Совершение сделок с жильем с участием несовершеннолетнего ребенка

Полная информация по теме: "Совершение сделок с жильем с участием несовершеннолетнего ребенка" с профессиональной точки зрения. Если будут вопросы - задавайте их нашему дежурному специалисту.

Сделки купли-продажи квартиры при участии несовершеннолетних

СДЕЛКИ КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ ПРИ УЧАСТИИ НЕСОВЕРШЕННОЛЕТНИХ

В случае приобретения квартиры в собственность, если к ней имеют отношение несовершеннолетние, покупатель квартиры столкнется с рядом проблем. Несовершеннолетние участвуют в совершении с жильем сделок в случае, если:

— приватизированное жилое помещение и несовершеннолетние включены в договор купли-продажи жилья в собственность (как сторона);
— приватизированное жилое помещение, но несовершеннолетние не включены в соответствующий договор, хотя при приватизации у них были одинаковые права с собственником;

— несовершеннолетние входят в число собственников квартиры либо являются собственниками (единственными), что значит, что договор оформлен на них;
— наследником жилого помещения является ребенок, это подтверждает соответствующий документ. Чтобы совершить сделку с обозначенной квартирой, обязательно получение согласия от органов опеки и попечительства;

— несовершеннолетний не учувствует как собственник, однако зарегистрирован в этом жилом помещении;
— несовершеннолетний не зарегистрирован в этом жилом помещении, однако в нем проживает постоянно и не имеет другого жилья.

Участие представителей опеки и попечительства в жизни «неблагополучных» детей?

Несовершеннолетних детей можно разделить на две категории: благополучные дети (проживающие с родителями), и дети у которых нет родителей или судьба детей их не интересует. Дети, относящиеся ко второй категории, находятся у опеки и попечительства под контролем.

Если родители есть у ребенка, но злоупотребляют алкоголем или наркотическими препаратами и ребенку не уделяется внимание, то соответствующие органы обязаны обратиться в суд по поводу лишения родительских прав. Однако до принятия судом решения родители ребенка вправе совершать сделки от имени своего несовершеннолетнего ребенка.

Над ребенком будет установлена опека, когда один из родителей погиб или умер, а другой не занимается ребенком.

Оформление опеки над ребенком – это длительный процесс и может занять продолжительный период времени. В это период велика вероятность появления родственников ребенка, цели которых могут быть корыстными, в частности продажа имущества. Это обстоятельство необходимо пресекать возможными законными способами.

Если над ребенком установлена опека, то на него распространяются и нормы законодательства относительно совершения сделок. Это будет означать, что согласие на совершение сделок органов опеки и попечительства необходимо. В случае продажи собственности несовершеннолетнего без согласия органов опеки, проданное имущество будет возвращено обратно, по суду, а сделка будет признана недействительной.

Постановление органов опеки на сделку с участием несовершеннолетнего.

Этим согласием является постановление главы местного самоуправления.

Для начала нужно установить соответствует ли сделка интересам несовершеннолетнего. И в случае подачи заявления законным представителем, органы опеки могут выдать такое разрешение. В этом заявлении должно быть указано, какое имущество отчуждается и какое приобретается в ходе совершения сделки.

Случаи, при которых согласие не требуется.

Разрешение органов опеки и попечительства не требуется, в случаи эмансипации несовершеннолетних, согласно статьям 21 и 27 гражданского кодекса.

В этом случае несовершеннолетние могут выступать сторонами в договоре, а это значит совершать сделки различного характера. При этом факт эмансипации должен быть подтвержден.

Как совершить сделку с жилыми помещениями, в которых зарегистрированы несовершеннолетние?

Главная проблема это выписка, ставших бывшими, собственников из жилого помещения. Необходимо, чтобы это условие было прописано непосредственно в договоре и нужно указать срок выписки из квартиры, иначе покинуть даже проданное помещение Вы не обязаны. Существует такой термин как «группа риска», в которую входят несовершеннолетние. Регистрация сделок производиться департаментом муниципального жилья. Если на момент подписания договора купли-продажи квартиры в ней прописаны несовершеннолетние, необходимо предусмотрительно их выписать и обязательно прописать в другом месте.

Ограничения совершения сделок с жилыми помещениями при участии несовершеннолетних?

Опекун, попечитель, не имеют право совершать с подопечными сделки по отчуждению жилых помещений, кроме случаев передачи жилых помещений как дара.

Какие нюансы необходимо учитывать при заключении сделки на жилое помещение, в котором прописаны несовершеннолетние?

Перед тем как оформлять догод овор купли-продажи, покупатель обязан выяснить ряд вопросов.

В случае если в семье, которая продает квартиру, есть ребенок, прописанный в ней, необходимо немедленно обратиться в соответствующие органы и уточнить все данные в отношении жилого помещения. Если все в порядке, то хватит и письменного согласия родителей.

Если не оформлена опека над ребенком, вопросы купли-продажи жилья будут решать родители.

Помимо этого, заключенный договор будет расторгнут по иску прокурора. Следовательно, от этой сделки лучше отказаться.

Лучше не доверять стороне договора — «родственникам» несовершеннолетнего, в случае если они утверждают, что органы опеки дадут согласие. Подделка такого согласия уголовно наказуема и в суде оно ничего подтвердить не сможет, следовательно, станет основанием для признания сделки недействительной.

