Продажа квартиры, находящейся в общей долевой собственности

Полная информация по теме: "Продажа квартиры, находящейся в общей долевой собственности" с профессиональной точки зрения. Если будут вопросы - задавайте их нашему дежурному специалисту.

Как продать квартиру, находящуюся в общей долевой собственности?

Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности — с определением доли каждого из них в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность) (п. п. 1, 2 ст. 244 ГК РФ).

Чтобы продать квартиру, находящуюся в общей долевой собственности, рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.

Шаг 1. Придите к соглашению о продаже квартиры со всеми участниками долевой собственности

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (п. 1 ст. 246 ГК РФ). Соглашение участников может быть заключено устно. В этом случае договор купли-продажи должен быть подписан со стороны продавца всеми участниками долевой собственности лично.

В качестве варианта возможно оформление одному из сособственников нотариальной доверенности на сбор документов и (или) подписание договора купли-продажи от лица всех собственников.

Шаг 2. Определите рыночную стоимость квартиры

Самостоятельно: путем проведения сравнительного анализа цен на аналогичные квартиры в вашем районе.

С помощью независимого оценщика: заключите договор с оценщиком для подготовки экспертного заключения. Стоимость услуг по оценке квартиры зависит от ее местоположения, класса квартиры (стандартная, бизнес-класс) и т.д. Отчет оценщика также понадобится, если ваша квартира будет приобретаться покупателем по ипотеке и будет выдаваться закладная.

Шаг 3. Найдите покупателя квартиры

Самостоятельно: разместите объявления в газетах, на специализированных интернет-сайтах.

Путем обращения в агентство недвижимости:

  • обговорите с риелтором примерные сроки продажи квартиры, ее стоимость, точную схему будущей сделки, процедуру получения вами денежных средств, а также размер вознаграждения риелтора;
  • заключите с агентством договор на поиск будущего покупателя.

Следует иметь в виду, что договоры с риелторами, как правило, являются эксклюзивными, то есть вы не будете иметь право заключить аналогичный договор с другими агентствами или даже искать покупателя самостоятельно в течение периода действия договора.

Шаг 4. Подготовьте документы для продажи квартиры

Это можно делать одновременно с шагом 3 самостоятельно или с помощью агентства недвижимости путем выдачи нотариальной доверенности.

Для сделки продавцам понадобятся следующие документы (ч. 1, 2 ст. 14, ст. ст. 18, 21 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ):

1) правоустанавливающие документы: договор купли-продажи, по которому вы приобрели доли в праве собственности ранее, договоры мены, дарения, договор передачи квартиры в собственность, если вы квартиру приватизировали, или свидетельство о праве на наследство;

2) правоподтверждающие документы: с 15.07.2016 государственная регистрация возникновения и перехода прав на квартиру удостоверяется только выпиской из ЕГРН (до 01.01.2017 — ЕГРП). До 15.07.2016 государственная регистрация возникновения и перехода прав на квартиру удостоверялась также свидетельством о государственной регистрации прав (ч. 1 ст. 28 Закона N 218-ФЗ; ч. 7 ст. 21 Закона от 03.07.2016 N 360-ФЗ);

3) документы БТИ (готовятся примерно две — три недели): экспликация, поэтажный план;

4) выписка из домовой книги (предоставляется ЕИРЦ бесплатно в день обращения);

5) нотариальное согласие супруга сособственника на продажу доли. Необходимо в том случае, если доля приобреталась в период брака и является общей совместной собственностью. При получении доли во время брака безвозмездно (наследство, дарение, приватизация) согласие супруга не требуется (ст. ст. 33, 34 СК РФ);

6) иные необходимые документы.

Шаг 5. Закажите и получите выписку из ЕГРН

Сведения из ЕГРН могут быть предоставлены в форме электронного документа или на бумажном носителе. Срок предоставления сведений — не более трех рабочих дней со дня получения Росреестром запроса, если иной срок не установлен законом.

Кроме того, сведения из ЕГРН могут быть получены по запросу нотариуса на бумажном носителе в течение трех дней со дня направления запроса и в электронной форме в автоматизированном режиме незамедлительно, но не позднее следующего рабочего дня после дня направления соответствующего запроса (ч. 6, 9, 14 ст. 62 Закона N 218-ФЗ; п. п. 4, 6 Порядка предоставления сведений, утв. Приказом Минэкономразвития России от 23.12.2015 N 968).

Выписка нужна, чтобы покупатель перед сделкой мог удостовериться, что квартира по-прежнему находится в собственности продавцов и никаких ее обременений не зарегистрировано.

Шаг 6. Заключите договор купли-продажи и удостоверьте сделку нотариально

Договор купли-продажи квартиры заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Особенностью договора купли-продажи квартиры является то обстоятельство, что в нем должны быть указаны лица, имеющие право пользования данной квартирой (то есть зарегистрированные в ней) (ст. 550, п. 1 ст. 558 ГК РФ).

Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на квартиру, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению. Исключением являются, в частности, сделки по договорам о переходе прав, заключенным в рамках программы реновации жилищного фонда в г. Москве (ч. 1 ст. 42 Закона N 218-ФЗ).

Шаг 7. Обратитесь в Росреестр для регистрации перехода права собственности на покупателя

Заявление и необходимые документы можно представить в Росреестр одним из следующих способов (ч. 1, 2 ст. 18 Закона N 218-ФЗ; п. 2 Порядка, утв. Приказом Минэкономразвития России от 26.11.2015 N 883):

  • непосредственно в отделение Росреестра или через МФЦ (независимо от места нахождения объекта недвижимости согласно перечню подразделений, осуществляющих прием по экстерриториальному принципу, размещенному на сайте Росреестра) либо уполномоченному лицу Росреестра при выездном приеме;
  • почтовым отправлением с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении;
  • в форме электронных документов через Интернет, например посредством официального сайта Росреестра.

