Продать долю в квартире без согласия других (второго) собственников

Полная информация по теме: "Продать долю в квартире без согласия других (второго) собственников" с профессиональной точки зрения. Если будут вопросы - задавайте их нашему дежурному специалисту.

Нюансы продажи своей доли в частном доме без согласия на то других собственников

Разобраться в том, можно ли вам продать долю в доме без согласия других собственников, помогут действующие нормы гражданского законодательства. Продать свою долю без согласия на то других собственников, можно при точном соблюдении норм, установленных в гражданском законодательстве. Нужно иметь в виду, что в некоторых ситуациях потребуется провести процедуру отчуждения принадлежащей вам части для заключения соглашения о купле-продаже.

[3]

Статус договора

Право собственности на части, которые разделены, устанавливается в отношении имущества, когда в сделке участвует несколько приобретателей. При этом не важно, на возмездной или безвозмездной основе заключается соглашение. Такая форма собственности устанавливается по решению граждан. Как гасит общее правило, собственность, которой обладают несколько лиц, используется по их общему решению и усмотрению. Нужно учитывать ограничения, которые устанавливаются в отношении полномочий распоряжения и пользования, когда речь идет о наличии права собственности у нескольких лиц. К ним относят:
  • все лица, которые обладают долями, имеют равные права по отношению к общему имуществу, находящемуся в квартире;
  • если вы обладаете частью в жилом помещении, то при осуществлении своих прав, вы не должны нарушать права остальных владельцев;
  • при решении распорядиться своим имуществом посредством заключения договора, носящего возмездный характер, подразумевается получение уведомления от всех собственников (это является предварительным).

Перед тем как продать долю, вы должны учесть все отмеченные ограничения, но при этом помните, что они не лишают вас возможности искать лиц, заинтересованных в покупке вашей части и обсуждения с ними всех условий. В случае достижения договоренности между вами и покупателем это будет основанием для инициирования процесса согласования реализации имущества с другими владельцами.

Как происходит продажа

Чтобы продать свою долю в квартире, вы должны самостоятельно найти человека, который захочет ее купить. Это может вызвать затруднение, так как речь идет не о целой квартире, а об ее части. После того как вы нашли того, кто купит часть дома, стоит оговорить все условия сделки. В частности, в качестве предмета выступает доля, при этом четко указывается ее размер. Кроме того, недвижимость детально описывается. Также прописывается стоимость имущества и другие условия, которые важны для участников.

Важно! Когда вы будете оформлять договор, носящий предварительный характер, то остальные собственники могут в нем не участвовать. Те договоренности, которые были вами достигнуты, должны быть отражены в проекте договора, который предоставит, как вам, так и покупателю, дополнительные гарантии. Если вы согласовали все условия проведения сделки, то потребуется уведомить об этом других собственников.

Направление уведомления

Если вы собрались продавать недвижимость, которая находится в долевой собственности, то нужно учесть, что потребуется уведомить о своем решении всех хозяев. При отказе от данной процедуры у вас не получится провести процедуру регистрации относительно договора, на основании которого происходит купля-продажа. Регистрация проходит в Росреестре.

После того как остальные владельцы получили ваши уведомления о намерении продать квартиру, то у них будет срок, который равен одному месяцу, для преимущественной покупки вашей доли на тех же условиях. Если собственники выразили свое несогласие на проведение сделки либо проигнорировали ваше уведомление, то можно будет провести сделку без их разрешения. Когда же дольщиком принято решение, что он выкупит у вас долю, то он имеет право требовать заключения с ним договора на условиях, которые были вами изложены в уведомлении. То есть, получается, что направлением рассматриваемого документа вы не получаете согласие на заключение сделки, а определяете, кто будет собственником продаваемой доли.

Уведомление нужно оформлять в письменной форме, потому что в случае судебного заседания оно может быть использовано в качестве доказательства. В нем указывается подробное описание условий, опираясь на которые будет проведена сделка купли-продажи. Эти условия вами согласуются с покупателем, которого вы нашли самостоятельно. Указывается цена на долю, также предложение, адресованное другим дольщикам на использование преимущества в заключении сделки. Также указывается, что имеется право отказаться от этого предложения. При этом имейте в виду, что в уведомлении не указываются данные того, кто желает приобрести вашу долю, этот факт никак не отражается на юридической стороне сделки.

Имейте в виду, что, согласно законам, у вас имеется возможность установить срок более одного месяца, который отводится на принятие решения по уведомлению. Если вы не указали срок, то будут применяться стандартные сроки, то есть, у дольщиков будет один месяц на рассмотрение вашего предложения. Если собственник сразу решил отказаться, то он может оформить свое решение в письменной форме. Когда подобное решение принято всеми владельцами, то нет необходимости ждать месяц для заключения договора.

