договора продавец обязан
направить новое извещение по правилам, установленным настоящей статьей.

4. Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна.

Нюансы сделки с государством по реализации земельного участка и как продать недвижимость по кадастровой стоимости?

Довольно распространен вопрос о покупке земельного участка у государства.

Но как регламентируется продажа земли государственным органам и можно ли её продать по кадастровой стоимости?

Когда возникает необходимость в таком соглашении? Каков перечень необходимой документации?

В каких случаях возможна такая сделка и каковы её нюансы? Попробуем разобраться в важных аспектах.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18 . Это быстро и бесплатно !

Возможна ли такая сделка?

Возможно, правда формулировка другая. Если вы обдумываете механизм реализации участка земли государству, необходимо убедиться, что государство в этом заинтересовано. Главными регуляторами в данной сфере являются: Земельный кодекс РФ, Гражданский кодекс РФ, а также Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Так, статья 53 Земельного кодекса говорит о праве лица, владеющего участком, отказаться от него, то есть вернуть его государству. Делаем вывод, что правообладатель может вернуть участок государству, а не продать его, хотя смысл тот же.

Как реализовать землю по желаемой сумме и что для этого нужно?

Это возможно, однако, главный вопрос в том, есть ли у государственных органов желание купить такой участок.

Для продажи земли необходимо написать заявление и указать желаемую сумму, то есть кадастровую стоимость. Тогда государство, в зависимости от интереса к участку, согласится, либо предложит свою цену. В случае заинтересованности в сделке, владелец получит уведомление.

Так, согласно, Федеральному закону «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»: п.1 ст.8 Купля-продажа земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения:

Видео (кликните для воспроизведения).

При продаже участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов и случаев изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Добровольный отказ

Исходя из 53 статьи Земельного кодекса, собственник вправе добровольно отказаться от участка и вернуть его государству. Это же правило в статье 236 Гражданского кодека Российской Федерации:

Граждане – собственники земельных участков, вправе добровольно отказаться от права собственности на земельный участок.

Для совершения процедуры отдачи земли, собственнику надобно обратиться с обращением и документом, удостоверяющим личность, в исполнительный орган власти или местного самоуправления. Также при подаче заявления необходим подлинник документа, удостоверяющего право на земельный участок и план его границ.

Когда может возникнуть такая необходимость?

Это зависит от желания собственника. В определенных ситуациях собственник может захотеть продать участок добровольно. Таким образом происходит собственное волеизъявление лица.

Ведь собственник земли обязан уплачивать налог, и в случае с землями сельскохозяйственной группы, осуществлять дополнительные действия по содержанию участка.

Вправе ли администрация предложить собственнику купить землю?

Государство, в лице представляющих его органов местного самоуправления, вправе предложить собственнику продать землю, в случае, если такая земля имеет определенную ценность, интерес. К примеру, по Федеральному закону «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» органы власти имеют преимущество в покупке земли. В этом проявляется нужда государства в землях данного значения.

Помимо добровольного предложения, так же, есть основания изъятия земель у собственников. В целом, изъятие земель возможно в следующих ситуациях:
  1. Государственная или муниципальная нужда.
  2. Комплексное развитие территории.
  3. Ненадлежащее использование земли.
  4. Реквизиция.
  5. Конфискация.

Процедура продажи

С чего начинать и куда обращаться?

Чтобы продать землю, необходимо:

  1. Сообщить местным органам власти о намерении продать участок.
  2. Написать заявление с включением стоимости участка (в случае указания кадастровой стоимости).

Формой извещения о продаже является заявление, принимаемое местными органами, предоставивший земельный участок. К заявлению прилагаются подлинник документа, подтверждающий собственность на землю и план его границ.