Кроме того, по просьбе лица, обратившегося за совершением нотариального действия, заявление о государственной регистрации прав может быть подано в Росреестр нотариусом, удостоверившим сделку (ст. 86.2 Основ законодательства РФ о нотариате; п. 5 ч. 3 ст. 15 Закона N 218-ФЗ).

Срок государственной регистрации права собственности на основании нотариально удостоверенных документов не должен превышать трех рабочих дней со дня приема заявления и необходимых документов Росреестром, а в случае подачи документов через МФЦ — пяти рабочих дней. Если документы направляются в электронной форме, регистрация осуществляется в течение одного рабочего дня, следующего за днем поступления таких документов (п. п. 9, 10 ч. 1 ст. 16 Закона N 218-ФЗ).

Течение срока государственной регистрации начинается со следующего рабочего дня после даты приема документов (Письмо Росреестра от 22.08.2017 N 14-10188-ГЕ/17).

О ходе оказания услуги (например, поступлении информации об уплате госпошлины, проведении регистрации) вы можете быть уведомлены посредством сообщений на электронную почту или номер мобильного телефона (п. п. 3, 4 Порядка, утв. Приказом Минэкономразвития России от 16.03.2016 N 137).

Подтверждением перехода права собственности будет выписка из ЕГРН о том, что право собственности зарегистрировано за покупателем (ч. 1 ст. 28 Закона 218-ФЗ).

Шаг 8. Получите оплату за квартиру

Как правило, оплата производится после регистрации перехода права собственности. Конкретный срок устанавливается в договоре.

Преимущественными способами расчетов являются расчеты по аккредитиву или с использованием банковской ячейки. По соглашению всех сособственников в расчетах может участвовать один из них. Подтверждение перехода права собственности понадобится для осуществления расчетов.

Читайте так же:  Электронный кошелек для бизнеса

Доходы от продажи квартиры будут распределяться пропорционально долям в общей собственности, если иное не предусмотрено соглашением бывших сособственников — продавцов (ст. 248 ГК РФ).

После продажи квартиры все бывшие ее сособственники перестают быть плательщиками налога на имущество физических лиц ( ст. ст. 400 , 401 НК РФ).

При этом каждый из долевых сособственников имеет право на применение имущественного налогового вычета по НДФЛ. При реализации имущества как единого объекта недвижимости размер вычета распределяется между совладельцами пропорционально их долям. Если же собственники продают свои доли, выделенные в натуре (в том числе по одному договору), вычет предоставляется каждому из них в полном объеме ( пп. 1 п. 1 , пп. 1 , 3 п. 2 ст. 220 НК РФ; Постановление Конституционного Суда РФ от 13.03.2008 N 5-П).

Кто является плательщиком налога на имущество физических лиц? Узнать →

Какие вычеты и обязанности по НДФЛ предусмотрены при продаже квартиры и другого недвижимого имущества? Узнать →

Какие существуют способы расчета при совершении сделки купли-продажи квартиры? Узнать →

Как получить выписку из ЕГРН? Узнать →

Официальный сайт Росреестра — https://rosreestr.ru

Подготовлено на основе материала

адвоката Богаткова С.А.

Дзен! Дзен! Дзен! На нашем Яндекс Дзен канале ещё больше особенных юридических материалов в удобном и красивом формате. Подпишитесь прямо сейчас →

Как продать долю в квартире?

Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности — с определением доли каждого из них в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность) (п. п. 1, 2 ст. 244 ГК РФ).

[1]

Для продажи доли в праве собственности на квартиру продавцу необходимо придерживаться следующего алгоритма.

Шаг 1. Известите других участников долевой собственности о продаже своей доли

При продаже доли в квартире постороннему лицу остальные собственники долей имеют преимущественное право покупки этой доли по той же цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях (п. 1 ст. 250 ГК РФ).

Порядок отчуждения доли при преимущественном праве покупки

Продавец доли обязан известить остальных участников долевой собственности о своем намерении продать долю. Извещение составляется в письменной форме, в нем указываются цена и иные условия продажи.

[3]

Если остальные собственники долей не приобретут продаваемую долю в течение месяца со дня извещения либо в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки до истечения этого срока, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

Указанное преимущественное право покупки доли другими участниками долевой собственности не применяется, в частности, при продаже доли с публичных торгов (п. п. 1, 2 ст. 250 ГК РФ; п. 2.1 Письма ФНП от 31.03.2016 N 1033/03-16-3).

Порядок продажи доли постороннему лицу

Сделка по продаже доли постороннему лицу может быть совершена не ранее чем по истечении одного месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.

Если все остальные собственники долей в письменной форме откажутся от преимущественного права покупки, сделка может быть совершена до истечения указанного срока (п. 2 ст. 250 ГК РФ).

Правовые последствия продажи доли с нарушением преимущественного права покупки в обязательном порядке должны быть разъяснены нотариусом лицу, обратившемуся за нотариальным удостоверением сделки (п. 3 ст. 250 ГК РФ; Письмо ФНП от 31.03.2016 N 1033/03-16-3).

Защита прав участников долевой собственности при нарушении преимущественного права покупки

При нарушении преимущественного права покупки собственники других долей в течение трех месяцев могут потребовать перевода на них прав и обязанностей покупателя в судебном порядке (п. 3 ст. 250 ГК РФ). Указанный трехмесячный срок исчисляется с того времени, когда собственник узнал или должен был узнать о нарушении его права (ст. 200 ГК РФ; п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010; пп. «в» п. 1.2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10.06.1980 N 4).