Имущественные права несовершеннолетних

Несмотря на внимание, уделяемое в настоящее время правительственными органами «детскому вопросу» (безвозмездные субсидии для матерей, разнообразные льготы, активное строительство и модернизация дошкольных учреждений и прочее), законы, по которым работает рынок недвижимости, в какой-то степени несовершенны, так как бывают случаи нарушения имущественных прав несовершеннолетних.

Буква закона

Какое определение дано в российском законодательстве термину «несовершеннолетний»? Формально это те, кому не исполнилось 18 лет. Обычно же в отношении детей в возрасте до 14 лет употребляют понятие «малолетний», а от 14 до 18 — «несовершеннолетний». Отличие в том, что малолетние не могут участвовать в сделках — за них решение принимает законный представитель, то есть мать, отец, опекун или попечитель. Но когда при заключении сделки с недвижимостью затрагиваются интересы ребенка, потребуется его письменное согласие, если он достиг десятилетнего возраста. Несовершеннолетний же может заключить сделку с недвижимостью или воспользоваться принадлежащей ему собственностью только при согласии законного представителя, но подписывать документы должен самостоятельно. Однако если подросток вступил в законный брак, работает по трудовому договору или занимается предпринимательской деятельностью, он может быть признан эмансипированным (ст. 27 Гражданского кодекса РФ) и стать полноценным участником сделки.

Такая важная справка

Имущественные права несовершеннолетних — тема достаточно широкая. Безусловно, дети по умолчанию имеют право на любую недвижимость, завещанную им или же выделенную при приватизации жилья, если таковая имела место. При дарении, сдаче в аренду, купле-продаже, обмене, разделе долей и прочих сделках по отчуждению или изменению состояния имущества, принадлежащего несовершеннолетнему, опекун или попечитель должен получить согласие местных органов опеки и попечительства, которые, как правило, располагаются в районной управе. При этом придется доказать, что имущественные права ребенка в результате проведения сделки не будут ущемлены. Несмотря на то что начиная с 2005 года родители не обязаны брать справку из органов опеки и попечительства, если в продаваемой квартире проживают не являющиеся собственниками дети, чьи интересы не пострадают от совершения сделки, на самом деле доказать последнее без официального подтверждения невозможно.

Тонкие моменты

Самый больной вопрос для любого риелтора — получение разрешения на проведение сделки из органов опеки. Дело в том, что чиновники руководствуются исключительно формальными соображениями: несовершеннолетний не должен быть ущемлен в имущественных правах. Это значит, что разрешение на сделку с недвижимостью можно и не получить, если, например, осуществляется:

  • переезд из Подмосковья в столицу при обмене большей квартиры на меньшую;
  • обмен комфортного городского жилья на дом в деревне;
  • обмен большей квартиры на меньшую с доплатой (скажем, чтобы улучшить состояние семейного бюджета и получить средства на неотложные нужды). Формально в подобных случаях условия жизни ребенка будут ухудшены.

Часто органы опеки требуют, чтобы собственностью наделили даже ребенка, который ранее был просто прописан в продаваемой квартире. Простой выход — наделить несовершеннолетнего собственностью в другой принадлежащей вашей семье квартире, прописать его туда, а потом спокойно совершить сделку с уже пустой, как выражаются риелторы, жилплощадью. Наделение собственностью происходит в результате заключения договора дарения, так как совершать возмездные (оплачиваемые со стороны получателя) сделки близкие родственники или родители и дети не имеют права (ст. 37 ГК РФ).

Из практики известно, что любая приобретаемая квартира требует тщательной проверки. Если после сделки выяснится, что ранее из нее был незаконно выписан несовершеннолетний или его права были ущемлены иным способом, то его опекуны или он сам, достигнув 18 лет, вправе опротестовать сделку и получить жилье назад.

Покупателю же по суду достанется уплаченная бывшему владельцу сумма. При этом опротестование может произойти и через несколько лет после приобретения недвижимости. Даже ребенок, родившийся буквально в момент подписания договора, автоматически получает права на продаваемую его родителями жилплощадь. Поэтому при участии в сделке женщины на последнем месяце беременности лучше всего дождаться появления на свет малыша и получить законным путем согласие органов опеки. Приватизация квартиры беременной женщиной также может быть признана недействительной, ведь в таком случае не учитываются интересы ребенка, который должен вот-вот родиться. А появившийся на свет малыш после приватизации может быть прописан, но не сможет стать собственником без дополнительного договора дарения. Теоретически это может быть признано нарушением права малолетнего, ведь имущественные права возникают с момента рождения.

Недействительна также приватизация или сделка, которую нынешний хозяин заключил, будучи несовершеннолетним, без согласия родителей или попечителей. И, естественно, ничтожна сделка, проведенная при отсутствии справки из органов опеки, когда затрагиваются интересы ребенка в возрасте от 14 до 18 лет. Именно поэтому всегда, даже в спорных моментах, лучше всего попросить другого участника сделки все же оформить требуемый документ, чтобы потом сделка не была признана недействительной. Срок выдачи согласия органов опеки имеет большое значение, особенно если сделка происходит в срочном порядке, что в условиях рынка Москвы и Московской области не редкость.

Обычно срок подготовки названного документа занимает от двух недель до месяца. Следует отметить, что после заключения сделки нужно в течение месяца уведомить органы опеки о том, что ребенок зарегистрирован на новой жилплощади.

Кто может стать наследником

Опека или анархия?

