Правильный выбор земельного участка под строительство дома

Полная информация по теме: "Правильный выбор земельного участка под строительство дома" с профессиональной точки зрения. Если будут вопросы - задавайте их нашему дежурному специалисту.

Выбор и покупка земельного участка для строительства

Запись дневника создана пользователем Smart2305, 18.07.13
Просмотров: 22.048, Комментариев: 5

Выбор и покупка земельного участка для строительства
Выбор земельного участка — главная задача в начале сложного пути по организации загородного жилья.
Как правило, земельный участок, который устраивает по всем параметрам найти не удаётся, поэтому выбор места для будущего дома сопряжен с некоторым количеством компромиссов.

До окончания оформления сделки лучше заказать топосъёмку участка и согласовать её в необходимых инстанциях. Только так вы сможете застраховать себя от покупки участка с невозможностью строительства на нём из-за прохождения скрытых коммуникаций. Кроме того она вам понадобиться в дальнейшем при подключении коммуникаций.

Выбираем земельный участок под строительство дома

Первое, да и самое главное, что нужно сделать на начальном этапе создания собственного дома — правильно выбрать земельный участок под него. На первый взгляд может показаться, что эта задача не такая уж сложная. На самом деле, уже после выбора могут появиться определенные проблемы, которые не были известны еще до того, как приходилось делать выбор. Чтобы участок под строительство дома прекрасно подошел для вас, необходимо отнестись к выбору со всей серьезностью и знанием дела.

Правовые особенности выбора

Конечно же, главный критерий, которым мы пользуемся при выборе, является цена. Сравнивая выставленную владельцем цену со своими финансовыми возможностями, мы думаем над тем, приобретать выбранный участок или нет. Следует всегда помнить о том, что земельный участок, расположенный в престижном районе, не может стоить дешево. Если вы видите, что на рынке продается участок довольно больших размеров, да еще и в хорошем районе, а что самое главное — с низкой ценой, предпринимайте действия крайне осторожно. Обязательно убедитесь в том, что здесь нет никаких подводных камней, которые могут принести кучу проблем в будущем. Что самое характерное — выбор земельного участка под строительство в элитном районе по низкой цене может принести массу трудностей. Причина заключается в том, что низкая цена может быть обусловлена проблемами в юридическом плане. Естественно, после оформления покупки все эти проблемы лягут именно на ваши плечи.

участок под строительство дома

Всегда помните о том, что перед покупкой необходимо располагать большим количеством информации. Что самое главное — чем большее количество информации находится в вашем распоряжении, тем лучше вы понимаете, правильно ли вы поступаете или нет. Если участок, который вы выбрали, действительно заинтересовал вас, не стесняйтесь задать парочку интересных вопросов в местных органах самоуправления и посмотреть на кадастровые данные. Практика показывает, что самый верный способ проверить информацию по участку — прийти к соседям «на огонек». Именно соседи, как правило, могут рассказать много чего полезного. К примеру, они расскажут вам о том, возможна ли регистрация дачного участка, что хотели с ним делать несколько лет назад и так далее. Что самое главное — операция чуть ли не всегда объективная. Ведь нет никакого смысла врать по поводу криминальной обстановки в районе или запланированных действий властей относительно выбранной вами территории. Такая информация никогда не станет лишней, ни в коем случае.

Соседи могут рассказать о многом, как правило – о том, что происходило с участком на самом деле.

Особенности выбора земельного участка

Еще до того как делать выбор, рекомендуем сначала определится с выбором его размеров. Специалисты уже давно используют рекомендуемое соотношение площади дома, который вы будете строить в будущем к общей площади земельного участка. Данное соотношение составляет 1:10. Совершая выбор, необходимо понимать, что маленькие, точно так же, как и большие участки, имеют свои преимущества и недостатки, влияющие на расположение дома на участке и составление схемы планировочной организации земельного участка. К примеру, при обустройстве большого земельного участка придется потратить много времени и усилий, но при этом он дает возможность хорошо обустроить себя. В случае с маленьким участком невозможно расширить собственное имущество, зато в обустройстве и озеленении он очень простой.

нормируемые минимальные расстояния объектов на участке

Выбирая участок, необходимо обращать внимание не только на его размеры, но и на форму. Если вам нравится уединение и не хочется, чтобы соседи были близко к вашему дому, не рекомендуем выбирать узкий и длинный участок. При выборе углового участка прекрасно подбирается расположение ворот, при этом он хорошо изолирует вас от других. Но самым правильным вариантом является квадратная форма — постройки на дачном участке прекрасно располагаются и вопрос как расположить дом на участке автоматически отпадает. Да и на таком участке можно хорошо обустроить садовую часть.

[2]

Не стоит оставлять без внимания и местность, на которой выбранный вами участок располагается. Если он находится недалеко от хвойного леса, вы получаете преимущество в виде чистого воздуха и возможности сезонно собирать грибы и ягоды. Но слишком густой лес не даст солнечному свету беспрепятственно проникать на территорию вашего дома.

