Риски продавца и покупателя при покупке квартиры по доверенности

Полная информация по теме: "Риски продавца и покупателя при покупке квартиры по доверенности" с профессиональной точки зрения. Если будут вопросы - задавайте их нашему дежурному специалисту.

Покупатель действует по доверенности при покупке квартиру риски

Оспорить действия доверенного лица можно, но только тогда, когда само это лицо отвечает за свои действия, его местонахождение известно, а также известно куда делись деньги после оплаты сделки покупателем. В практике немало случае того, когда доверенные лица меняли место жительства, оказывались недееспособными, а деньги передавали третьим лицам в уплату долгов, доверившись мошенникам и т.д. Итог может оказаться плачевным для обеих сторон — для покупателя и продавца. Наши юристы знают ответ на ваш вопрос Если вы хотите узнать, как решить именно вашу проблему, то спросите об этом нашего дежурного юриста онлайн. Это быстро, удобно и бесплатно! или по телефону:

  • Москва и область: +7-499-350-97-04
  • Санкт-Петербург и область: +7-812-309-87-91
  • Федеральный: 8 (800) 333-45-16 доб.

Покупка квартиры по доверенности

Однако по ряду причин покупка квартиры, продающейся по доверенности, сопряжена с рисками потери права собственности. Поэтому, прибегая к такой сделке, нужно знать о возможных последствиях и предупредить их возникновение. Скидка за рискСреди рисков, связанных с приобретением жилья, продаваемого доверенным лицом собственника, есть такие как подделка доверенности (мошенничество), окончание срока или отмена ее действия, смерть доверителя.
Кроме того, уже после совершения сделки, когда вы въехали в квартиру и спокойно в ней проживаете, доверитель может заявить о том, что по каким-то причинам не отдавал отчета своим действиям или подписал доверенность под давлением. Перечень оснований для прекращения действия доверенности изложен в статье 188 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ). Статья 188 ГК РФ. Прекращение доверенности 1.

Покупка квартиры по доверенности: как обезопасить себя от возможных рисков?

  • во-первых, убедиться в наличии всех необходимых реквизитов доверенности, и проверить срок ее действия;
  • во-вторых, убедиться в явном указании в ней нужных для сделки полномочий доверенного лица (т.е. права подписывать ДКП, права регистрировать сделку, и права получать деньги за квартиру);
  • в-третьих, проверить, числится ли доверенность в общем реестре доверенностей и не отозвана ли она (через сервис Федеральной нотариальной палаты – здесь);
  • в-четвертых, убедиться, что сам доверитель жив-здоров, и действительно поручил продажу квартиры своему представителю (например, съездить к владельцу квартиры и пообщаться с ним лично, либо соединиться по Скайпу, и сделать видеозапись этого разговора, с данными его паспорта и датой разговора).

Копию доверенности, по которой нам продают квартиру, следует сохранить вместе со всеми остальными документами по сделке.

Покупка квартиры по доверенности со стороны покупателя

Риски продавца и покупателя при покупке квартиры по доверенности

Обговорите цену на квартиру, исходя из её особенностей и расположения, а также настаивайте на заключении договора намерения при вложении задатка. Это позволит вам вернуть средства в двойном размере в случае, если продавец сорвёт или аннулирует сделку.

  • Шаг второй: документы. Вы можете проверить всё самостоятельно, но лучшим вариантом будет нанять юриста, который пусть за деньги, но зато со знанием дела проверит пакет документов владельца квартиры.
  • Шаг третий: страхование сделки.

Страхование часто практикуется при покупке квартир по доверенности как способ минимизировать риск и денежные потери в том случае, если доверенность утеряет свою актуальность во время оформления документов.

  • Шаг четвёртый: регистрация. Квартира становится вашей собственностью только после процесса официальной государственной регистрации.
  • Продажа квартиры по генеральной доверенности — риски

    Предлагая квартиру по доверенности, продавец нередко идет на ощутимую скидку – как компенсацию риска покупателя. Риск, действительно, есть, но когда наибольшую выгоду сулит именно такая сделка, ее можно совершить только соблюдая меры предосторожности. На рынке жилья продажа квартир по доверенности явление достаточно редкое.

    Чаще всего доверенность на продажу квартиры выписывают собственники, находящиеся на ПМЖ заграницей. Также нередко пожилые родители доверяют продажу недвижимости своим детям. Через доверенных лиц часто действуют и тяжелобольные люди.

    Намного реже к такому способу продажи прибегают чрезвычайно занятые люди (крупные бизнесмены, высокопоставленные чиновники) или просто состоятельные граждане, не привыкшие делать что-либо самостоятельно. «Дистанционное» проведение сделок с недвижимостью закон не запрещает. С регистрацией, как правило, не возникает проблем.

    Квартира по доверенности: доверяй, но проверяй

    Помимо стандартной доверенности, составленной доверителем и заверенной нотариусом, есть еще несколько видов, разрешенных п. 1 ст. 185 ГК РФ:

    • Заверенная руководителем исправительного учреждения для лиц, отбывающих срок наказания в месте лишения свободы по приговору суда;
    • Заверенная руководителем учреждения соцзащиты, где лицо находится в силу обстоятельств;
    • Заверенная командиром части военнослужащего, проживающего там, где нет нотариальной конторы;
    • Заверенная старшим врачом медучреждения, где военнослужащий проходит лечение, или вышестоящим руководителем.

