Риски покупки квартиры по договору долевого участия в строительстве

Полная информация по теме: "Риски покупки квартиры по договору долевого участия в строительстве" с профессиональной точки зрения. Если будут вопросы - задавайте их нашему дежурному специалисту.

Покупка квартиры по ДДУ: пошаговая инструкция

Подписание сделки покупка квартиры по договору долевого участия является самым популярным методом улучшения условий жилья людей.

Но возникает определенный риск потери имущества или денежных средств при перечислении платежа за строительство квартиры. Исходя из этого, государственные органы предусматривают определенную систему гарантий, которые ориентируются на защищенность прав дольщиков.

Правовой статус долевого участника

Документом в области регулирования строительных работ считается вышеописанный ФЗ №214, определяющий порядок сотрудничества строительной компании и долевого участника и обозначающий правовой статус лиц.

В момент подписания сделки со строительной организацией человек платит конкретную цену объекта взамен на обязательство строительной компании возвести здание и предоставить покупателю одно или сразу некоторое количество квартир в нем на выбор, в обозначенное время и соответствующего качества.

Риски сегодня для покупателя проявляются в следующем:
  1. В данном соглашении обозначается, что покупатель обязан полностью или частично произвести оплату, однако платеж не влияет на быстроту передачи готового строительного объекта.
  2. Обязательства строительной фирмы по постройке жилого здания в конкретный промежуток времени могут не выполняться вследствие возникновения различных причин.
  3. Несвоевременное окончание строительных работ препятствует использованию жилья.

Следовательно, с начала заключения сделки, права и интересы участника строительных работ располагаются под угрозой срыва со стороны строителей.

Правовые методы защищенности прав участников долевой постройки жилья

Гарантийные условия защищенности требований участника долевых строительных работ устанавливаются общей системой нормативов ГК России и Закона по 214 ФЗ. Почти любой метод, пошаговая инструкция предполагает в случае неисполнения сделки подать заявление в судебную инстанцию для того, чтобы устранить всевозможные причины уклонения от обязательств и привлечь к ответственности строительную организацию.

ВАЖНО . По многочисленным причинам окончательный период сдачи жилья может не выполняться.

К подобным обстоятельствам стоит причислить:
  1. Фактическое окончание строительных работ по жилому зданию на первоначальном этапе постройки.
  2. Отказ соответствующего органа в предоставлении разрешающих документов на введение дома в эксплуатацию, или уклонение строительной компании от получения подобной документации.
  3. Окончание строительных работ компанией вследствие признания ее банкротом.

В этой ситуации допускается признание правовых полномочий на готовое имущество дольщика, у физического лица или на незавершенную постройку. Такая возможность регулируется статьей 8 ФЗ №214 и ст. 218 ГК РФ и производится в порядке суда.

Объектом правовых полномочий на имущество будут выступать:
  1. Возведенная, но не переданная в эксплуатацию собственность.
  2. Объект незавершенной постройки.
  3. Доля в праве на имущество по жилищному зданию.

По результатам судебного процесса человек утверждает права на купленную собственность и может подписать бумаги на нее исходя из постановления судьи.

[2]

ВНИМАНИЕ . Невыполнение обозначенного распорядка подписания договора о постройке дома и взятие денег с людей считается основанием для того, чтобы признать соглашение недействительным. Оспаривание сделки, а также регистрация договора будут производиться лишь в соответствующем органе и по нормативам, которые обозначены в статье 395 ГК России и статьей 3 Закона №214-ФЗ.

Основания недействительности договора состоят в следующем:
  1. Нарушения распорядка привлечения финансов.
  2. Нарушение условия архитектурного и проектного плана-документа во время возведения здания.
  3. Несоответствие пунктам сделки нормативам проектных бумаг при выявлении особенностей объекта.
По результатам анализа дела в суде в пользу участника строительных работ способно взыскаться:
  1. Возвращение выплаченных финансов.
  2. Процентные отчисления за применение денег в двойном размере.
  3. Установленные затраты по документам.

Признание соглашения недействительным заканчивает любые взаимоотношения среди строителей и дольщиков, в итоге чего люди лишены способности обрести жилой объект.

ВАЖНО . Несоответствие сроков сдачи здания, а также распорядка передачи готовой постройки дольщику считается причиной для взимания со строительной фирмы всех понесенных затрат. Подобная возможность предусматривается статьей 10 Закона №214-ФЗ и дает все полномочия на предъявление к взиманию документально установленных затрат.