Необходимые документы

В случае изъявления государством желания приобрести участок, можно собирать документы. Потребуется:

Читайте так же:  Страхование жизни при автокредите обязательно или нет

  1. Свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок, либо выписку из Единого государственного реестра недвижимости (в любом случае получить выписку будет не лишним).
  2. Документ, подтверждающий основания приобретения (получения) продавцом земельного участка в собственность (ранее заключенный договор купли-продажи, мены, дарения, завещание и т.д.).
  3. Договор купли-продажи земельного участка.
  4. Кадастровые документы на землю.
  5. Заявление для регистрации перехода права собственности и регистрации права собственности за покупателем (заполняется непосредственно в отделении Росреестра перед подачей документов).
  6. Паспорт лица – участника сделки. Когда документы подает представитель, нужно представить нотариальную доверенность с указанными полномочиями.
  7. В случае приобретения земли в период брака – нотариально заверенное согласие супруга (супруги) продавца на продажу участка.
  8. Акт приема-передачи участка.
  9. Чек об оплате госпошлины.
  10. Произведенная государственная регистрация подтверждается выпиской из ЕГРН.

Согласно налоговому законодательству, государственная пошлина определяется: В отношении земли, предназначенной для определенной деятельности (сельскохозяйственная, дачная, огородническая) – 350 руб. В отношении иных земель (без специального назначения) – 2000 руб.

Заключение договора

Исходя из положений Гражданского кодекса РФ (статья 550), для договора предусмотрена письменная форма, простая.

Статья 550 ГК РФ. Форма договора продажи недвижимости

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Непременно указывается следующая информация:

  1. датировка, место и число экземпляров;
  2. информация продавце и покупателе;
  3. описание предмета;
  4. права, обязанности;
  5. цена и порядок расчета;
  6. момент, когда договор приобретет силу;
  7. подпись сторон.

Подробнее о заключении типового договора купли-продажи ЗУ читайте здесь.

Регистрация сделки

Статья 551 ГК РФ «Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость» гласит:

  • Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
  • Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

Данные действия определяются, как юридический факт перехода прав собственности от одной стороны к другой. Этот шаг является завершением процедуры отчуждения земли путем продажи.

Подробнее о том, как происходит оформление сделки и регистрация прав при купле-продаже ЗУ в Росреестре и через МФЦ, мы рассказывали в специальной статье.

Получение оплаты

Одно из главных прав продавца – требовать внесение полной платы стоимости земли. Важное условие в сделке это указание точной цены и порядка расчетов. Расчет по договору можно произвести как до передачи прав, подтверждающих получения участка в собственность, так и после такового. Когда земля переходит по акту приема – передачи – правила такие же. Кроме того, можно указать, данный акт и есть договор.

Сроки и расходы

  1. В отношении действий по изъятию земли.

До внесения изменений, у владельца участка был год на обсуждение условий. На данный момент этот срок сокращен до трех месяцев. Однако дело перейдет в суд, если стороны не договорятся, и цена будет установлена судебным решением.
В отношении добровольной продажи.

Если власти отказались приобретать землю по указанной в заявлении цене, либо в месячный срок не ответили на заявление, правообладатель может реализовать участок любому третьему лицу. При этом цена не может быть выше той, которая была указана в уведомлении.

Момент исполнения указывается в соглашении о купле – продаже. Расходами являются:

  • Выше перечисленная госпошлина – 350 – 2000 рублей.
  • Расходы на представителя (при наличии такового) – 3 000 – 5 000 рублей.
  • Подготовка документов – 10 000 – 15 000 рублей.
  • Правообладание участком сроком до трех лет, либо меньше, чем указано в статье 217.1 НК РФ означает, что продавец должен заполнить налоговую декларацию и уплатить НДФЛ с дохода по данной сделке (при наличии дохода). О нюансах налогообложения при совершении сделки купли-продажи ЗУ читайте тут.

Таким образом продать землю действительно можно, в том числе и по желаемой Вами (кадастровой) стоимости. Необходимо помнить об уведомлении государственных органов и подготовиться к соответствующим расходам.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 938-46-18 (Москва)
Это быстро и бесплатно !

Земельный пай в собственности: как можно им распорядиться?

Последние изменения: Июль 2019

Среди существующих видов владения недвижимостью земельный пай отличается особым правовым статусом. Получать земельный надел как части общей собственности граждане стали с 1991 года, когда работникам коллективных хозяйств и других сельхозобрабатывающих предприятий предоставился шанс получить земельный пай в собственность. Что можно с ним делать, как правильно оформляются сделки, до сих пор знают не все владельцы паев.