    Сделки, совершаемые не лично продавцом и покупателем, но их представителями по доверенности, несут в себе определенные риски, о каждом из которых стоит рассказать особо.

    Купля-продажа квартиры по доверенности: риски покупателя и как избежать проблем

    Есть вопросы? Проконсультируйтесь у юриста (бесплатно, круглосуточно, без выходных):

    8 (499) 938-42-45 — Москва и Московская обл.

    8 (812) 425-64-57 — Санкт-Петербург и Лен. обл.

    На рынке недвижимости процент сделок, которые осуществляются с помощью доверенности, огромен. Есть те, которые проходят успешно. Но велика доля и тех, которые признаются нелегитимными. Их оспаривают в суде. Чтобы не стать объектом мошеннических действий, нужно внимательно и щепетильно подходить к процедуре проверки бумаг, знать особенности процесса.

    Продажа квартиры по доверенности: риски покупателя

    Если реализация объекта на рынке недвижимости проводится по доверенности, это значит, что продавец при заключении сделки отсутствует. И такой факт несет в себе возможность того, что процедура приобретения будет признана фиктивной.

    Какие риски несет покупатель:

    1. Нет возможности проверить наличие собственника и удостовериться в его физическом и психическом здоровье. Может быть так, что собственник признан недееспособным и не имеет права на ряд действий, в том числе и подпись доверительных бумаг.
    2. Нет информации о том, при каких обстоятельствах подписан документ. Доверенность, составленная в принудительном порядке, может быть отозвана или оспорена в судебном порядке. В таком случае сделка будет признана таковой, что не имеет юридической силы.
    3. Доверенность окажется фиктивной или отозванной. На момент заключения договора нет возможности удостовериться в том, что собственник жив. Если на момент подписания договора он окажется мертв, то шансы на оспаривание сделки купли-продажи квартиры по доверенности в суде наследниками велики.
    4. Трудно оценить корректность и правильность составления.

    Важная информация: Не все знают, но документ имеет свой срок действия. Он может быть указан в документе, или составлять один год с даты, когда он был составлен. В случае использования бумаги после указанного периода, возможно оспаривание операции.

    Как избежать обмана: практические советы

    Эксперты отмечают, что операция с доверительным лицом всегда имеет большую вероятность обмана, чем операции без его участия. Поэтому наличие субъекта, который распоряжается не своим имуществом, должно всегда настораживать.

    Но стоит знать: Если члены семьи продают одну квартиру, то они имеют право осуществлять это от одного имени (человека). В таком варианте вероятность обмана снижается.

    Начать анализ ситуации необходимо со знакомства с собственником жилья. Нужно убедиться, что он жив и вменяем. Лучше всего провести беседу с таким человеком.

    Внимание: На начальном этапе можно понять, каков доступ к лицу, которое подписало бумагу. Если всеми мерами пытаются отговорить от знакомства с владельцем или находят массу отговорок, то лучше от такой покупки отказаться.

    Советы, которые минимизируют риски продажи квартиры по доверенности:

    1. Собрать максимально возможный пакет документов на квартиру. Проверить информацию о собственнике. Он не должен входит в группу риска: быть преклонного возраста, не иметь родственников, быть прописан на жилой площади один;
    2. Убедиться в том, что бумага на представление интересов другого лица зарегистрирована нотариально. В документе должна быть указана должность и ФИО юриста. Лучше удостовериться в фактическом его наличии, осуществить выезд на местонахождение нотариальной конторы. Побеседовать лично с нотариусом.
    3. Никогда не предоставлять продавцу задаток. Обманщики, получив деньги, могут исчезнуть. Доказать факт предоставления денег трудно. Если же подтверждающие чеки и квитанции есть, то найти их также не легко.

    Важная информация: Активная позиция покупателя, тщательная проверка всей информации и т.д., может насторожить обманщиков. Они могут сами отказаться от подписания соглашения.

    Представленными мерами, которые, на первый взгляд, кажутся простыми, часто пренебрегают. Но если сразу понимать, что нужно знать и проверять, на что обратить внимание и как себя вести, то можно избежать многих неприятностей п

    Читайте так же:  Обучение по программам военной подготовки на военных кафедрах вузов

    Последствия обмана

    Но что может быть, если договор подписан, деньги оплачены, и квартира уже оформлена в новую собственность?

    Для начала, результат операции могут быть обжалованы только в судебном порядке. Никто не вправе отнимать собственность, просить Вас выехать с жилого помещения и т.д. Должно быть только решение суда.

    По итогу судебных разбирательств должно быть вынесено решение о переходе права собственности прежнему хозяину, а также возврат денег покупателю. Но если средства были предоставлены мошенникам, которых уже не найти, то вернуть средства обратно будет затруднительно.

    Факт. Тот, кто приобрел жилье у мошенников, остался и без него, и без денег.

    Риски для продавца

    Может ли человек, который реализует объект, быть обманутым? Не стоит забывать и о том, что сумма сделки в договоре и фактически переданная в руки часто не совпадают. У субъекта, который реализует недвижимость на рынке, возникает доход, который он обязан уплатить (НДФЛ). С целью сэкономить на платеже, стороны договариваются о том, что в документе будет указана одна цена, а перечислена совсем другая.

    В счет оплаты перечисляется та сумма, которая соответствует соглашению между субъектами. Нарушений в таком случае нет. Доказать обратное – трудно.