Участки на холмах также имеют свои преимущества и недостатки. Преимущество заключается в том, что сюда практически всегда попадает солнечный свет. Прекрасно рассматриваются живописные ландшафты. Благоустройство дачного участка проводится относительно легко. Но в этом случае всегда нужно помнить об опасности смывания грунта и проблемами, которые возникают при возведении фундамента.

Обязательно спросите продавца о наличии коммуникаций, подведенных на участок. Если таких нет, смело требуйте снижения цены. Ведь в противном случае придется подводить воду, газ и электричество за свои деньги, а заплатить придется немало. Также удостоверьтесь в близости центральных магистралей газа и воды.

Если таковых нет, придется самостоятельно создать источник газа и воды. Как правило:

[1]

источником тепла в данном случае является газовый котел, работающий от газовых баллонов;

источником воды станет скважина, пробурить которую можно вблизи дома. Перед этим поинтересуйтесь, как найти на участке воду.

Одним из самых важных критериев при выборе является тип грунта. Он напрямую влияет на вид фундамента и планировку будущего грунта. Неустойчивый грунтовой настил — именно по этой причине вам не удастся построить большой дом.

Читайте так же:  Стимулирующие выплаты виды и особенности начисления

Конечно, критериев выбора участков под строительство дома существует еще немало. Всегда помните о том, что выбор должен соответствовать всем вашим ожиданиям. Только тогда можно считать, что покупка совершена удачно.

Видео о том, как выбрать и купить участок земли:

Земля под строительство дома

Чтобы построить дом, для начала необходимо определиться с участком. Земля под строительство дома должна отвечать некоторым критериям и нормам, ну и естественно, подходить под ваши собственные представления.

При выборе участка, следует обязательно обращать внимание на дальность расположения больниц, школ, магазинов, аптек и других важных заведений. Особенно это касается тех, кто выбирает территорию по дом, для постоянного проживания, а не как дачный вариант. Также обязательно следует учитывать пропорцию соотношения размера дома, к размеру земли, которая составляет один к десяти. Так, к примеру, для домов, имеющих площадь 150 – 200 квадратных метров, лучше выбирать землю примерно в 20 соток. Конечно, можно допускать некоторые изменения в этой пропорции. Кроме этого, стоит заранее поинтересоваться о том, что раньше находилось на приглянувшемся вам участке, а также о том, что было рядом.

Следует иметь как можно более точную информацию, ведь может оказаться, что когда-то на понравившемся вам участке стоял склад с химикатами, или где-то неподалеку обитают не самые законно порядочные граждане. Все следует учитывать, так как вам придется жить в дальнейшем, на этой территории вместе со своей семьей. Обязательно следует узнать, как проходит водоснабжение. Есть ли водопровод или придется делать собственную скважину на участке. Но здесь может оказаться много препятствий – вода залегает слишком глубоко, или на полпути в грунте находятся валуны, пробурить которые сложно. Помимо этого, также очень важно разузнать про канализацию – имеется ли централизованная система, или придется заранее продумывать место для нее на собственном участке. Обращать внимание нужно и на грунт.

участок под строительство

В зависимости от типа почвы, есть те, которые лучше всего подходят под строительство (песчаник) и те, которые лучшим образом предрасположены к высаживанию культурных растений (глина). Если вы хотите обустроить грядки прямо на своем участке, то придется, либо завозить плодородную почву, либо проводить определенные меры по защите фундамента от сил пучения и давления. Также обязательно проверять уровень грунтовых вод. Лучше всего выбирать землю в весенний период, потому что тогда вода прибывает и по участку легче всего определить залегающие близко к поверхности грунтовые воды. Очень хорошо, если земля под строительство дома будет находиться невдалеке от рек или озер, лесов. Это обеспечит постоянно свежий воздух с оптимальной влажностью. Тем не менее, земельный участок под строительство не должен быть слишком близко к водоемам – расстояние в 50-150 м самое оптимальное. В противном случае, при слишком большом объеме талого снега в весенний период, водоемы могут выходить из берегов и подтапливать участок.

Выбор земельного участка под строительство дома

Выбор земельного участка под строительство дома Прежде чем начинать постройку дома — подберите место, где он будет строиться. Как же правильно подобрать землю под строительство?

© 2010-2018 ООО «Лучшее Место» . Все права защищены.
Копирование материалов запрещено.

+7 (495) 741-17-19
+7 (499) 198-03-01

+7 (495) 741-17-19 , +7 (499) 198-03-01

Москва , ул. Алабяна,
дом 12, корпус 6

Прежде чем начинать постройку дома — подберите место, где он будет строиться. Как же правильно подобрать землю под строительство? К этой проблеме нужно подойти со всей серьезностью, иначе отстроив жилище, затем, можно столкнуться с неприятными сюрпризами.
Как и где искать участок?