Безусловно, многие положения ГК РФ кажутся слишком жесткими или трудноисполнимыми, и порой для достижения желаемого результата в области купли-продажи приходится изыскивать обходные пути. Однако важно помнить, что даже сегодня, когда российский рынок недвижимости с каждым годом становится все более цивилизованным, можно попасть и на мошенника, и на недобросовестного родителя, нарушающего права собственного ребенка ради личной выгоды. Возможно, строгий надзор за соблюдением норм закона — единственный способ действительно защитить маленьких граждан в случаях, когда возникают проблемы в сделках с жильем.

Дата публикации: 11:16 17 марта 2008

Собственность несовершеннолетних: 6 вопросов о правах детей при сделках с недвижимостью

Дети любого возраста могут быть собственниками недвижимости. Оформив жилплощадь на ребенка, можно быть уверенным, что по достижении 18 лет он будет обеспечен жильем, которое не смогут отобрать ни при каких семейных обстоятельствах.

Но родителям может потребоваться продать или обменять недвижимость, записанную на несовершеннолетнего. У таких сделок достаточно много особенностей.

Портал недвижимости superrielt.ru выяснил, как вправе распоряжаться жильем дети и их родители.

В каких случаях недвижимость оформляют на ребенка?

Как правило, оформляя жильё на несовершеннолетних детей, родители преследуют цель заранее обеспечить его собственной жилплощадью, которую родители не смогут поделить между собой в случае развода. В таком случае квартира не является совместно нажитым в браке имуществом. Также на ребенка оформляют завещанную или подаренную ему недвижимость.

Иногда родители оформляют жилье на ребенка, чтобы обезопасить недвижимость от претензий кредиторов, если финансовые обязательства не были исполнены.

Какие у ребенка есть права по распоряжению оформленной на него недвижимостью?

Дети, не достигшие 18 лет, не могут самостоятельно распоряжаться своим имуществом. Дети до 14 лет совсем не участвуют в сделках – от их имени действуют родители (либо опекуны или усыновители). Ребенок в возрасте 14-18 лет вправе совершать сделки с недвижимостью, если на это дали письменное разрешение его родители (либо опекуны или усыновители).

При этом в каждом из случаев сделку с недвижимостью должны одобрить в органах опеки и попечительства.

По достижении 16 лет гражданин может получить право самостоятельно распоряжаться своей недвижимостью, если суд или органы опеки признают его полностью дееспособным (к примеру, он вступил в брак, работает и прочее).

Какие у родителей есть права по распоряжению недвижимостью ребенка?

Оформленная на ребенка недвижимость принадлежит только ему, родители ей не владеют. Так, родители (либо опекуны или усыновители) не вправе по своей воле совершать сделки с жильем, которое принадлежит ребенку. Также они не могут сдать такую недвижимость в аренду, передать в залог или безвозмездное пользование, разделить или выделить из него доли. Все эти операции могут быть совершены только с согласия органов опеки и попечительства – не получив его, нельзя совершать никакие сделки, при которых могут быть ущемлены права ребенка.

В каких случаях органы опеки одобрят продажу недвижимости?

Органы опеки дадут согласие на совершение сделки с жильем, собственником которого является ребенок, только если он при этом получит выгоду – то есть на ребенка необходимо оформить другую недвижимость как минимум такой же площади. Родители (либо опекуны или усыновители) должны будут доказать, во-первых, что у него в собственности будет жилье, а во-вторых, что в результате сделки жилищные условия ребёнка не ухудшатся.

Органы опеки одобрят продажу квартиры, которая оформлена на несовершеннолетнего, при переезде или когда это необходимо ребенку (к примеру, нужны деньги для оплаты его лечения). Однако это решение все же принимают органы опеки.

Что учитывают органы опеки при оценке альтернативной недвижимости?

Учитывается месторасположение новой квартиры: могут не одобрить продажу квартиры в Москве, если новая недвижимость будет расположена в регионах.

Также принимается во внимание стоимость жилья: если цена новой квартиры меньше, чем принадлежащей несовершеннолетнему, родителей могут обязать перечислить разницу на банковский счет ребенка, к которому он получит доступ по достижении 18 лет.

Кроме того, родители (либо опекуны или усыновители) и их близкие родственники не вправе купить недвижимость, которая принадлежит ребенку.

Как продать квартиру, доля в которой принадлежит ребенку?

Продажу квартиры, доля в которой принадлежит несовершеннолетнему, также необходимо согласовывать с органами опеки. Они могут одобрить такую сделку, если взамен на ребенка будет оформлена доля в другой квартире. При этом доля не может быть меньше или дешевле, чем в предыдущей квартире.

Особенности совершения сделок с недвижимостью с участием несовершеннолетних

Любая сделка с недвижимостью – дело хлопотное и ответственное, тем более если в ней участвуют несовершеннолетние. Сегодня мы расскажем, к каким тонкостям придется приготовиться «взрослым», решившим, к примеру, купить или продать квартиру, одним из собственников которой является ребенок. А поможет нам в этом разобраться начальник отдела государственной регистрации сделок и перехода прав физических лиц Управления Росреестра по Республике Татарстан Галина Гончарова.

— Галина Юрьевна, скоро 1 июня — День защиты детей. Как с этой точки зрения при совершении сделок с недвижимостью защищает российское законодательство наших детей?