Когда дольщики проигнорировали полученное уведомление, то спустя установленный в уведомлении срок у вас появится право на продажу своей части в квартире покупателю, с которым вы ранее уже оговорили условия сделки. Если же кто-то из собственников долей принял решение выкупить вашу часть, то сделка может быть оформлена только с ним.

Особенности сделки

В том случае, когда остальные собственники долей в квартире против того, чтобы ваша часть перешла постороннему человеку, они должны выразить свое согласие на покупку. При этом договор будет заключаться на тех условиях, которые вы оговорили в уведомлении. Это говорит о том, что подобное решение должен принять хотя бы один владелец доли. Условия, на основании которых будет заключен договор, не должны изменяться, так как продавец уже обговорил их ранее с покупателем, и эти условия его устраивают. Это же правило касается и стоимости квартиры.

В том случае, когда решение принято одним дольщиком, то в результате сделки увеличится его доля. Когда согласие на покупку высказали несколько человек, то участвовать в сделке они будут на равных условиях, при этом доля будет поделена между ними пропорционально. Для заключения договора используется ранее составленный проект, в нем меняются данные приобретателя, и все. Если продавец, после того как направил уведомления, решил увеличить цену, то это послужит основанием для обращения других собственников в суд. При этом оспаривание происходит после того, как сделка была зарегистрирована.

О возможности продажи доли в квартире без согласия второго собственника

Разобраться в том, можно ли будет продать долю в квартире без согласия второго собственника, поможет действующее законодательство. Согласно нормам права, продажа доли в квартире без согласия других собственников возможна, но при этом требуется соблюсти установленный порядок для проведения такого рода сделок. В частности, тот, кто продает часть квартиры, направляет остальным собственникам уведомления, в которых указывается его намерение и условия, на которых заключается договор.

Читайте так же:  Возражение на апелляционную жалобу по гражданскому делу

Что говорит закон

В действующих нормах права можно найти ответ на вопрос, как продать долю в квартире без согласия, ответ, на который заключается в своевременном уведомлении остальных собственников о ваших намерениях. Такое правило дает гарантию дольщикам, что в квартиру не заселится посторонний для них человек. Размер доли определяется не в квадратных метрах, а в определенном процентном соотношении, которое проводится к общей площади.

Перед тем как продать свою долю в квартире, ознакомьтесь с положениями статей 244-259 гражданского законодательства. В них указывается, что изначально купленную часть жилого помещения оформляют документально, где четко прописывается размер доли. Кроме этого, некоторые правила рассматриваемой сделки содержатся в законе, предусматривающем процедуру приватизации, а также государственную регистрацию прав на недвижимое имущество.

Важно! У дольщика имеется преимущественное право на приобретение продаваемой части жилья. При этом стоит отметить, что это право имеется не у тех, кто проживает в квартире, а у собственника.

В том случае, если один хозяин решил продать долю, но при этом не уведомил других собственников жилья, то на основании закона тот, чьи права были ущемлены, может обратиться в судебный орган и требовать, чтобы права и обязанности лица, реализующего долю, возложили на него. В связи с этим, владельцу требуется направить официальное уведомление второму собственнику. В нем указывается:

  • точный размер доли, которая подлежит реализации;
  • прописывается стоимость, о которой договорились продавец и покупатель, которого он нашел из числа сторонних лиц;
  • прочие условия соглашения.

После получения такого документа у дольщика имеется срок, равный одному месяцу, на принятие решения. Если второй собственник решит, что он купит реализуемое имущество, то между ним и продавцом будет заключено соответствующее решение. При этом нужно иметь в виду, что условия, на которых будет основана сделка, будут точно такими же, как было прописано в уведомлении. В том случае, если второй собственник не согласен на продажу недвижимости либо проигнорировал направленный вами документ, то возникает возможность по истечению установленного срока продать долю в квартире без согласия других собственников. Имейте в виду, что цена на объект недвижимости в таком случае должна быть не меньше той, что указана была в уведомлении.

Обход установленных правил

Если вам нужно узнать, как продать долю в доме и сделать это быстрее, то стоит обратить внимание на способы, благодаря которым вы сможете обойти установленный законодательством порядок для проведения такого рода сделок. В частности, возможно, заключить договор, согласно которому часть недвижимости будет вами подарена другому человеку. Денежные средства в таком случае должны быть переданы посредством составления расписки. Кроме того, профессиональные юристы говорят о том, что можно подарить половину своей доли тому, кто покупает у вас имущество. Тогда вторая половина может быть продана без согласия других собственников.