При удовлетворении иска о переводе прав и обязанностей на собственников других долей договор купли-продажи доли не может быть признан недействительным. В решении суда в этом случае указывается на необходимость замены покупателя (третьего лица) на сособственника в договоре купли-продажи. Это является также основанием для внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр недвижимости (п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010; п. 1.2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10.06.1980 N 4).

Шаг 2. Составьте договор купли-продажи и акт приема-передачи доли и удостоверьте сделку у нотариуса

Договор обязательно должен содержать: информацию о каждой стороне сделки (ФИО, паспортные данные, адрес регистрации), описание предмета сделки — доли в квартире и идентифицирующие признаки самой квартиры (номер, количество комнат, адрес жилого дома, в котором расположен объект, общая и жилая площади), цену договора (ст. ст. 554, 555 ГК РФ).

Кроме того, в договоре купли-продажи обязательно должны быть отражены сведения о правоустанавливающих документах и об ограничениях и правах третьих лиц на помещение.

Продавец передает, а покупатель принимает недвижимость по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (ст. 556 ГК РФ).

Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению, за исключением, в частности, сделок по отчуждению и приобретению долей при заключении договора в рамках программы реновации жилищного фонда в г. Москве (ч. 1 ст. 42 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).

При удостоверении договора отчуждения всеми участниками долевой собственности на недвижимое имущество своих долей (по одной сделке) нотариальный тариф (государственная пошлина) взимается однократно, исходя из суммы договора, а не из количества участников долевой собственности, — в размере 0,5 процента суммы договора, но не менее 300 руб. и не более 20 000 руб. (Письмо ФНП от 12.07.2016 N 2493/03-16-3; пп. 5 п. 1 ст. 333.24, п. 2 ст. 333.18 НК РФ).

Помимо этого, потребуется оплатить нотариусу услуги правового и технического характера: консультирование, составление проектов документов, техническое изготовление документов в соответствии с установленными тарифами (ст. 23 Основ законодательства РФ о нотариате, утв. ВС РФ 11.02.1993 N 4462-1).

Шаг 3. Подготовьте и подайте документы на государственную регистрацию в Росреестр

Для этого потребуются следующие документы (ч. 1 — 2 ст. 14, ч. 4 ст. 42 Закона N 218-ФЗ):

1) заявление о государственной регистрации прав;

2) оригиналы нотариально удостоверенного договора купли-продажи и акта приема-передачи (в трех экземплярах);

3) документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о продаже доли, и, если имеются, документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли;

4) документы, удостоверяющие личность каждой стороны (либо представителя стороны);

5) документ, подтверждающий полномочия представителя стороны договора;

6) иные документы, например согласие органов опеки и попечительства при совершении сделки по распоряжению долей в квартире, если собственником отчуждаемой доли является несовершеннолетний (ст. 21 Закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ).

Читайте так же:  Обязательно ли страховать недвижимость при ипотеке

За государственную регистрацию прав необходимо уплатить госпошлину. При этом представление документа о ее уплате вместе с заявлением о государственной регистрации права и иными документами не требуется. Вы вправе сделать это по собственной инициативе. Однако при отсутствии информации об уплате госпошлины в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах по истечении пяти дней с даты подачи заявления Росреестр возвратит заявление и прилагаемые к нему документы без рассмотрения (ст. 17, ч. 7 ст. 18, п. 3 ст. 25 Закона N 218-ФЗ).

Если на момент представления заявления госпошлина не уплачена, заявителю выдается или направляется информация, содержащая необходимый для подтверждения факта оплаты за конкретную услугу уникальный идентификатор платежа (уникальный идентификатор начисления) для уплаты госпошлины, с указанием даты, до которой необходимо ее уплатить (Информация Росреестра от 26.07.2017; Информация Росреестра от 17.10.2017; п. 3 Приложения 5 к Положению о платежной системе Банка России, утв. Банком России 29.06.2012 N 384-П).

Госпошлина за государственную регистрацию права составляет 2 000 руб. При наличии возможности обращения с заявлением и уплаты госпошлины через порталы госуслуг и иные порталы, интегрированные с ЕСИА, госпошлина рассчитывается с коэффициентом 0,7 ( пп. 22 п. 1 ст. 333.33 , п. 4 ст. 333.35 НК РФ).

Заявление и необходимые документы можно представить в Росреестр одним из следующих способов (ч. 1, 2 ст. 18 Закона N 218-ФЗ; п. 2 Порядка, утв. Приказом Минэкономразвития России от 26.11.2015 N 883):

  • непосредственно в отделение Росреестра или через МФЦ (независимо от места нахождения объекта недвижимости согласно перечню подразделений, осуществляющих прием по экстерриториальному принципу, размещенному на сайте Росреестра) либо уполномоченному лицу Росреестра при выездном приеме;
  • почтовым отправлением с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении;
  • в форме электронных документов через Интернет, например посредством официального сайта Росреестра.

Кроме того, по просьбе лица, обратившегося за совершением нотариального действия, заявление о государственной регистрации прав может быть подано в Росреестр нотариусом, удостоверившим сделку (ст. 86.2 Основ законодательства РФ о нотариате; п. 5 ч. 3 ст. 15 Закона N 218-ФЗ).