Советы или простой пример, такой ситуации могут быть затраты, которые связываются с арендой жилища на время достраивания объекта. Взимание происходит только в суде и лишь по отношению к убыткам, которые удостоверены надлежащим образом за счет определенных доказательств.

Наши юристы знают ответ на Ваш вопрос

Требование о выплате неустойки устанавливается статьями 6 и 7 Закона №214-ФЗ и появляется при наступлении таких обстоятельств:
  1. Несоответствие сроков сдачи постройки или отсутствие соглашения долевого участника со строительной компанией на увеличение обозначенного изначально в договоре времени предполагает взимание процентов в двойной величине, равной 1/300 ставки ЦБ России за каждые сутки просрочки.
  2. Несоответствие срока устранения недоделанных строительных работ в жилом здании, обозначаемые в акте, предполагает взимание неустойки, равной 1% в сутки от суммы затрат, потраченных на ликвидацию недоделанных объектов, а в определенных ситуациях и от общей цены постройки.

ВАЖНО . Для взимания неустойки с помощью разбирательства в суде нужно иметь доказательства несоблюдения всех предписанных в соглашении обстоятельств. Взимание происходит в порядке решения судьи, при этом предметом искового заявления бывают и другие меры ответственности.

Из-за того что права по постройке здания долевых участников и строительной фирмы регламентируются документом «О защите прав потребителя», нарушение интересов человека способно осуществляться с помощью взимания компенсационных выплат из-за нанесения морального вреда.

Взимание такого вида компенсации происходит только у судьи, но величина компенсационной выплаты определяется судебной инстанцией на основе обозначенных доказательств. Законом по правам потребителей будет допущена вероятность взимания компенсационных выплат из-за нанесения морального вреда с фирмы-застройщика в случае фактического несоответствия прав граждан.

ВНИМАНИЕ . Ст. 13 Закона №214-ФЗ дает право взимать с компании-застройщика штрафные санкции за безосновательный отказ в удовлетворении просьб гражданина. Для взимания такой штрафной санкции нужно в порядке разбирательства в судебной инстанции доказывать законность предоставленных недовольств.

Суммарная величина штрафной санкции во многом зависит от общей величины взимаемых затрат, процентных отчислений и другого и равняется половине от присужденных судьей денег. Подобный тип ответственности считается одним из практичных методов воздействия на соблюдение всех требований сделки в процедуре долевой постройки здания.

[1]

Односторонний отказ от выполнения условий соглашения со стороны дольщика

Одной из самых важных гарантий соответствия правам людей в процессе взаимоотношений по долевой постройке считается право осуществить односторонний отказ от выполнения своих обязанностей.

Читайте так же:  Правильный порядок учета премий при расчете отпускных — входят ли годовые, квартальные, разовые выпл
Подобные основы регламентируются ст. 9 Закона №214-ФЗ, а именно:
  1. Значимые нарушения при передаче квартиры с недостатками, делающие нереальным ее использование по назначению.
  2. Не устранение недоделанных моментов в жилище в обозначенный период времени.
  3. Несоответствие общему сроку предоставления дома в эксплуатацию больше чем на 60 дней.
  4. Несоответствие порядка оповещения долевого участника об окончании действия соглашения поручительства.

Обозначенные обстоятельства значимо не удовлетворяют интересы людей, которые в существенной степени лишены того, на что по праву могли претендовать при подписании соглашения.

В суде будет допущено окончание взаимоотношений по причинам, которые фиксируются в статье 9 Закона №214-ФЗ:
  1. Приостановка постройки объекта при наличии основ полагать, что окончание строительных работ не будет завершено.
  2. Использование документов по архитектуре и проекту, в итоге чего осуществилась смена общей или жилой площади здания больше чем на 5% или отсутствуют некоторые моменты, к примеру, автопарковки.
  3. Значимое изменение плана общей собственности или вспомогательных нежилых зданий.

Расторжение сделки о долевом участии в постройке подразумевает обязательство строителя возвратить сумму, которая была уплачена людьми при подписании договора и обозначена в балансе. Кроме этого, взиманию также подлежат процентные отчисления в двойном размере.

Принятие участия в качестве заимодавца в разбирательстве о банкротстве строительной фирмы

Бывают случаи, когда у строителей обозначаются основания того, что человек не способен платить по своим обязательствам или он является несостоятельным. В этой ситуации, по заявке заимодавцев или соответствующих органов управления может произойти процесс признания его банкротом. Когда дело по банкротству примет оборот в арбитражном суде и будут размещены все данные об этапах дела, у дольщиков появляется возможность написать заявление в реестр кредиторов.