Выбирая землю под застройку, просмотрите побольше вариантов. Чаще смотрите предложения в газетах, интернете, неплохо привлечь к процессу друзей и родственников. Целесообразно обратиться к риелторам, они обладают обширной базой недвижимости.
Каким образом определиться с участком для дома и не допустить ошибок? Сперва определитесь с бюджетом. Важно понимать, что участки в пределах города, гораздо дороже тех, что располагаются за ним.

Когда приобретаете землю неподалеку от центра, есть вероятность, что городская застройка вскоре подберется к границам ваших владений. Тогда уже забудьте о спокойствии и умиротворении.
Если имеете личное авто, тогда удаленное проживание не играет роли, но при отсутствии такового до места службы придется ехать общественным транспортом. Это очень затратно по времени. К тому же, возведя дом на отшибе, необходимо ждать, когда проведут коммуникации, обустроят инфраструктуру. Да и автомобиль может подвести, тогда уже грозит изоляция. Минусы уединения вскоре всплывут, а продажа дом станет проблемой.
Поэтому специалисты рекомендуют смотреть участки в уже заселенных местах, где есть инфраструктура, транспорт.

Перед приобретением важно поинтересоваться экологией района. Есть ли вблизи фабрики, мусорные полигоны, загруженные трассы. Много интересной информации о поселке могут предоставить соседи, потому неплохо будет поговорить с ними.
Если выбор пал на строящийся коттеджный поселок, помните, что большая часть расходов на начальном этапе строительства ложится на первых застройщиков.

Форма и размер участка для дома
Чтобы не промахнуться с площадью участка, учитывайте размер будущего жилья. Прикиньте, что хотите расположить на участке. Например, хозяйственные постройки: баня, сарай, гараж. Традиционно площадь участка рассчитывают с учетом того, что она должна превышать размеры дома в 10 раз. Но это не обязательно, особенно когда владелец не планирует сад-огород. Хотя, желание заняться садоводством может появиться и станет помехой то, что земельный надел небольшой.
Удачнее выглядит участок стандартной формы — квадрат, прямоугольник, такие легче распланировать под место для жилого дома.

Коммуникации
В наше время для жильцов собственных домовладений решающим моментом является комфорт. Сейчас не сыщешь энтузиастов, бегающих с коромыслом к колодцу. Потому заранее узнайте, каким образом поселение обеспечивается бесперебойным доступом к воде.
Если система водоснабжения общая, то подключиться будет легко. Вы сделаете это, взяв специальное разрешение. Но если общая система отсутствует, вам предстоит бурение скважины. Узнайте, на какой глубине протекают подземные воды. Если они залегают достаточно глубоко, то приготовьтесь к существенным тратам. Также придется оплачивать и текущее обслуживание колодца. К тому же, для бурения подходит не каждый грунт. Бывает, что подземные воды на нужной высоте, но их качество достаточно низкое. Поспрашивайте у местных о составе воды.
Вопрос канализации. Лучший вариант если рядом есть канализационная система, подсоединиться к ней совсем не трудно. При отсутствии таковой, выход — уличный туалет. Но, если поблизости есть водоемы, то претензии к экологичности такого варианта значительно повышаются.

Читайте так же:  Семейное право и семейное законодательство в рф

Грунт участка для дома
Важнейшим вопросом выбора места для стройки является грунт. От него зависит тип фундамента, который подойдет для возведения дома.
Например, высокое нахождение грунтовых вод весной и осенью приведет к подтоплению подвалов и погребов. Придется построить надежную систему дренажа. Помните, что такая система потребует постоянного обслуживания, а это дополнительная финансовая нагрузка.
Сама почва участка бывает низкой пробы, и если владельцы планируют завести огород, то нужно ее полностью сменить. Но если в остальном участок привлекателен, и финансово все устраивает, то смена грунта вполне походящий вариант.

Пути подъезда
Если выбранное для жизни местечко находится за городом, то состояние дорог играет большую роль. Если дороги никудышные, отсутствует нормальное покрытие, привезти стройматериалы будет непросто, а поездки с детьми в школу-сад выведут из себя даже буддиста. Здесь советуем поскорее связаться с организацией по асфальтированию дорог. Изучите местный трафик, если поток машин плотный, рассчитывайте на увеличение времени в пути.

Электричество и газ
Приобретая собственность в поселке, нужно понять, сколько киловатт энергии выделяет на нее администрация. Бывает, что электроэнергии не хватает, тогда придется разориться на собственную подстанцию. Другим способом станет монтаж ветряков и солнечных батарей.
Если к выбранной территории не подведено газоснабжение, то уточните в ответственных инстанциях график газификации. Если у местных властей таких планов на ближайшее время нет, будьте готовы отапливать свои владения дровами или электричеством. Это не совпадает с вашими планами? Откажитесь лучше от такого добра.