По общему правилу, если вы владели долей в квартире менее трех лет (если доля была приобретена в собственность до 01.01.2016) или менее минимального срока, установленного ст. 217.1 НК РФ (если доля была приобретена в собственность после 01.01.2016), после продажи доли вы должны уплатить НДФЛ. При этом вы будете иметь право на имущественный налоговый вычет в размере доходов, полученных от продажи доли, не превышающем в целом 1 млн руб., или в размере фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с ее приобретением ( п. 17.1 ст. 217 , пп. 1 п. 1 , пп. 1 , 2 п. 2 ст. 220 НК РФ; ч. 3 ст. 4 Закона от 29.11.2014 N 382-ФЗ).

Какие вычеты и обязанности по НДФЛ предусмотрены при продаже квартиры и другого недвижимого имущества? Узнать →


Как продать квартиру, находящуюся в общей долевой собственности? Узнать →

Дзен! Дзен! Дзен! На нашем Яндекс Дзен канале ещё больше особенных юридических материалов в удобном и красивом формате. Подпишитесь прямо сейчас →

Продажа квартиры, находящейся в общей долевой собственности

Для продажи квартиры можно придерживаться следующего алгоритма.

Шаг 1. Придите к соглашению о продаже квартиры со всеми участниками долевой собственности.
Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (п. 1 ст. 256 ГК РФ). Соглашение участников может быть заключено устно. В этом случае договор купли-продажи должен быть подписан со стороны продавца всеми участниками долевой собственности лично.
В качестве варианта возможно оформление одному из сособственников нотариальной доверенности на сбор документов и (или) подписание договора купли-продажи от лица всех собственников.

Шаг 2. Определите рыночную стоимость квартиры.
Самостоятельно: путем проведения сравнительного анализа цен на аналогичные квартиры в вашем районе.
С помощью независимого оценщика: заключите договор с оценщиком для подготовки экспертного заключения. Стоимость услуг по оценке квартиры зависит от ее местоположения, класса квартиры (стандартная, бизнес-класс) и т.д. К примеру, оценка типовой квартиры в Москве составляет от 3000 руб. Отчет оценщика также понадобится, если ваша квартира будет приобретаться покупателем по ипотеке и будет выдаваться закладная.

Шаг 3. Найдите покупателя квартиры.
Самостоятельно: разместите объявления в газетах, на специализированных интернет-сайтах.
Путем обращения в агентство недвижимости:

  • обговорите с риелтором примерные сроки продажи квартиры, ее стоимость, точную схему будущей сделки, процедуру получения вами денежных средств, а также размер вознаграждения риелтора;
  • заключите с агентством договор на поиск будущего покупателя.

Следует иметь в виду, что договоры с риелторами, как правило, являются эксклюзивными, то есть вы не будете иметь право заключить аналогичный договор с другими агентствами или даже искать покупателя самостоятельно в течение периода действия договора.

Шаг 4. Подготовьте документы для продажи квартиры.
Это можно делать одновременно с шагом 3 самостоятельно или с помощью агентства недвижимости путем выдачи нотариальной доверенности.
Для сделки продавцам понадобятся следующие документы (ст. ст. 16 — 18 Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ; п. 29 Методических рекомендаций, утв. Приказом Минюста России от 01.07.2002 N 184):

Шаг 5. Подпишите договор купли-продажи.
Стороны договора подписывают его лично. Со стороны продавца должны присутствовать все участники долевой собственности. Также договор купли-продажи может подписать по нотариально удостоверенной доверенности один из участников долевой собственности от своего имени и от имени всех остальных.

Шаг 6. Получите подтверждение того, что право собственности зарегистрировано за покупателем.
По общему правилу государственная регистрация права собственности производится в течение 18 календарных дней с даты приема документов (п. 3 ст. 13 Закона N 122-ФЗ).
Подтверждением перехода права собственности будет выписка из ЕГРП о том, что право собственности зарегистрировано за покупателем, или копия свидетельства о праве собственности покупателя, заверенная регистрирующим органом или нотариусом.

Шаг 7. Получите оплату за квартиру.
Как правило, оплата производится после регистрации перехода права собственности. Конкретный срок устанавливается в договоре.
Преимущественными способами расчетов являются расчеты по аккредитиву или с использованием банковской ячейки. По соглашению всех сособственников в расчетах может участвовать один из них. Подтверждение перехода права собственности понадобится для осуществления расчетов.
Доходы от продажи квартиры будут распределяться пропорционально долям в общей собственности, если иное не предусмотрено соглашением бывших сособственников — продавцов (ст. 248 ГК РФ).

Продажа квартиры, находящейся в общей долевой собственности

Принятие решения об обращении в суд

Всегда можно договориться

Правила написания искового заявления.

В Москве 35 районных суда и более 300 мировых судей! Какой из них нужен Вам?

За правосудие тоже надо платить

Видео (кликните для воспроизведения).

Подать заявление тоже нужно правильно!

Подготовка дела к суду и предварительное судебное заседание.

Основное судебное заседание.

Решение еще надо получить

Работа с судебными приставами-исполнителями

Запись на консультацию: 8 (495) 585-82-43

Адрес: г. Москва, Варшавское ш. Д.132 стр. 9, оф. 589

3 минуты от м.»Южная», 15 минут от м.»Пражская»

Покупка и продажа квартиры в долевой собственности. Договор купли-продажи

Долевая собственность — это разновидность собственности, когда владельцами имущества являются два и более субъекта с указанием доли в праве. Причем эта доля не выделена — у нее нет конкретных границ. Указывается только ее размер. В основном жилые помещения (комнаты в коммуналке и отдельные квартиры) оформляются в долях между родственниками. Такое оформление, в основном, идет по приватизации, когда жилье оформляется на всех проживающих (родители, дети, бабушки). Либо всеми членами семьи осуществляется покупка квартиры в долевую собственность.