Подобное требование выражается в одной их таких форм:
  1. Финансовое обязательство, исходя из цены выплаченных денег по соглашению и иных видов штрафов.
  2. Требование о предоставлении жилища.

Рассмотрение требований каждого заимодавца станет происходить по предписаниям Закона №127-ФЗ «О банкротстве» при учете специализированных нормативов в области правовых отношений долевой постройки.

На этапе исследования дела о несостоятельности строительной фирмы, арбитражный судебный орган обладает возможностью привлечения в качестве процессуальной стороны юридического лица, которое управляло финансами, предоставленными гражданами. В этой ситуации все шансы на обретение возмещения значимо возрастут, так как благодаря предписанным финансам способно происходить частичное или полное возмещение затрат людям.

Оказание помощи государственными органами в защищенности прав долевых участников

Кроме специализированных методов защищенности, у людей, которые участвуют в долевой постройке жилья, есть вероятность обращения в соответствующие государственные организации, в том числе в правоохранительные органы.

Причинами для подобного обращения способны становиться:
  1. Отказ в передаче данных, обязательных для правовых отношений долевой постройки.
  2. Создание препятствий в приемке объекта по окончанию постройки жилья.
  3. Увиливание от подписания важной документации.
  4. Другие причины ущемить правовые полномочия и интересы людей.

Меры воздействия от государства могут быть обозначены как в виде подписанного обязательства или запроса, так и при заведении дел соответствующего уровня. Организации государства и муниципалитета не могут уклоняться от ответа на недовольства людей, а в определенных ситуациях должны обращаться от имени долевых участников в органы суда.

ВАЖНО . В качестве еще одного метода следования интересам частных долевых участников, властные органы предусматривают формирование специализированных фондов по компенсации, которые станут создаваться благодаря отчислениям фирм-застройщиков, которые работают с людьми. Деньги обозначенных фондов станут перенаправляться на частичную выплату затрат, которые вызваны значимым срывом интересов людей, а в определенных ситуациях окончания уже начатых строительных работ.

Следовательно, определение и передача лишь прав требования, без перевода задолженности или без выполнения обязанностей участника перед строительной фирмой нереально. Уступка участником строительных работ прав требований по соглашению будет допущено с момента регистрирования сделки государством до подписания гражданами акта или другой документации о передаче здания.

ВНИМАНИЕ . Помимо того, что по соглашению участия в постройке гражданин должен при перечислении счетов на оплату платежей по коммуналке в конце строительных работ жилища и передачи компанией здания выплатить все расходные части по различным эксплуатационным услугам.

Принятие Федеральных Законов направляется на нормализацию положения людей, но на самом деле их положение лишь становится хуже. Это объяснено тем, что усложнение процесса подписания сделки вызывает ликвидацию определенных строителей, работающих по принципу пирамиды – строительство квартиры за счет денег, предоставляемых от людей. Из-за этого в качестве новой меры представляется важным формирование застройщиками специализированных фондов по страхованию для расчета с долевыми участниками при банкротстве.

Следовательно, очень важным является страховка себя и, соответственно, своего имущества во избежание негативных ситуаций, вызванных недобросовестностью строительной компании или других внешних и внутренних факторов, способных нарушить условия подписанного договора всеми обозначенными сторонами.

Особенности покупки квартиры по договору долевого участия

Участие в долевом строительстве – один из распространенных способов приобретения жилья. Заключение сделки сопровождается оформлением договора долевого участия, который определяет права и обязанности сторон. Покупка квартиры по ДДУ – это отличная возможность обзавестись современным комфортабельным жилищем и неплохо на этом сэкономить. Порядок заключения договора регулируется законом 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ».

Читайте так же:  Отказ работника от подписания приказа действия кадровой службы

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как БЕСПЛАТНО решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:

Это быстро и бесплатно!

[3]

Обычно стоимость квадратных метров в строящемся доме на этапе котлована почти на одну треть дешевле, чем цены на готовое жилье. Это обстоятельство привлекает покупателей (дольщиков), которые оценив все достоинства данной сделки, спешат заключить с компанией-застройщиком ДДУ.

Что такое ДДУ

ДДУ (договор долевого участия) – двухстороннее соглашение, которое регулирует взаимоотношения между строительной компанией и участником долевого строительства. Согласно этому документу дольщик вкладывает в строительство жилого многоквартирного дома некую сумму денежных средств. За это застройщик по завершении возведения здания обязуется передать участнику долевого строительства в собственность квартиру в новостройке.