— Общие правила совершения сделок в отношении имущества несовершеннолетних подопечных установлены в п. 2 ст. 37 Гражданского кодекса Российской Федерации. Они гласят, что все сделки по отчуждению имущества несовершеннолетних проводятся с предварительного согласия органов опеки и попечительства. Органы опеки, прежде всего, интересует, не ухудшатся ли жилищные условия ребенка при совершении той или иной сделки, например, при продаже квартиры. В настоящее время нет четкого определения, в каких случаях орган опеки откажет, а в каких — даст разрешение и на каких условиях. Разумеется, решение об отказе должно быть мотивировано и оно может быть обжаловано в суде. После того как разрешение получено, родители, производящие сделку с квартирой, уже могут спокойно обращаться к нотариусу для удостоверения сделки по отчуждению, а после этого уже можно обратиться в регистрирующий орган для регистрации перехода права от несовершеннолетнего к правоприобретателю.

— Поясните, о каких еще сделках может идти речь?

— Предварительного разрешения органа опеки требуется для сделок по отчуждению недвижимого имущества несовершеннолетнего лица, в том числе по обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, для сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного. Кстати, разрешение органа опеки и попечительства на совершение любой из перечисленных выше сделок и обязательные для исполнения указания в отношении распоряжения имуществом подопечного выдаются в письменной форме для исключения в последующем возможных споров. Например, для выдачи родителями отказа от имени ребенка от его права преимущественной покупки доли в праве общей долевой собственности или соседней комнаты, расположенной в коммунальной квартире, потребуется предварительное получение разрешение органа опеки и попечительства, поскольку в данном случае происходит отказ от принадлежащих подопечному (ребенку) прав.

Кроме того, статьей 28 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) установлено, что к сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила, предусмотренные в пунктах 2 и 3 статьи 37 Кодекса.

Согласно пункту 3 статьи 37 Кодекса опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками.

Видео (кликните для воспроизведения).

Таким образом, действующим законодательством установлен запрет на совершение сделок несовершеннолетних с близкими родственниками их законных представителей, за исключением передачи имущества в качестве дара или в безвозмездное пользование, независимо от того происходит отчуждение имущества несовершеннолетних или нет.

— Кто конкретно вправе совершать сделки от имени несовершеннолетнего ребенка?

— Несовершеннолетние, то есть лица, не достигшие 18 лет (совершеннолетия), подразделяются на две категории: лица в возрасте от 14 до 18 и малолетние, то есть лица, не достигшие 14 лет.

Первая категория лиц, в отличие от второй, наделена большими правами при заключении сделок. За несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет (малолетних), совершать сделки от их имени могут только родители, усыновители или опекуны. Несовершеннолетние же в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет совершают сделки самостоятельно но с письменного согласия своих законных представителей — родителей, усыновителей или попечителя. То есть договор будет подписывать несовершеннолетний ребенок (начиная с 14 летнего возраста) сам, а родители ставить в договоре отметку «Согласен».

— Какими могут быть последствия при приобретении недвижимости, где собственником или одним из собственников является несовершеннолетний?

Сделка с недвижимым имуществом, совершенная от имени малолетних их родителями, усыновителями или опекунами, если она явно противоречит интересам малолетних (пункт 1 статьи 65 Семейного кодекса Российской Федерации, статья 169 ГК РФ) является ничтожной.

Сделка, направленная на отчуждение имущества несовершеннолетнего без предварительного согласия органа опеки, является оспоримой.

Правовые последствия совершения опекуном или подопечным (с согласия попечителя) без предварительного разрешения органа опеки и попечительства сделки по распоряжению имуществом подопечного определены в ч. 4 ст. 21 Закона об опеке и попечительстве. При совершении сделки от имени подопечного без получения необходимого предварительного разрешения органа опеки и попечительства, последний, при обнаружении подобного факта, обязан незамедлительно обратиться от имени подопечного в суд с требованием о расторжении такого договора в соответствии с гражданским законодательством (т.е. ст. 450-453 ГК), за исключением случая, если такой договор заключен к выгоде несовершеннолетнего подопечного. При расторжении подобного договора имущество, принадлежавшее подопечному, подлежит возврату, а убытки, причиненные сторонам договора, подлежат возмещению опекуном (попечителем) в размере и в порядке, которые установлены гражданским законодательством (ст. 15, 1064 ГК).

— Если имущество не отчуждается, а наоборот приобретается на имя несовершеннолетнего, надо ли в этом случае родителям получать согласие органа опеки и удостоверять сделку у нотариуса? И как быть, в случае, если одновременно с приобретением недвижимости возникает ипотека в силу закона?

При покупке или дарении недвижимого имущества несовершеннолетнему согласие органа опеки не требуется, т.к. у ребенка не уменьшается имущество. Если происходит покупка, предположим, с рассрочкой платежа или за счет кредитных (или заемных) средств, или средств материнского капитала, при которых возникает залог в силу закона, то в этом случае также не требуется получение предварительного согласия органа опеки и попечительства.

— Дети, конечно, это святое. Но что будет, если несовершеннолетний, движимый желанием жить от родителей отдельно, захочет без согласия родителей продать свою долю в квартире? Ведь тоже ситуация из неприятных.

— Сделка, совершенная несовершеннолетним в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет без согласия его родителей, усыновителей или попечителя, в случаях, когда такое согласие требуется в соответствии со статьей 26 Гражданского Кодекса, может быть признана судом недействительной по иску родителей, усыновителей или попечителя (статья 175 Гражданского кодекса Российской Федерации).