Читайте так же:  Страховой стаж что в него входит и как определить

Закон не ограничивает субъектный состав долевой собственности. Носителями данного вещного права являются любые субъекты. Даже обладатели производных прав (оперативного управления, хозведения) могут иметь долю в праве на имущество.

Договор купли продажи долевой собственности

Особенностью данной сделки являются стороны. С обеих сторон могут выступать несколько лиц. В зависимости от количества лиц на одной из сторон договор можно условно поделить на 2 вида:

  • когда стороной в сделке выступают все участники (как настоящие, так и будущие) долевой собственности. Например, квартира принадлежит 4 собственникам (родители и двое детей), и они все вместе продают жилье;
  • когда стороной сделки выступает только один собственник, остальные участники доли не продают. Хотя такая ситуация возможна когда осуществляется продажа долевой собственности.

Каждая сделка по покупке или продаже, где продавцом или покупателем выступают собственники, имеет свои особенности.

Продажа долевой собственности: особенности оформления

В этом случае жилье находится в долях у нескольких лиц. Общее правило: любая продажа общего имуществом производится с согласия всех собственников.

Поэтому, если квартира отчуждается всеми собственниками, к оформлению договора единственное условие: указывается, что жилье принадлежит продавцам на праве долевой собственности с указанием доли каждого.

Однако любой совладелец квартиры может продать долю и составить договор купли продажи долевой собственности. Оставшиеся собственники квартиры наделены первоочередным правом приобрести эту долю.

В каких случаях такое право возникает и порядок его документального оформления

  1. Должна быть возмездная сделка, т.е. именно продажа долевой собственности;
  2. Отчуждение должно быть именно постороннему лицу. Если доля продается совладельцу квартиры, данное правило не работает;
  3. Продавец доли обязательно извещает остальных собственников об условиях продажи. Уведомление об этом оформляется письменно и отправляется по почте. Срок месяц, исчисляется с момента отправки уведомления;
  4. Условия продажи постороннему лицу и совладельцам должны быть одинаковые;
  5. Надлежащее уведомление является обязательным документом для проведения госрегистрации. Как вариант, можно представить письменные отказы собственников. Отказы оформляются в присутствии специалиста Росреестра, либо у нотариуса.

Покупка квартиры в долевую собственность

Здесь на стороне продавцов выступает несколько человек. Обязательным элементом договора является указание размера доли каждого покупателя. Размер доли определяется продавцами и может зависеть от денежного вклада в покупку или не зависеть. Если особых пожеланий у покупателей к размеру доли каждого не имеется, то доли указываются равные. Например, 3 покупателя, значит доля каждого 1/3. Размер доли обязательно указывается и в заявлении на госрегистрацию.

Договор купли продажи долевой собственности несет в себе еще много разных тонкостей: участие несовершеннолетних детей, продажа и покупка квартиры в долевую собственность ПИФами. Гарантию качественного оформления такого договора и сопровождение сделки может дать только профессионал.

Как грамотно продать доли в квартире: схемы продажи, оформление документов, нюансы.

Долевая собственность – не редкость в наши дни. Возникает она на различных основаниях и зачастую между малознакомыми людьми. Что делать обладателю части квартиры, если жить с владельцами других долей нет желания? Можно ли каким-то образом продать свою долю и конвертировать ее в деньги на приобретение собственного жилья? Эти злободневные вопросы волнуют многих граждан, поэтому отвечу сразу: долю в недвижимости продать можно. Но сделка имеет ряд нюансов, о них сегодня я подробно расскажу.

Что такое долевая собственность?

Долевая собственность является разновидностью общей собственности. Основная черта такого имущества – определение долей каждого владельца.

Основные черты долевой собственности:

  • несколько владельцев;
  • доли в натуре не выделены, доля существует только «на бумаге», но при желании один из владельцев имеет право попросить сособственников выделить ему часть имущества, соразмерную его доли;
  • все права собственников осуществляют владельцы имущества на основании взаимного соглашения;
  • совладельцы имеют преимущественное право выкупа доли;
  • расходы на содержание имущество и доходы, полученные с имущества, распределяются между участниками собственности в зависимости от их долей.

○ Правовое положение такого жилья.

Основной закон, регламентирующий права собственников, владеющих долями в квартире – Гражданский кодекс, Глава 16. Правила сожительства установлены Жилищным кодексом.

При отчуждении такого имущества необходимо руководствоваться:

  • Гражданским кодексом;
  • Налоговым кодексом;
  • ФЗ № 135 «Об оценочной деятельности»;
  • ФЗ № 218 «О госрегистрации недвижимости»;
  • «Основами законодательства РФ о нотариате»;
  • Письмом ФНП № 1033/03-16-3, в котором даны методические рекомендации для нотариусов.

Как продать долю в квартире?

Расскажу подробнее, что указано в вышеуказанных нормативно-правовых актах, и о том, каковы особенности продажи доли в недвижимости.

Можно ли это сделать?

Продажа своей доли собственником не запрещена законом. Но не спешите искать покупателя. При отчуждении такой недвижимости действует правило о преимущественном выкупе доли сособственниками. Установлено оно в п. 1 ст. 250 ГК РФ:

«При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях».

Обращение к нотариусу.

В отличие от сделки купли-продажи целой квартиры, отчуждение доли подлежит нотариальному удостоверению в обязательном порядке:

«Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению» (ч. 1 ст. 42 Закона № 218-ФЗ).

○ Как продать квартиру в долевой собственности?