Также, говоря о том, как можно реализовать недвижимость без согласия других владельцев, стоит отметить такой вариант – оформление залогового договора в отношении вашей доли. После этого вам нужно будет специально не выплачивать кредит, чтобы у покупателя была возможность обратить взыскание на имущество, которое было предметом залога по заключенному между вами договору. Однако стоит отметить, что каждый из представленных вариантов имеет свои риски, в частности, когда вы дарите часть квартиры, то рискуете, что покупатель окажется мошенником, и вы потеряете свои денежные средства и имущество. Поэтому лучше всего продать долю в соответствии с установленным законом порядком.

Реализация части жилья

Продать квартиру, поделенную на части, можно в соответствии со статьями 549-558 Гражданского кодекса. 2019 год не внес значимых изменений в рассматриваемый процесс. Говоря о долевой собственности, стоит сказать, что такая недвижимость считается невыделенной в натуре, это значит, что соотношение долей будет достаточно абстрактным. Для того чтобы выделить часть в натуре, нужно будет, чтобы она имела другой вход, отличный от общего. В таком случае также требуется получение разрешения или отказа на проведение сделки от лиц, проживающих по соседству.

Можно продать квартиру без согласия одного из собственников в том случае, когда о нем ничего неизвестно, а именно, место, где он сейчас находится, не установлено. Для того чтобы получить сведения юридического характера в отношении собственников имущества, можно обратиться в Росреестр и попросить предоставить вам выписку. Если отсутствует возможность отыскать владельцев долей, расположенных по соседству в вашей, то потребуется оформить в нотариальной конторе уведомление о продаже и отправить их по последнему известному адресу, где проживал хозяин. Если же собственник скончался, а его наследники так и не появились, то нужно отправлять уведомление по адресу их проживания, так как они считаются полноправными собственниками наследства. При этом факт государственной регистрации не имеет значения. Кроме того, возникают ситуации, когда необходимо обратиться в судебные органы и установить факт, что один из собственников пропал бесследно. Только после совершения всех указанных действий можно продать долю.

Для того чтобы продать долю в однокомнатной квартире, нужно будет соблюсти все указанные ранее условия. После того как получен ответ от дольщика, можно смело переходить к заключению сделки, направленной на куплю-продажу недвижимости.

Продать долю в квартире без согласия других (второго) собственников

Последние изменения: Май 2019

Самыми проблемными для владельцев являются те квартиры, которые одновременно принадлежат нескольким лицам в определенных частях. Безусловно, такие сделки привлекательны и позволяют за небольшую сумму, по сравнению с полной стоимостью квартиры, приобрести на законных основаниях собственную жилплощадь и прописку. Но вместе с выгодной ценой возникают и некоторые трудности – ведь продать долю в квартире без согласия собственников весьма затруднительно и требует знаний и строгого соблюдения норм, регламентируемых Гражданским кодексом РФ.

Долевая собственность: основные понятия

Основное понятие долевой собственности определяется в статье 244 ГК РФ и подразумевает под собой, что любое имущество может принадлежать в общей собственности двум и более лицам.

Доля каждого собственника в квартире рассчитывается в процентном отношении ко всей ее площади.

Самым распространенным считается деление в равных долях (п.1 ст.245 ГК РФ). Поэтому, чем больше собственников, тем меньше доля каждого из них. Иногда возникают случаи, когда размер долей варьируется в зависимости от различных обстоятельств, например, от вклада непосредственного участника в имущество (п.2 ст. 245 ГК РФ).

Деление может происходить по согласию сторон, или при не достижении такового в судебном порядке. Суд же может в будущем пересмотреть свое решение в пользу одного из владельцев, состав семьи, которого увеличится в связи с женитьбой и рождением ребенка.

[2]

Физическая и юридическая доля

Когда под имуществом подразумевается квартира, то чаще всего деление права собственности проводится не в физическом, а в юридическом смысле. Это происходит по причине того, что зачастую разделить квартиру в натуре не представляется возможным, в частности, если квартира однокомнатная.

Читайте так же:  Договор служебного найма жилого помещения порядок заключения и расторжения

Юридическое деление означает, что законом не закрепляется, какой именно конкретной частью квартиры владеет один из собственников. Такой принцип распространяется, как на жилые, так и подсобные помещения: сан. узел, кухню, коридоры и прихожую.

Обязанности долевых собственников

Помимо права обладать собственностью у владельца есть и обязанности. Они возникают в процессе эксплуатации жилплощади и обязательны для всех собственников в независимости от фактического проживания каждого.

К таким обязательствам относятся:

    выплаты за коммунальные услуги; налоговые платежи; затраты по ремонту квартиры.

Обязанности разделяются между всеми собственниками соразмерно их долей.

Распоряжение собственника своей долей

Статья 209 ГК РФ гласит, что собственник вправе использовать свое имущество по своему желанию, за исключением случаев, нарушающих действующее законодательство.