— Есть ли у регистрирующего органа какие-либо требования к документам, подаваемым для регистрации сделки с участием несовершеннолетних, каковы особенности при регистрации таких документов?

— Закон о государственной регистрации недвижимости устанавливает обязательное правило, согласно которому сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину, подлежат обязательному нотариальному удостоверению.

Документы на государственную регистрацию нотариально удостоверенного договора вправе предоставить одна из сторон сделки или нотариус.

Сроки регистрации по нотариально удостоверенному договору сокращены: при подаче документов в бумажном виде – три рабочих дня с даты приема в органе регистрации прав и пять рабочих дней с даты приема в МФЦ нотариально удостоверенной сделки. Если такие заявление и документы предоставлены на регистрацию в электронной форме — срок регистрации составит 1 рабочий день со дня поступления документов в орган регистрации прав.(ст.16 Закона о регистрации).

Сделки на рынке жилья: когда несовершеннолетние право имеют

Операции с недвижимостью, в которых участвуют несовершеннолетние, считаются одними из самых сложных. Порядок проведения таких сделок имеет ряд существенных особенностей. Если их своевременно не учесть, оформленный договор может быть признан недействительным.

Чтобы совершить ту или иную сделку с квартирой (даже обмен), сособственником которой является несовершеннолетний, необходимо получать разрешение органов опеки и попечительства. Такое разрешение сегодня не требуется, если ребенок только лишь зарегистрирован в квартире и не является ее собственником (раньше закон защищал и эту категорию малолетних).

Под крылом муниципалов

В настоящее время органами опеки и попечительства являются органы местного самоуправления. В Петербурге это муниципальные образования (МО) или окружные (обращаться следует в орган по месту регистрации ребенка, даже если отчуждаемая недвижимость находится в другом месте).

Вначале уполномоченный инспектор формирует пакет документов и передает его на комиссию, действующую при муниципалитете. В итоге глава МО подписывает распоряжение, в котором должно быть четко указано, при соблюдении каких условий совершение сделки возможно. Практически все сделки с участием несовершеннолетних являются альтернативными. То есть взамен продаваемого жилья необходимо купить другое, причем жилищные условия ребенка не должны ухудшиться.

Внимание – дети

Разрешение попечителей понадобиться и в том случае, если несовершеннолетний жил в квартире на момент приватизации квартиры, но не был включен в число собственников. В таком случае органы опеки проверяют, не нарушены ли имущественные права ребенка. По закону несовершеннолетний должен обязательно участвовать в приватизации жилья по месту постоянной регистрации. Чтобы в дальнейшем было легче продать недвижимость, некоторые родители накануне оформления муниципальной квартиры в собственность прописывают свое чадо к дедушке с бабушкой. В таких случаях разрешение на сделку органы опеки дают лишь тогда, когда ребенок уже имеет другую собственность или может участвовать в приватизации там, где живет.

В сделке с участием несовершеннолетних обязательно должен присутствовать законный представитель ребенка. В большинстве случаев ответственность за сохранение прав детей несут их родители. Права ребенка может представлять опекун – это необходимо в случаях, когда родители лишены родительских прав или находятся в местах лишения свободы, а также когда местонахождение родителей неизвестно. В подобных обстоятельствах орган опеки и попечительства проверяет, в каких условиях живет ребенок. После этого официально устанавливается факт отсутствия попечения родителей.

«Статья 37 Гражданского кодекса РФ предусматривает необходимость получения согласия органов опеки и попечительства не только на продажу имущества несовершеннолетнего, но и на отказ несовершеннолетнего от своих имущественных прав», – объясняет юрист отдела жилой недвижимости Центрального агентства недвижимости Надежда Малайчук. Например, в случае отказа несовершеннолетнего от покупки тех или иных долей в объекте недвижимости.

Прежде чем идти в органы опеки и попечительства, необходимо подготовить объемный пакет документов, который включает в себя: паспорта всех участников сделки, подлинники правоустанавливающих документов на продаваемую квартиру, копии – на приобретаемую, если имеет место обменный вариант. Необходимо также представить справку БТИ, выписку из домовой книги, а если ребенок – собственник, но не зарегистрирован в данной квартире, то еще и выписку из домовой книги того места, где он «прописан». Рассматривая вопрос о разрешении на проведение сделок с участием несовершеннолетних, органы опеки и попечительства стараются учесть все факторы, из-за которых в последующем сделка может быть расторгнута, а жилищные права несовершеннолетнего окажутся нарушенными.

Неполное право

Если о ребенке и его правах не могут позаботиться родители, в возрасте до 14 лет ему может быть назначен личный опекун (до этого возраста дети считаются недееспособными). У детей старше 14 лет персональных опекунов нет – воспитание и соблюдение прав несовершеннолетних курируют органы опеки.

Если ребенок попадает в детдом, то его государственным опекуном становится руководитель данного учреждения. Какие бы то ни было сделки с жилой площадью в таких случаях запрещены. Детдомовский опекун не вправе без коллегиального разрешения органа опеки и попечительства совершать и давать согласие на совершение сделок по отчуждению (в том числе – по обмену или дарению) имущества подопечного.

Дети, не достигшие 14 лет, сами заключать сделки с недвижимостью не могут. От их имени сделки заключают родители, усыновители или опекуны. А вот несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет такое право имеют, но только с письменного согласия своих, опять же, законных представителей.