Учтя вышеизложенное, каждому ясно: спешка в вопросе выбора земли под строительство дома навредит. Вы ведь хотите построить уютное жилье и наслаждаться комфортом в нем, а не страдать от бесконечных переделок, и сожалений о своем легкомысленном отношении к этому вопросу.

Рекомендуемые посёлки

Статьи по теме

С чего начать строительство дома на собственном земельном участке

Как выбрать участок для строительства дома: советы эксперта

Вы решили строить загородный дом, но еще не выбрали участок? Поиск земельного участка — важный и ответственный процесс, от которого зависит уровень комфорта жизни, надежность и срок службы построек. В этой статье мы узнаем, как правильно выбрать земельный участок под строительство дома. Но сначала рассмотрим виды и типы участков, ведь не каждая земля подходит для строительства жилого или садового дома.

Выделяют земли садоводческого или дачного товарищества, земли для личного подсобного хозяйства и участок под ИЖС (индивидуальное жилищное строительство). На землях для подсобного хозяйства можно строить, если они являются приусадебными и расположены в границах населенных пунктов. Индивидуальный жилищный участок подходит для возведения дома высотой до трех этажей. А теперь рассмотрим параметры и узнаем подробнее, как выбрать земельный участок.

Размеры и форма

Сначала продумайте площадь дома и фундамента дома. Много интересных проектов жилых коттеджей и дачных домов вы найдете в каталоге “МариСруб”. Там вы найдете одно- и двухэтажные строения, дома с балконами, террасами, мансардой и другие варианты. Если вам не понравится ни один проект, архитектор компании разработает индивидуальный.

Выбирая площадь участка, продумайте место для гаража или парковки, для бани и хозяйственных построек, огорода или сада, если такие элементы планируются. Для коттеджа площадью 200 квадратных метров потребуется участок в 15-20 соток, а для маленького дачного домика до 100 квадратных метров хватит и 6-10 соток.

Большое значение имеет и форма участка. Подходящей и выгодной станет прямоугольная или квадратная. Асимметричные участки, земли в виде трапеции или буквы Г принесут сложности в проектировании. Однако при правильном планировании и размещении объектов такие участки станут оригинальными и эффектными. На такой площади можно интересно расположить зону отдыха, сад или пруд.

Местоположение и инфраструктура

Наиболее ценятся участки, расположенные близко к населенному пункту. Кроме того, при выборе обращают внимание на нахождение рядом леса, водоема. При оценке местоположения учитывают следующие критерии:

  • Если рядом расположен водоем, проверьте удобны ли подступы к нему и не сливают ли в воду отходы;
  • Участок должен располагаться на расстоянии 20-150 метров от водоема (точные параметры определяет тип водоема);
  • Прежде чем выбирать участок на возвышенности или холмах, подумайте, что почва на такой площади будет постепенно сползать вниз вместе с фундаментом строения;
  • Участки в нижней части рельефа (низинах) будет затапливать весной. Подходящим вариантом станет ровная поверхность. Можно выбрать и возвышенный участок с уклонами и холмами. Но в данном случае тщательно продумайте фундамент для дома и правильно выберите тип конструкции. Уделите особое внимание планировке участка;
  • Естественный плоский рельеф потребует обустройства дренажной системы, так как вода с участка во время дождя или таяния снега никуда не уйдет. Это приведет к постоянным лужам и застаиванию воды, затоплению участка и подвального помещения, постепенному разрушению фундамента. Однако эксперты рекомендуют делать дренаж для каждого типа участка. Такая система эффективно удаляет и отводит воду с земли, от стен и фундамента строения;
  • Не выбирайте слишком плотную застройку, так и открытое пространство без соседей;
  • При выборе обратите внимание, как падает тень на участок со стороны соседних домов и деревьев.

Обратите внимание на дороги, подъездные пути и инфраструктуру в целом. К этому критерию относят транспортное сообщение, наличие общественного транспорта, близость к трассам и объекты (магазины, аптеки и больницы, школы и пр.).

Почва и грунт

Характеристики грунта и почвы влияют на произрастание растений и культур, будущий урожай и плодородность земли, на выбор фундамента и строительство дома. От уровня пролегания грунтовых вод и вида почвы зависит выбор фундамента, проведение коммуникаций и инженерных сетей, подбор строительных материалов.

Видео (кликните для воспроизведения).

Перед строительством проводят анализ земельного участка, определяют тип почвы и уровень залегания грунтовых вод. Самостоятельно определить глубину вод тоже можно. Сделайте ямки глубиной 70-80 сантиметров по периметру участка. Если через час в углублениях появится вода, существует опасность затопления. Если ямки останутся сухими, волноваться не нужно.

Наиболее высокие грунтовые воды наблюдаются рядом с реками. На такой почве можно обустроить огород, но нельзя разбить сад и трудно построить подземный гараж, подвал или погреб.