Прежде, чем разбираться с вопросом распоряжения землей, изучают правовую специфику владения паем.

[1]

Правовые особенности

Земельным паем называют право на часть общей собственности, состоящей из объединенных наделов участников. Определить размер пая можно в процентах, сравнивая с суммарной площадью земли пайщиков, определяемой в гектарах и других единицах измерения.

Собственником пая изначально становились только лица, работавшие в колхозе или совхозе, из земельных владений которого и выделялись паи. Собственник пая, при желании, бесплатно переоформлял причитающийся участок в собственность, пройдя регламентированную законом процедуру приватизации.

Заинтересованный собственник вправе использовать пай в качестве взноса в уставной капитал производственного предприятия на территории, АО, кооператива.

Читайте так же:  Как предоставляется и оформляется отгул за работу в выходной день по тк рф — оплата, образцы докумен

Отличительной чертой пая служит отсутствие точных географических координат, формы, границ в общей массе земель пайщиков. Чтобы оформить и распорядиться наделом надлежащим образом, устанавливают границы надела, проводят межевание, выделение с согласованием плана новой земли общим собранием участников.

Способы распоряжения землей

Особенности правообладания земельным паем оказывают влияние на любой процесс распоряжения собственностью:

    оформление сделки купли-продажи земельного пая с возмездным отчуждением-приобретением недвижимости; передача в дар; наследование; сдача в аренду.

Перспективы аренды

Заключение арендных отношений является наиболее простым решением, когда речь идет об использовании пая с выгодой для владельца. В силу того, что паевая собственность не является выделенной в натуральном выражении, передавать в аренду можно лишь право вести деятельность в пределах общей земли всех пайщиков, что ограничивает оформление и использование.

При намерении выгодно распорядиться всей долей, пайщику следует соблюсти требования к процедуре аренды. Для использования земли арендаторами на законных основаниях, выполняют следующие действия:

  1. Поставить на кадастровый учет, оформить кадастровый паспорт.
  2. Согласовать условия аренды на общем собрании пайщиков (решение фиксируется в протоколе).
  3. Соблюдать установленные рамки максимальной длительности аренды (организация пастбищ или сенокоса – 3-летний период, в остальных случаях срок устанавливается по достижении договоренности сторон, но не дольше 49 лет).
  4. Положения договора могут предусматривать возможность получения приоритетного права на выкуп.

Перспективы аренды позволяют арендодателю:

    Иметь потенциального покупателя недвижимости в перспективе ближайших лет. Получать арендную плату в денежном выражении, либо заменять ее расчетами «натурой», произведенной продукцией, собранным урожаем, результатами деятельности организации-арендатора (наиболее частыми случаями являются расчеты зерном, комбикормом, сеном, которые далее используются пайщиком на нужны подсобного хозяйства и выращивания домашнего скота и птицы). Стать одним из участников основанного аграрного предприятия. Помимо распределения прибыли от деятельности организации, пайщик получит право голоса при принятии решений на собраниях акционеров. Значимость голоса пайщика устанавливается соразмерно внесенной в создание предприятие доле.

Сложности продажи земельного пая

Так как на законодательном уровне предусмотрено право изъятия неиспользуемого пая, либо при несоответствии вида пользования разрешенному, а также ограничении права купли-продажи определенным кругом лиц и организаций, цена пая, по сравнению с обычным участком в собственности, снижена.

Самый выгодный вариант распоряжения своей долей – ее отчуждение с передачей в состав фермерского хозяйства. Данный способ избавляет от риска принудительного изъятия в дальнейшем. Однако подобный вариант распоряжения не всегда предусмотрен на практике.

Сложность состоит в том, что предприятия, занимающиеся агропромышленной деятельностью, аккумулировали значительную часть земель и выделение какой-либо части из них (выдел пая) не в интересах организации, всячески препятствующей потере определенной доли обрабатываемых территорий.

Дольщик, ограниченный в праве продажи, вынужден искать альтернативные варианты передачи имущества с выгодой для себя. К таким случаям относят оформление дарственных. Таким образом, хозяин пая оформляет договор дарения, подменяя им фактическое возмездное отчуждение. Данный метод распоряжения участком нарушает основной принцип безвозмездности, применяемый при дарении, а поэтому противоречит законодательству. Более того, подписание дарственной служит поводом для отчуждения собственности, без каких-либо гарантий в оплате со стороны одаряемого.