Важно помнить, что каждому малолетнему участнику сделки, достигшему 14-летнего возраста, необходимо получить паспорт, так как свидетельство о рождении уже не является документом, удостоверяющим личность. Паспорт не всегда можно получить в считанные дни, так что об этом стоит позаботиться заблаговременно. Опоздание грозит отменой сделки, и тогда всю кропотливую работу приходится начинать заново.

«При совершении сделки с участием несовершеннолетнего ребенка все ходы нужно просчитывать заранее. Например, не стоит вносить задаток за квартиру, если ее не одобрили органы опеки», – советует юрист городского Центра экспертиз Антон Максимов. Ведь если жилая площадь в новой квартире, где должен будет жить несовершеннолетний, окажется меньше прежней, сделка не состоится.

Формальная защита

Зачастую процесс получения «опекунского» разрешения становится главным и самым сложным этапом сделки. По мнению экспертов рынка недвижимости, существующая в России система не защищает несовершеннолетних детей от недобросовестных родителей. Дело в том, что когда дети выступают собственниками недвижимости, для ее продажи справка органов опеки и попечительства нужна. А вот если несовершеннолетний просто зарегистрирован в квартире, никакого разрешения не требуется. По мнению заместителя директора АН «Бекар» Леонида Сандалова, институт «прописки» в России малоэффективен. «Половина населения страны не живет по месту регистрации. Сегодня считается нормальным, когда адрес «прописки» один, а фактическое проживание – по другому», – говорит г-н Сандалов.

Покупателям жилья всегда следует уточнять, не является ли собственником продаваемой ему квартиры несовершеннолетний. Если сделка совершена без визы органов опеки, она может быть признана недействительной – суд не допустит, чтобы ребенок потерял собственность.

Если дети просто зарегистрированы в продаваемой квартире, покупатель может настоять на том, чтобы продавец написал у нотариуса обязательство: перерегистрировать детей по новому адресу пребывания родителей, обеспечив их нормальными условиями проживания. Это нотариальное действие является, по сути, односторонней сделкой, влекущей за собой определенные правовые последствия. Только так можно рассчитывать, что дети не «потеряются» и в дальнейшем не станут проблемой для нового собственника жилплощади.

Ипотека под опекой

Неожиданные сложности могут возникнуть у заемщиков-родителей при получении ипотечного кредита. В этом случае также необходимо оформить согласие органов опеки и попечительства. Как показывает практика, получить такие разрешения зачастую бывает очень непросто. Позиция органов опеки и попечительства неоднозначна: одни реально оценивают действующее ипотечное законодательство и все риски, связанные с обременением квартиры при ипотеке. Другие считают, что ипотека с участием несовершеннолетних – это немыслимый риск. «Органы опеки, придерживающиеся такой позиции, явно не учитывают того, что для основной массы людей ипотека – единственный способ улучшить жилищные условия семьи и, соответственно, детей», – считает советник генерального директора по юридическим вопросам ОАО «Балтийская ипотечная корпорация», адвокат, член Санкт-Петербургской городской коллегии адвокатов Наталья Савенко. По ее словам, отказ в документах, разрешающих ипотечную сделку с участием несовершеннолетнего, почти всегда юридически не аргументирован.

Родителям, решившим взять ипотечный кредит, можно порекомендовать принимать самое активное участие на стадии получения разрешения органов опеки и попечительства. «Для этого необходимо представить им как можно более полный пакет документов по ипотечной сделке. Кроме того, нужно постараться попасть если и не на саму комиссию органа опеки, то, по крайней мере, – на прием к начальнику данной структуры», – советует Наталья Савенко.

Тем не менее орган опеки все-таки может оказать противодействие потенциальному заемщику. Обычно такая позиция объясняется тем, что если родитель вдруг окажется не в состоянии выполнять условия кредитного договора, ребенок может оказаться на улице. Тогда заемщику стоит предложить органу опеки взять с родителя дополнительные письменные гарантии, в которых он обязуется в случае собственной неплатежеспособности и продажи заложенной квартиры с торгов, приобрести на имя своего несовершеннолетнего ребенка хотя бы комнату в коммунальной квартире на оставшиеся от продажи залога средства.

«Нарушения законодательства при выдаче справок органами опеки и попечительства – большая редкость. Но поскольку в каждом муниципальном образовании свои правила, а официально срок выдачи справки не определен, этот процесс может затянуться», – продолжает Леонид Сандалов. Совет в этом случае один: обращаться за помощью в крупные риэлторские компании, потому что самостоятельно разобраться в ситуации бывает очень трудно. Кроме того, в агентствах недвижимости работают опытные специалисты, которые знают, как найти общий язык с органами опеки.

Документы, которые необходимо представить в органы опеки и попечительства:

  • заявление обоих родителей;
  • согласие несовершеннолетнего старше 14 лет;
  • выписка из лицевого счета и домовой книги;
  • копия свидетельства о регистрации права собственности;
  • копия договора о безвозмездной передаче жилья в собственность (или купли-продажи);
  • копия справки из ФГУП «Ростехинвентаризация» (о техническом состоянии жилого помещения);
  • копия свидетельства о рождении ребенка;
  • копия свидетельства о расторжении брака (если родители в разводе);
  • копия свидетельства о смерти (если один из родителей умер);
  • пакет документов на приобретаемую жилплощадь.