В соглашении прописываются:

  • нюансы и детали взаимоотношений сторон соглашения;
  • методы решения разных вопросов, которые могут возникнуть в процессе;
  • права и обязанности каждой из сторон;
  • ответственность сторон в случае уклонения от выполнения условий ДДУ;
  • цена вопроса (стоимость квадратных метров и общая стоимость квартиры);
  • сроки выполнения сторонами их обязательств (осуществление расчетов, ввод дома в эксплуатацию и т.д.);
  • технические характеристики будущего жилища и дома.

Единого установленного образца договора долевого участия не существует. Соглашение составляется опытными юристами, специализирующимися в области долевого строительства. При составлении документа учитываются индивидуальные особенности каждого конкретного случая, а также общие требования к оформлению документов.

Если договор купли-продажи наделяет покупателя правом собственности и позволяет новому владельцу распоряжаться приобретенным жилищем на свое усмотрение, то ДДУ только гарантирует право на получение квартиры в собственность по окончанию строительных работ и ввода дома в эксплуатацию. Это значит, что покупатель (дольщик) получит свою квартиру только когда застройщик завершит все работы и сдаст дом. С момента оплаты до получения квартиры в собственность пройдет немало времени, а это определенные риски.

Плюсы и минусы

Договор долевого участия имеет ряд своих преимуществ, которые заключаются в следующем:

  1. Дает право дольщику в ближайшем будущем получить квартиру по низкой цене (на 15-30% ниже, чем рыночная стоимость готового жилья).
  2. Независимо от того, сколько времени будет строиться дом и насколько подорожает недвижимость на первичном рынке, цена для дольщиков останется неизменной.
  3. Снижаются риски многократной продажи одной и той же квартиры – федеральное законодательство обязывает сторон сделки зарегистрировать соглашение в Едином государственном реестре недвижимости, что исключает риск продажи одной жилплощади одновременно нескольким покупателям.
  4. К договору обязательно крепятся копии разрешительной документации на строительство, проектных документов и лицензии, поэтому участник долевого строительства может быть спокоен по поводу легитимности деятельности строительной компании.
  5. Уклонение от выполнения обязательств, возникших при подписании ДДУ, любой из сторон наказуемо, меры пресечения прописаны в законодательстве РФ (к примеру, срыв сроков возведения дома влечет за собой немалую неустойку для застройщика, а просрочка платежей дольщиком наказывается наложением штрафа).
  6. ДДУ дает право дольщику в случае невыполнения компанией условий соглашения инициировать расторжение договора, взыскать с застройщика неустойку и вернуть вложенные средства обратно.

К минусам ДДУ следует отнести:

  1. Соглашение не дает право собственности, а лишь право на ее получение в будущем. Чтобы въехать в новую квартиру, дольщику придется пройти еще немало испытаний – дождаться окончания строительства, ввода дома в эксплуатацию, передачи жилья, оформить и собрать кучу разных бумаг и т.д.
  2. До оформления квартиры в собственность могут уйти годы, а в это время нужно где-то жить. Поэтому дольщикам следует быть готовыми к тому, что им придется некоторое время скитаться по съемным квартирам. А это дополнительные неудобства и финансовые траты.
  3. Существует вероятность заключения сделки с недобросовестной строительной компанией, которая безответственно подходит к выполнению своих обязательств, ссылаясь на какие-то несуществующие обстоятельства. Часто это грозит срывом оговоренных в ДДУ сроков возведения дома.
  4. Застройщик имеет право без согласования с участниками долевого строительства в одностороннем порядке внести коррективы в первоначальный проект будущего дома и придомовой инфраструктуры. В результате дольщики могут получить не совсем то или совсем не то, на что рассчитывали и что им обещала строительная компания в момент подписания соглашения.

Возможные риски покупки квартиры по договору долевого участия

Решаясь на такой ответственный шаг как подписание ДДУ, дольщик должен трезво оценить все возможные риски. Они заключаются в следующем:

При заключении сделки об участии в долевом строительстве рискует не только дольщик, но и застройщик. Подписание ДДУ предполагает возложение ряда обязательств не только на строительную компанию, но и на участника долевого строительства. Невыполнение условий соглашения дольщиком также ведет к применению штрафных санкций. Риски фирмы заключаются в том, что дольщик может потерять платежеспособность и не рассчитаться с застройщиком полностью.

Риски покупки жилья по договору долевого участия

Риски договора долевого строительства нужно знать и адекватно оценивать до того, как приступать к выбору объекта недвижимости.