Читайте так же:  Получать заработную плату наличными

На осушенных торфяниках возникает сильная усадка, что плохо для деревянного дома, который и без того садится. Подробнее об усадке дома из дерева читайте здесь. Осушенный торф затрудняет обустройство и сада, и огорода. Наиболее лучшим вариантом в южных регионах России станет чернозем, а в средней полосе — пойменные почвы.

Коммуникации и инженерные сети

Каждый мечтает о благоустроенном загородном доме или летней даче, где, как минимум, будет электричество и водопровод. Если вы планируете строительство коттеджа для постоянного проживания, то систему коммуникаций следует обдумать более тщательно. В данном случае потребуется обустройство электричества, водопровода, вентиляции, отопления и канализации. Самостоятельно организовать вышеперечисленные инженерные сети достаточно трудно и дорого. Поэтому обратите внимание на некоторые моменты.

Если рядом находится газовая труба, значит организовать газоснабжение и отопление в доме будет легко. Для газифицированной местности подходящим вариантом станет водяное отопление с использованием газового котла. Если в местности не проведен газ, рационально выбрать электрическую систему отопления. Особой популярностью пользуется “теплый пол” и использование стандартных электрических обогревателей.

На дом площадью 200 квадратных метров потребуется 25-30 кВт. Перед покупкой узнайте, реально ли обеспечить участок нужной энергетической мощностью в данной местности. Для проведения электричества в дом вводный кабель прокладывают по воздуху или в траншее. Организуют внутреннюю открытую или закрытую проводку, устанавливают распределительные щиты и электроприборы, монтируют включатели и выключатели, розетки.

При подведении воды к дому подходящим вариантом станет подключение к централизованному водопроводу. Однако такая возможность существует далеко не в каждой местности. Поэтому многие устанавливают автономные источники воды, среди которых колодец или скважина.

Первый вариант более прост в установке, использовании и чистке. Но он не справится с большим объемом и сильным напором воды. Поэтому колодец выбирают для летнего домика и для участка, который будут использовать для сезонного проживания и отдыха. Для круглогодичного проживания и просторного коттеджа на большое число людей выбирают скважину.

Наиболее простым методом обустройства канализации является привычный отдельно стоящий туалет. Однако санузел можно обустроить и внутри помещения. Для проведения канализации необходима локальная установка с принципом глубокой биологической очистки. Они безопасны для экологии и не требуют дополнительного обслуживания. Они практичны и легки в применении.

Трубопроводы внутри дома монтируют из труб ПВХ, так как это долговечный и недорогой материал. Подробнее о монтаже канализации в частном доме читайте по ссылке http://marisrub.ru/uslugi/inzhenernye-sistemy/kanalizatsiya.

В доме для постоянного проживания продумывают принудительную систему вентиляции. Даже если это постройка из бревна или бруса, в которой дерево “дышит”, естественной вентиляции недостаточно для комфортной жизни. Скопление конденсата на стенах вызывает плесень и грибок, что разрушает древесину и портит внешний вид.

В каменных, бетонных, блочных и других домах приточно-вытяжная (принудительная) вентиляция нужна обязательно. Она гарантирует стабильный и нормальный воздухообмен, устраняет неприятные запахи в помещении. Специальные вентиляторы дают свежий воздух и при необходимости обогревают помещение.

Покупка и обустройство земельного участка

Вы выбрали и собираетесь покупать землю. Перед этим обязательно проверьте документы. Владелец земли должен предоставить следующие бумаги:

  • Свидетельство о праве собственности на землю и о переходе права собственности участка к владельцу (договор дарения, купли-продажи и пр.);
  • Справка с указанием, к какому типу относится выбранный участок;
  • Ситуационный и кадастровый план участка;
  • Справка из городского управления инвентаризации и оценки недвижимости о характеристике дома или об отсутствии строений;
  • Выписка из ЕГРП об отсутствии обременения;
  • Справка об отсутствии долгов по уплате земельного налога;
  • При наличии супруга письменное согласие того на продажу земли, заверенное у нотариуса;
  • Копия паспорта владельца участка.

После приобретения участка проводят анализ почв, планируют и проектируют пространство, делают зонирование и составляют проект дома. Эти работы оперативно и надежно выполняют мастера “МариСруб”. Предлагаем изучение характеристики земли, проектирование инженерных систем и дома, строительство “под ключ” с фундаментом и кровлей, внутренней и внешней отделкой. Звоните, и менеджер фирмы проконсультирует по интересующим вопросам и подскажет, как выбрать участок для строительства дома.

На землях каких категорий можно строить, а на каких нельзя?

— Категории земель: на каких можно строиться, а на каких нельзя?

Отвечает директор cети офисов недвижимости Est-a-Tet Алексей Бернадский:

Продаются в основном земли двух категорий: земли населенных пунктов (ранее земли поселений) и земли сельскохозяйственного назначения. На землях населенных пунктов с видом разрешенного использования для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) либо личного подсобного хозяйства (ЛПХ) можно возводить жилые дома высотой не более трех этажей. Также в этих домах должна жить только одна семья — в этом участки под ИЖС отличаются от земель для малоэтажного строительства. Данные объекты обладают инфраструктурой и должны быть благоустроены (отопление, водоснабжение и т. д.), то есть пригодны для круглогодичного проживания с возможностью регистрации по месту жительства.