Дата публикации: 12:24 14 сентября 2007

Присутствие в числе собственников жилого помещения несовершеннолетнего

Сделки с жильем сложны и зависят от множества факторов, каждый из которых может повлиять на их исход. Одно из таких обстоятельств, осложняющих продажу недвижимости, – присутствие в числе собственников жилого помещения несовершеннолетнего.

В настоящий момент каждая десятая сделка с недвижимостью в России в целом, и в Петербурге в частности, затрагивает права несовершеннолетних – детей, являющихся сособственниками жилья наравне со своими родителями, либо проживающими совместно с ними. Закон их права защищает, указывая, что при проведении сделок с недвижимым имуществом права детей либо других недееспособных граждан не должны быть нарушены. Отсюда возникают дополнительные сложности в оформлении и проведении подобных сделок.

Законное обобщение
В соответствии с положениями российского законодательства, а конкретно – Гражданского Кодекса РФ – для совершения сделок по отчуждению (продаже, дарению, обмену и др.) жилой площади, собственником, или одним из собственников которой является несовершеннолетний или недееспособный гражданин, требуется обязательное предварительное разрешение органов опеки и попечительства. Разрешение на совершение сделок с недвижимостью оформляется в форме постановления органа местного самоуправления (по месту нахождения отчуждаемого жилья).

Здесь следует разъяснить, что малолетними считаются граждане в возрасте до 14 лет. Несовершеннолетними – в возрасте от 14 до 18 лет. Недееспособным гражданин может быть признан в любом возрасте решением суда. В обычных же случаях полная дееспособность наступает в восемнадцать лет.

«В соответствии с положениями ГК РФ (ст. 26, 28), малолетние и несовершеннолетние могут самостоятельно совершать лишь строго определённый круг сделок, — разъясняет Антон Агабабаев, юрисконсульт ЗАО «Северо-Западный Юридический Центр», — Сделки с недвижимостью, в том числе и на вторичном рынке, могут совершаться несовершеннолетними только с согласия их законных представителей, а в случае с малолетними – только их законными представителями. Что, касается недееспособных граждан, то сделки с недвижимостью с их участием могут совершаться их опекунами с разрешения органа опеки и попечительства (ст. 37 ГК РФ)».

Однако, по мнению экспертов, эта часть Гражданского кодекса, как и многие принимаемые к ней законы, еще не отработана. «В Гражданском кодексе есть лишь общие фразы, что жилищные права несовершеннолетних не должны быть нарушены. То есть, они не должны ухудшать свои жилищные условия. Не больше. На данный момент не существует подзаконных актов на федеральном уровне, нет и каких-то федеральных законов, которые бы регулировали вопросы, связанные с совершением сделок с недвижимостью с участием несовершеннолетних, с отчуждением имущества и т.д. Законов на уровне Санкт-Петербурга также не существует», – констатирует Вячеслав Романов, адвокат, преподаватель Института Недвижимости.

В частности, Кодекс указывает только, что для совершения подобных сделок требуется разрешение, и что его дают органы местного самоуправления. При этом в разных субъектах РФ этим занимаются различные структуры местного самоуправления, каждая из которых имеет на этот счет свои разработанные положения, регламентирующие порядок действия комиссии. «В итоге, любые действия органов опеки, направленные на выдачу соответствующего разрешения или на отказ в его выдаче, основываются только на внутреннем убеждении той комиссии, которая рассматривает данный вопрос», – отмечает Романов.

Определенную ясность в вопрос, в каких именно случаях родителям либо опекунам необходимо получать согласие соответствующих органов местного самоуправления, а в каких случаях можно обойтись и без него, внес Конституционный Суд РФ. В июне прошлого года он принял постановление, уточняющее случаи, когда получение такого разрешения не является обязательным. Суть данного документа сводится к следующему. Если в квартире прописан несовершеннолетний, не являющийся сособственником объекта недвижимости, разрешение органов опеки и попечительства на регистрацию договора купли-продажи в общих случаях не требуется. Но если несовершеннолетний находится под опекой и попечительством, или лишен родительского попечения (о чем известно органам опеки и регистрирующим органам), в данном случае соответствующее разрешение продавцу потребуется.

На первом этапе
Если рассматривать саму процедуру получения разрешения органа опеки, то она состоит из нескольких этапов. Прежде всего, потребуется согласие обоих родителей на отчуждение недвижимости, поскольку они оба отвечают за права ребенка.

«Оба родителя несовершеннолетнего пишут заявления, что они согласны на отчуждение принадлежащего их ребенку помещения и обязуются приобрести для него жилое помещение по конкретному адресу», – рассказывает Анастасия Казанская, руководитель Общественной приемной по защите прав потребителей в сфере недвижимости Санкт-Петербургской палаты недвижимости.

Как правило, помимо заявления, собственник отчуждаемого жилого помещения, который инициировал продажу, предоставляет в органы опеки и попечительства муниципального образования, где находится отчуждаемое имущество, сведения о том, что на имя несовершеннолетнего уже приобретено другое жилое благоустроенное помещение в размере не менее, чем ранее занимаемое, или, в случае со встречной покупкой, когда жилье еще не приобретено, может понадобиться предварительный договор купли-продажи, чтобы получить согласие органов опеки.

После этого, комиссия опеки рассматривает все документы, и глава администрации муниципального образовании за своей подписью выносит постановление, в котором указывает, дают органы опеки и попечительства согласие на отчуждение или нет «На решение этого вопроса уходит от двух до четырех недель, – добавляет Казанская. – Это постановление в обязательном порядке предоставляется в Управление государственной регистрации, кадастра и картографии при регистрации сделки. Если его не будет – регистрация будет приостановлена, а если документ так и не поступит, или не будет согласия на отчуждение – в регистрации будет отказано».