Покупка помещений по договору долевого участия сопряжена с определенными рисками для покупателя, главный из которых – не получить квартиру, за которую были отданы деньги. Покупатель фактически платит за то, чего пока нет. В то же время сегодня подобным образом покупают жилье многие россияне и остаются довольны. Привлекательной в таком случае является цена за квартиру, она, как правило, намного ниже цены уже готовых помещений в отстроенном доме. Для людей это реальная возможность сэкономить, а застройщикам такая система дает уверенность в том, что денег будет достаточно на приобретение материалов, на зарплату рабочим, в конечном счете, что их проект будет готов.

Долевое участие в покупке квартиры: что это такое

Условия долевого строительства, равно как и порядок взаимоотношений между застройщиком и клиентом, прописаны в Жилищном Кодексе, а также в Федеральном Законе № 214.

Читайте так же:  Правовые основы заработной платы в рф

Согласно общепринятой точке зрения, договор долевого участия – это своего рода инвестиционный инструмент для приобретения жилья. Клиент и застройщик подписывают договор, опираясь на положения 214-го Закона. В этом договоре указываются права и обязанности сторон. Так, покупатель обязуется внести определенную сумму денег за квартиру еще на этапе ее строительства. В свою очередь застройщик берет на себя обязанность по окончании оговоренного срока предоставить клиенту квартиру, соответствующую проекту, на основании которого и был заключен договор.

Что должно быть указано в договоре:

  • параметры квартиры (площадь, высота потолка, количество комнат и их расположение);
  • параметры самого здания (количество этажей, парковочных мест, наличие детской площадки по соседству и т.д.);
  • точный адрес дома;
  • стоимость квартиры;
  • кадастровый номер участка;
  • порядок внесения платежей;
  • дата окончания строительства, сдачи дома в эксплуатацию и передачи ключей покупателям;
  • предусмотренная гарантия на объект.
Видео (кликните для воспроизведения).

Все положения договора считаются обязательными к исполнению, а их невыполнение может повлечь к штрафам и даже расторжению договора. Хотя по желанию сторон какие-то условия договора могут подвергаться изменениям, но это должно быть обязательно прописано в документе. Как правило, условия эти в документе прописываются не в пользу покупателя.

  • Москва и область: +7-499-938-80-02
  • Санкт-Петербург и область: +7-812-467-42-15
  • Федеральный: +7-800-350-83-07

Какие существуют риски

Законодательством предусмотрен ряд требований к застройщику, позволяющий минимизировать риски для покупателя. Так, застройщик не сможет заключить договор с покупателем, если не выполнит хотя бы одно из этих условий:

  1. не приобретет земельный участок для строительства;
  2. не оформит разрешение на проведение строительных работ;
  3. не опубликует в средствах массовой информации декларацию о проекте.

В то же время дальнейшее продвижение работ во многом будет зависеть от добросовестности застройщика, а потому риски для покупателей остаются актуальными. К основным можно отнести:

  1. приостановление работ на неопределенные сроки, вплоть до полной заморозки, если застройщиком были допущены серьезные ошибки при строительстве или же он окажется банкротом или мошенником;
  2. изменение проекта дома и квартиры;
  3. продажа одной квартиры двум и более лицам.

Последний пункт сегодня практически исключен из числа рисков. Согласно законодательству, каждый договор долевого участия подлежит регистрации в общем порядке, документ проходит через Росреестр и проверяется специалистами, то есть, заключить договор на одну и ту же квартиру двум разным лицам практически невозможно. А вот что касается первых двух рисков, общая картина в стране по-прежнему напряженная и механизмы защиты покупателей на законодательном уровне далеки от совершенства.

У гражданина есть возможность расторгнуть контракт, если не будут соблюдаться условия договора, но еще не факт, что он сможет вернуть свои деньги быстро и в полном размере. Добиваться их придется, скорее всего, через суд.

Возможные причины расторжения договора:

  • застройщик опаздывает со сдачей дома более, чем на 2 месяца;
  • застройщик поменял назначение объектов общего домового имущества;
  • квартира или дом были построены с серьезными недостатками, которые застройщик не спешит исправлять;
  • существенное изменение площади квартиры (по новым требованиям, корректировка площади не может превышать 5 процентов).

Существуют специфические риски, связанные с приобретением квартиры по договору долевого строительства, а именно – с покупкой по предварительному договору или по векселю.