Владелец недвижимости согласно ст.288 ГК РФ и ст.30 ЖК РФ может, как самостоятельно проживать в отведенной ему доле, так и сдать ее в аренду, заложить, оформить на нее дарственную, а также продать.

Понятие возмездного и безвозмездного отчуждения

Статьей 250 ГК РФ (п.1) регламентируется абсолютное право при продаже одним из владельцев доли на ее покупку другими собственниками.

Данная же статья (п. 2) определяет необходимые действия, которые владелец доли обязан выполнить при ее продаже:

    Владелец обязан направить всем собственникам письменное извещение о предстоящей продаже квартиры с указанием цены доли и прочих условий. Стоимость и условия купли-продажи доли квартиры должны быть равнозначными, как для собственников, так и для сторонних покупателей. На приобретение или отказ от него остальным владельцам отводится один месяц, по истечении которого, в случае отсутствия заинтересованности кого-либо из собственников, доля может быть продана постороннему покупателю.

Уведомление о продаже доли в квартире (образец) (26,0 KiB, 1 391 hits)

Пример заявления об отказе от права преимущественной покупки (33,0 KiB, 2 506 hits)

Когда доля передается другому лицу посредством дарения, то есть безвозмездно, то нормы статьи 250 ГК РФ не распространяются на такие случаи.

[1]

Препятствия со стороны собственников: возможные решения

Следует выделить следующие препятствия, из-за которых продажа доли может быть затруднена:

    не удалось достигнуть взаимной договоренности со всеми собственниками. По той или иной причине они не воспользовались и не отказались от преимущества в приобретении доли. Часто встречаются примеры, когда владельцы, заведомо не желая одобрять сделку, всячески уклоняются от ознакомления с извещением. Можно ли в таком случае осуществить продажу? Для того чтобы избежать неправомерных действий со стороны других собственников, предложение о предстоящей сделке следует направлять почтой с уведомлением. Отказ от принятия такого письма будет зафиксирован сотрудником почтовый службы и будет достаточным подтверждением о соблюдении владельцем, реализующим имущество, преимущественных прав других собственников. предоставление ложного согласия на приобретение доли и возникающие в связи с тем искусственное затягивание процедуры продажи. Необходимо зафиксировать документально акцепт на покупку. неизвестно фактическое место проживания владельца и возникающая невозможность уведомить его: извещения приходят отправителю с пометкой «адресат не проживает по указанному адресу». Действия, требуемые от продавца доли – это подтвердить, что по последнему известному адресу проживания было направленно письменное сообщение о продаже, а также предоставить доказательства в виде справки из адресного бюро, либо администрации о невозможности определить местонахождение второго собственника.

Чтобы осуществить отказ необходимо с соседями по жилплощади согласовать удобное для них время похода к нотариусу. За документальное оформление отказа взимается плата, оплачиваемая обычно владельцем, который реализует свою долю.

Самым оптимальным и вместе с тем дорогостоящим способом оповещения собственников, не желающих самостоятельно посетить нотариуса и приобрести долю, является отправка уведомлений самим нотариусом.

Одной из возможных причин признания в будущем недействительности сделки, может стать неправильное оформление извещения.

Что должно включать в себя извещение

Согласно законодательным нормам извещение в обязательном порядке должно содержать в себе:

    оферту (предложение); стоимость предложения в рублях; реквизиты, включая адрес местонахождения недвижимости; размер продаваемой доли.

Один из собственников доли несовершеннолетний

Значительно осложняют сделки купли продажи долей, если одним из собственников жилья является несовершеннолетний гражданин.

Решающим здесь будет решение органов опеки, которые в большинстве случаев признают, что продажа одной из долей может ущемить права ребенка и тем самым отказывают в осуществлении продажи.

Обходные схемы и притворные сделки

Некоторые продавцы, желая реализовать свою долю побыстрей пользуются мнимыми сделками прикрывая фактическую притворной. На деле такая сделка считается ничтожной. Суд может признать ее недействительной, имея весомые доказательства, подтверждающие это.

К притворным сделкам относятся:

    Представление купли-продажи сделкой с дарением. Данный вариант осуществляется путем оформления дарственной с последующей передачей денежных средств от покупателя продавцу.
    Преподнести в дар незначительную часть доли предполагаемому покупателю, а впоследствии предоставить ему права преимущественного выкупа, как одному из законных собственников.
    Доля может быть представлена объектом залога. И при невыполнении своих обязательств перейдет от «должника» покупателю.

Существует схема, по которой, воспользовавшись нормами статьи 252 ГК РФ, собственник вправе потребовать денежную компенсацию, в случае невозможности выдела ему доли из-за ее ничтожного размера.