Объекты, возведенные на землях сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования для дачного строительства, на сегодняшний день априори имеют статус нежилого строения без права проживания и регистрации. Хотя многие из них обладают всеми признаками жилого дома. То есть дом, построенный на таких землях, считается садовым или дачным, а не жилым. Многие коттеджные поселки в Московском регионе возведены на землях сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования для дачного строительства либо садоводства. Чтобы зарегистрироваться в них, собственники обязаны провести процедуру по признанию данного дома жилым (благоустроенным и пригодным для проживания) через суд.

Реалии рынка таковы, что предложений по продаже земельных участков под дачное строительство на землях сельскохозяйственного назначения больше предложений объектов ИЖС/ЛПХ на землях населенных пунктов. Их стоимость ниже как раз из-за того, что закон не разрешает строить жилые дома и прописываться в них. По своим конструктивным особенностям многие из коттеджей на сельскохозяйственных землях не отличаются от объектов ИЖС, но покупатели в большинстве своем предпочитают объекты ИЖС. Правда, тарифы на газификацию и электрификацию в дачных или садовых и жилых домах сейчас одинаковы, в этом смысле дачные дома на сельскохозяйственных землях приравнены к жилым.

Отвечает управляющий партнер девелоперской группы «Интегра» Евгений Копылов:

Если не уходить в дебри градостроительного кодекса, правил землепользования и застройки территории, то в нашей стране земли делятся на две основных категории: земли сельскохозяйственного назначения и земли населенных пунктов. Для тех и для других существуют свои виды разрешенного использования (ВРИ).

Сперва нужно определиться, для каких именно целей вам нужен дом: будет ли это дача или место постоянного проживания с возможностью прописки. Для дачи подойдут земли с ВРИ для дачного строительства (хозяйства), садоводства и огородничества. Чаще всего данные ВРИ относятся к землям сельскохозяйственного назначения, реже — к землям населенных пунктов. Такие ВРИ дороже с точки зрения налогов, поскольку их кадастровая стоимость выше стоимости земель для индивидуального жилстроительства, но при этом на землях «для дачи» не нужно получать разрешение на строительство дома. Для таких земель чаще всего нет утвержденных проектов планировки территории, а значит, вы не привязаны к красным линиям застройки и прочим ограничениям.

[3]

Вторая группа ВРИ — земли для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), они относятся к категории земель населенных пунктов. Здесь вам понадобится разрешение на строительство и, скорее всего, придется придерживаться правил, установленных проектом планировки территории и градостроительным планом. Однако налоги здесь ниже, ликвидность выше (на такие земли всегда есть спрос), и ценятся они дороже. Также в этом случае возможна постоянна регистрация (прописка).

Читайте так же:  Стоимость оформления наследства у нотариуса

Все остальные ВРИ имеют индивидуальную специфику и целый ряд ограничений (подробно можно почитать о них в градостроительном кодексе РФ), поэтому не рекомендую рассматривать их для строительства индивидуального дома.

Отвечает юрисконсульт компании «Мой Семейный Юрист» Кристина Адамацкая:

В России строить можно только на землях населенных пунктов с разрешенными видами использования «для индивидуального жилищного строительства», «малоэтажная жилая застройка», «приусадебный участок личного подсобного хозяйства», «блокированная жилая застройка» и землях сельскохозяйственного назначения.

На землях сельхозназначения допускается строительство недвижимости, используемой для сельскохозяйственного производства. Но лучше согласовать строительство с органами местного самоуправления, чтобы постройка не была признана самовольной и в последующем не было принято решение о ее сносе. Если такой дом уже построен, следует обратиться в суд, чтобы строение признали законным.

В очень редких случаях можно добиться законного разрешения на строительство дома на земельных участках другого назначения.

Узнать вид разрешенного использования земельного участка можно на сайте Росреестра. Вы оставляете онлайн-заявку, и в течение пяти дней получаете сведения из государственного кадастра недвижимости. Цена услуги – от 150 рублей.

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Как выбрать и купить участок под строительство?

– Планирую покупать земельный участок ИЖС для постройки дома, в котором и собираюсь жить. Подскажите, на какие правовые моменты нужно обращать внимание и какие участки лучше не покупать? Можно ли купить участок и поделить его на двух хозяев, какие условия и требования в данном случае?

Отвечает основатель и руководитель правовой службы «Константа» Наталья Брагина:

При покупке земельного участка ИЖС, в первую очередь, нужно вызвать кадастрового инженера и «отбить точки». То есть Вам надо осуществить вынос границ в натуре. Стоит это недорого: порядка 2,5 тысяч рублей, но очень поможет сэкономить Ваши нервы и деньги.