Особенности продажи доли связаны с правовым режимом такого имущества. В соответствии с Гражданским кодексом распоряжение собственностью, в которой выделены доли, осуществляется по соглашению между совладельцами (п. 1 ст. 246 ГК РФ).

Соглашение всех собственников на продажу.

На практике такое соглашение практически не составляется, так как собрать всех совладельцев бывает практически невозможно, поэтому продавцам разрешено действовать несколько по иному «сценарию».

Алгоритм действий:

[2]

1. Сперва продавец обязан предупредить всех совладельцев о продаже доли. Извещение составляется в письменном виде, в нем указывается цена, предмет сделки и другие условия продажи (п. 2 ст. 250 ГК РФ).

Значимыми условиями продажи в Письме ФНП № 1033/03-16-3 признаны:

«С учетом сложившейся практики оборота недвижимости, в извещении должны быть указаны и другие значимые для сторон условия, например: порядок расчетов; сохранение установленного законом права залога при рассрочке платежа или нет; наличие лиц, сохраняющих право пользования в жилых помещениях; сроки передачи имущества и т.д.»

2. Письмо следует отправить через нотариуса или по почте. Таким образом, подтверждением извещения будет соответствующее свидетельство нотариуса или копия телеграммы, выданная почтой (п. 2.5 Письма ФНП № 1033/03-16-3).

3. Если в течение месяца ответа не последует или совладелец направит письменный отказ от сделки, можно смело продавать свою долю другому лицу.

Определение рыночной стоимости.

Как правильно можно высчитать стоимость доли? Так как в извещении обязательно указывать порядок расчетов, рекомендую обратиться к специалисту, который оценит имущество.

На рынке действует множество независимых оценщиков, действующих на основании квалификационного аттестата. После проведения необходимых расчетов специалист выдаст отчет, которым Вы сможете смело оперировать при проведении сделки.

Читайте так же:  Социальные пособия семьям и детям в московской области

Поиск покупателя.

Поиск покупателя необходимо начинать после получения отказов от других участников долевой собственности или спустя месяц после их извещения.

Если даже Вы нашли покупателя раньше, заключать сделку с ним Вы вправе только после того, как совладельцы откажутся от покупки.

Цена, предлагаемая покупателю, должна отвечать той, которая указана в извещении.

Поручить продажу рекомендуется риелтору. Он сможет учесть все нюансы следки, подготовить правильно договор и документы для регистрации в Росреестре.

Подготовка документов и продажа квартиры.

Если Вы обратились к риелтору, он Вам поможет оформить сделку правильно. Если же Вы самостоятельно продаете долю в недвижимости, проверьте в договоре наличие:

  • описания предмета договора – доли в квартиры и самой квартиры (сколько в ней комнат, количество квадратных метров жилой и общей площади, этаж, адрес);
  • цены;
  • информации об ограничениях в виде прав третьих лиц на недвижимость.

Договор заверяется у нотариуса.

Далее документы передаются в Росреестр. В пакет документов включаются:

  • заявление;
  • паспорт;
  • правоустанавливающий документ;
  • квитанция об уплате госпошлины (2 000 рублей – пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ);
  • договор купли-продажи;
  • документы, подтверждающие извещение совладельцев о продаже доли или их отказы от ее приобретения.

После регистрации права собственности в Росреестре, новый собственник становится полноправным хозяином доли квартиры.

○ Советы юриста:

Купили долю в квартире, так как необходима была прописка, но другой собственник заявил, что ему не предлагали купить эту часть и требует признания сделки недействительной, грозит ли это чем-нибудь?

Сделку недействительной признать на этом основании не могут (п. 14 Постановления Пленума ВС РФ № 10).

Нарушение права извещения совладельца может стать поводом для его перевода в статус покупателя. Заявить в суд о нарушении порядка отчуждения имущества обиженный совладелец вправе в течение 3 месяцев с момента, когда он узнал или должен был узнать о нарушении своего права (п. 3 ст. 250 ГК РФ).

«При предъявлении такого иска истец обязан внести на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за дом сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке дома необходимых расходов» (п. 1.2. Постановления Пленума ВС РФ № 4).

Таким образом, если вредный совладелец действительно хочет купить долю, он вправе оспорить сделку. В этом случае Вам деньги вернут через суд. Если у совладельца нет намерения приобретать недвижимость, оспорить договор купли-продажи он не сможет.

Брат владеет 2/3 долей от квартиры, предлагает купить мою долю, но по очень низкой цене, можно ли заставить его поднять цену?

Вы не должны продавать ему свою долю дешевле рыночной цены. Вышлите брату извещение с указанием реальной стоимости своей части недвижимости. Если он откажется, продавайте ее другим людям. Для правильности расчетов пригласите оценщика.

Специалист Барнашева Дарья расскажет Как продать долю в квартире.

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

Купля-продажа квартиры в долевой собственности

Долевая собственность возникает, если у квартиры два и более хозяина. Проверить, что квартира находится в долевой собственности, несложно – достаточно посмотреть, что написано в свидетельстве или выписке. Если в графе «Вид права» указано, например, «Общая долевая собственность, доля в праве 1/2» — это значит, что собственник формально имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться половиной квартиры.

Доли в общем имуществе

Помните, что если у вас есть 1/2 доли в праве на двухкомнатную квартиру, это не означает, что в вашей личной собственности фактически находится, скажем, одна жилая комната, половина коридора и туалет.

Раздел квартиры в случае спора осуществляется судом и закрепляется судебным решением. До раздела доля в праве юридически означает, что целое право на квартиру (а не квартира) было разделено и передано разным собственникам, которые могут распоряжаться своими долями по своему усмотрению, но с учетом мнения других собственников.