В стремлении как можно скорее совершить сделку купли-продажи своей доли некоторые участники, прибегают к нечестным, а главное противозаконным методам. Нарушение закона может привести к неприятным правовым последствиям. Чтобы избежать подобного, лучше соблюдать действующее законодательство, обратиться за помощью к квалифицированным специалистам и доказать свое право на продажу доли.

Уведомление о продаже доли в квартире (образец) (26,0 KiB, 1 391 hits)

Пример заявления об отказе от права преимущественной покупки (33,0 KiB, 2 506 hits)

Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны/ Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему:

Продажа доли в квартире без согласия других собственников

Правовое регулирование продажи доли в общей собственности

Согласно нормам п. 1 ст. 244 ГК РФ общая собственность подразумевает нахождение одного объекта в собственности двух и более собственников. При этом (п. 3 ст. 244 ГК РФ) такая собственность по умолчанию будет долевой, если закон не предусмотрел возникновение общей совместной, например в отношении имущества супругов (ст. 256 ГК РФ) или фермерского хозяйства (ст. 257 ГК РФ). Такой правовой режим владения и распоряжения возможен в отношении как неделимых, так и делимых вещей. Для первых — по умолчанию, для вторых — если общая собственность предусмотрена законом или договором.

Читайте так же:  Понятие фонда оплаты труда – состав, структура, формирование и анализ. что включает в себя фот и как

Распоряжение долей происходит, исходя из норм п. 2 ст. 246 ГК РФ, только на основании достижения соглашения всеми собственниками.

Продать, заложить свою часть в долевой собственности на возмездной основе можно, только если соблюсти процедуры, определенные в ст. 250 ГК РФ. Безвозмездное отчуждение (дарение или завещание) соблюдения этой процедуры не требует. Статья содержит исчерпывающий перечень возможностей по распоряжению долей в общей долевой собственности.

В практике встречаются ситуации, когда истцы пытаются оспорить какие-либо действия, совершаемые с объектом общей собственности, например крепление кондиционеров к стене дома, но суды стоят на позиции, что они не являются распоряжением в понимании именно ч. 2 ст. 246 ГК РФ (см. постановление 13-го ААС от 17.10.2017 по делу № А56-4124/17).

Процедура уведомления второго собственника

Для реализации своего права на продажу доли в приватизированной квартире без согласия других собственников владельцу доли необходимо соблюсти нормы ст. 250 ГК РФ, говорящие о преимущественном праве.

Видео (кликните для воспроизведения).

Ему потребуется реализовать следующую процедуру:

  1. Уведомить других собственников о своем намерении переуступить долю третьим лицам. Закон не потребует обязательно учитывать их интересы только в одном случае — если доля продается на публичных торгах в порядке удовлетворения требований кредитора за счет имущества должника (ст. 255 ГК РФ). Такое уведомление направляется в письменном виде с указанием цены доли и условий ее реализации (формы оплаты, наличия дополнительных обязательств). Как его составить рассказано в статье Образец уведомления о продаже доли в квартире.
  2. Дождаться завершения месячного срока, в течение которого иные участники могут выразить согласие на покупку доли. Что касается способа выражения согласия, рекомендуется незамедлительно выразить его в форме нотариальной сделки, в противном случае есть риск, что намерение сособственника не будет признано действительным (апелляционное определение Красноярского краевого суда от 20.07.2016 по делу № 33-9521/2016).
  3. По истечении срока или при получении отказов продать объект третьим лицам. Важно, что такие сделки требуют обязательного нотариального удостоверения. Регистрация перехода права займет в этом случае 3 дня (см. информацию Росреестра от 04.2018).

Если эти требования были нарушены, то согласно п. 3 ст. 250 ГК РФ иные собственники смогут обратиться в суд с требованием о переводе на них прав и обязанностей покупателя. Закон устанавливает срок 3 месяца на предъявление такого требования.

Спорные ситуации, возникающие в связи с продажей доли в приватизированной квартире

Продажа доли квартиры без согласия второго собственника требует внимания к правильности оформления всех документов, подтверждающих факт его уведомления, и чистоте самой сделки по продаже доли.

Типичными ошибками могут стать:

  • уведомление ненадлежащим образом (например, направление сообщения по электронной почте без удостоверения его электронной подписью, направление простого, а не заказного письма, уведомление не по адресу места жительства);
  • реализация доли на условиях, отличных от предложенных другим участникам долевой собственности;
  • использование механизма мнимого дарения, при котором сначала происходит дарение небольшой части, третье лицо становится собственником и соблюдение норм ст. 250 ГК РФ не требуется (см. решение Кировского районного суда г. Ростова-на-Дону от 17.01.2018 по делу № 2-9722/18, любопытно, что на истца были переведены и права по договору дарения);
  • несоблюдение установленных сроков ожидания реакции, продажа доли ранее месяца, если нотариус удостоверит такую сделку, опираясь на ненадлежащим образом оформленные отказы.