Покупка по предварительному договору

В этом случае застройщик и покупатель заключают соглашение, что в будущем они совершат сделку купли-продажи, если будут выполнены условия этого соглашения и когда будет начато или завершено строительство (контракт могут заключать на разных этапах, например, когда застройщик только планирует начать возведение, или когда стройка уже идет). Отношения между сторонами в этом случае практически не регулируются законом. Застройщик может повысить цену, оттягивать сроки, в общем, по-своему трактовать условия соглашения. Такой способ покупки пользуется популярностью за счет низкой стоимости жилья, предлагаемого по предварительному договору.

Покупка по векселю

Схема такой покупки заключается в том, что застройщик получает деньги не по договору купли-продажи, а по договору займа или по векселю. Но гарантий, что застройщик в итоге предоставит своему заемщику жилье по проекту и в точно установленные сроки – нет, ведь жилая площадь не будет являться объектом таких договорных взаимоотношений. Хотя схема законна, покупателю, который хочет быть уверен, что в итоге он получит свое жилье без проблем, лучше ей не пользоваться.

Как обезопасить себя от возможных проблем

Подписывая договор долевого участия, человек в любом случае рискует, невозможно предусмотреть все риски. Тем не менее, на начальном этапе подписания контракта покупатель может проявить бдительность и исключить возможные недоразумения. Изучите отзывы об объектах застройщика в интернете, узнайте его историю на рынке недвижимости.

Текст договора нужно читать очень внимательно. Проверяйте все данные, в первую очередь – срок завершения строительства и стоимость приобретаемого жилья, изучите план здания, обратите внимание, чтобы наряду с вашей подписью на всех важных страницах стояла и подпись руководителя компании, с которой вы заключаете договор. Подписывать такой документ без доверенности может только генеральный директор компании, все остальные – только с доверенностью, поэтому если вы увидели подпись, допустим, менеджера или коммерческого директора, попросите показать оригинал доверенности, а также сделать для вас его копию.

Если вы не уверены, что можете разобраться во всех положениях договора, обратитесь к специалисту.

Свой экземпляр договора ни в коем случае не отдавайте в третьи руки. Сохраните его даже после того, как получите квартиру, ведь некоторые недостатки, допущенные при строительстве, могут проявиться не сразу. Этот договор будет вашим основным документом, если возникнут какие-нибудь споры с застройщиком и вам придется обращаться в суд.

Как стать участником долевого строительства

Предположим, вы изучили рынок недвижимости в своем регионе и узнали, какие компании ведут строительство и предлагают приобрести жилье по договору долевого участия, сравнили отзывы других клиентов и ознакомились со строительной историей самых интересных на ваш взгляд фирм. Многое можно найти в интернете, только не ленитесь искать. В таком случае вам остается только сделать выбор и узнать, на каких условиях компания предлагает купить жилье.

Читайте так же:  Сколько дней можно ездить без страховки по договору купли-продажи авто

Некоторые застройщики соглашаются на поэтапную выплату стоимости квартиры, другие требуют внести сразу всю сумму целиком. Выбор целиком за вами. Если вас устраивает последний вариант, но нет необходимой суммы денег, вы можете обратиться в банк и получить ипотечный кредит.

Если вы дошли до стадии подписания договора, то советуем поступить следующим образом. Сначала составьте с представителем застройщика договор, но не подписывайте его, а заберите домой для сверки с проектом, а еще лучше – покажите документ опытному юристу.

Соглашение будет считаться вступившим в силу после его регистрации в государственных органах.

Ипотека и долевое строительство

Банку нужна будет информация о застройщике, если там сочтут сделку «чистой», вам выдадут деньги под залог прав на строящееся жилье, застройщик в таком случае сможет получить на свой счет нужную сумму денег, а с вами подписать договор. Правда, в таком случае вы также рискуете, поскольку все равно остается вероятность того, что ваш дом не будет достроен, но при этом еще за вами будет числиться задолженность перед банком. Не легче будет, если в банке не захотят рассматривать в качестве залога будущую квартиру, обычно это происходит, если там не уверены в силах застройщика. По этому варианту вам придется в качестве залога предлагать другую свою недвижимость.

У некоторых застройщиков работают ипотечные брокеры. Они могут помочь со сбором документов, а также посоветовать банки, с которыми сотрудничает их строительная компания.

Каковы риски покупки жилья по ДДУ через подрядчика?

Добрый день. Помогите пожалуйста. Хочу купить квартиру от подрядчика. Он говорит, что будет заключен договор долевого участия с застройщиком и деньги пойдут на его счет (ипотека). То есть подрядчик вообще не принимает в этом участия. Какие здесь могут быть риски?