Оптимальным выходом из ситуации станет продажа пая заинтересованным лицам – собственнику прилегающих наделов или предприятию, ведущего деятельность на территории, к которой относится данный пай.

Цена продажи является важным критерием, влияющим на всю дальнейшую сделку, основываясь на следующих фактах:

[3]

    Стоимость пая при возмездном отчуждении устанавливается приближенно к кадастровой, в то время как рыночная цена земель, оформленных в частную собственность, будет гораздо выше. Если нет возможности добиться выдела земли в натуральном виде и установлении границ и местоположения участка, единственным вариантом станет продажа покупателям из числа заинтересованных лиц. Следует помнить, что местная администрация, по закону, сохраняет приоритетное право на выкуп. Чтобы продать землю по более выгодной цене, необходимо, предварительно получить согласие от представителей местной власти на продажу пая другому лицу. Основанием считать сделку законной станет оформленный отказ администрации от покупки на предложенных пайщиком условиях. При согласовании сделки учитывают, что полученный отказ действует только на те условия, которые ранее предлагал дольщик. Если он захочет продать землю со скидкой от первоначальной цены, придется заново согласовывать. Сумма сделки определяется на основании стоимости по кадастровому учету, основываясь на параметрах владения: особенностей климата, рельефа, состояния земель, удаленности, коммерческой ценности и т.д.

Выделение доли

Неплохой альтернативой служит физическое выделение пая. Это позволяет дооформить землю в частную собственность и распоряжаться ею в дальнейшем без согласования с остальными пайщиками и местными властями (при условии соблюдения категории разрешенного применения).

Выдел происходит двумя способами:

  1. Индивидуально, когда определяется земельная собственность «в натуре» для одного человека. Соответственно, участок получает кадастровый номер, регистрируется в базе за конкретным хозяином на четко определенной территории.
  2. Через групповой выдел, когда объединяются заинтересованные пайщики и создают единый участок, доля из которого будет принадлежать на правах долевой собственности. В пользу данного выделения говорит возможности эффективного распоряжения созданным наделом, доли которого далее будет проще дооформить в единоличную собственность.

К недостаткам выделения относят необходимость дополнительных затрат на межевание и установление координат и границ, а также длительность периода согласования, что исключает быстрое распоряжение.

В зависимости от преследуемых целей на ближайшее время и в долгосрочной перспективе, выбирают наиболее подходящий путь, тщательно взвесив выгоду и последствия каждого варианта.

Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны/ Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему:

Читайте так же:  Договор аренды земельного участка между юридическим и физическим лицом

Можно ли продать землю сельхозназначения, если она в собственности?

Можно ли продать землю сельхозназначения, если она в собственности? И что с этой землей еще можно делать? Как распоряжаться.

Ответы юристов ( 3 )

  • 136 ответов
  • 50 отзывов

Здравствуйте, Динар. Я проанализировал ответы юристов и подготовил развернутый ответ на ваш вопрос.

Как продать земельный пай сельхозназначения

Регулирование правоотношений в аграрной сфере осуществляется по общим и территориальным статьям законодательства РФ со ссылками на ЗК РФ. По действующим их положениям к сельскохозяйственному земельному объекту относится территория с особым целевым назначением и соответствующим статусом, которые определяются компетентными государственными органами.

Какие территории относятся к земельному паю сельскохозяйственного назначения

К земельному паю сельскохозяйственного назначения относятся территории, используемые в качестве:

  • пашни;
  • пастбища;
  • сенокоса;
  • места насаждений, включая искусственных и находящихся под охраной государства (лесополоса, заповедник, прогон скота);
  • места для добычи полезных ископаемых (на которых обнаружены залежи).

Какие сделки могут совершаться с земельным паем

Для совершения законных сделок с земельным паем следует предварительно оформить техническую и кадастровую документацию.

При её наличии возможно совершение следующих видов сделок:

  • выделение участка;
  • проведение межевания;
  • присвоение инвентаризационного номера.