    Совет: Никогда не идите на уступки и не соглашайтесь в договоре прописать иную сумму, отличную от фактической. Желание сэкономить на налогах в бюджет, может повлечь последствия.

    Таким образом, во время осуществления операции по купле-продажи квартиры вероятность попасть в руки мошенников есть у обеих сторон договорных отношений. Правда, риски покупателя в несколько раз выше, чем продавца. Для того, чтобы защитить себя от финансовых потерь и судебных разбирательств, нужно на первоначальном этапе отнестись к вопросу щепетильно. Нужно предполагать худшее и проверять все, что можно.

    Риски при продаже квартиры или дома по доверенности

    Нередко при продаже квартиры выбираются различные варианты оформления сделки, в том числе, по так называемой генеральной доверенности. Такой вариант позволяет уклониться от уплаты налогов, но при этом возрастают риски, как для покупателя, так и для продавца, остаться не без приобретенного жилья и выложенных за него денег.

    Специалисты в области жилищного права советуют по мере возможностей избегать подобных способов продажи жилых помещений. А в том случае, когда такой вариант сделки оказывается едва ли не единственным, осторожно подходить к выбору доверителя. Давайте вместе рассмотрим, в чем риск для обеих сторон.

    Когда для совершения сделки требуется доверенность

    Поскольку при продаже квартиры или дома (даже комнаты в коммунальной квартире или общежитии) речь идет о довольно больших суммах, лучше оформлением заняться лично или доверить подписание документов человеку, имеющему достаточную квалификацию и которому можно доверять.

    Однако порой возникают ситуации, когда встретиться с покупателем не представляется возможным. К примеру, продавец проходит длительное лечение, переехал на постоянное проживание в другой регион, отбывает наказание в местах не столь отдаленных и т.д. Также с подобными проблемами сталкиваются военнослужащие, моряки, находящиеся в длительном рейсе, люди, попавшие в учреждения социальной защиты. Насколько рискованно для них доверять свое жилье незнакомым людям?

    О доверенности

    Для начала необходимо разобраться, что это за документ. Порядок использования доверенности прописан в Гражданском кодексе РФ. Если она касается сделки с недвижимостью, то предполагается оформление на специальном бланке и заверение у нотариуса. Правда, не исключены и другие варианты.

    Так, доверенность тяжело больного, на протяжение длительного времени находящегося на стационарном лечение, заверить может главный врач лечебного учреждения. Такое же право есть у капитана корабля, начальника колонии или тюрьмы, командира воинской части.

    Если доверенность оформляется у нотариуса, она заполняется на специальном бланке. Составленный документ заверяется подписью и личной печатью нотариуса. Кроме того, определяется время его действия. Тот, кто выдал такую доверенность, в любой момент может ее аннулировать. Сразу же после этого все ранее разрешенные действия окажутся под запретом. Максимальный срок действия доверенности не может превышать трехлетний срок.

    Кто рискует?

    Все сделки с жильем, проведенные по доверенности, считаются весьма рискованными. Касается это не только продавца квартиры или дома, но и покупателя, их доверенных лиц, представителей риелторской организации, участвовавшей в процессе, родственников продавца и т.д. Мошеннических схем, увы, придумано множество. Ниже расскажем о некоторых из них.

    Поэтому, подписывая любые документы, необходимо проявлять внимательность и осторожность на каждом этапе их оформления. Здесь необходимо обратить внимание на тот факт, что нотариус, выдающий «генеральную» доверенность, не обязан заниматься проверкой подлинности предъявленных документов. Если явные признаки их подделки отсутствуют, юрист все оформит.

    К примеру, на прием придет гражданин с краденым паспортом. При малейшем сходстве с фотографией в документе ему, вероятнее все, удастся получить нужную доверенность, по которой даже продать квартиру. Но, самое интересное, что пострадавшему не в чем будет обвинить нотариуса, который может оформить сделку вполне сознательно.

    Читайте так же:  Обязательные действия застройщика после получения разрешения на индивидуальное жилищное строительств

    Как не стать жертвой квартирных аферистов

    Мошенничество с жильем всегда считалось прибыльным «бизнесом», поэтому кроме описанного выше варианта использовать паспорт собственника жилья существует множество криминальных схем, которыми пользуются дельцы.

    Кто чаще всего при продаже жилья использует доверенность? Обычно это те, кто находится вдалеке от места события или в силу ряда обстоятельств изолирован от участия в происходящем. Контролировать совершаемую сделку и ее условия у таких лиц, судьба которых не всегда оказывается легкой, не всегда получается.

    Если со стороны продавца и будут какие-либо злоупотребления, что выявить их довольно проблематично. Поэтому подсказать какой-то рецепт, который может стать универсальным, в таких случаях просто нереально. При обнаружении подвоха нужно будет сразу же обращаться в суд с иском об аннулировании совершенной сделки. Вполне вероятно, что после этого жилье окажется в собственности прежнего владельца, а покупатель получит всю уплаченную за него сумму.

    С квартирой или домом, допустим, все более-менее понятно, а вот с деньгами могут возникнуть проблемы. Особенно, если они отдавались наличными и оказались в руках мошенников. Не стоит надеяться на то, что правоохранителям тут же удастся установить и задержать мошенников. За то время, пока их будут искать, квартиру, вполне возможно, перепродадут третьим лицам. Самое интересное в подобной ситуации, что деньги начнут требовать с продавца, который, не исключено, и в глаза их не видел.