В каждом из этих случаев могут возникнуть неблагоприятные правовые последствия. Также владелец доли должен соблюсти все требования, возникающие при продаже жилых помещений. О них можно прочитать в статье «Особенности продажи жилых помещений».

Судебная практика по делам об оспаривании продажи доли без согласия собственника

При изучении судебной практики можно увидеть, что наиболее частым случаем нарушения прав других собственников является уклонение от заключения договора купли-продажи при наличии согласия второго участника долевой собственности. Направление согласия, наличие денег на счету, подготовка проекта договора не становятся надлежащими основаниями для заключения договора.

Ущемленные в своих правах собственники выбирают один из трех путей восстановления права:

  • передачу прав собственника;
  • понуждение к заключению договора купли-продажи;
  • признание договора с третьим лицом недействительным.

Суды в ряде случаев считают, что при оформлении акцепта на оферту второй собственник может обратиться в суд с требованием о понуждении к заключению договора (см. решение Авиастроительного суда г. Казани от 07.06.2018 по делу № 2-1245/2018). Однако при выборе способа правовой защиты следует опираться на нормативную базу, установленную ст. 250 ГК РФ, и все же требовать перевода прав и обязанностей нового собственника.

Такой способ правовой защиты, как признание недействительным договора купли-продажи с третьим лицом, также не всегда будет положительно оценен судом (см. апелляционное определение Ростовского областного суда от 30.05.2018 по делу № 33-9489/18). Суд в большинстве случаев предложит выбрать механизм перевода прав и обязанностей.

При продаже доли квартиры без согласия других собственников необходимо строго соблюдать все процедурные требования, чтобы сделка впоследствии не была оспорена лицами, права или интересы которых были затронуты.

Можно ли продать свою 1/2 квартиры без согласия собственника второй доли?

Получила наследство 1/2 однокомнатной квартиры. Второй собственник не желает выкупать, либо продавать свою долю. Могу ли я, являясь полноправным собственником 1/2 доли, продать её без согласия другого собственника? Если это возможно, то какова в целом процедура? Так же как при обычной продаже, или есть какие-то нюансы?

Ответы юристов ( 2 )

  • 10,0 рейтинг
  • 6238 отзывов

Выполните действия предусмотренные законом и продавайте долю статья 250 Гражданского кодекса РФ:

2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

Соответственно если второй сособственник не изъявит каким-либо образом желания ее выкупить, сможете продать ее любому лицу.

Т.е. от Вас необходимо лишь известить его и соблюсти срок указанный в приведенной статье, после этого можете смело ее продавать, путем заключения договора купли-продажи с лицом изъявившим желание ее приобрести.

Статья 209 Гражданского кодекса РФ:

1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Читайте так же:  Правила ведения и заполнения журнала регистрации личных дел работников – образец для скачивания

Также при этом согласно

ФЕДЕРАЛЬНАЯ НОТАРИАЛЬНАЯ ПАЛАТА

от 31 марта 2016 года N 1033/03-16-3

О направлении Методических рекомендаций по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу

2. Содержание извещения участников долевой собственности и форме направления извещения

2.1. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее (пункт 2 статьи 250 ГК РФ).
В извещении должны быть указаны объект продажи и цена продажи.

С учетом сложившейся практики оборота недвижимости, в извещении должны быть указаны и другие значимые для сторон условия, например:

сохранение установленного законом права залога при рассрочке платежа или нет;

наличие лиц, сохраняющих право пользования в жилых помещениях;
сроки передачи имущества
и т.д.

Если я еще не нашла покупателей, то все равно могу отправить извещение? Каким образом его отправить? Я правильно поняла процедуру — обратиться к нотариусу для составления и он займется отправкой? Или к юристу? А как отправить, если я не знаю адрес второго собственника?

Можете. Извещение самостоятельно можете составить в произвольной форме, направить его к примеру почтой или вручить под роспись другому собственнику, по истечении месяца, если он не обратится к Вам за выкупом доли, продать ее другому лицу.

  • 10,0 рейтинг
  • 5507 отзывов эксперт

Конечно Вы вправе продать свою 1/2 долю с соблюдением преимущественного права покупки вторым собственником доли.

Для этого нужно направить ему предложение о выкупе доли в месячный срок и указать цену за которую продаете.

Если второй собственник не воспользуется своим правом в установленный срок не даст Вам письменного согласия о выкупе доли, то Вы будете вправе продать свою долю посторонним лицам по цене, не ниже той, которую выставили в своем уведомлении второму собственнику.

Предложение о выкупе доли направляете заказной или ценной почтой с уведомлением о вручении, либо можете поручить выполнить указанную услугу нотариуса.