Перед совершением сделок с земельным наделом, полученным в наследство, следует предварительно обратиться в нотариальную контору для получения соответствующего свидетельства. В случае пропуска срока вступления в наследство для оформления в собственность земельного пая потребуется составление искового заявления. При наличии у продавца всех необходимых документов и соблюдении преимущественного права покупки не возникнут сложности с реализацией земельного надела сельскохозяйственного назначения. Для получения дохода земельный пай можно сдавать в аренду за деньги или за определённую часть продукции (муку, кукурузу, необработанную пшеницу).

Особенности продажи сельскохозяйственного пая

Как продать земельный пай сельхозназначения? В таком случае совершается обычная сделка купли-продажи. Но продать землю сельхозназначения непросто в связи с необходимостью соблюдения норм, предусмотренных в нескольких законодательных актах. Поэтому во избежание всевозможных рисков лучше воспользоваться услугами наших юристов, практикующих в данном направлении и следящих за изменениями в законодательстве.

Ввиду полного контроля государства над сельскохозяйственным земельным фондом сделки с таким имуществом имеют множество юридических нюансов.

  • эти земли невозможно продать лицам без гражданства РФ, поскольку даже при оформлении этого имущества в частную собственность право преимущественной покупки имеет государство;
  • такой участок может использоваться только по целевому назначению, поскольку в стране уделяется большое внимание развитию сельскохозяйственной отрасли;
  • покупателю нужно иметь знания и опыт, позволяющие заниматься огородничеством, садоводством, фермерством, животноводством;
  • право преимущественного выкупа пая имеют его совладельцы; но если в течение месяца с момента размещения объявления о продаже участка никто из них не согласился его приобрести, то земельный надел может продаваться сторонним лицам;
  • по решению муниципальных органов сельскохозяйственные земли могут возвращаться государству в случае использования их в течение 3 лет не по целевому назначению.

Продажа земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в соответствии с Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» № 101-ФЗ от 24.07.2002 г. Преимущественным правом покупки обладает государство, регионы и муниципалитеты.

Порядок продажи пая определяется условиями договора, который заключается только в письменной форме. Для регистрации права собственности следует обратиться в подразделение Росреестра по месту жительства. Данная процедура проводится после уплаты госпошлины и других издержек, установленных нормативными актами.

При реализации пая сельскохозяйственного назначения учитываются его назначение, коэффициент использования, возможность перевода в другие категории земель.

Собственник земли в процессе продажи может предложить:

  • оформить земельный надел в рассрочку;
  • передать её в качестве уставного капитала;
  • другие способы распоряжения земельным участком, которые не противоречат законодательству.

Решение о продаже земли может приниматься собственником для прекращения членства в производственном кооперативе. В этом случае вместо выделенного участка собственник имеет право получить эквивалентную денежную компенсацию.

Продажа земли не ограничивается законодательством при оформлении на неё правоустанавливающей документации.

При продаже сельскохозяйственного пая в обязательном порядке должно соблюдаться преимущественное право покупки, то есть после определения цены пая собственник обязан предложить выкупить его муниципалитету. Для этого оформляется извещение с указанием:

  • размера и стоимости участка;
  • времени взаиморасчётов.
Видео (кликните для воспроизведения).

Оплата за землю должна производиться в течение 90 дней с момента совершения сделки. После отправления извещения заказным письмом с уведомлением ответ на него следует дать в течение 30 суток.

Определение стоимости земельного пая сельскохозяйственного назначения

Источники


  1. Основы права; Академия — Москва, 2010. — 256 c.

  2. Жбанов, Евгений Вокруг версии; М.: Известия, 2013. — 256 c.

  3. Абдулаев, М. И. Теория государства и права / М.И. Абдулаев. — М.: Санкт-Петербург, Издательский дом «Право», 2010. — 468 c.
  4. Бархатова, Е.Ю. Международное публичное право в вопросах и ответах; Кнорус, 2011. — 232 c.
  5. Харин, Г. М. Краткий курс судебной медицины / Г.М. Харин. — М.: ГЭОТАР-Медиа, 2015. — 304 c.
Можно ли продать землю сельхозназначения важные нюансы и условия сделки
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here