    Пример из собственного опыта. Недавно при продаже принадлежащей мне на праве собственности двухкомнатной квартиры с покупателем договорились об уменьшении суммы налогов. Оговоренную сумму он внес наличными в долларах США. Однако в договоре купли-продажи, оформленном у нотариуса, обозначили гораздо меньшую сумму, которая была в десять раз меньше полученной на самом деле. Если бы покупатель решил расторгнуть сделку, я бы мог вернуть ему только то, что указано в договоре. А расписка о том, сколько получено в реальности, никакой юридической силы не имеет.

    Отдельно следует остановиться на рисках, связанных с продавцом жилья. Вполне возможно, что доверенность была получена от недееспособного лица. Тогда любой суд признает сделку недействительной и аннулирует ее.

    В качестве примера: доверенность подписало психически нездоровое лицо, которое не относилось к недееспособным. Формально сделку признают законной, однако в дальнейшем ее можно поставить под сомнение и оспорить в судебном порядке. Особое внимание необходимо обратить и на том факт, что недееспособным окажется и держатель доверенности.

    Еще один момент: доверенность на право распоряжаться недвижимостью можно выписать, а также отозвать когда угодно. Уведомлять об этом получателя документа нет никакой необходимости. А, значит, не исключен вариант, когда обе стороны будут считать сделку по приобретению жилья законной, а в действительности она не имеет никакой юридической силы из-за того, что доверенность попросту отозвана.

    Рассмотрим и другой вариант. Не часто, но случается так, что доверитель скончался, поэтому действие доверенности прекращается. После этого проводить какие-либо операции с недвижимостью запрещено, даже если доверитель ничего не знал о таком прискорбном факте. В таком случае дом, квартира или другая недвижимость перейдет по наследству. Получатели имущества и займутся его распределением между собой.

    В случае получения доверителем денег за имущество умершего доверитель будет обязан передать их прямым наследникам. Правда, если к моменту вступления в наследство он не исчезнет со всей полученной суммой.

    О рисках продавца

    При выдаче доверенности продавец лишь передает свои права, но ни в коем случае не обязанности. Что это значит?

    Допустим, сделка по продаже жилья состоялась. Это вовсе не значит, что процесс уже завершен. Ведь продавец еще не получил оговоренную сумму. И вот тут самое время начинать беспокоиться.

    Видео (кликните для воспроизведения).

    Так, доверитель может присвоить всю сумму и скрыться с деньгами. Пустить их на покрытие собственных долгов или стать жертвой аферистов. Как поступать в подобных ситуациях? Подобные вопросы следует прорабатывать изначально уже на той стадии, когда решается вопрос о выборе доверенного лица. В случае возникновения любых сомнений по факту мошенничества придется обращаться в правоохранительные органы или в суд. Но в любом случае придется обратить внимание на три существенных условия. Во-первых, доверитель должен являться дееспособным гражданином. Во-вторых, придется самостоятельно разобраться, куда пропали деньги, полученные от продажи жилья. В-третьих, установить местонахождение злоумышленника (хотя его поиском могут заняться и полицейские).

    С учетом этого, специалисты в области жилищного права не рекомендую давать генеральную доверенность на совершение всех необходимых действий. Лучше будет оформлять отдельные документы на конкретные шаги: пусть это обойдется несколько дороже, но станет гораздо безопаснее.

    Чем рискует покупатель?

    Для него своя доля рисков. После приобретения жилья вполне можно оказаться без него. А вот вернуть вложенные деньги не всегда удастся. При этом оказать, что покупатель получил всю сумму, как это было описано выше, порой не получится. В результате напрашивается один вывод: если имеется возможность, недвижимость по доверенности лучше не покупать.

    И, наконец, о вовлечении в мошенническую схему представителя риелторской организации. Такой обычно при встречах торопит как можно быстрее подписать итоговые документы и произвести оговоренную оплату. Помимо того, всячески стремится препятствовать тому, чтобы стороны следки встречались друг с другом. Специалисты советуют при проявлении малейших признаков описанного сразу же прекратить с подобным лицом все контакты или вести переговоры в присутствии профессионального юриста. В противном случае возможны различные непредсказуемые последствия.

    Основные риски при продаже квартиры по доверенности

    Продажа квартиры очень ответственный шаг, требующий серьезного подхода к проведению сделки. Но не всегда лицо, желающее реализовать свою собственность, может присутствовать при совершении сделки, тогда осуществляется продажа квартиры по доверенности. В этом случае совершение всех действий ложится на иное лицо, которое указывается в документе.

    Реализация недвижимости по доверенности

    Гражданским Кодексом РФ возможна передача прав от одного лица к другому на совершение определенного ряда действий, например, продажи имущества или его приобретения, данное действие оформляется в соответствии со ст.185 ГК РФ. Составленный документ называется доверенностью, которая в ряде случаев требует заверение нотариусом. Все доверенности оформляются в письменном виде и подписываются доверителем.

    Что касается купли продажи имущества, то документ составляется в присутствии нотариуса, которые перед тем, как подписать его должен сверить информацию, указанную в содержании и имеющуюся в наличии, то есть сверить документы, паспорта, номер свидетельства о собственности и т.д. Так же на нотариуса ложиться ответственность на подтверждение состояния доверителя, отдает ли тот ответственность своим действиям, не заставляют ли его написать доверенность и т.д.

    Виды доверенности

    Доверенности бывают различными, в РФ выделяются несколько видов документа, составление которого позволит гражданам совершать какие-либо действия от другого лица.