Ответы юристов ( 3 )

Добрый день! Конечно необходимо изучить договор долевого участия. Вообще всегда договор долевого участия и заключаются с застройщиком а не с подрядчиком. Возможно это одна и та же компания.

Подрядчик это юридическое лицо, и продавая некую недвижимость, которой с ним расщитывается застройщик, Вы получаете возможность приобретения этой недвижимости с использованием ипотеки по более комфортным процентам. Но тут два варианта развития событий: если недвижимость изначально переведена юридически на подрядчика, то последующее скорое его банкротство может очень осложнить Вам жизнь. Если же покупаете от застройщика, то остается основной риск — банкротство самого застройщика в момент строительства, что вообще лишит Вас и денег и недвижимости. Надо внимательно выяснить по какому закону ведется долевая стройка. Если по 214ФЗ, то рисков меньше, но я слышал, что в Краснодаре с этим вообще как то «грустно». Чего стоят целые кварталы застроенные непонятно на каких основаниях: недавно там был нашумевший на всю страну пожар жилого дома. Лично знаю там директора одной юрконторы, которая на самом деле работает в сфере недвижимости серьезно и ответственно.

Покупка квартиры по договору долевого участия. Подробная инструкция по покупке квартиры, составлению договора и особенности.

Строительство многоквартирных домов на средства будущих владельцев является частой практикой. Несмотря на такую распространенность, гражданам известны не все особенности процедуры приобретения жилья таким способом. Поэтому мы подготовили для вас статью, в которой подробно рассказано, как оформить долевое участие, какие плюсы и минусы у подобного способа покупки квартиры и на что обращать внимание при выборе застройщика.

○ Что такое ДДУ.

ДДУ (договор долевого участия) – вариант приобретения квартиры в новостройке, построенной на средства будущих покупателей.

  • «По договору участия в долевом строительстве (далее также — договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (п. 1 ст. 4 Федерального закона «Об участии…» от 30.12.2004 №214-ФЗ,алее №214-ФЗ)».

Данный вид сделки имеет свои особенности. В первую очередь, это необходимость регистрации ДДУ. Только после внесения договора в Росреестр, он будет признан действительным.

Другая особенность способа покупки жилья заключается в сроке получения права собственности на квартиру. Покупатель получает ее только после того, как дом будет сдан в эксплуатацию и будет подписан акт передачи. Поэтому стоит учитывать тот факт, что квартира перейдет в собственность не сразу и всегда есть риск срыва сроков строительства или полное его остановка. Поэтому очень важно выбирать застройщика особенно тщательно.

○ Сравнение ДДУ и договора купли-продажи.

Соглашение о долевом участии не является договором купли-продажи. Несмотря на то, что в каждом случае предметом соглашения является недвижимость, приобретаемая на возмездной основе, между двумя сделками есть существенные различия. Сравнение приводится в представленной ниже таблице.

Риски при покупке квартиры по переуступке дду

Здравствуйте. планирую приобрести квартиру в строящемся доме по переуступке прав по дду. смущает следующий момент: застройщик по дду продал своему агентству недвижимости эту квартиру, но стоимость в этом дду в два раза меньше, чем стоимость переуступки мне. как вы считаете, зачем занижает стоимость застройщик в первоначальном дду? И какие в связи с этим занижением у меня возникают риски? В частности, 1. может ли договор дду быть признан недействительным и, соответственно, переуступка, 2. застройщик делал перечисление в фонд защиты дольщиков с заниженной суммы. в случае банкротства мне выплатят заниженную сумму или этот фонд будет достраивать дом? может быть вы ещё какие то риски видите в связи с этим занижением?

Читайте так же:  Что делать, если купил автомобиль с перебитыми номерами

Ответы юристов ( 2 )

Чтобы продать (уступить) права требования на квартиру в новостройке, эти права нужно иметь. И иметь их безусловно, без всяких «если…». А вот с этим как раз и бывают проблемы.

Безусловное и подтвержденное регистрацией право требования на квартиру в новостройке существует только у Договора долевого участия (ДДУ). Соответственно, и переуступка этого права по такому договору не вызывает вопросов. А Договор переуступки прав на квартиру, заключенный на основе ДДУ, так же как и сам ДДУ, тоже подлежит гос регистрации в Росреестре.

В остальных случаях, т.е. в случаях, когда права требования переуступаются на основе другого типа договора, регистрации такой переуступки НЕ происходит. Более того, исходные права требования могут быть под каким-нибудь условием, а значит, их существование зависит от выполнения этого условия.