Отвечает адвокат, юрист-консультант онлайн-экосистемы заказа ремонта Rewedo.ru и дизайн-проектов ReRooms.ru Роман Алымов:

Во-первых, необходимо убедиться, что назначением участка действительно является индивидуальное жилищное строительство, а не, например, огородничество на таких участках запрещено возводить капитальные строения.

Во-вторых, необходимо проверить корректность права собственности текущего собственника участка и оснований его приобретения. Если текущий собственник покупал этот участок, надо запросить и проверить договор купли-продажи. Если унаследовал проверить документы, связанные с наследованием. Такую проверку следует провести в отношении всех предыдущих собственников, вплоть до момента формирования земельного участка.

В-третьих, текущий собственник должен иметь полномочия распоряжаться этим земельным участком. То есть на земельном участке не должно быть обременений, арестов, должно быть получено согласие супруга собственника. Если речь идет о юридическом лице, то важно соблюсти все корпоративные процедуры и проверить полномочия того, кто подписывает договор с его стороны.

В-четвертых, необходимо удостовериться, что земельный участок прошел кадастровый учет и что не имеется споров с соседями о границах земельного участка.

Отвечает руководитель отдела недвижимости юридической компании Urvista Игорь Польский:

При покупке земельного участка в первую очередь следует обратить внимание на основание собственности у продавца и историю земельного участка. Для подтверждения сведений от продавца можно заказать выписку из ЕГРН. Уточните, сформировал ли продавец границы земельного участка и были ли на нем постройки, которые могли быть снесены или разрушены, но на бумаге все еще существуют. Участок может находиться в природоохранной зоне, что наложит определенные ограничения на его использование и строительство на нем жилого дома.

Также будет нелишним уточнить информацию в местной администрации, попадает ли участок под изъятие под нужды государства, согласно плану развития территории. Поинтересуйтесь у продавца о состоянии коммуникаций (имеется в виду газ, электричество, вода, канализация): очень часто в рекламе пишут, что все подведено, а по факту проходит вдоль участка, а это не одно и то же. Лучше заранее поинтересоваться у соседей, кто обслуживает коммуникации, или найти информацию в интернете и получить ответ в организациях об условиях вашего подключения. Заранее сделайте экспертизу грунта на возможность строительства на нем капитальных строений.

Для раздела земельного участка необходимо обратиться в геодезическую компанию, специалисты которой произведут замеры участка для его раздела и выдадут Вам на руки для утверждения соглашение о разделе земельного участка и диск для внесения изменений в ЕГРН, который можно подать через МФЦ.

Отвечает юрисконсульт офиса «Проспект Вернадского» департамента загородной недвижимости «ИНКОМ-Недвижимость» Елена Таболина:

При покупке в собственность земельного участка с видом разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства» (ИЖС) покупателю необходимо как минимизировать общие риски, возникающие при приобретении любого объекта недвижимости, так и иметь представление о «подводных камнях», которые могут возникнуть исключительно при совершении сделок с земельными участками ИЖС.

Во-первых, при покупке земельного участка нужно убедиться, что продавец является действительным собственником продаваемого участка и его право собственности не обременено, например, залогом, арестом или сервитутом. Это можно выяснить, получив выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), содержащую общедоступные сведения об объекте недвижимости. Также следует минимизировать риски, связанные с отсутствием у продавца задолженностей по налогам и сборам на обслуживание.

Читайте так же:  Как правильно рассчитать оплату труда при сменном графике работы – примеры и правила (оклад, почасов

Во избежание споров с собственниками смежных участков важно убедиться, что границы земельного участка согласованы в соответствии с требованиями действующего законодательства, а также отсутствуют соответствующие особые отметки, на которые нужно обратить внимание в кадастровом паспорте на земельный участок. Сейчас, при отмене кадастровых паспортов на земельные участки, данную информацию можно получить из обобщенной выписки на земельный участок из ЕГРН.

Поскольку земельный участок ИЖС покупается исключительно для строительства индивидуального жилого дома, важно проследить, не находится ли приобретаемый участок в водоохраной зоне, не проходит ли через него газопровод, нет ли подземного кабеля все это предполагает установление на земельном участке соответствующих охранных зон и налагает особые требования и дополнительные согласования при возведении дома, а в некоторых случаях возведение объекта недвижимости может быть запрещено.

Важным моментом является возможность подключения возведенного жилого дома к сетям инженерно-технического обеспечения, поэтому при покупке земельного участка вопрос наличия действующих коммуникаций или возможность подключения объекта недвижимости к инженерным сетям в будущем заслуживает отдельного внимания.

Приобрести участок в общую долевую собственность Вы можете. Но следует иметь в виду, что провести реальный раздел земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, можно, только если при прекращении долевой собственности будут соблюдены минимальные нормы образуемых земельных участков. Также следует понимать, что, если возводимый жилой дом не будет находиться в долевой собственности, для его строительства на земельном участке потребуется согласие второго сособственника.