    Читайте так же:  Оплата работы в особых условиях (сверхурочной работы, работы в ночное время, в выходные и праздничны
    Человек в праве выбрать самостоятельно какого вида бумага будет составлена:
    • единовременная, то есть одноразовая, дает возможность проводить действия в отношении оформления прав на недвижимость. Данная форма документа имеет период действия, который указывается в нем же. Как правило он составляет не более трех месяцев;
    • специальная, как правило, составляется для возможности передать лицу право на совершение каких-либо юридических действий, получение бумаг и т.д.
    • доверенность генеральная, дает право на более обширные полномочия в отношении собственности. Период ее действия обычно достаточно долгий и только она дает право совершать действия с квартирой или несколькими. В тексте бумаги указываются конкретные полномочия, которыми наделено доверенное лицо. Документ обязательно заверяется в нотариальной конторе.

    Самый длительный период действия доверенности составляет три года, но в случае если он не указывается в документе, то следует приравнивать его к одному году исчисление которого начинается со дня подписания.

    ВАЖНО . оформлять генеральную доверенность стоит внимательно, четко прописывая все пункты и полномочия доверенного лица, а то по неосторожности можно остаться без квартиры.

    Риски для покупателя

    Собираясь купить квартиру, которую продают по доверенности стоит быть очень осторожными.

    Для покупателя важно убедиться:
    • в том, что реальный владелец жилья действительно продает свою квартиру;
    • важно удостоверится в дееспособности владельца;
    • не оказывается ли давление на доверителя со стороны третьих лиц, то есть по собственной ли воле он написал доверенность.
    Риски покупателя при приобретении недвижимости по доверенности включают в себя такие моменты как:
    • документ, доверенность не имеет никакой законной силы, так как был подделан;
    • бумага была составлена с указанием данных украденного или поддельного удостоверения личности;
    • возможен вариант, когда нотариус и мошенник, выступающий в качестве доверенного лица работают совместно;
    • на владельца оказывалось давление, в результате чего он подписал доверенность;
    • отмена доверенности не за долго до совершения сделки;
    • не исключена ситуация, когда доверитель на момент заключения сделки, оказывается безвестно пропавшим или умершим. После смерти собственника становиться наследодателем, то есть наследники владельца имеют право на проданную собственность;
    • также после того как сделка будет проведена есть вероятность того покупатель окажется в неприятной ситуации, таковой может стать заявление со стороны собственника о том, что доверенность была написана им в состоянии неадекватности. В таком случае ст.188 ГК РФ предусмотрен перечень ситуации, которые являются основаниями для аннулирования доверенности.

    Любой из вариантов приведет к тому, что сделку можно будет оспорить как собственнику, так и его родственникам. Обращение в суд приведет к тому, что сделка будет аннулирована, а покупка возвращена владельцу или родственникам. При подобной ситуации покупатель рискует не только потерять приобретенное жилое помещение, но и денежные средства уплаченные и вложенные в него.

    Для продавца

    Решаясь продать квартиру через доверительное лицо, продавец рискует не меньше покупателя.

    Риски продавца возникают при таких обстоятельствах:
    • лицо, на которого написана доверенность, имеет отклонение психологического характера, которые не ярко выражены, то есть сразу не заметны;
    • или же не имеет необходимых знаний, что не позволяет ему выполнить свои обязанности в соответствии с законом;
    • человек, на которого выписана доверенность, является мошенником.
    Бывают случаи, когда владелец жилья вообще не знает, что его собственность выставлена на продажу по доверенности:
    • такое возможно если составленная доверенность является поддельной;
    • или мошенник, выдав себя за владельца имея его документ об удостоверении личности на руках составляет и нотариально заверяет доверенность на продажу.

    Чаще всего граждане сталкиваются с мошенниками, которые обманным путем предлагают выписать на них доверенность на недвижимость и затем, реализовав ее, пропадают с полученными за нее средствами.

    ВНИМАНИЕ . У доверителей иногда возникает вопрос, кто платит налог при продаже квартиры по генеральной доверенности. Закон не освобождает доверителя от налоговых выплат единственное, что внести сумму может доверенное лицо, в случае если это прописано в доверенности.

    Наши юристы знают ответ на Ваш вопрос

    Договор купли продажи по доверенности

    Итак, решаясь приобрести квартиру по доверенности следует правильно составить документ, образец договора о продаже выглядит примерно так же, как и при обычной сделке купли продажи:
    • документ начинается с указания информации о том, как называется документ («по доверенности» не пишется), далее место, в котором сделка будет проводиться и дата ее совершения;
    • далее пишется информация об участниках сделки ФИО, полная информация о владельце (где, когда родился, гражданство, паспорт) ФИО лица которому выписана доверенность паспорт и т.д. также данные о доверенности ее номер и дата составления;
    • полная информация об объекте реализации, указываются все имеющиеся документы;
    • потом стоимость и способ расчета;
    • в следующем пункте указывается факт проведения сделки в соответствии с пунктами ГК РФ ст. 551, указываются также данные о том, что прописанные на площади лица были выписаны и т.д.
    • последним пунктом стороны ставят свои подписи.

    Документ заполняется в трех экземплярах.

    Можно ли приобрести по доверенности с использованием ипотеки?

    Приобретение жилья часто осуществляется при помощи ипотечного кредита, что делать если квартира понравилась, но продается по доверенности. Можно ли купить такое жилье в ипотеку?