Жилье в многообразии
Однако допустимы не только продажи со встречной покупкой. «Формально допустима и продажа без встречной покупки. Закон этого не запрещает, – отмечает Вячеслав Романов. — В Кодексе написано только, что не должны быть нарушены жилищные права несовершеннолетних. Поэтому обычно поступают так: оформляют у родственников или знакомых на ребенка некое имущество, а дальше идут в органы опеки и получают разрешение на продажу нужной квартиры. Правда, в одних органах опеки на этом основании вам могут дать разрешение, в других – нет. Здесь невозможно предугадать заранее – все на усмотрении комиссии. Либо часть денежных средств, полученных от продажи квартиры, одним из сособственников которой являлся несовершеннолетний, должна быть положена на банковский счет на имя ребенка (пропорционально стоимости доли, которой он владел). Снять деньги с этого счета можно будет только с разрешения органа опеки, либо самим ребенком по достижении им восемнадцати лет».

Могут возникнуть и определенные сложности, при продаже квартиры на вторичном рынке, если полученные от ее продажи деньги родители хотят вложить в строящуюся недвижимость. В частности, речь идет о приобретении квартиры на условиях заключения предварительного договора купли-продажи с застройщиком. В этом случае комиссии органов опеки и попечительства обычно не дает разрешения на сделку. Но, по мнению экспертов, если дом строится по 214 ФЗ, в данном случае проблем и препятствий со стороны органов опеки и попечительства быть не должно. Также можно получить разрешение на вложение средств от продажи квартиры на инвестиционных условиях (по инвестиционному договору) или через ЖСК.

Что касается местоположения вновь приобретаемого объекта, то в законе не существует регламентирующих положений по этому поводу. То есть, формально орган опеки может дать разрешение на продажу объекта в Петербурге с последующим приобретением его где-то на территории РФ или за ее пределами, допустим, во Владивостоке, Краснодаре или в Финляндии. Запрета на такие действия в законе нет. Родителям достаточно предоставить веские доказательства, что им, либо ребенку необходим переезд в другой регион, а также предварительный договор купли-продажи, подтверждающий, что на новом месте будет приобретена квартира соответствующего метража и качества.

Тернистый путь
В целом, сложность сделок с недвижимостью, затрагивающих права несовершеннолетних, заключается в выполнении вышеперечисленных действий, в том числе в получения заявления от продавца недвижимости по встречной покупке. Для этого всем участникам сделки нужно прибыть в орган опеки и попечительства, расположенный по месту отчуждения объекта, и дать соответствующие заявления. Осложнения могут возникнуть, также, если вновь приобретаемое жилое помещение по каким-то параметрам хуже отчуждаемого. А также «человеческий» фактор – затягивание рассмотрения вопроса о даче согласия на отчуждения со стороны муниципалов.

«К сожалению, органы опеки часто формально подходят к понятию улучшения, рассматривая только количество квадратных метров, – сетует Елизавета Мулюха, менеджер компании «Адвекс на Ланском». – Например: ребенок имеет 1/2 доли сорокапятиметровой комнаты в восьмикомнатной коммунальной квартире. При этом, защищая интересы ребенка, органы опеки не дали согласия на приобретение на имя ребенка однокомнатной квартиры-студии (недостаточно метров)».

Кроме того, часто встречается ситуация отсутствия одного из родителей, платящего или не платящего алименты. «Принятая практика в данном случае такова: можно предоставить в орган опеки некий документ об отсутствии одного родителя, — говорит Вячеслав Романов. – В частности, они принимают справки от судебных приставов о том, что второй родитель не платит алименты, либо данные о том, что он находится в федеральном или другом розыске и т.д. В этом случае присутствие и согласие второго родителя не требуется. Допускается также ситуация личного объяснения на уровне комиссии. То есть, можно объяснить, что второй родитель воспитанием ребенка не занимается, живет далеко, с ним не видится и т.д. Но такая возможность остается на усмотрение комиссии».

Поэтому, прежде чем решиться на сделку, в результате которой прямо или косвенно могут быть затронуты права несовершеннолетних, специалисты советуют внимательно ознакомиться с правилами проведения подобных сделок, собрать все необходимые документы, и обязательно проконсультироваться с юристами или риэлторами, специализирующимися в вопросах проведения подобных сделок. Это поможет свести временные затраты к минимуму, гарантирует участникам сделки ее благополучное завершение и снизит риск мошенничества.

Источники


  1. Жмудь, Л. Я. Зарождение истории науки в античности / Л.Я. Жмудь. — М.: Издательство Русского Христианского Гуманитарного Института, 2017. — 424 c.

  2. Болдырев, В. А. Конструкция юридического лица несобственника. Опыт цивилистического исследования / В.А. Болдырев. — М.: Статут, 2012. — 368 c.

  3. Клименко, А. В. Теория государства и права / А.В. Клименко, В.В. Румынина. — М.: Высшая школа, Мастерство, 2000. — 224 c.
Совершение сделок с жильем с участием несовершеннолетнего ребенка
Оценка 5 проголосовавших: 1
Читайте так же:  Мнение эксперта о том, продляется ли отпуск, если был больничный по уходу за ребенком