Статья 246. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности

2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

Статья 250. Преимущественное право покупки

2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

Можно Ли Продать Долю В Квартире Без Согласия Других Собственников

Можно ли продать долю в квартире без согласия других собственников

Как правило, другие документы для подписания договора и его нотариального заверения не нужны. Исключение – отсутствие одной из сторон. В таком случае дополнительно необходима нотариально заверенная доверенность, которая предоставляет уполномоченному лицу право осуществлять действия от имени отсутствующего субъекта.

  1. Недвижимость оформлена в общую собственность без выделения долей. Тогда каждый владелец недвижимости, который зарегистрирован в праве собственности, обладает объектом на равных с другими правах;
  2. Недвижимость разделена на определенные части. Каждая выделенная часть является отдельным объектом недвижимости. На каждую долю ее собственник получает правоустанавливающие документы.

Как продать долю в квартире без согласия второго собственника

Но по договоренности с другими собственниками может быть оформлено выделение доли. Она бывает как реальной, так и идеальной. Если производится выделение реальной доли, это означает конкретную часть недвижимого объекта. Должны быть технические возможности, чтобы разделить жилое помещение.

Помимо стандартного пакета бумаг, продавцу потребуется предоставить согласие владельцев на совершение сделки. А также подтвердить, что владельцев уведомили о планируемой продаже. Для этого подготавливаются подлинники уведомлений и отказы собственников от права приобретения.

Можно ли продать долю в квартире без согласия других собственников

Договор купли-продажи составляется в произвольной форме, однако должен обязательно содержать следующие сведения: паспортные данные всех собственников, имеющих какую — либо долю в квартире, и покупателя, адреса сторон, информация о квартире, сумму задатка или аванса и сроки сделки.

Очень часто у людей, владеющих долей квартиры, возникает вопрос — как продать долю в квартире без согласия собственников? Ответ на этот вопрос в любом случае будет отрицательным, так как такая операция полностью противоречит статье 246 Гражданского кодекса Российской Федерации. Если вы все таки попробуете провести эту операцию, то Федеральная регистрационная служба, через которую проходят документы по операциям с недвижимостью, не примет у вас бумаги для оформления сделки.

Совладельцы несогласны с продажей доли: как решить проблему

Письменное уведомление отправляется через почтовое отделение заказным письмом с уведомлением о вручении. В письме излагаются все условия продажи, и обязательно указывается цена. На покупку предложенной доли с момента отправки уведомления у совладельцев остаётся ровно один календарный месяц.

Поэтому продавцу крайне важно быть уверенным в том, что покупатель «случайно» не сообщит совладельцам об имеющей место оплате сделки. Обвинения в этом случае сведутся к статье УК о жульничестве, что грозит отменой договора дарения, административными взысканиями и даже уголовным преследованием.

Можно ли продать долю в квартире без согласия других собственников

  1. предмет сделки – указание номинального размера доли, подлежащей отчуждению, а также детальное описание объекта недвижимости;
  2. цена договора – согласованная сторонами сумма, которую продавец получит за продажу доли;
  3. иные условия сделки, которые представляют важность для сторон.
  • общегражданские паспорта сторон;
  • договор купли-продажи;
  • выписки из ЕГРН в отношении целого объекта, а также в отношении собственника каждой доли;
  • уведомление о совершении сделки, направленное продавцом в адрес остальных дольщиков;
  • ответ на уведомление (если он был оформлен в письменной форме).
Читайте так же:  Алгоритм и особенности расчета зарплаты для месяца, в котором была командировка – правила, формулы

Продать долю в квартире без согласия других (второго) собственников

Самыми проблемными для владельцев являются те квартиры, которые одновременно принадлежат нескольким лицам в определенных частях. Безусловно, такие сделки привлекательны и позволяют за небольшую сумму, по сравнению с полной стоимостью квартиры, приобрести на законных основаниях собственную жилплощадь и прописку. Но вместе с выгодной ценой возникают и некоторые трудности – ведь продать долю в квартире без согласия собственников весьма затруднительно и требует знаний и строгого соблюдения норм, регламентируемых Гражданским кодексом РФ.

Самым распространенным считается деление в равных долях (п.1 ст.245 ГК РФ). Поэтому, чем больше собственников, тем меньше доля каждого из них. Иногда возникают случаи, когда размер долей варьируется в зависимости от различных обстоятельств, например, от вклада непосредственного участника в имущество (п.2 ст. 245 ГК РФ).

Продажа доли в квартире без согласия второго собственника: образец уведомления

Продажа жилой квартиры, находящейся в долевой собственности, без наличия на руках письменного согласия от несовершеннолетних детей, возможна только после получения соответствующего разрешения у органов опеки. Его нужно взять за тридцать дней до начала сделки. Для получения согласия потребуются доказательства того, что ребенок не остается без жилья и его новые условия ничуть не хуже тех, что были в отчуждаемой квартире.