    Для того чтобы оформить недвижимость:
    • стоит заранее получить положительное решение о выдаче займа от банковской организации;
    • собрать все требующиеся бумаги для того чтобы банк мог установить размер суммы, которую может выдать;
    • после можно составлять договор купли продажи, который носит предварительный характер
    • подписание кредитного документа;
    • последним действием является перевод средств на счет продавца.

    Так как работа с имущество по доверенности несет определенные риски, поэтому банковские организации могут потребовать личное присутствие на сделке владельца недвижимости.

    ВАЖНО . Но при такой сделке риски покупателя сводятся к минимуму, так как сотрудники банка (юристы, служба безопасности) перед проведением такой сделки досконально проверяют подлинность предоставленных документов, в том числе доверенности и само доверенное лицо. При малейшем подозрение на неправомерность действий заключение сделки будет отменено.

    Возможность избежать проблем

    Что делать если жилье понравилось, имеет отличную цену, место расположение и кучу других плюсов, но продается по доверенности? В этом случае стоит подстраховаться, обратив внимание на наличие требований соблюдение, которых будет говорить насколько действия со стороны поверенного законны.

    Для того чтобы избежать возможных проблем при покупке по доверенности следует обратить внимание:
    • на сроки действия имеющейся доверенности, в случае если он не указан, то считается что она годна только год. В этом случае внимание следует обратить на дату выдачи так же на документе должна стоять роспись и печать заверившего документ нотариуса;
    • также следует проверить информации о заверившем документ нотариусе, через портал Федеральной нотариальной палаты следует связаться с ним и уточнить информацию о доверенности и действительно ли она была им подписана;
    • при сделке по доверенности стоит привлечь к работе нотариуса и риелтора они помогут проверить квартиру на юридическую чистоту. То есть, нет ли на жилье арестов, обременений, количество лиц, зарегистрированных на площади и их возраст. По мимо сведения о квартире также необходимо уточнить о дееспособности владельца и его место нахождении жив ли он;
    • необходим личный контакт с владельцем жилья, это поможет исключить факт того что доверенность поддельная или не была подписана под давлением. Если встретится невозможно, например, по причине того, что собственник живет за границей, то вполне можно пообщаться по скайпу.
    Читайте так же:  Гражданско-правовые договоры

    Важно сверить информацию, о документах предоставленную в доверенности и имеющиеся в наличии бумаги. Паспорта собственника и доверенного лица данные о них должны совпадать с указанной в документе информации.

    Прежде чем приобрести квартиру по доверенности, следует учесть все возможные риски, лучше конечно поискать другой вариант, но иногда такая квартира слишком выгодно смотрится на фоне других. Для того чтобы, свести к минимуму возможные риски, следует обратиться за помощью к юристу, риелтору они помогут проверить юридическую чистоту жилой площади, оригинальность предоставленных документов, а также грамотно составят договор купли-продажи для такого случая.

    Риски при покупке квартиры по доверенности

    Покупка квартиры по доверенности связанна с большим количеством рисков. Такой способ купли-продажи недвижимости нередко используют мошенники в попытках присвоить средства от продажи или саму жилплощадь. Поэтому, прежде чем прибегать к подобному методу приобретения жилья, каждой из сторон следует иметь представление о том, как оформляется уполномочие, на какие нюансы нужно обратить внимание, а главное сопоставить все положительные и отрицательные стороны ведения сделки данным способом.

    Зачем оформлять доверенность

    Ситуации, когда приобретатель оформляет доверенность на покупку жилплощади, встречаются не часто. Однако такие случаи все же бывают. Необходимость оформления уполномочивающего документа возникает при отсутствии у одной или обеих сторон возможности лично присутствовать во время заключения сделки. Такое может произойти в случаях:

    • нахождения приобретателя в другом регионе, городе или стране;
    • тяжелой болезни покупателя, в результате которой он оказался в больнице;
    • службы приобретателя в армии;
    • большой занятости приобретателя (оформление на представителя, например помощника);
    • приобретения жилплощади родителями в пользу детей;
    • покупки жилья на нескольких лиц (один из будущих владельцев действует от имени остальных);
    • покупки квартиры юридическим лицом и т.д.

    В написании доверенности нет необходимости при покупке жилья одним из супругов. Ст. 34 СК РФ гласит, что если брачно-семейные отношения заключались без подписания брачного соглашения, то купленная недвижимость и так принадлежит обоим супругам, вне зависимости от того кто присутствовал во время ее приобретения. При наличии брачного договора, собственнические права распределяются согласно соглашению.

    Однако в некоторых случаях доверенность от одного супруга другому все-таки требуется. Она необходима, если покупатель, например жена, а владельцем будет выступать муж и наоборот, а также при оформлении жилища в долевую собственность. В остальных ситуациях достаточно письменного согласия второго супруга на покупку.

    Виды доверенностей и права представителя

    Содержание и разновидность доверительного документа зависит от перечня полномочий, которыми наделяется лицо, непосредственно участвующее в сделке:

    • общая (генеральная) – предоставляет представителю право вести любые виды сделок, собирать сведения, оперировать деньгами, а также регистрировать собственнические права покупателя в Росреестре.
    • разовая – позволяет доверенному, в определенный срок совершить какое-либо одно или несколько действий (найти квартиру, подготовить документацию).