Отвечает адвокат, партнер Berkshire Advisory Group Сергей Копейкин:

Первоначально нужно понять, находится ли земельный участок в садовом товариществе или в него не входит. От этого зависят особенности оформления.

При покупке неоформленной земли возникает вопрос, связанный с проверкой назначения земель: обязательно должно быть указано «под ИЖС». Когда приобретаемый участок находится на землях сельхозназначения, релаксации или водоохраны, то строительство возможно, но будет оспоримым.

Если земельный участок находится в СНТ и уже имел первоначального собственника (то есть был оформлен в собственность члена СНТ), нужно проверить наличие:

  • свидетельства о государственной регистрации права на земельный участок;
  • обременений при совершении сделок;
  • кадастрового плана земельного участка, в котором установлены границы (а также проверить, что эти границы никем не оспариваются).

Все это проверяется через Кадастровую палату. Главное убедиться, что границы согласованы и забор стоит на соответствующем месте.

Также следует обратить внимание на возможные сервитуты (ограничения права пользования в интересах третьих лиц). Эти данные можно выяснить в правлении СНТ. Например, по участку проходит ЛЭП или коммуникации, колодцы связи, канализационные колодцы. В правлении покупатель заранее должен узнать о качестве участка.

Существенным моментом является цена, по которой будет приобретаться участок для ИЖС: по действующему законодательству, она не может быть ниже кадастровой стоимости. Но это скорее важно для продавца и в случае, если участок у него в собственности находится менее трех лет. Независимо от суммы в договоре, ФНС имеет право насчитать ему налог в размере 13% от кадастровой стоимости и попытаться взыскать недоимку. Если участок у собственника более трех лет, налогов не будет. При оформлении договора купли-продажи я всегда рекомендую расчеты между продавцом и покупателем проводить в безналичной форме.

Поделить участок на двух хозяев в принципе можно, но лучше делать это сразу при покупке, определив доли. Однако следует обратить внимание на то, что в каждом районе той же Московской области законодательными органами установлены нормативы, ниже которых не может быть оформлено индивидуальное право собственности на земельный участок. Например, по Одинцовскому району этот норматив не менее 4,5 соток, так что разделить шесть соток точно не получится.

Отвечает арбитр Первого арбитражного учреждения Марина Гурьянова:

Прежде всего необходимо получить выписку из ПЗЗ (Правил землеустройства и землепользования), где будут указаны основные разрешенные виды использования данного земельного участка. Эта выписка заказывается бесплатно в любом МФЦ или администрации сельского поселения. Если данный земельный участок предназначен для индивидуального жилищного строительства, то это должно быть прямо указано в основных (не в дополнительных и не во вспомогательных или условно разрешенных) видах использования, в противном случае Вам предстоит пройти через процедуру публичных слушаний. Также в данной выписке (ПЗЗ) Вы уточните минимальный размер участка этой категории, отсюда будет понятно, возможен ли его раздел.

Далее Вы или продавец участка должны предоставить выписку из ЕГРН, желательно свежей датой. В выписке будет указан собственник/и данного земельного участка, наличие зарегистрированных прав, кадастровая стоимость (с нее Вы будете выплачивать налоги.) Особое внимание следует уделить любым обременениям: арестам, правопритязаниям, запретам на регистрационные действия) и сервитутам.

На момент сделки купли-продажи продавец должен передать Вам земельный участок свободным от любых прав третьих лиц. Также он должен предоставить нотариальное согласие супруга на отчуждение, если объект приобретен во время брака и, следовательно, является совместно нажитым имуществом. Если собственников у участка несколько, то договор купли-продажи подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Также следует обратить особое внимание на то, проводилось ли межевание данного земельного участка и установлены ли его границы в соответствии с действующим законодательством.

Сейчас зачастую участки имеют наложение границ, а значит, по ним неизбежны судебные споры и расходы на приведение этих самых границ в соответствие. Данную информацию можно получить, открыв в интернете публичную кадастровую карту и набрав кадастровый номер приобретаемого земельного участка.

Видео (кликните для воспроизведения).

В любом случае во избежание последующих судебных разбирательств, при приобретении земельного участка необходимо обратиться за сопровождением сделки в квалифицированному юристу.

Источники


  1. Харин, Г. М. Краткий курс судебной медицины / Г.М. Харин. — М.: ГЭОТАР-Медиа, 2015. — 304 c.

  2. Кони, А. Ф. Обвинительные и судебные речи / А.Ф. Кони. — М.: Студия АРДИС, 2016. — 707 c.

  3. Файфер, Боб Удвойте ваши прибыли; М.: Юнити, 2011. — 143 c.
  4. Бирюков, Б.М. Приватизация и деприватизация жилья: вопросы правового регулирования; М.: Ось-89, 2011. — 208 c.
Правильный выбор земельного участка под строительство дома
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here