Такой вид права чаще всего появляется, если квартира была куплена двумя лицами, получена по наследству несколькими наследниками, приватизирована или разделена между супругами при разводе.

Если квартира приобретена в браке, и брак на момент продажи не расторгнут, то квартира находится в общей совместной, а не долевой собственности. Доли супругов в этом случае не выделены, а на продажу квартиры требуется нотариальное согласие супруга. Право преимущественной покупки у супруга не возникает.

Продажа и покупка квартиры, находящейся в собственности двух и более лиц, требует особого внимания при сборе и оформлении документов. Если будут нарушены права одного из сособственников, сделка может быть отменена.

Покупки у двух и более собственников

Прежде, чем покупать любую квартиру, проверьте количество собственников. Сделать это можно на основании данных выписки из ЕГРН или свидетельства о праве собственности на квартиру.

Бывает, что в свидетельстве указан только один из собственников с долей, например, 1/3 в праве общей собственности. В таком случае закажите выписку из ЕГРН, чтобы точно установить, кто и в каком размере имеет право распоряжения квартирой. При сложении всех долей должно получиться 1.

Смирнов А.В. покупает квартиру, находящуюся в общей долевой собственности. В свидетельстве, которое предоставил ему продавец Прохоров А.Г. указано, что собственниками являются Прохоров А.Г. (доля в праве 1/2), Прохорова Т.А. (доля в праве 1/4).

Сложив доли (1/2 + 1/4 = 3/4), покупатель понял, что должен быть еще один собственник, которому принадлежит оставшаяся часть – 1/4 доли (1 – 3/4 = 1/4). Заказав выписку из ЕГРН, Смирнов установил, что есть третий собственник – Конюхов С.А., которому и принадлежит 1/4 доли. В договоре на стороне продавца будут выступать трое: Прохоров А.Г., Прохорова Т.А. и Конюхов С.А.

Процедура оформления зависит от того, что продается:

  • доля в праве общей долевой собственности (когда один из собственников хочет продать свою долю третьему лицу);
  • вся квартира, принадлежащая нескольким лицам, продается целиком.

При продаже доли в праве на квартиру у сособственников возникает преимущественное право покупки данной доли. Закон обязывает продавца соблюсти это право, направив остальным собственникам уведомление о продаже доли. Сособственники могут:

  • воспользоваться правом и выкупить долю по предложенной цене;
  • отказаться от преимущественного права;
  • проигнорировать уведомление.

С момента извещения у сособственника есть один месяц, чтобы принять решение. Если получатель отказывается приобретать долю или игнорирует извещение, то долю можно смело продавать постороннему покупателю.

Текст уведомления должен содержать:

  • Ф.И.О. продавца;
  • адрес объекта недвижимости, указание на кадастровый номер;
  • указание на размер доли, которая продается;
  • цена доли;
  • указание на преимущественное право покупки;
  • подпись продавца.

Уведомление будет размещено на сервисе Росреестра.

Уведомить собственника о продаже доли можно по-разному, главное, чтобы на руках у продавца остались доказательства направления такого уведомления:

  1. Заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении. Если собственник получил письмо, но проигнорировал его, месяц на принятие решения следует отсчитывать от даты вручения, указанной на уведомлении. Если письмо вам вернулось, то месячный срок начинает течь с момента отправления письма адресату в связи с истечением срока хранения.
  2. Вручить лично в руки так, чтобы получатель поставил на вашем экземпляре уведомления собственноручную подпись о получении и дату. С этой даты начинается срок для принятия решения.
  3. Воспользоваться услугами нотариуса. Это самый безопасный вариант. Нотариус оформит факт непоступления отказа в положенный срок.
  4. Если сособственников 21 и больше, то извещение можно направить через личный кабинет на сайте Росреестра. Уведомление будет размещено на сервисе https://lk.rosreestr.ru/#/objects_notifyings.
Читайте так же:  Как правильно установить суммированный учет рабочего времени для водителей – необходимые документы

Во всех случаях преимущественное право покупки будет считаться соблюденным. Если собственник оформляет письменный отказ, то ждать месяц не нужно – можно продавать долю после получения отказа. Отказ оформляется нотариально.

При подаче документов в Росреестр нужно будет предоставить:

  • письменные отказы собственников;
  • по собственникам, которые получили извещение, но игнорируют его – копию извещения, уведомление о вручении письма, опись; или свидетельство от нотариуса;
  • по собственникам, которые не получили письмо с извещением – вернувшийся конверт с почтовыми штемпелями об отправке и возврате, опись.

Итак, перед продажей доли в праве общей собственности продавец собирает:

  1. Доказательства извещения иных собственников о продаже.
  2. Правоустанавливающие документы на квартиру (свидетельство, выписка).
  3. Технический и кадастровый паспорта.
  4. Справка о прописанных в квартире лицах.
  5. Справка о задолженности по коммунальным платежам.
  6. Согласие супруга на продажу доли.
  7. Если продавец – несовершеннолетний, разрешение органа опеки на продажу.

Если же продается целая квартира, находящаяся в собственности нескольких лиц, извещение о преимущественном праве не нужно. Факт распоряжения квартирой по согласию всех собственников будет следовать из самого договора купли-продажи.

Собственники, продающие жилье, собирают:

  1. Правоустанавливающие документы на квартиру (свидетельство, выписка).
  2. Технический и кадастровый паспорта.
  3. Справка о прописанных в квартире лицах.
  4. Справка о задолженности по коммунальным платежам.
  5. Согласие супругов на продажу доли.
  6. Если один из продавцов – несовершеннолетний, разрешение органа опеки на продажу.