    Непосредственное приобретение возможно только по генеральной доверенности. В соответствии с ней поверенный вправе:

    • оговаривать стоимость жилплощади с продавцом;
    • подписывать соглашение от имени приобретателя;
    • подавать заявку на регистрацию собственнических прав;
    • оплачивать покупку жилища по договору;
    • подписывать передаточный акт.

    Оформление

    Доверительный документ можно составить и заверить у любого нотариуса. При этом поверенный во время оформления документа может не присутствовать. Приобретатель должен обратиться к юристу лично. Нотариус прописывает в заранее подготовленном бланке всю информацию о приобретателе и поверенном. Если покупателем выбрана конкретная квартира, вносятся сведения о ее местонахождении (адрес).

    Покупатель должен предоставить:

    • паспорта (доверенного и свой) либо их заверенные копии;
    • адрес квартиры.

    Доверенность оформляется на предварительно подготовленном бланке, в котором прописывается право поверенного на конкретные действия.

    В некоторых ситуациях уполномочивающий документ может заверить:

    • командир корабля или воинской части;
    • руководитель исправительного учреждения (колонии);
    • главврач медучреждения;
    • Российский консул.

    Срок действия доверенности законодательством не ограничен. Если в документе не указана дата прекращения действия уполномочий, его срок годности окончится через год. Даже при наличии точной даты окончания, приобретатель (доверитель) может прекратить действие уполномочий в любой день по своему желанию, обратившись к нотариусу.

    Риски покупателя

    Наиболее распространенные риски при покупке квартиры по доверенности сводятся к следующему:

    1. Право отмены – п. 1 ст. 188 ГК РФ позволяет доверителю в любой момент отменить действие доверенности. Аннулировать документ можно в любой конторе нотариуса, по желанию автора. При этом он обязан сообщить о своем намерении представителю (п. 1 ст. 189), однако сроки для извещения не установлены, а значит сделать это можно уже после сделки. Купля-продажа по отмененной доверенности считается ничтожной.
    2. Смерть доверителя – гибель автора уполномочивающего документа автоматически отменяет действие выданного им документа. В таком случае сделка по покупке жилплощади признается недействительной, а жилище переходит к наследникам владельца. Если же погибает приобретатель, то поверенный может не возвращать средства его правопреемникам, так как ответственен он был только перед покупателем.
    3. Невменяемость поверенного ­– даже если доверительный документ ранее был заверен в нотариате, это не препятствует его дальнейшей отмене в случаях, когда автор признается невменяемым на момент оформления (пп. 6 п. 1 ст. 188 ГК РФ).
    4. Недееспособность автора – доверенное лицо также может быть признано недееспособным, что ведет к недействительности покупки.
    5. Право распоряжения – документ разрешает поверенному распоряжаться имуществом автора (например, сдать купленное жилище в аренду).

    Риски продавца

    Если рассматривать опасные моменты при покупке недвижимости по доверенности, кажется, что для продавцов риск минимален. Однако при передаче квартиры человеку, представляющему интересы приобретателя, продавец рискует не меньше, ведь договор по неправильно составленному доверительному документу можно отменить в суде.

    [1]

    Купля-продажа считается недействительной, если доверенность оформлена от имени:

    • несовершеннолетнего младше 14 лет;
    • ребенка старше 14 лет, но без разрешения родителей (представителей);
    • невменяемого или недееспособного человека;
    • человека, находящегося под давлением (угрозы, уговоры, насилие).

    Если доверенность утратила силу по окончанию срока действия, сделка также будет считаться незаконной. Однако для этого покупатель должен уведомить как доверенного, так и продавца об окончании действия документа. Факт уведомления требует документального подтверждения.

    Чтобы обезопасить себя, обеим сторонам сделки рекомендуется не экономить и составлять только разовые доверенности, в которых четко будет прописан круг полномочий доверенных. При необходимости можно составить несколько документов для разных процедур.

    Читайте так же:  Как оформить доверенность на продажу квартиры стоимость, сроки

    Если у Вас остались вопросы, Вы можете их задать бесплатно юристам компании в форме, представленной ниже. Ответ компетентного специалиста поможет вам принять верное решение.

    Можно ли продать, купить квартиру по доверенности

    Чаще всего сделку купли-продажи квартиры заключает собственник жилья. Но иногда, примерно в 5—10% случаев этот процесс доверен третьим лицам. Собственник подписывает доверенность на продажу недвижимости от его лица. Это возможно и, более того, законно. Но в такой операции может быть серьезная опасность, ведь покупка или продажа квартир по доверенности всегда имеет риски для покупателя и для продавца.

    Что такое доверенность

    Доверенностью называют документ, который удостоверяет право доверенного лица производить указанные в тексте действия с недвижимостью. Бывают такие типы:
    1. Генеральная – она предоставляет право доверенному лицу производить на указанный в договоре срок необходимые действия с квартирой.
    2. Специальная – в ней четко оговаривается, какие именно действия можно совершать. Например: сбор документов для продажи.
    3. Разовая – она предусматривает выполнение только 1 действия. После этого она становиться недействительной.

    Есть понятие – автоматический срок действия доверенности, он составляет 1 год, но есть возможность выписать ее сроком до 3 лет.