Например, вариант, когда подрядчик строительства получает в качестве оплаты от Застройщика ряд квартир в доме (по договору с Застройщиком), но дом еще не завершен, а подрядчик уже переуступает свои права требования на квартиры третьим лицам (покупателям). Если все идет по плану, дом достраивается, и подрядчик выполняет все свои обязательства перед Застройщиком, то покупатели получают переуступленные им квартиры.

Но если между подрядчиком и Застройщиком возникнет спор и взаимные претензии (что бывает не так уж редко), то первоначальные права подрядчика на квартиры в доме могут быть аннулированы, в результате чего и конечные покупатели лишаются переуступленных им несуществующих прав на квартиры.

Проще говоря, риск покупки квартиры по переуступке прав требования существенно возрастает, если эта переуступка происходит НЕ на основании Договора долевого участия (ДДУ).

Бывает, что причиной продажи квартиры по переуступке прав является, например, затягивание Застройщиком сроков сдачи дома, низкое качество строительства, а то и вовсе предбанкротное состояние самого Застройщика. Первоначальный соинвестор (дольщик), разочаровавшись в проекте, может выйти из него, продав свои права требования на квартиру новому дольщику. Поэтому Покупателю здесь следует перед принятием решения основательно изучить сам проект строительства, его текущее состояние (ход стройки) и перспективы его завершения, а также – репутацию Застройщика, чтобы не купить кота в мешке, польстившись на привлекательную цену. Как это сделать – см. по ссылкам на соответствующие шаги нашей ИНСТРУКЦИИ.

Покупателю квартиры (цессионарию) следует помнить, что Продавец (первоначальный дольщик, цедент) не отвечает за действия Застройщика (ст.390 ГК РФ). И в случае нарушения сроков или качества строительства, нельзя будет расторгнуть договор переуступки прав, и потребовать от Продавца возврата уплаченных по нему денег. Покупателю, в случае чего, придется предъявлять претензии уже к самому Застройщику, и требовать неустоек и компенсаций именно с него.

Что здесь можно посоветовать Покупателю? В договоре переуступки можно вписать условие, при котором Продавец, уступающий свои права на квартиру, берет на себя поручительство за Застройщика. Тогда, согласно той же статье 390 ГК РФ, в случае остановки стройки или банкротства Застройщика, Покупатель имеет право, кроме всего прочего, требовать компенсации и от Продавца-поручителя. Правда, убедить Продавца принять на себя ответственность за «косяки» Застройщика, совсем непросто, а потому в практике это встречается крайне редко.

В сделке переуступки квартиры в новостройке есть еще и такой нюанс! В случае, если после переуступки прав на квартиру по ДДУ, сам ДДУ с Застройщиком будет расторгнут, то конечному Покупателю будет возвращена (от Застройщика) только начальная стоимость квартиры (та, которая указана в ДДУ), а не та, по которой права на квартиру были переуступлены. А поскольку стоимость квартиры по договору переуступки обычно выше, чем стоимость квартиры по начальному договору ДДУ, то Покупатель в этом случае рискует потерять часть своих денег. Такое может произойти, например, если из-за серьезных задержек строительства, Покупатель захочет расторгнуть договор с Застройщиком.

Еще один риск переуступки прав на квартиру в новостройке, выполненной в обход ДДУ (т.е. по любому другому типу договора) – это риск так называемых «двойных продаж» (подробнее о них – см. по ссылке). В случае же, когда права требования переуступаются по ДДУ, риск «двойных продаж» исчезает, благодаря государственной регистрации этих прав.

Вывод: при покупке квартиры в новостройке по переуступке прав, самое важное, на что нужно обращать внимание – это подтвержденное наличие самих прав, которые переуступаются, а также их безусловность.

Видео (кликните для воспроизведения).

Другими словами, риски переуступки прав на квартиру сильно снижаются для Покупателя, когда права переуступаются на основе зарегистрированного Договора долевого участия, и сам Договор уступки прав требования тоже проходит регистрацию в Росреестре.

Источники


  1. Липинский, Д. А. Общая теория юридической ответственности / Д.А. Липинский, Р.Л. Хачатуров. — М.: Юридический центр Пресс, 2017. — 950 c.

  2. История и методология юридической науки. — М.: ИВЭСЭП, 2014. — 564 c.

  3. Кони, А.Ф. Избранные произведения; Юридическая литература, 2012. — 495 c.
  4. Зильберштейн А. А. Земельное право. Шпаргалка; РГ-Пресс — Москва, 2010. — 797 c.
Риски покупки квартиры по договору долевого участия в строительстве
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here