Договор и процедура

В любом случае, когда речь идет о продаже долей, договор купли-продажи удостоверяется у нотариуса. Даже если вы покупаете одну квартиру у двух собственников, удостоверение необходимо.

Стоимость нотариального удостоверения договора зависит от его цены. Прежде, чем приходить непосредственно на оформление сделки, проконсультируйтесь с нотариусом по поводу необходимых документов.

Нотариусы чаще всего сами составляют тексты договоров, которые будут удостоверять. Так им проще проверить законность сделки. В процессе проверки нотариус установит, не нарушено ли преимущественное право покупки иных собственников.

При подписании документов обратите внимание на то, чтобы данные всех участников, а также данные недвижимости были написаны правильно. Опечатка может надолго затормозить регистрацию перехода права.

После нотариального удостоверения договор вместе с документами передается в Росреестр для регистрации права собственности на покупателя. Подать документы можно:

  • лично в офис Росреестра;
  • через МФЦ;
  • через нотариуса, который удостоверял сделку.

Подать документы через нотариуса удобнее всего. Вам не придется снова собирать всех участников сделки, а регистрация права пройдет быстрее.

В любом случае при подаче документов обязательно должны присутствовать все продавцы и покупатели.

Звоните юристу

Подберем специалиста за вас

8 (499) 350-97-63 — Москва

8 (812) 309-74-28 — СПб

Продажа двум и более покупателям

Квартира может быть приобретена как в индивидуальную, так и в долевую собственность. По результату этой процедуры у квартиры появится два и более владельца, которые будут вправе пользоваться, владеть и распоряжаться жильем по соглашению между собой.

Долевая собственность при покупке возникнет, если покупатели не состоят в браке. Супруги, если у них нет брачного договора, приобретают жилье в общую совместную собственность – доли заранее не выделяются.

Особенности договора

Договор с несколькими покупателями имеет свои особенности.

Во-первых, в договоре купли-продажи на стороне покупателя выступают несколько лиц. В шапке нужно прописать данные каждого из них: Ф.И.О., адрес регистрации и паспортные данные.

Во-вторых, в предмете договора нужно расписать, в каких долях распределяется право на квартиру. Доли могут быть равными, а могут и отличаться в зависимости от желания сторон. Доли прописываются дробями. Сумма всех долей обязательно должна равняться единице.

Если доли равные:

«Продавец продает, а Покупатели покупают квартиру, находящуюся по адресу: _______________, кадастровый номер ______________. Указанная квартира расположена на___________ этаже, состоит из ____________ жилых комнат, имеет общую площадь ____ кв. м., в т.ч. жилую площадь _______ кв. м.
Квартира передается Покупателям в общую долевую собственность в равных долях по 1/2 (Одной второй) доли каждому.»

Если доли разные:

«Продавец продает, а Покупатели покупают квартиру, находящуюся по адресу: _______________, кадастровый номер ______________. Указанная квартира расположена на___________ этаже, состоит из ____________ жилых комнат, имеет общую площадь ____ кв. м., в т.ч. жилую площадь _______ кв. м.
Квартира передается Покупателям в общую долевую собственность следующим образом:
• 1/2 (одна вторая) доли ____________ (ФИО покупателя-1);
• 1/4 (одна четвертая) доли _______________ (ФИО покупателя-2);
• 1/4 (одна четвертая) доли _____________ (ФИО покупателя-3)»

В-третьих, цена квартиры не зависит от размеров долей. Может быть указана как общая цена квартиры, так и конкретные суммы – кто и сколько платит. Продавцу по большому счету безразлично, как прописано условие договора, в спорной ситуации он может требовать оплату со всех покупателей сразу.

Покупателям же безопаснее расписать порядок оплаты подробнее, чтобы в случае недобросовестности одного из них иметь возможность защитить свои интересы в суде.

Для оформления договора понадобится стандартный пакет документов:

  1. Правоустанавливающие документы на квартиру (свидетельство, выписка).
  2. Технический и кадастровый паспорта.
  3. Справка о прописанных в квартире лицах.
  4. Справка о задолженности по коммунальным платежам.
  5. Согласие супругов на продажу (покупку).
  6. Если продавец – несовершеннолетний, разрешение органа опеки на продажу.

Иных документов, которые бы нужно было оформлять в связи с множественностью покупателей, законом не предусмотрено.

Если квартира передается от одного продавца нескольким покупателям, нотариально удостоверять такой договор не нужно. Обратиться к нотариусу придется только если на стороне продавца выступают несколько сособственников или если продается доля.

После подписания договора или в момент заключения сделки квартира передается новым собственникам по передаточному акту, если иное не предусмотрено договором. Акт должны подписать все покупатели.

Видео (кликните для воспроизведения).

Договор с документами передается в Росреестр для регистрации права собственности покупателей. При подаче документов обязательно должны присутствовать все участники сделки.

Источники


  1. Жан, Мишель Ламбер Маленький судья / Жан Мишель Ламбер. — М.: Прогресс, 2016. — 352 c.

  2. Ключевые прецеденты ФАС Московского округа по налогам за 2009 год. — М.: Тимотиз Паблишинг Раша, 2010. — 512 c.

  3. Щеглова Л. В. Защита своих прав в судах общей юрисдикции; Омега-Л — М., 2014. — 232 c.
  4. Додонов Большой юридический словарь / Додонов, В.Н. и. — М.: ИНФРА-М, 2013. — 790 c.
Продажа квартиры, находящейся в общей долевой собственности
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here