    В силу обстоятельств посещение нотариуса для некоторых лиц невозможно. И если есть потребность продать недвижимость, возникает вопрос, можно ли, чтобы доверенность была заверена другим лицом. Это возможно, по закону ее может заверять:

    • Руководитель исправительного учреждения. Если человек, который хочет дать доверенность, отбывает срок в месте лишения свободы.
    • Руководитель учреждения соцзащиты, где человек находится.
    • Командир части для военнослужащих, если на месте проживания нет нотариальной конторы.
    • Старший врач медучреждения, где лицо проходит лечение.

    В сделках купли квартиры по генеральной или другим доверенностям есть риски, и их перед покупкой нужно знать.

    На что обратить внимание

    Чаще всего купить квартиру по доверенности вам предложат доверенные лица людей, проживающих заграницей или тех, кто находится в больнице. Но легкость, с которой могут проворачивать такие сделки мошенники, до сих пор поражает. Если не посчастливится купить именно такое жилье, прямая дорога в суд для оспаривания сделки.

    Поведение со стороны продавца квартиры, которое должно насторожить:

    1. Короткие сроки. Покупателя постоянно подгоняют.
    2. Вам не дают увидеться с собственником жилья, особенно если это возможно, например, продающаяся недвижимость в собственности человека, который находится на лечении.
    3. При подписании документов риэлтор не разрешает сторонам общаться.

    Это явные признаки мошеннической схемы. Приобретение такого жилья чревато дальнейшими судебными разбирательствами.

    Обратите внимание! Даже идеальная с виду покупка квартиры по доверенности может в будущем иметь осложнения. Если дело дойдет до суда, Фемида не всегда принимает сторону владельца. В законе есть понятие «добросовестный покупатель», то есть вы честно передали всю сумму, а о мошенничестве знать вовсе не могли. Но этот факт не убережет от потери денег и жилья.

    Реальные риски покупателя

    Если квартиру продает доверенное лицо, можно нарваться на такие обстоятельства, причем вполне законные и прежде, чем приобрести такую, стоит хорошенько подумать.
    1. Аннулировать доверенность можно в любой момент и при этом не сообщать доверенному лицу. Если сделка была совершена по такой доверенности, ее признают ничтожной.
    2. Автоматически она аннулируется при смерти человека, который ее выдавал. В суде квартира передается в собственность законным наследникам, а сделка признается недействительной.
    3. Нотариус не врач и не может быть уверен в душевном здоровье своего клиента. Если в судебном порядке удастся доказать, что он был невменяемый при подписании доверенности, сделка по ней будет недействительной. То же касается ситуации, когда на момент сделки держатель документа окажется недееспособным, невменяемым.
    4. Доверитель может пропасть без вести. Тогда процесс признания его умершим или безвестно пропавшим может затянуться на годы.

    Обратите внимание! Если продается квартира, находящаяся в долевой собственности, важно, чтобы при подписании сделки присутствовали все собственники. Особо стоит обратить внимание, если дети нотариально доверяют продать подобное жилье родителям. Все знают, как быстро портятся семейные отношения, когда дело доходит до дележки жилья или денег.

    Риски продавца

    Иногда в силу обстоятельств самостоятельно заняться продажей недвижимости не получается. Доверенность со стороны покупателя тоже не частный случай. Перед тем, как продать квартиру по доверенности, нужно соизмерить риски. Для начала, для того чтобы привлечь покупателей, придется уменьшить сумму на продаваемый объект, причем ощутимо. Возможно, дешевле будет выдать специальную доверенность, на сбор документов, а для совершения сделки присутствовать лично.

    Самым серьезным и опасным риском продажи квартиры по доверенности – остаться и без денег, и без квартиры. Совершенно нет уверенности в том, что человек, на которого выписана доверенность, не позарится на огромную суму и просто не сбежит с ней куда подальше. Чаще всего доверенность выписывается на близкого родственника, риелтора или другого человека. Но никто не сможет на 100% уверить вас, что через ваши интересы не переступят.

    Доверенность по факту – это передача права на доверии, без каких-либо гарантий.

    [3]

    Есть ситуации, когда можно оспорить действия доверенного лица, но только в том случае, если он не отвечает за свои действия, нет возможности установить его место нахождения, а также не понятно, куда пропали деньги от проданной недвижимости.

    Полностью обезопаситься от этого нельзя, то стоит доверять продавать свою собственность с умом, для этого не нужно экономить и оформлять генеральную доверенность, которая распространяется на все действия. Оптимально – разовую, так удастся контролировать каждое действие. Его правильность и своевременность. В таком случае удастся вовремя вмешаться в сделку, передоверить ее совершение другому лицу.

    Видео (кликните для воспроизведения).

    Пока что полностью отказаться от покупки/продажи квартиры по доверенности не получится. Такие сделки были и всегда будут очень рискованными, причем для обеих сторон. Для того чтобы не попасть в руки мошенников, необходимо совершать подобные сделки только с квалифицированным нотариальным сопровождением.

    Источники


    1. Толчеев Н. К. Справочник судьи и адвоката по гражданским делам; ТК Велби, Проспект — М., 2014. — 262 c.

    2. Правоведение. Учебное пособие. — М.: ГЭОТАР-Медиа, 2013. — 400 c.

    3. История и методология юридической науки. — М.: ИВЭСЭП, 2014. — 564 c.
    4. Шавалеев, Михаил О неотвратимости юридической ответственности в России / Михаил Шавалеев. — М.: LAP Lambert Academic Publishing, 2017. — 180 c.
    Риски продавца и покупателя при покупке квартиры по доверенности
    Оценка 5 проголосовавших: 1

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here