Преимущественное право принадлежит не жильцам дома или квартиры, а непосредственным владельцам жилого помещения. Если данное право будет нарушено, то ущемленный владелец может оспорить сделку в процессе судебного разбирательства и перевести права продавца жилья на себя. Хозяин доли, желающий продать её, обязан составить уведомление для остальных дольщиков, в котором отображаются основные условия предстоящей сделки:

Могу ли я продать 1

1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Ситуация такая! Уехал из города выписался из квартиры в которой имею долю 1/2!прописаться в др месте не смог т,к менял места проживания в течение 2 х недель! Сейчас хочу продать свою долю но мать против продажи всей квартиры! Как поступить? Могу ли я продать 12 квартиры!

Можно ли продать долю в квартире без согласия второго собственника

Суд всесторонне изучит все материалы дела и примет решение, сопоставив сопутствующие обстоятельства. В том числе учитываются и размеры долей в имуществе каждого. В результате суд может обязать продать свою долю несогласного совладельца другому, если у него имеются на то финансовые возможности. Но, если он проживает в этой квартире постоянно, то заставить его продать свою долю не может даже суд.

Приватизируемые квартиры являются совместной собственностью всех участников приватизации. Но по желанию можно выделить и зарегистрировать конкретную долю каждого. Единственная проблема заключается в том, что в натуре эту долю определить невозможно, поскольку вход в квартиру один и выделить границы долевого владения никак не получится. Это значит, что доля – лишь юридическое понятие.

Можно ли продать долю в квартире без согласия второго собственника

Есть также возможность определения порядка пользования квартирой, при которой суд без выделения доли в натуре определяет, кто и какой частью помещения будет пользоваться единолично, а какие части собственности останутся в общем пользовании. Но и такие решения не идеальны, и при их вынесении всегда имеется отклонение от долей, так как учитывается множество факторов, от половой принадлежности сособственников до наличия у них иждивенцев.

Из смысла данной статьи исходит, что долевая собственность устанавливается общим соглашением всех сособственников. При определении долей учитывается такой нюанс, как вклад сособственников в улучшение либо увеличение общего имущества, в частности, квартиры. Обустройство балкона, подвала, кладовки приводят к увеличению доли того сособственника, который произвел обустройство. При этом обустройство должно носить признак неотделимости. Проще говоря, его нельзя взять и забрать с собой. То есть пристройка к балкону, связанная с основным домостроением – это неотделимое улучшение, а сколоченный на том же балконе шкафчик – нет.

Способы продать долю в квартире без вашего согласия или других собственников

В соответствии с законодательством, каждый владелец недвижимости имеет право требовать выделение доли из общего имущества. Выделение осуществляется по общему согласию – требуется подписать соглашение и нотариального его заверить с другими собственниками, или придется идти в суд, – когда мирно решить вопрос не получается.

  1. Имеется определенный риск не получить денежные средства, поскольку по соглашению часть имущества передается на безвозмездной основе, то есть бесплатно. Рекомендуется отдельно составить расписку о расчете.
  2. Другие собственники могут оспорить договор дарения в суде, вследствие чего сделка признается мнимой, и отменяется. Но тут нужно иметь веские доказательства, что имеет место именно продажа, а не передача в дар.

Как продать долю в квартире без согласия собственников? Условия и способы продажи

К одной из особенностей правового регулирования собственности можно отнести согласие всех собственников в пользу продажи части недвижимости. Стоит учитывать, что пользование долей квартиры и ее владение – это разные вещи и при продаже части затребует разные документы.

Видео (кликните для воспроизведения).

Собственник имеет полное право самостоятельно распоряжаться своей частью на свое усмотрение не требуя чьего-либо согласия. Но если рассматривать этот вопрос с другой стороны, то каждый из граждан имеет права на пользование жилищем, а это значит, что продать часть жилья можно, но без выписки остальных собственников.

Источники


  1. Марченко, М. Н. Теория государства и права / М.Н. Марченко, Е.М. Дерябина. — М.: Проспект, 2012. — 720 c.

  2. Понасюк А. М. Медиация и адвокат. Новое направление адвокатской практики; Инфотропик Медиа — М., 2012. — 370 c.

  3. Саблин, М. Т. Взыскание долгов. От профилактики до принуждения / М.Т. Саблин. — М.: КноРус, 2013. — 400 c.
  4. Грот, Н.Я. О нравственной ответственности и юридической вменяемости / Н.Я. Грот. — Москва: ИЛ, 2017. — 144 c.
Продать долю в квартире без согласия других (второго) собственников
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here